住宅ローンが残ったままで名義変更できる？
離婚時の対応法を解説！

住宅ローンと名義変更の基礎知識

住宅ローンの名義変更はできるか

住宅ローンが残っている不動産の名義変更は、法律上は可能ですが、実務上は慎重な判断が必要です。

不動産の所有権は独立した権利であり、原則として自由に処分することができます。住宅ローンが残っていても、所有権の移転登記自体は法務局で受理されます。

所有権を移転しても、ローンの返済義務は元の債務者に残ります。新しい所有者がローンの返済義務を自動的に引き継ぐわけではありません。しかし、返済が滞れば抵当権が実行され、不動産を失う可能性があるため、実質的には新所有者が返済を続けざるを得ない状況になります。

離婚と住宅ローン(抵当権)

離婚に伴う財産分与として不動産の名義変更を行う場合、住宅ローンの取り扱いが大きな問題となります。

抵当権とは、金融機関が住宅ローンの担保として不動産に設定する権利です。ローンの返済ができなくなった場合、金融機関は不動産を競売にかけて、その代金から貸付金を回収することができます。

離婚時の一般的な選択肢は以下の通りです。

銀行の承諾がなくても名義変更できる理由

不動産の所有権と抵当権は、法律上別々の権利として扱われます。この法的な構造が、銀行の承諾なしでも名義変更が可能な理由です。

所有権は、不動産を自由に使用・収益・処分できる権利です。民法では所有権の処分は原則として自由とされており、他人の承諾は不要です。そのため、住宅ローンが残っていても、所有権の移転登記自体は法務局で受理されます。

一方、抵当権は不動産に対して設定される担保権で、所有者が変わっても抵当権の効力は変わりません。これは、抵当権が特定の人に対する権利ではなく、不動産そのものを担保とする権利だからです。

つまり、技術的には銀行の承諾がなくても名義変更は可能ですが、契約違反のリスクが伴うというのが実態です。

名義変更の具体的な方法

銀行に名義変更の承諾が貰えない場合の対処法

金融機関に問い合わせをしても、住宅ローンが残っている状態では名義変更の承諾は通常得られません。「ローンを完済するまで名義変更はできない」と回答されるケースが大半です。

新たに名義人となる方が住宅ローンの借り換えができない場合、家を売却して精算する方法も選択肢の一つです。しかし、どうしても家に住み続け、自分名義にしたいという要望も実際には多く寄せられます。

その場合、以下のような方法が考えられます。

方法1:公正証書等で将来の名義変更を約束

離婚の場合、養育費・生活費・慰謝料などと合わせて、離婚協議の一環として将来の名義変更を約束する方法です。住宅ローンを完済したタイミングで名義変更する旨を契約書に明記します。

状況によっては仮登記を入れる方法もありますが、こちらもローン契約上の問題に該当する可能性があるため注意が必要です。

方法2:銀行に内緒で名義変更する

名義変更の手続きについては銀行の承諾書が必要なわけではないため、手続き上は銀行の承諾を得ないで名義変更することも可能です。ただし、契約上の問題は残るためリスクがあります。

どうしても名義変更したい場合、上記のいずれかの方法を取ることになりますが、どちらもリスクはゼロではありません。メリット・デメリットがありますので、ご家庭の状況によって判断は異なります。

住宅ローンの借り換え

住宅ローンの借り換えとは、新しく住宅ローンを組み、新しく受けた融資金で現在のローンを返済するものです。既存のローンは完済となり、新しいローンのみが残ります。

法務局への登記手続きは、抵当権抹消手続きと抵当権設定手続きの2つを同時に申請することになります。

一般的な借り換えの目的

住宅ローンの借り換えは、金利が安くなる場合などに主に利用されます。低金利の住宅ローンに切り替えることで、総返済額を減らすことができます。

離婚時の借り換え

離婚の場合も借り換えが利用されるケースがあります。離婚時の利用としては、通常の借り換えと異なり、所有者も変更(夫→妻 または 妻→夫)になります。

銀行によっては通常の借り換えのようにスムーズに審査してもらえず、借り換えできないこともあります。新たに名義人となる方の収入や信用状況によって、審査の厳しさは異なります。

債務者変更という選択肢

銀行によっては、借り換えではなく債務者変更として処理してくれるケースもあります。この場合、抵当権設定や抵当権抹消ではなく、抵当権の変更手続きになりますので、登録免許税等が安く済みます。

第三者(親など)が住宅ローンを返済する場合

例えば、夫の残っている住宅ローンを妻の父が一括返済するケースなど、第三者が関わる場合の名義変更について解説します。

この場合、父からのお金を借りて妻が返済するのか、一切父にはお金を返さないのかによって手続きは大きく異なります。

売却による財産分与

離婚の際、家を売却して夫婦でお金を分ける場合

離婚に伴い家は処分して、売却したお金をお二人で分ける方法について解説します。

住宅ローンが残っていても、売却したお金で完済できるのであれば、売却自体は問題ありません。売却代金でローンを完済し、残ったお金を財産分与として分配することができます。

売却前の重要な取り決め

売却前に、売ったお金をどの割合で分配するのか(全部相手方に渡すのか、半々にするのかなど)を離婚協議書に残しておくことが重要です。できれば他の協議事項と合わせて公正証書にするのが望ましいでしょう。

売却手続きの流れ

売却手続きは基本的には現在の名義人が行います。単独名義であればお一人で売却することになります。

ただし、離婚の際は相手方との信頼関係が破綻していることが多いため、売却を任せるのに抵抗がある場合もあるようです。

相続と住宅ローン

住宅ローンを組んでいた方が亡くなった場合

住宅ローンを組んでいた方が亡くなった場合、多くのケースでは団体信用生命保険(団信)によって住宅ローンが完済されます。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの債務者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金で住宅ローンの残債が完済される保険です。ほとんどの住宅ローンでは加入が義務付けられています。

団信が適用される場合の手続き

1. 金融機関に連絡し、団信の保険金請求手続きを行う
2. 保険金で住宅ローンが完済される
3. 抵当権抹消登記を行う
4. 相続登記で不動産の名義を相続人に変更する

住宅ローンを組んでいた方ががんになった場合

団体信用生命保険(団信)のがん特約に加入している場合は、被保険者ががんと診断された場合に保険で住宅ローンが完済されます。担保設定されている抵当権も抹消することになります。

団信に付加したがんの特約は「がん団信」とも呼ばれます。

がん特約が適用される場合の手続き

1. 医療機関でがんの診断を受ける
2. 金融機関に連絡し、がん特約の保険金請求手続きを行う
3. 必要書類(診断書など)を提出する
4. 保険金で住宅ローンが完済される
5. 抵当権抹消登記を行う