亡くなった親からの名義変更は「相続登記」
相続登記とは？
亡くなった親名義の土地や建物の名義を子の名義に変更するには、法務局で「相続登記」の申請が必要です。
相続登記を行うには、相続人全員（子である兄弟姉妹全員、親の一方が存命であればその親も含む）で話し合い、誰の名義にするか決める必要があります。この話し合いを「遺産分割協議」と呼びます。
相続登記義務化のポイント（2024年4月施行）
- 相続を知った日から3年以内に相続登記の申請が必要
- 2024年4月1日以前の相続も対象（2027年3月31日までに要申請）
- 正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料
- 遺産分割が難航する場合は「相続人申告登記」で義務を履行可能
→ 詳しくは「相続登記の詳細ページ」をご覧ください
相続登記に必要な書類
法定相続人であることは戸籍で証明する必要があるため、以下の書類が必要です。
- 亡くなった親の出生から死亡までの全ての戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍を含む）
- 相続人全員の現在の戸籍謄本
- 相続人全員の印鑑証明書
- 不動産の固定資産評価証明書
- 遺産分割協議書（相続人全員が実印で押印）
ご注意ください
戸籍調査の過程で隠し子など知らない相続人が判明した場合には、その方も含めて話し合いする必要があります。一部の兄弟だけで協議をしても法的には無効です。
相続する際は誰の名義にするのがよい？
ご家族で話し合い（遺産分割協議）で納得されるのであれば、相続人の誰の名義にするかは自由に決めることができます。
ただし、以下のような要素を総合的に考慮する必要があります。
- 相続税の課税対象となるかどうか
- 他の相続財産の有無と内容
- 将来どの子が引き継ぐのか
- 将来の売却予定の有無
- 残された親の老後資金や介護の問題
→ 詳しくは「相続のときは誰の名義変更にしたらいい？」をご覧ください
相続登記の費用
| 費用項目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額 × 0.4% | 法務局に納付 |
| 不動産取得税 | 非課税 | 相続の場合は課税されません |
| 戸籍等取得費用 | 5,000円～20,000円程度 | 相続人の数や戸籍の数により変動 |
| 司法書士報酬 | 50,000円～150,000円程度 | 物件数や相続人の数により変動 |
親とお金のやり取りのない名義変更は「生前贈与」
生前贈与による名義変更とは？
親が存命中に、お金のやり取りなく不動産の名義を子に変更する場合、これは「贈与」に該当します。
生前贈与の大きなメリットは、贈与する親と受け取る子の2名だけで手続きでき、他の兄弟の協力や話し合いが不要な点です。
生前贈与のメリット
- 親が「誰に」「どの不動産を」「いつ」渡すかをコントロールできる
- 認知症対策として有効
- 将来の遺産分割協議が不要
- 兄弟間の話し合いや協力が不要
贈与税に注意が必要です
不動産などの高額財産を贈与する場合、贈与税が高額になることが予想されます。贈与税は相続税よりも高い税率で課税されるため、事前の試算が必須です。
→ 詳しくは「贈与による名義変更の詳細ページ」をご覧ください
2024年改正：相続時精算課税制度の変更点
2024年の税制改正により、相続時精算課税制度に年間110万円の基礎控除が新設されました。
相続時精算課税制度のメリット（2024年改正後）
- 年間110万円以下の贈与なら申告不要
- 年間110万円以下の部分は相続財産に加算されない
- 累積2,500万円までは贈与税非課税（相続時に精算）
- 60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与が対象
この改正により、暦年贈与の持ち戻し期間が3年から7年に延長された一方で、相続時精算課税制度の使い勝手が大幅に向上しました。
→ 詳しくは「親から子へ不動産を生前贈与するメリットは？相続との違いは？」をご覧ください
住宅取得等資金贈与の非課税措置（2026年まで延長）
子が親から住宅を取得するための資金の贈与を受ける場合、一定額まで非課税となる特例があります。
| 住宅の種類 | 非課税限度額 | 要件 |
|---|---|---|
| 省エネ等住宅 | 1,000万円 | ZEH水準（断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上）が必要 |
| それ以外の住宅 | 500万円 | 通常の新築・購入 |
※この制度は2026年12月31日まで適用されます。
生前贈与の費用
| 費用項目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額 × 2.0% | 相続の5倍の税率 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額 × 3%（原則） | 軽減措置あり |
| 贈与税 | 評価額に応じて | 特例制度の活用で節税可能 |
| 司法書士報酬 | 50,000円～150,000円程度 | 物件数や状況により変動 |
親の家をリフォーム・増築する際は贈与税に注意
子がリフォーム代金を負担すると贈与になる可能性
父親名義の家を子がリフォームや増築すると、父親の持っている家の財産価値が上がります。このため、子が出したリフォーム代金相当が父親への贈与に該当することになります。
→ 参考：国税庁「親名義の建物に子供が増築したとき」
贈与税を避ける方法
- リフォーム前に名義を変更
家の名義をリフォーム前に子の名義に変えれば、自身の財産価値が上がるだけで贈与には該当しません。 - 持分の一部を子の名義に変更
子が支払ったリフォーム費用に相当する建物の持分を、親から子へ名義変更し共有とすれば、贈与税は課税されません。 - 親が資金を負担
親自身の資金でリフォームを行えば、贈与の問題は発生しません。
親の土地に子供が家を建てる場合の注意点
親の土地に子供が家を建てる場合、土地の名義を親のままにしておく「使用貸借」という方法がよく使われます。無償または固定資産税程度の負担で土地を借りる形です。
使用貸借のメリット
- 土地の名義変更が不要なため、贈与税や不動産取得税がかからない
- 住宅ローンを建物の分だけで済ませられ、初期費用を抑えられる
使用貸借のリスク
相続時の深刻な問題
親が亡くなって相続が発生したとき、使用貸借は法律で守られている権利が非常に弱いため、問題が起こる可能性があります。
- 遺産分割でその土地を別の兄弟が相続した場合、家を建てて住んでいる子は不安定な立場に
- 土地を相続した兄弟から立ち退きを求められたり、高額な地代を請求される可能性
対策：親に「この土地は家を建てた子に相続させる」という遺言書を書いてもらうか、相続時精算課税制度を使って家を建てるタイミングで土地の名義も変更しておくことが重要です。
親からお金で買い取る名義変更は「売買」
親子間売買とは？
親子間であっても、金銭の授受を伴って不動産の権利を移転させる方法が「売買」です。
- 親に老後資金を提供したい
- 他の相続人に遺留分を主張されないよう、対価を払って取得したい
といったニーズに応えることができます。
「みなし贈与」のリスクに注意
親子間売買で最も注意が必要なのは、「みなし贈与（低額譲渡）」のリスクです。
市場価格（時価）よりも著しく低い価格で取引した場合、その差額について贈与があったものとして扱われ、受贈者（子）に贈与税が課される可能性があります。
→ 参考：国税庁「著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」
適正価格の考え方
- 実勢価格（時価）：近隣の取引事例や公示価格から算出
- 相続税評価額（路線価）：一般的に公示価格の8割程度
- 固定資産税評価額：一般的に公示価格の7割程度
- 不動産鑑定評価額：最も安全確実（鑑定士に依頼）
最も安全な方法は、不動産鑑定士に依頼して「鑑定評価額」を算出し、その価格で売買を行うことです。
親子間売買の資金調達
都市銀行や地方銀行の多くは、親子間（親族間）売買に対する住宅ローンの融資に消極的です。
資金調達の方法
- 現金一括払い：子に十分な資金がある場合
- 親族間売買ローン：一部の信用金庫やノンバンクが提供（金利は高め）
- 親への分割払い：金銭消費貸借契約を締結し、契約書作成・利息設定・銀行振込による返済実績の記録が必須
特殊事情による親から子への名義変更
名義を借りて購入したケース
Q：自分ではローンが組めなかったので子の名義を借りて自宅を購入しました。実際にローンの返済をしたのは親です。親に名義を変えることは可能でしょうか？
A：手続きとしては可能ですが、名義変更方法によって各種税金が発生する可能性があります。
名義を借りるということは本来できませんので、それを元に戻すといっても簡単に手続きすることはできません。名義変更のやり方によっては税金の問題も大きく関わってきます。
定型的な名義変更の方法はございません。当時の経緯や、これまでのお金のやり取りなどによって手続き方法は異なります。
専門家である司法書士や税理士に相談されることをお勧めいたします。
住宅ローンが残っている家の名義変更
Q：まだローンが残っている親の家を、子が引き継ぎたいのですが。
A：手続きとしては可能ですが、金融機関の承諾の問題があります。
住宅ローンが残っている場合の対応策
- 免責的債務引受：銀行の審査を経て、親の債務（ローン）を子が引き受ける
- 借り換えによる売買：子が自分の属性で新たに住宅ローンを組み、その資金で親から家を買い取り、親のローンを完済する（最も現実的で一般的な方法）
- リスクを承知で住宅ローンが残ったまま名義変更する：金融機関の承諾を得ずに名義変更を行う方法ですが、期限の利益喪失（一括返済請求）のリスクがあります
よくある質問
専門家に依頼しないで、自分で手続きできませんか？
誰でもできるとは言えませんが、時間と労力をかければ可能です。
裁判（訴訟）や税務申告などにも弁護士や税理士等の専門家がいますが、ご自身で手続きすることが可能であるのと同じく、不動産の名義変更手続きもご自身で行うことは可能です。
もちろん事案によっては一般の方ではかなり難しい場合もあります。最初から難しい案件もありますし、書類収集を初めてから難しいことが分かる場合もあります。
司法書士に依頼するメリット
- 複雑な戸籍の解読：特に相続登記では、被相続人の「出生から死亡まで」の連続した戸籍が必要です。古い手書きの戸籍や、転籍を繰り返しているケースの解読は専門知識を要します。
- 法改正への正確な対応：不備による補正や、将来的な過料リスクを避けるためにも、正確な手続きが求められます。
- 予防法務：単に名義を変えるだけでなく、「将来の二次相続で揉めないか」「税務リスクはないか」といった観点から、遺産分割協議書の文言や持分比率のアドバイスを行います。
