2024年相続登記が義務化｜期限3年・過料10万円のポイントと対応策を解説

民法と不動産登記法等の法律改正（2024年施行）により、これまで義務のなかった不動産の相続登記の申請（相続による不動産名義変更手続き）が義務化されました。

土地・建物・マンション等をお持ちの方がお亡くなりになった場合は、これまではその後に売却等の次の手続きが必要な場合を除き、名義変更しなくても法的な問題はありませんでしたが、相続登記の義務化により相続人等へ名義変更をする義務が生じるようになりました。

相続登記が義務化されると、土地所有者が亡くなった際に亡くなった方の配偶者や子供といった相続人は、取得を知ってから３年以内に相続登記することが必要になります。不動産を相続で取得したことを知った日から３年が期限になります。

罰則の規定があり、正当な理由なく怠れば１０万円以下の過料が科される可能性があります。法務局より過料事件の通知を受けた裁判所が、要件に該当するか否かを判断し、過料を科する旨の裁判をします。過料は刑事罰ではなく行政罰であり、支払い命令は裁判所から出ることになります。

３年以内という一定の猶予期間が設けられていますので、この期間内に手続きを行えば過料（罰則）を避けられます。

過料の制裁を科すに当たっては、法務局における運用の透明性及び公平性を十分に確保できるよう、慎重な運用が予定されています。

３年経過したら自動的に過料が科されるものではありません。

具体的には、登記官が登記申請義務違反の事実を把握した場合、あらかじめ相続人に対して登記申請をするよう催告することとし、それでもなお登記申請をすべき義務を負う者が理由もなく登記申請をしないときに過料通知を行うこととするなど、過料通知についての手続を法務省令において明確に規律することが予定されています。

法務局からの催告に応じて相続登記した場合は、法務局から裁判所へ過料事件の通知がされません。

また、義務違反が形式的には該当する場合であっても、期間内に申請しなかったことにつき「正当な理由」があるときには過料の制裁が課されないことになっています。「正当な理由」についての具体的な類型については通達等で明確化することも予定されています。正当な理由の例としては、相続人が極めて多数となり戸籍謄本等の収集に多くの時間を要するケース、遺言の有効性等が争われているケース、相続人自身に重病等の事情があるケースが考えられます。

（「法制審議会民法・不動産登記法部会会議」及び「相続登記の申請義務化の施行に向けたマスタープランより」）

一般に「正当な理由」があると認めら５つの事例

1. 相続人が多すぎて把握が困難
2. 遺産分割で争いがある
3. 本人が重病
4. DV等で避難中
5. 経済的に困窮している

（法務省：相続登記の申請義務化に関するQ＆Aよりhttps://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html）
 

民法等の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて（令和５年９月１２日法務省民二第９２７号）が通達されましたので、過料が科される場合については下記にまとめました。ご参照ください。

過料の制裁を受ける可能性があるのは、相続登記の義務を怠った相続人です。相続人全員が怠った場合は、相続人全員が過料が科せられる可能性があります。

つまり、遺産分割協議が未了の場合は、原則として法定相続人全員が義務を負うことになります。遺言や遺産分割協議によって特定の相続人が不動産を取得することが決まっている場合は、その相続人のみが義務を負います。

相続人申告登記を行なった相続人は義務を履行したとみなされますので、その場合は、相続人申告登記をしていなかった他の相続人のみが過料の対象となる可能性があります。相続人全員が相続放棄をした場合も、登記義務は発生しません。

相続登記の義務化の改正法は令和6年4月1日に施行されました。

令和６年４月１日から義務化が始まりましたが、少なくとも施行日から３年の期間があるので過料が科される可能性があるのは、早くても令和９年４月以降となります。

相続登記の義務化は、改正法の施行日（令和6年4月1日）の前に相続の開始があった場合についても適用されます（遡及適用）。過去分の相続も義務化の対象です。

1. 改正法の施行日
2. 自己のために相続開始があったことを知り、かつ、不動産の所有権を取得したことを知った日

「1」「2」のいずれか遅い日から３年以内に相続登記を行う必要があります。法改正前の過去分の相続については、「1」の令和6年4月1日からカウントして３年が期限です。

未登記家屋は、そもそも登記がされていないので不動産登記法に規定される「所有権の登記名義人について相続の開始があったとき」に該当しません。

よって、未登記家屋については相続登記義務化の対象外となります。

ただし、建物は相続登記義務化の法改正以前から、そもそも登記する義務があります。登記を怠った場合は罰則の規定もあります。

家庭裁判所で相続放棄をすると、相続人ではなくなるので、相続登記義務化の適用を受けることもなくなります。

相続放棄は家庭裁判所での申述が必要で、原則３ヶ月の期限があります。

通常の相続登記よりも簡便な登記制度である、相続人申告登記が創設されました。

具体的には、相続登記等の申請義務を負う者が、登記官に①登記名義人について相続が開始したこと、及び②自らが登記名義人の相続人であることを申し出たときは、相続登記等を申請する義務を履行したものとみなされます。

登記官は、当該申出があった旨、申出人の住所・氏名等を登記に付記します。

この相続人申告登記は、いわゆる相続登記（相続を原因とする所有権移転登記）ではなく、①登記名義人について相続が開始したこと、及び②自らが登記名義人の相続人であることの報告的な登記という位置づけです。

そのため、申出をした後に、遺産分割協議によって不動産を取得したときは、遺産分割協議の日から３年以内に所有権移転の登記を申請しなければなりません。

所有者不明土地を活用するため、民法の財産管理制度も見直され、裁判所の管理命令により所有者不明土地の管理人を選任し、管理人が所有者に代わって土地を売却できるようにする制度などが予定されております。

その他、土地が共有状態とならないよう促すために、一定期間遺産配分未定なら法定割合で分割を行える仕組み、住基ネットで行政が死亡情報を登記、死亡者が名義人の不動産一覧を行政が発行、土地共有者の一部が不明でも裁判所の決定を経て利用や処分を可能とすることなどが改正案として答申されてました。

相続登記の義務化と同じように、所有権登記名義人の氏名変更や住所変更の登記についても義務化されます。令和８年（2026年）４月１日施行

所有者の氏名・住所・名称等について変更があったときは、その変更があった日から２年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければなりません。

正当な理由がなくこれに違反すると５万円以下の過料の対象となります。

住所等変更登記の義務化に伴い、職権による住所等変更登記関係も予定されています（検索用情報の申出）。

所有不動産記録証明制度は、2026年2月2日に施行予定の新制度で、個人が日本全国に所有している不動産を一覧にした証明書を法務局で取得できるようになります。この制度の主な目的は、相続時の不動産特定を容易にし、所有者不明土地問題の解決を促進するとともに、2024年4月から開始された相続登記義務化を支援することです。

証明書の請求は、不動産名義人本人、その相続人、法定代理人、またはこれらの者から委任を受けた代理人（司法書士など）に限定されています。この制度の最大のメリットは、一度の請求で全国の所有不動産を把握できる点にあり、相続財産の調査漏れを防止し、相続登記手続きの効率化を図ることができます。特に遠隔地の不動産確認が容易になることで、時間と労力を大幅に削減できます。

ただし、登記簿上の住所・氏名が最新でないと記載漏れの可能性があることや、相続登記が未了の不動産（先代名義のまま）は表示されないことなどの注意点があります。また、複雑な共有関係については詳細調査が別途必要になる場合もあります。

この制度は、2024年4月から始まった相続登記の義務化や、2026年4月から始まる住所・氏名変更登記の義務化といった関連制度と連携して機能することで、その効果を最大限に発揮することが期待されています。

相続登記にはこれまで義務がありませんでした。

義務がなかったため、すぐに相続登記をしないケースが多く、長い期間を経て土地の所有者がわからなくなるという事態が生じていました。所有者がわからないと取引（売買等）もできず、再開発、公共事業の支障となっていました。

これらを解消するための方法として相続登記の義務化が議論されていました。

相続登記にはこれまで義務がありませんでしたが、相続登記をしないとリスクはこれまでもありました。

【発生予防】

• 登記されるようにするための不動産登記法の見直し
• 相続登記及び住所変更登記申請の義務化
• 相続登記及び住所変更登記の手続きの簡素化＆合理化
• 土地を手放すための制度の創設
• 相続土地国庫帰属制度

【土地利用の円滑化】

• 土地利用に関連する民法の見直し
• 所有者不明土地管理制度の創設
• 共有地の利用の円滑化
• 遺産分割の見直し

令和３年４月２１日「民法等の一部を改正する法律」（民法等一部改正法、令和３年法律第２４号）及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（相続土地国庫帰属法、令和３年法律第２５号）が可決成立しました。また、令和３年４月２８日官報により公布されました。

施行日は原則として公布（令和３年４月２８日）から２年以内の政令で定める日になります。令和３年１２月１４日閣議決定により、令和５年４月１日施行となりました。

ただし、周知期間等が必要な相続登記の義務化は令和６年４月１日施行となりました。また、住所変更登記の義務化は令和８年４月１日施行となります。