不動産名義変更手続センターでは、相続や贈与時の土地・家・マンションなどの不動産名義変更手続きについて、お客さまを完全サポートいたします!
《この記事の監修者》
司法書士法人不動産名義変更手続センター
代表/司法書士 板垣 隼 (→プロフィール詳細はこちら)
最終更新日:2024年12月10日
【目次】
〈相続登記義務化とは(法改正の概要)〉
〈相続登記しないとどうなる?罰則?〉
〈相続登記義務化はいつから?過去の相続は対象?〉
〈相続登記義務化に伴い簡素化した手続き(法改正)〉
〈なぜ相続登記は義務化された?〉
〈相続登記の費用、やり方〉
~各項目の詳細については上記をクリックしてください~
登記簿の所有者の名義を変更するには、法務局へ所有権移転登記を申請することになります。この登記申請のことを一般的には不動産の名義変更手続きと言われています。
所有権移転登記には各種原因(相続、贈与、売買等)がありますが、亡くなった方から相続により名義変更することを特に相続登記と呼びます。相続登記の申請を法務局することによって、亡くなった方から相続人に名義変更されます。
不動産の名義変更とは?
民法と不動産登記法等の法律改正(2024年施行)により、これまで義務のなかった不動産の相続登記の申請(相続による不動産名義変更手続き)が義務化されました。
土地・建物・マンション等をお持ちの方がお亡くなりになった場合は、これまではその後に売却等の次の手続きが必要な場合を除き、名義変更しなくても法的な問題はありませんでしたが、相続登記の義務化により相続人等へ名義変更をする義務が生じるようになりました。
【相続登記義務化】法律改正の内容
相続登記が義務化されると、土地所有者が亡くなった際に亡くなった方の配偶者や子供といった相続人は、取得を知ってから3年以内に相続登記することが必要になります。不動産を相続で取得したことを知った日から3年が期限になります。
罰則の規定があり、正当な理由なく怠れば10万円以下の過料が科される可能性があります。法務局より過料事件の通知を受けた裁判所が、要件に該当するか否かを判断し、過料を科する旨の裁判をします。
〜相続登記以外の申請義務のある登記〜
相続登記など、権利に関する登記(甲区、乙区)には義務はありませんでしたが、土地や建物の表示登記(表題登記、表題登記の変更、滅失登記等)については前から登記の義務があります。
今後予定される相続登記の義務化同様に、表題登記の登記申請を怠った場合は10万円以下の過料に処する旨の罰則規定もあります。
表題登記とは建物を新築した際にする登記のことで、「新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。(不動産登記法47条)」とされています。
実際、表題登記がされていない未登記の家屋は多数あります。しかし、登記を怠ったことにより、過料の制裁を受けたとの話しを聞いたことはありません。
現状の、表題登記の際の過料に関する運用を考えると、相続登記の義務を怠った場合に過料を科す場合は限られるのではないかとも考えられます。
過料の制裁を科すに当たっては、法務局における運用の透明性及び公平性を十分に確保できるよう、慎重な運用が予定されています。
3年経過したら自動的に過料が科されるものではありません。
具体的には、登記官が登記申請義務違反の事実を把握した場合、あらかじめ相続人に対して登記申請をするよう催告することとし、それでもなお登記申請をすべき義務を負う者が理由もなく登記申請をしないときに過料通知を行うこととするなど、過料通知についての手続を法務省令において明確に規律することが予定されています。
法務局からの催告に応じて相続登記した場合は、法務局から裁判所へ過料事件の通知がされません。
また、義務違反が形式的には該当する場合であっても、期間内に申請しなかったことにつき「正当な理由」があるときには過料の制裁が課されないことになっています。「正当な理由」についての具体的な類型については通達等で明確化することも予定されています。正当な理由の例としては、相続人が極めて多数となり戸籍謄本等の収集に多くの時間を要するケース、遺言の有効性等が争われているケース、相続人自身に重病等の事情があるケースが考えられます。
(「法制審議会民法・不動産登記法部会会議」及び「相続登記の申請義務化の施行に向けたマスタープランより」)
民法等の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登事務の取扱いについて(令和5年9月12日法務省民二第927号)が通達されましたので、過料が科される場合については下記にまとめました。ご参照ください。
【相続登記義務化】過料が科される場合とは?
通常の相続登記よりも簡便な登記制度である、相続人申告登記が創設されました。
具体的には、相続登記等の申請義務を負う者が、登記官に①登記名義人について相続が開始したこと、及び②自らが登記名義人の相続人であることを申し出たときは、相続登記等を申請する義務を履行したものとみなされます。
登記官は、当該申出があった旨、申出人の住所・氏名等を登記に付記します。
この相続人申告登記は、いわゆる相続登記(相続を原因とする所有権移転登記)ではなく、①登記名義人について相続が開始したこと、及び②自らが登記名義人の相続人であることの報告的な登記という位置づけです。
そのため、申出をした後に、遺産分割協議によって不動産を取得したときは、遺産分割協議の日から3年以内に所有権移転の登記を申請しなければなりません。
相続人申告登記とは?必要書類・手続きのやり方を わかりやすく解説!
所有者不明土地を活用するため、民法の財産管理制度も見直され、裁判所の管理命令により所有者不明土地の管理人を選任し、管理人が所有者に代わって土地を売却できるようにする制度などが予定されております。
その他、土地が共有状態とならないよう促すために、一定期間遺産配分未定なら法定割合で分割を行える仕組み、住基ネットで行政が死亡情報を登記、死亡者が名義人の不動産一覧を行政が発行、土地共有者の一部が不明でも裁判所の決定を経て利用や処分を可能とすることなどが改正案として答申されてました。
共有関係や不動産の管理についての民法改正
相続登記にはこれまで義務がありませんでした。
義務がなかったため、すぐに相続登記をしないケースが多く、長い期間を経て土地の所有者がわからなくなるという事態が生じていました。所有者がわからないと取引(売買等)もできず、再開発、公共事業の支障となっていました。
これらを解消するための方法として相続登記の義務化が議論されていました。
〜所有者不明土地問題〜
2017年(平成29年)12月に公表された所有者不明土地問題研究会(一般財団法人国土計画協会)の最終報告で「2016年(平成28年)時点の所有者不明土地面積は、地籍調査を活用した推計で、約410万haあり、九州(土地面積:約367万ha)以上に存在する」という衝撃的な報告がされました。このまま放置すれば2040年には約720万ha(北海道くらい)に増加すると計算されています。
また、平成28年度の地籍調査において、不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地の割合は、約20%程度とされています。
所有者と連絡が取れないことにより、公共事業の用地取得ができなくなったり、災害被災地の復興を妨げる要因となっていました。
また、適正な利用・管理がなされないことで草木の繁茂や害虫が発生する等の管理不全の土地は近隣住民とのトラブルのもとになっていました。
なお、これまでも相続登記の促進を目的として「長期間相続登記等がされていないことの通知(お知らせ)」を送付するなどの所有者不明土地問題の解消対策もありす。
長期間相続登記等がされていないことの通知が法務局から届いたら?
相続登記にはこれまで義務がありませんでしたが、相続登記をしないとリスクはこれまでもありました。
相続時に名義変更をしなかったら
相続登記をしないリスクがあっても、これまで放置されることが多かった相続登記。それは以下のような理由が考えられます。
1.必要性がなかった(名義変更のメリットが分からなかった)
売却等の次の作業が無い限り、名義変更の必要性がなく、名義変更するメリットがあることも分からなかったことが考えられます。権利関係を確定させることで将来の相続をスムーズにすることもできますが、それを知らずに放置されているケースもあります。
2.手続きが煩雑
書類収集、書類作成、相続人の協力、法務局への申請等、相続登記をするには様々な作業が必要となります。簡単な作業ではないので、手続きすることを躊躇したり、専門家に
3.相続人の協力
兄弟間の仲が悪かったり、疎遠な親族が相続人だった場合は、手続きを進めたくても協力して貰えないこともありました。また、亡くなった方の主な財産が不動産のみの場合は、上手く遺産分割で分けることが難しい場合もあります。
4.費用がかかる
相続登記をするには登録免許税が基本的にかかります。手続きを専門家(司法書士)に依頼すると司法書士の手数料も別途かかります。内容が複雑になったり、相続人が不動産が多数あると費用も嵩む場合もあります。
相続登記をするには登録免許税がかかります。基本的には不動産の固定資産評価額の0.4%課税されます。
その他、手続きを専門家(司法書士)に依頼する場合は、司法書士の手数料が別途かかります。
当センターも司法書士事務所が運営しております。ご依頼の場合はもちろん当センターにて対応可能です。
ご参考までに、当センターへご依頼の場合の費用はこちらを参照ください。
各種プランを用意しております。具体例などもありますのでイメージしやすいかと思います。
相続登記費用【各種料金プラン】
相続登記をするには戸籍謄本、住民票、印鑑証明書等の各種証明書を役所で入手する他、遺産分割協議書、相続関係説明図等を作成する必要があります。
相続登記の必要書類は以下にまとめておりますのでご参照ください。
【相続登記の必要書類一覧表】
添付書類まとめ/各証明書の詳細解説
当センターの費用・報酬以外にも相続登記の費用には税金等の実費が別途かかります。相続登記全体の費用詳細は以下をご参照ください。
相続登記の手続き方法(費用・必要書類・義務化等)については以下にまとめておりますのでご参照ください。
不動産名義変更・相続登記の手続きの詳細(費用、書類、期間、義務等)は以下をご参照ください。
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当サイトは不動産名義変更の専門家である司法書士(当センター代表/司法書士 板垣隼)が監修、作成しております。
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