相続税と不動産名義変更（相続登記）

相続税は、亡くなった方の財産を相続人が引き継ぐ際に課税される税金です。

相続税は、亡くなった人の財産（相続財産）全体に対して課税されますので、不動産の名義変更に伴い発生する税金ではありません。名義変更しなくても相続税の対象であれば申告・納税が必要です。

亡くなった場合に必ずかかるものではなく、基礎控除額を超える財産を相続する場合にのみ課税されます。

基礎控除額は「3000万円＋600万円×相続人の数」です。例えば相続人が配偶者と子２名の場合は基礎控除額は4800万円になります（3000万円＋600万円×3）。生命保険や退職金については非課税の制度もあります（500万円×法定相続人の数）。

基礎控除以内の財産のみ相続する場合は、相続税の申告も納税も不要です。相続税が課税される場合は亡くなった方の１割にも満たなく、９割以上の大半のケースは相続税が課税されておりません。

相続税は最大55%の税率です。相続税の税率は相続する金額によって異なります。
相続する財産額が大きければ税率も高くなります。

相続税は、各相続人が相続した金額に税率を乗じて算出するのではなく、まずは各相続人の法定相続分に応じた額に税率を乗じて算出し、その税額を各相続人が相続した財産割合に応じて算出します。

単純計算は難しいので、具体的な相続税の計算については税理士または税務署に確認されることをお勧めいたします。

贈与税や相続税を算出するには、土地・建物・マンション等の評価額を調べる必要があります。評価額は税金を計算する上で国が決めている価格で、一般の取引相場（時価）とは異なります。通常は時価の８割程度に設定されていると言われますので、時価よりは低い額になることが多いです。

土地の評価は路線価で決まります（路線価が設定されていない場合は倍率方式）。
路線価は毎年国税庁が発表しておりインターネットでも調べることができます。

建物・家の評価は固定資産評価額がそのまま適用されます。
固定資産評価額は固定資産税を算出するために、市町村が定めている評価です。

相続人が住んでいる場合や、事業に使っている場合、他人に貸している場合など一定の場合には評価額が減額になることもあります。
住宅ローンの有無は評価額の算定に関係ありません。

小規模宅地等の特例とは、小規模な宅地について一定の要件を満たすと最大８０％も評価額を軽減してくれる特例です。

小規模宅地等の特例が利用できる場合として以下の３つがあります。

1. 特定居住用宅地：住宅として使っていた土地
2. 特定事業用宅地：事業で使っていた土地
3. 貸付事業用宅地：賃貸していた土地

特定居住用宅地とは、被相続人の自宅のあった土地に適用されるもので、330平方メートルまで80％減額されます。

適用するには以下の３のうちどれかに当てはまる必要があります。

• 被相続人の配偶者が土地を相続
• 被相続人と同居していた人が土地を相続
• 被相続人に配偶者も同居人もいない場合、3年間借家住まいの相続人が取得（＊家なき子特例）

特定事業用宅地とは、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた親族が事業をしていた宅地等で、一定の要件を満たした親族が取得した場合に適応されるもので、400平方メートルまで80％減額されます。

貸付事業用宅地とは、被相続人が貸していた土地に適用されるもので、330平方メートルまで80％減額されます。