住宅ローン名義変更の要点まとめ
● 原則として承諾が必要：住宅ローン残債がある不動産を金融機関に無断で名義変更すると、ローン契約上の承諾取得義務や「期限の利益喪失条項」に抵触し、残債の一括返済を求められるおそれがあります。登記だけを先に進めるのは避け、事前に金融機関へ確認することが必要です。
● 4つのケース：①離婚に伴う財産分与（実務上、相談が多い類型）／②夫婦間の生前贈与（婚姻20年以上・居住要件等を満たす場合、贈与税の配偶者控除を検討）／③親子間の名義変更（贈与税負担大）／④住宅ローン完済後（最もシンプル）。
● 3つの方法：A=完済してから名義変更／B=新名義人で借り換え（実務最多）／C=金融機関から債務者変更（免責的債務引受）の個別承諾を得る。
● 団信で債務者死亡：住宅ローンの債務者が死亡し、団体信用生命保険の支払対象となる場合は、保険金で残債が完済されるため、通常は相続登記と抵当権抹消登記の2件で進められます。ただし、ペアローンの場合は生存側の債務が残る点に注意が必要です。
● 費用の目安：当センターの司法書士報酬は3件連件登記（抵当権抹消＋所有権移転＋抵当権設定）一式で170,500円（税込）〜〜。※別途、登録免許税（原因により0.4%〜2.0%）や実費が必要です。物件・借入額により変動するため、まずは詳細な見積もりをご依頼ください。
● 早期相談がカギ：金融機関への事前確認、税務上の検討、財産分与の合意内容の整理が並行して必要になります。当センターでは登記手続と登記に必要な書類確認を中心に対応し、税務は税理士、合意形成が難しい場合は弁護士への相談をご案内します。
離婚・親子間・夫婦間で「住宅ローンが残った家の名義を変えたい」と考えたとき、通常の名義変更とは別のハードルが立ちはだかります。金融機関の承諾なしにはローン債務は移せず、無断で所有権だけ変えると契約違反に発展するリスクがあります。
この記事では、住宅ローン付き不動産の名義変更を「離婚」「夫婦間」「親子間」「完済後」の4ケース別に、実現する方法・手続きの流れ・費用・注意点を司法書士がわかりやすく解説します。
📘 関連記事：親族間で売買して住宅ローンを組みたい方は「親族間売買と住宅ローン｜通りにくい理由と3つの対処法を司法書士が解説」をご覧ください。資金使途の偽装リスクで金融機関が慎重になる事情、対応している金融機関の選び方、現金一括・分割払いの選択肢までまとめています。
住宅ローンが残る家は「原則、名義変更できない」──その理由
住宅ローンが残っている家の名義を変えたいというご相談は非常に多いのですが、結論から言えば「債権者である金融機関の承諾を得ずに名義を変えることは、契約違反になる」のが原則です。
「所有権」と「住宅ローン（債務）」は別物
多くの方が混同されるのが、「不動産の所有権」と「住宅ローンの債務」は法的に全く別の権利・義務だという点です。
住宅ローン債務：金融機関と契約者の間で結ばれた「借りたお金を返す義務」
抵当権：住宅ローンの担保として金融機関が不動産に設定する権利
所有権の名義変更（登記）自体は、法務局での登記手続きだけで完結するため、金融機関に無断でも登記申請は技術的には可能です。しかし、ローン契約書には基本的に「担保物件の所有権移転には事前に金融機関の書面による承諾を得ること」という条項があり、無断変更は契約違反となります。
無断で名義を変えると契約違反（一括返済・競売のリスク）
金融機関に無断で所有権を移転させた場合、「期限の利益喪失条項」が発動する可能性があります。これはローン契約書に必ず入っている条項で、無断の所有権移転は「期限の利益喪失事由」として明記されているのが一般的です。
① 残債を一括で返済するよう求められる
② 一括返済に応じられなければ、担保不動産が競売にかけられる
こうしたリスクを避けるため、住宅ローン付き不動産の名義変更は、必ず金融機関に事前相談したうえで進めるのが鉄則です。
ローン債務の名義変更（債務者変更）は原則不可
「所有権」はあくまで当事者間の合意＋登記で動かせますが、「ローン債務」の名義を変える（債務者変更）のは金融機関の個別承諾がなければ原則不可です。ローン契約は金融機関と特定の個人との信用取引であり、勝手に別人に引き継がせることはできないためです。
住宅ローン付き不動産の名義変更が必要になる4つのケース
住宅ローンが残った家の名義変更が問題になるのは、主に以下の4ケースです。
①離婚の財産分与（最多ケース）
当センターへのご相談で最も多いのが、離婚に伴う財産分与で家の名義を夫婦の一方に寄せるケースです。典型的には「夫が単独で住宅ローンを組んだ家を、妻と子どもがそのまま住み続ける」というパターンです。
このケースでは、以下の点がハードルになります。
- 妻が新規に住宅ローンを組めるかどうか（借り換え審査）
- 妻が連帯保証人になっている場合、離婚後もその責任が残る
- 夫名義のままでは、将来の売却・相続で妻の立場が不安定になる
離婚による不動産名義変更の全体像は「離婚による不動産の名義変更」、住宅ローンが残ったままでの名義変更は「住宅ローンが残ったままで名義変更できる？離婚時の対応法」、元配偶者が名義変更に応じないときは「元配偶者が名義変更に応じない場合の対処法」をご覧ください。
②夫婦間の贈与（生前対策・配偶者控除の活用）
婚姻20年以上の夫婦間で、「夫名義の家を妻に生前贈与する」ケースです。贈与税の配偶者控除（2,000万円まで非課税）を使って、相続対策・離婚リスクヘッジ目的で行われます。
住宅ローンが残っていても、居住用不動産またはその取得資金であれば配偶者控除は利用可能ですが、ローン残債を肩代わりする形は「負担付贈与」となり課税関係が変わるため、税理士にご相談のうえ設計することが不可欠です。
夫婦間の名義変更全般は「夫婦間での不動産名義変更（贈与・離婚・相続）」も参考になります。
③親子間の名義変更
親が組んだ住宅ローンを子どもに引き継がせたい、親名義の家を子どもに贈与したいケースです。ただし親子間でも「子どもが新規にローン審査を通せるか」が最大の壁で、一般的に夫婦間より審査ハードルが上がります。
贈与として処理する場合は贈与税の負担が重くなるため、相続時精算課税制度等の特例を利用することが多いです。贈与ではなく親子間の売買で処理する場合もあります。
親子間の名義変更の具体論は「親子間の不動産名義変更」でまとめています。
④住宅ローン完済後の名義変更（最もシンプル）
住宅ローンを完済した後であれば、抵当権抹消登記→所有権移転登記の2ステップで名義変更できます。金融機関の承諾は不要で、純粋な登記手続きとして処理できるため、最もシンプルなケースです。
配偶者の死亡で団信（団体信用生命保険）によって残債が完済された場合も、基本的にはこのパターンに該当します（相続登記として処理）。
ケース別 詳細解説
- 離婚で名義変更したい方：「離婚後の共有名義を解消する4つの方法｜放置リスクと司法書士費用」／放置するリスクは「離婚後に名義変更を放置する4つのリスクと改正後5年期限」をご覧ください。
- 夫婦間・親子間で共有名義を解消したい方：「不動産の共有名義5つのデメリットと解消方法｜売却困難・相続トラブルを回避」をご覧ください。
- 相続した家に住宅ローンが残っている方：「相続した不動産に抵当権が残っていた場合の対処法｜債務承継と抹消手続き」をご覧ください。
- 完済後の抵当権抹消をしたい方：「抵当権抹消登記を自分でやる方法｜必要書類・費用・申請手順を司法書士が解説」をご覧ください。
名義変更を実現する3つの方法
住宅ローンが残っている場合、名義変更を実現するには次の3つのいずれかの方法を取ります。
方法A：完済してから名義変更（理想形・実現は限定的）
預貯金・退職金・生命保険・親族からの援助などで残債を完済してから名義変更する方法です。手続きはシンプルですが、残債が数千万円単位で残っているケースが多いため、実現できるのは限られたケースに留まります。
方法B：新名義人で借り換え（実務で最多）
新しい名義人（例：妻）が新規に住宅ローンを組み、既存ローンを一括返済して置き換える方法です。離婚の財産分与で最も多く採用されるパターンで、金融機関も比較的対応しやすい選択肢です。
手続きの同日に、以下の3件の登記を連件（れんけん）まとめて処理する場合もあります。
① 所有権移転登記（原因：財産分与／贈与／売買等で夫→妻へ名義変更）
② 旧抵当権の抹消登記（元の金融機関の抵当権を消す）
③ 新抵当権の設定登記（借り換え先金融機関の抵当権を設定）
3件連件のうち抵当権設定登記の詳細・費用は「抵当権設定登記の費用｜離婚・借り換え時の手続き」、抵当権抹消登記は「抵当権抹消登記」でまとめています。
方法C：債務者変更の承諾を得る（ハードル高め）
金融機関に「債務者を夫から妻に変更してほしい」と申し入れる方法です。実現すれば借り換えの手間を省けますが、金融機関にとっては信用取引の相手を変えることになるため、新規ローンと同水準の審査を通す必要があります。
借り換えより手続きは軽量で費用も抑えられますが、金融機関によっては「債務者変更は受け付けない、借り換えで対応してほしい」と言われるケースも多くようです。
借り換えによる名義変更の手続きの流れ
実務で最も多い「方法B：借り換えによる名義変更」について、具体的な流れを解説します。離婚の財産分与を想定したケースです。
1ご相談・事前見積り（無料）
物件情報・借入残高・離婚協議の状況などをお聞かせください。新名義人の年収・勤続年数なども踏まえ、借り換え審査が通る見込みと総額お見積りをお出しします。
2借り換え先金融機関への事前審査
新名義人が借り換え先金融機関に事前審査を申し込みます。年収・勤続年数・信用情報・物件評価額・残債とのバランスがチェックされます。一般的な目安は年収300万円以上・勤続3年以上ですが、金融機関によって基準は異なります。
3離婚協議書・財産分与契約書の作成
離婚による財産分与の場合は、合意内容を明確にした離婚協議書（または調停調書・判決書）を作成します。金融機関は審査時にこれらの書類を確認するため、早めに整えておくとスムーズです。
4本審査・融資承認
事前審査を通過したら本審査に進みます。本審査で承認が出れば、融資実行日（決済日）を金融機関と調整します。
5融資実行日に3件連件登記を同日処理
決済日当日、司法書士が立会い、金融機関での融資実行・旧ローン一括返済・新抵当権設定の書類確認を一気通貫で行います。同日に所有権移転・旧抵当権抹消・新抵当権設定の3件を法務局へ連件申請します。金融機関によっては先に所有権移転登記を済ませるよう求められる場合もあります。
6登記完了・書類のお渡し
登記完了後（通常1〜2週間）、新しい登記識別情報通知（権利証）と登記完了証をお客様にお渡しします。金融機関の分は金融機関に送付します。
必要書類と費用の目安
必要書類チェックリスト
登録免許税・司法書士報酬
不動産名義変更の費用全般については「不動産名義変更の費用はいくら？」で詳しくまとめています。
贈与税・譲渡所得税に注意
名義変更の原因が贈与の場合、受贈者に贈与税がかかります（基礎控除110万円／年、配偶者控除2,000万円等の特例あり）。売買の場合は売主に譲渡所得税が発生する場合があります。財産分与は原則非課税ですが、過大な分与や偽装離婚とみなされると贈与税が課されるため注意が必要です。
司法書士に依頼するメリット
住宅ローン付き不動産の名義変更は、登記・金融機関交渉・税務判断が絡む複合的な手続きです。司法書士にご依頼いただくメリットは次のとおりです。
- 金融機関との調整も含めコーディネート──金融機関・当事者・法務局との調整を一本化
- 必要書類の収集・作成を代行──登記識別情報・印鑑証明書・離婚協議書等の漏れをチェック
- 金融機関とのやり取りの窓口──借り換え先・旧ローン先の両方を司法書士が対応
- ご依頼者様の負担を最小化──平日に法務局に通う必要なし
住宅ローン名義変更のよくある質問
Q. 住宅ローンの名義だけを変更できますか？
ローン契約上の債務者だけを入れ替えることは、金融機関の個別承諾がなければ原則できません。実務では「借り換え」という形で、新しい名義人が新規に住宅ローンを組み、既存ローンを一括返済して置き換えるのが標準です。債務者変更が認められるケースもありますが、審査は新規ローンと同水準となります。
Q. 離婚時に夫から妻へ借り換える条件は何ですか？
妻の年収・勤続年数・既存借入・信用情報・健康状態（団信加入要件）が主なチェック項目です。一般的な目安は年収300万円以上・勤続3年以上ですが、物件の評価額と残債のバランスでも判断されます。財産分与の合意内容を示す離婚協議書があると審査がスムーズに進みます。ただし、離婚の場合の借り換えは審査してもらうこと自体が難しい場合もあります。
Q. 住宅ローン完済後の名義変更は何をすればいいですか？
①金融機関から抵当権抹消に必要な書類一式を受け取る、②抵当権抹消登記を申請する、③贈与・売買・相続などの原因にもとづき所有権移転登記を申請する、という3ステップです。金融機関から届く書類には有効期限があるものもあるため、受領後は早めに司法書士へご相談ください。
Q. 親子間で住宅ローン付きの家を名義変更できますか？
可能ですが、子どもの側で借り換えローンの審査を通す必要があり、夫婦間よりハードルが上がります。贈与扱いで処理する場合は贈与税の負担が大きくなりやすいため、相続時精算課税制度（特別控除）との組み合わせを検討することになります。税理士と連携した設計をおすすめします。
Q. 金融機関に無断で名義を変えたらどうなりますか？
ローン契約書の「期限の利益喪失条項」が発動し、残債の一括返済を求められる可能性があります。返済できなければ担保不動産が競売にかけられ、信用情報にも事故情報が残ります。「登記だけ先に済ませる」という選択はリスクがありますのでご注意ください。
Q. 夫婦間贈与の2,000万円配偶者控除は住宅ローンが残っていても使えますか？
婚姻20年以上などの要件を満たせば、住宅ローンが残っていても利用可能です。ローン残債を肩代わりする形が贈与とみなされるケースもあるため、事前にシミュレーションしておくのが安全です。
Q. 住宅ローン名義変更の費用は合計でいくらですか？
当センターの司法書士報酬は連件登記一式で170,500円（税込）〜です。これに登録免許税（所有権移転：評価額×2.0%／新抵当権設定：借入額×0.4%（一定の住宅用家屋は0.1%に軽減） 等）と、必要に応じて不動産取得税・贈与税・譲渡所得税が加わります。物件情報をお知らせいただければ、事前に総額のお見積りをお出ししますのでお気軽にご相談ください。
まとめ：住宅ローン付き名義変更は「早期の事前相談」がカギ
住宅ローン名義変更のポイントをまとめます。
- 住宅ローンが残った家の名義変更は、金融機関の承諾なしには原則できない
- 所有権の名義は登記で動かせるが、無断変更は契約違反（期限の利益喪失・一括返済請求・競売のリスク）
- 実現方法は「完済」「借り換え」「債務者変更」の3つで、実務では借り換えが最多
- 当センターの司法書士報酬は連件登記一式で170,500円（税込）〜
- 離婚・夫婦間・親子間・完済後とケースごとに最適な進め方が違うため、早期に司法書士へご相談を
離婚・家族関係の事情と不動産・ローンの事情が絡む手続きは、ご自身だけで判断せず、登記の段取りを一体で見られる司法書士（税務は税理士にご相談ください）への早期相談が失敗しないコツです。当センターでは、物件情報と借入残高をお聞きして総額お見積りを無料で作成していますので、お気軽にご相談ください。
