【親から子】名義変更どうやったら？
費用・必要書類・税金について解説！

亡くなった親名義の土地や建物の名義を、子の名義に変更するには法務局で相続登記の申請が必要です。

相続登記をするには兄弟間で話し合い、誰の名義にするか決める必要があります。遺産分割協議という話し合いで、法律で定められた相続人全員（子である兄弟姉妹全員）で話し合います（親の一方が存命であれば存命の親も協議に参加します）。

法定相続人であることは戸籍で証明する必要があるので、亡くなった親の生まれた時まで遡った全ての戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍）が必要になります。隠し子など知らない子が判明した場合にはその子も含めて話し合いする必要があります。一部の兄弟だけで協議をしても法的には無効です。

話し合った内容を文書にしたものが遺産分割協議書と呼ばれるもので、遺産分割協議書に相続人全員が実印で押印することになり、相続登記の申請にも必要な書類になります。

相続登記は令和６年４月１日の法改正により義務化されました。原則３年以内に相続登記する必要があります。

ご家族で話し合い（遺産分割協議）で、ご家族皆様が納得されるのであれば、土地や建物を相続人の誰の名義にするかは自由に決めることができます。

誰の名義にしたら良いかはそれぞれのご家族のご事情にもよります一概に判断できません。例えば、相続税が課税対象の場合には相続税のことも考慮することも必要と考えます。他にも相続財産が他にどれくらいあるか、将来どのお子様が引き継ぐのか、将来は売却して処分する予定か、お母様の老後の資金や誰が面倒みるか等、様々なことを考え総合的な判断が必要になります。

親子間でお金のやり取りがなく、単純に不動産の名義変更をしたいとなると「贈与」に該当します。

贈与の場合は贈与税に注意が必要です。贈与税は高税率ですので、不動産などの高額財産の贈与の場合は、贈与税も高額になることが予想されます。

なお、親の年齢によっては相続時精算課税の贈与税の特例の利用も考えられます。相続税対策には向かないかもしれませんが、親の財産が多くない場合は、贈与税相続税がかからずに名義変更できる場合もあります。贈与税の詳細については税理士に相談することをお勧めいたします。

また、贈与税以外にも登録免許税や不動産取得税も課税されますので、こちらも事前に確認が必要です。

不動産を所有している親が亡くなった場合、残されたお子様等の相続人が全員で話し合い、誰が相続するか決めることになります（遺産分割協議）。

話し合いなので、兄弟間の協議が上手く整わない場合は、例えその家に住んでいたとしても自分の名義にすることはできません。

生前贈与は贈与する親と、貰う子の２名で手続きできる為、他の兄弟の協力や話し合いは不要です。生前贈与で事前に名義変更しておくと、一般的には将来の相続トラブルを回避しやすくなります。ただし、贈与したことによって将来の相続の際に揉める要素となる場合もありますので、確実に回避できるものではありません。

父親名義の家を子がリフォームや増築すると、父親の持っている家の財産価値が上がりますので、子が出したリフォーム代金相当が父親への贈与に該当することになります。リフォーム代金が贈与税の基礎控除を超える額場合は贈与税の対象になります。

贈与税を避ける方法としては、家の名義をリフォーム前にお父様からお子様の名義に変えることが考えられます。名義をお子様に変えた後にお子様がリフォームするのであれば、ご自身の財産価値が上がるだけでお父様への贈与には該当しません。家の評価額にもよりますが、親子間の生前贈与や、親子間売買により変えることが考えられます。

なお、自宅の価値（評価額）高い場合は、一部をお子様の名義に変える方法なども考えられます。子が支払ったリフォームや増築の費用に相当する建物の持分を、親から子へ名義変更し共有とすれば、贈与税は課税されません。

売買契約は、売主買主の双方で合意すれば売買代金は本来はいくらでも構いません。１円での売買も法的には可能です。

しかし、市場価格・相場から大きく安い金額で取引すると、時価からの差額についてみなし贈与に認定される可能性があります。「著しく低い価額の対価」であるかどうかが判断基準ですが、個々の具体的事案に基づき判定することになります。路線価や固定資産評価額であれば良い悪いという単純な判断もできません。

親子間、ご親族感の取引の場合は、通常の相場より安い金額を売買代金に設定されやすいので特にご注意ください。売買代金の設定については、事前に税理士に確認されることをお勧めいたします。

名義を借りるということは本来できませんので、それを元に戻すといっても簡単に手続きすることはできません。名義変更のやり方によっては税金の問題も大きく関わってきます。

定型的な名義変更の方法はございません。当時の経緯や、これまでのお金のやり取りなどによって手続き方法は異なります。

専門家である司法書士や税理士に相談されることをお勧めいたします。