住宅ローンが残ったままで名義変更

住宅ローンをそのまま残した状況で名義変更するには、ローンの契約上は金融機関の承諾が必要です。ただし、上記の案内の通り銀行の承諾は通常難しいです。問い合わせをしてもローンが残ったままでは名義変更できないと回答されることが多いようです。

離婚時に、新たに名義となりたい人が新しく住宅ローンを組み直す（借換えする）ことができないとなると、家を売却し精算したりする方法も考えられます。

しかし、どうしても家に住み続け自分の名義にしたいという要望も実際は多いです。

その場合の方法としては以下が考えられます。

1. 公正証書等の契約で将来の名義変更を約束
2. 銀行に内緒で名義変更する

１につていては、離婚の場合は他の養育費・生活費・慰謝料などと合わせて離婚の協議として残します。住宅ローンを完済したタイミングで名義変更する旨を契約します。状況によっては仮登記を入れるなどの方法もありますが、こちらもローン契約上の問題に該当する可能性もありますのでご注意ください。

公正証書でしっかり契約したとしても、その後名義人が亡くなったり、将来約束を守ってくれないなどがあると、ローンが完済された後でも名義手続きが難しくなることが考えられます。その他、名義人が借金を作り家を差し押さえされてしまう可能性もあります。イレギュラーなことが起こると手間や費用はかかりますし、最悪名義変更できなくなることもあります。

２については、名義変更の手続きについては銀行の承諾書が必要なわけではないので、やろうと思えば銀行の承諾を得ないで名義変更することも手続き上は可能です。ただし、契約上の問題は残りますのでリスクにはなります。

どうしても名義変更したいとのことであれば、こららの方法を取るしかないかと思いますが、１でも２でもどちらもリスクがゼロではありません。メリット・デメリット（リスク）がありますので、ご家庭の状況にもよりますので一概にどちらが良いかの判断はできません。最終的にはご自身でどちらを選択するかの判断が必要になるかと考えます。

手続きする際には上記リスクについて十分ご検討ください。判断材料として各種の懸念事項を専門家にアドバイス受けると良いでしょう。

家やマンションなどの「所有権」は独立した権利で、自由に処分できます。住宅ローンが残っていても処分は可能です。

住宅ローンを組むと、通常は銀行に抵当権という担保権を自宅に設定されてしまいます。この抵当権というのはローンの返済ができなくなったときに銀行が不動産を競売し、競売したお金で貸した住宅ローン分を銀行が回収できてしまうものです。

抵当権は所有者が変わっても効力は変わりません。連帯保証など人に対するものではなく、不動産自体を担保にしているからです。よって、抵当権が設定されていても不動産の処分は可能ですが、担保は残ったままになります。

なお、所有者の名義が変わってもローン返済義務は、元々ローンを組んだ方のままで、新たに名義人になった方がローンの返済義務は負いません。しかし、ローンを返済しない場合は、家を失うことになりますので、実質的には返済しないといけない状況になるかと考えます。

上記の通り、担保の効力は変わりませんので、抵当権が設定されていても、「法的」には所有権の処分に制限はありません。名義変更の登記手続きについても担保権者の承諾書などは不要です。しかし、実際銀行のローンの場合は「契約」で名義変更を制限し、実際は名義変更の承諾も難しいようです。

よって、技術的には銀行の承諾がなくとも名義変更は可能だが、契約違反の対象にはなるという状況になります。

父からのお金を借りて妻が返済するのか（後日、妻→父に分割返済等）、一切父にはお金を返さないのかで手続きは異なります。

妻が父からお金を借りて、そのお金で住宅ローンを返済するのであれば、夫婦間で夫から妻の名義に変更することになるでしょう。

父には今後一切返済しないのであれば、夫から父へ名義を変えることも考えられます。これは売買等として、夫から父に譲渡することになるかと思われます。家の評価額とローンの返済額によっては、一定の割合分のみ名義変更することなどの検討も必要です。

なお、父にお金を返済しないのに、夫婦間だけで夫から妻に名義を変更してしまうと、父から住宅ローン返済分のお金を妻がタダで貰ったとして贈与税の対象になると思われます。

住宅ローンの借り換えとは、新しく住宅ローンを組み、新しく受けた融資金で現在のローンを返済するものです。既存のローンは完済になりますので、新しいローンのみが残ります。

法務局への登記手続きは、抵当権抹消手続きと抵当権設定手続きの２つを同時に申請することになります。

住宅ローンの借り替えは、金利が安くなる場合などに主に利用されます。

離婚の場合も借り替えが利用されるケースがあります。離婚の際の利用としては、通常の借り替えと異なり、所有者も変更（夫→妻or妻→夫）になります。銀行によっては通常の借り替えのようにスムーズに審査してもらえないこともあるようです。

銀行によっては、借り換えではなく債務者変更として処理してくれるケースもあります。こちらの場合は、抵当権設定や抵当権抹消ではく、抵当権の変更手続きになりますので、登録免許税等が安く済みます。

その他、夫婦共有名義のローンを、夫婦の一方のみのローンに替える手続きなどにも借換えが利用されます。

離婚に伴い家は処分して、売却したお金をお二人で分ける場合はどのようにしたら良いでしょうか。

売却前に、売ったお金をどの割合で分配するのか（全部相手方に渡すのか、半々にするのかなど。）を離婚協議書に残しておくことが重要です。できれば他の協議事項と合わせて公正証書にするのが望ましいでしょう。

売却手続きは基本的には現在の名義人が行います。単独名義であればお一人で売却することになります。

ただし、離婚の際は、相手方との信頼関係が破綻していることが多いので、売却を任せるのに抵抗がある場合もあるようです。その為、売却前に共有名義（もしくは相手方の単独名義）にすることも手続き上は可能ですが、名義変更には各種税金等がかかるため余計な費用がかかってしまいます。費用がかかっても確実に確保したいという要望の場合は売却前の名義変更も検討の余地があります。