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相続登記の義務化
(2021年4月21日現在の情報)


《この記事の監修者》

司法書士法人不動産名義変更手続センター
代表/司法書士 板垣 隼 (→プロフィール詳細はこちら
 

相続登記の義務化とは?

民法と不動産登記法の改正により、土地の相続登記が義務化される見通しです。

これまで義務のなかった土地の相続登記が今後義務化される見通しです。

令和3年4月21日「民法等の一部を改正する法律」(令和3年法律第24号)及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」(令和3年法律第25号)が可決成立日しました。

2024年を目処に施行される見通しです。

法律案要綱はこちら

 

不動産登記法の主な改正点

1. 相続登記等の申請の義務付け

現在は、不動産の登記名義人が亡くなったときの相続登記の申請は義務ではなく、いつまでに申請しなければならないといった期間制限もありません。しかし、長期間相続登記がされないことにより、相続関係が複雑になったり、所有者が不明になったりという弊害が生じていました。そこで、改正法では、不動産の登記名義人が亡くなったときは、当該相続により不動産を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記等(相続又は遺贈による所有権移転登記)をしなければならないこととされました。この義務に違反し、相続登記等の申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処せられます。

 

2. 相続人申告登記(仮称)の創設

上記のとおり、不動産の相続人は、一定の期間内に相続登記等を申請する義務を負うこととなります。一方で、通常の相続登記よりも簡便な登記制度が創設されました。具体的には、相続登記等の申請義務を負う者が、登記官に①登記名義人について相続が開始したこと、及び②自らが登記名義人の相続人であることを申し出たときは、相続登記等を申請する義務を履行したものとみなされます。登記官は、当該申出があった旨、申出人の住所・氏名等を登記に付記します。

この相続人申告登記は、いわゆる相続登記(相続を原因とする所有権移転登記)ではなく、①登記名義人について相続が開始したこと、及び②自らが登記名義人の相続人であることの報告的な登記という位置づけです。そのため、申出をした後に、遺産分割協議によって不動産を取得したときは、当該遺産分割協議の日から3年以内に所有権移転の登記を申請しなければなりません。

 

3. 遺贈の登記手続の簡略化

現在、遺贈による所有権移転登記は、被相続人(亡くなった人)の相続人全員(遺言執行者がいるときは遺言執行者)と受遺者(遺贈を受ける人)が共同で申請する必要があります。これを簡略化するため、相続人に対する遺贈に限り、受遺者が単独で、遺贈による所有権移転登記を申請することができるようになります。

 

4. 法定相続分での相続登記がされている場合の登記手続の簡略化

現在、法定相続分(法律で定められた相続分)での相続登記がされた後に、遺産分割協議がなされ、法定相続分とは異なる内容で不動産を取得することとなった場合には、持分を取得する相続人と持分を失う相続人が共同で持分移転の登記を申請する必要があります。これを簡略化するため、法定相続分での相続登記がされている場合に、遺産分割協議による登記をはじめとする次に掲げる登記をするときは、更正登記というかたちで、持分を取得する相続人が単独で登記を申請することができるようになります。

  • 遺産の分割の協議又は審判若しくは調停による所有権の取得に関する登記
  • 他の相続人の相続の放棄による所有権の取得に関する登記
  • 特定財産承継遺言による所有権の取得に関する登記
    ※特定財産承継遺言とは、2019年7月1日に施行された改正民法で新たに定義されたもので、遺産の分割の方法の指定として遺産に属する特定の財産を共同相続人の一人又は数人に承継させる旨の遺言のことです(民法1014条2項)。
  • 相続人が受遺者である遺贈による所有権の取得に関する登記

 

5. 氏名又は名称及び住所の変更の登記の申請の義務付け

不動産の登記名義人の住所氏名の変更登記がされないことも、所有者不明土地が生じる原因の一つとなっています。そこで、不動産の登記名義人の氏名又は名称及び住所に変更があったときは、当該登記名義人は、その変更があった日から2年以内に、その変更の登記を申請しなければならないこととされました。この義務に違反し、その変更の登記の申請を怠ったときは、5万円以下の過料に処せられます。

 

6. 所有不動産記録証明制度(仮称)の創設

現在、実務では、市町村役場で名寄帳を閲覧等することにより、所有している不動産を調査することがありますが、同一市町村の不動産しか検索できなかったり、私道等の非課税の土地は名寄帳に記載されていなかったりという不都合が生じていました。そこで、自らが登記名義人として記録されている不動産の一覧情報(所有不動産記録証明書(仮称))を、登記名義人本人又はその相続人が法務局に対して申請できる制度が創設されました。

 

7. 土地所有権を国庫に帰属させる制度の創設

現在、土地の所有権の放棄については、法律上の規定がなく、認められていません。そのため、相続人が利用するあてのない土地を相続し、譲渡しようにも譲渡先が見つからない場合には、そのまま放置されることがあり、所有者不明土地が生じる原因の一つとなっています。そこで、相続又は遺贈により土地を取得した相続人が、その土地の取得を望まない場合等に、法務大臣に対し、その土地の所有権を国庫に帰属させることについての承認を求めることができることとされました。ただし、どのような土地でも国に引き取ってもらえるわけではなく、次のいずれかに該当する場合は、承認されません。

  1. 建物の存する土地
  2. 担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地
  3. 通路その他の他人による使用が予定される土地として政令で定めるものが含まれる土地
  4. 土壌汚染対策法第2条第1項に規定する特定有害物質(法務省令で定める基準を超えるものに限る。)により汚染されている土地
  5. 境界が明らかでない土地その他の所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある土地
  6. 崖(勾配、高さその他の事項について政令で定める基準に該当するものに限る。)がある土地のうち、その通常の管理に当たり過分の費用又は労力を要するもの
  7. 土地の通常の管理又は処分を阻害する工作物、車両又は樹木その他の有体物が地上に存する土地
  8. 除去しなければ土地の通常の管理又は処分をすることができない有体物が地下に存する土地
  9. 隣接する土地の所有者その他の者との争訟によらなければ通常の管理又は処分をすることができない土地として政令で定めるもの
  10. 1から9までに掲げる土地のほか、通常の管理又は処分をするに当たり過分の費用又は労力を要する土地として政令で定めるもの

また、承認申請者は、その土地の管理に必要な費用(以下「負担金」といいます。)を納付しなければなりません。承認申請者が負担金を納付したときは、その納付の時に土地の所有権が国庫に帰属します。

相続登記が義務化されるのはなぜ?

土地の所有者不明問題の解決策です。

現在は相続登記には義務がありません。

義務がないため、すぐに相続登記をしないケースが多く、長い期間を経て土地の所有者がわからなくなるという事態が生じていました。所有者がわからないと取引(売買等)もできず、再開発、公共事業の支障となっていました。

これらを解消するための方法として相続登記の義務化が議論されていました。

相続したら名義変更は必要?【現状】

 

〜所有者不明土地問題〜

2017年(平成29年)12月に公表された所有者不明土地問題研究会(一般財団法人国土計画協会)の最終報告で「2016年(平成28年)時点の所有者不明土地面積は、地籍調査を活用した推計で、約410万haあり、九州(土地面積:約367万ha)以上に存在する」という衝撃的な報告がされました。このまま放置すれば2040年には約720万ha(北海道くらい)に増加すると計算されています。

また、平成28年度の地籍調査において、不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地の割合は、約20%程度とされています。

所有者と連絡が取れないことにより、公共事業の用地取得ができなくなったり、災害被災地の復興を妨げる要因となっていました。

また、適正な利用・管理がなされないことで草木の繁茂や害虫が発生する等の管理不全の土地は近隣住民とのトラブルのもとになっていました。

相続登記が義務化されるとどうなる?

相続登記の申請に期限が定められ、罰則もあります。

改正要綱によると、相続登記が義務化されると、土地所有者が亡くなった際に亡くなった方の配偶者や子供といった相続人は、取得を知ってから3年以内に相続登記することが必要になり、正当な理由なく怠れば10万円以下の過料が科されることが盛り込まれております(罰則の適用は、取得が明らかなのに申請を怠るなど悪質なケースを想定し)。

罰則については、改正法の施行後に新たに相続する人が対象になります。

 

〜申請義務のある登記〜

相続登記など、権利に関する登記(甲区、乙区)には義務はありませんでしたが、土地や建物の表示登記(表題登記、表題登記の変更、滅失登記等)については前から登記の義務があります。

今後予定される相続登記の義務化同様に、表題登記の登記申請を怠った場合は10万円以下の過料に処する旨の罰則規定もあります。

表題登記とは建物を新築した際にする登記のことで、「新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。(不動産登記法47条)」とされています。

実際、表題登記がされていない未登記の家屋は多数あります。しかし、登記を怠ったことにより、過料の制裁を受けたとの話しを聞いたことはありません。

現状の、表題登記の際の過料に関する運用を考えると、相続登記の義務を怠った場合に過料を科す場合は限られるのではないかとも考えられます。今後の法改正の議論にも注目です。

相続登記の義務化と同時に予定されている他の改正は?

相続した不要な土地の国有地化や、土地が共有状態とならないよう促す新たな制度の創設が予定されております。

所有者不明土地を活用するため、民法の財産管理制度も見直され、裁判所の管理命令により所有者不明土地の管理人を選任し、管理人が所有者に代わって土地を売却できるようにする制度などが予定されております。

その他、土地が共有状態とならないよう促すために、一定期間遺産配分未定なら法定割合で分割を行える仕組み、住基ネットで行政が死亡情報を登記、死亡者が名義人の不動産一覧を行政が発行、土地共有者の一部が不明でも裁判所の決定を経て利用や処分を可能とすることなどが改正案として答申されてました。

また、住所や氏名の変更登記についても義務化され、2年以内に申請が必要となり、怠ると5万円以下の過料になる見通し。会社・法人の本店移転登記も同様です。

共有関係や不動産の管理についての民法改正

相続登記のやり方を教えてください。

万年筆を持つ男性の手の写真

相続登記とは、土地・建物・マンションなどの所有者がお亡くなりになった際に、相続人の名義に変える手続きのことです。

亡くなった方からのの相続登記は、一般の方には馴染みがないのでわからないことが多いかと思います。相続登記の費用、書類、期限など最低限知っておくべきことを下記8項目にまとめました。

ご自身で手続きすることを考えている場合も、専門家に依頼する場合もまずはこちらを確認いただければと思います。

【司法書士が解説】
相続登記で知っておきたい知識8選!

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