2024年相続登記が義務化｜期限3年・過料10万円のポイントと対応策を解説

1. 原則的な期限
2024年4月1日以降に開始した相続の場合、「相続の開始を自分が知り、かつ、その所有権を自分が取得したことを認識した日」を起点として3年以内に登記が必要です。

2. 過去の相続に対する期限
2024年4月1日より前に開始した相続についても、義務化の対象として遡及適用されます。ただし、3年間の経過措置が設けられており、施行日の2024年4月1日を起算日として3年後にあたる2027年3月31日までに登記申請を行う必要があります。
注意：過去の相続も対象です！

3. 遺産分割成立後の期限
遺産分割協議により不動産の取得者が確定した場合、その不動産を取得した相続人は、協議成立日を起点として3年以内に、分割内容を反映した登記申請をしなければなりません。

相続登記が義務化には、罰則の規定があり、正当な理由なく怠れば１０万円以下の過料が科される可能性があります。法務局より過料事件の通知を受けた裁判所が、要件に該当するか否かを判断し、過料を科する旨の裁判をします。過料は刑事罰ではなく行政罰であり、支払い命令は裁判所から出ることになります。

３年以内という一定の猶予期間が設けられていますので、この期間内に手続きを行えば過料（罰則）を避けられます。

名義人だった方の相続人が相続登記をしない間に亡くなると、相続人の相続人が手続きに関与することになります。

例えばAが亡くなり、相続登記をしないままにAの子Bが亡くなると、長男の妻や子が相続することになり、Bの妻や子もAの相続に関与することになります。これを何十年も放置すると枝分かれに相続人が増え、数十人となってしまう場合もあります。

権利関係、相続関係が複雑化すると、相続人全員での合意することも困難となり、相続登記することが事実上難しくなるケースもあります。

亡くなった方の名義のままでは、不動産を売却することができません。不動産を売却するには相続人への相続登記が必須となります。

相続登記により新たな名義人となった相続人が売却することになります。不動産の名義は被相続人→相続人（売主）→新所有者（買主）の流れになります。

また、売却以外にも不動産を賃貸に出したり、不動産を担保に金融機関から融資を受ける場合なども基本的に前提として相続登記が必要になります。

相続人間では長男が相続することに合意したが、相続登記をやらずに放置していた場合、例えば相続しなかった他の相続人（例えば二男）が借金を抱え返済が困難になった場合は、不動産の差し押さえを受ける可能性があります。

長男が相続したのであれば、長男名義に相続登記していたら差し押さえを受けることはありませんが、対抗要件で先に登記されると差し押さえに負けてしまいます。

不動産全体の差し押さえを受けるわけではないですが、法定相続分での相続登記を入れ、二男持分に差し押さえが入る形になります。

また、二男が勝手に自分の持分を売却することも手続き上はできてしまいます。

相続登記の義務化とは別に、お早めに手続きすることをお勧めいたします。

通常の相続登記よりも簡便な登記制度である、相続人申告登記が創設されました。

具体的には、相続登記等の申請義務を負う者が、登記官に①登記名義人について相続が開始したこと、及び②自らが登記名義人の相続人であることを申し出たときは、相続登記等を申請する義務を履行したものとみなされます。

登記官は、当該申出があった旨、申出人の住所・氏名等を登記に付記します。

この相続人申告登記は、いわゆる相続登記（相続を原因とする所有権移転登記）ではなく、①登記名義人について相続が開始したこと、及び②自らが登記名義人の相続人であることの報告的な登記という位置づけです。

そのため、申出をした後に、遺産分割協議によって不動産を取得したときは、遺産分割協議の日から３年以内に所有権移転の登記を申請しなければなりません。

2023年4月1日以降、受遺者が法定相続人である場合は、手続きが簡素化されました。

これまでは登記権利者と登記義務者の共同申請で必要だった遺贈の登記が、この法改正により、相続人への遺贈については受遺者が単独で登記申請できるようになりました。たとえば「全財産を長男に遺贈する」という遺言がある場合、長男は他の相続人の協力なしに、一人で登記手続きを進めることができます。

これにより、法定相続人への遺贈は、通常の相続と同じように扱われるようになっています。なお、2023年4月1日より前に発生した相続についても単独で申請可能です。

法定相続情報証明制度は、相続登記の義務化に伴い簡素化された手続きではありませんが、相続登記の義務化同様に相続登記の促進のために始まった制度です。

相続人の負担軽減の為に、法務局が戸籍に基づき一覧図を認証し、無料で交付して複数手続で使い回せるようにして、相続登記の促進を図るのが目的です。

相続土地国庫帰属制度とは相続等により土地の所有権を取得した者が、法務大臣の承認を受けてその土地の所有権を国庫に帰属させることができる制度のことです。

最大のメリットは、相続したものの活用できず、管理負担だけが重くのしかかっている「負動産」とも呼ばれる土地を、最終的に国に引き取ってもらえる可能性がある点です。これにより、将来にわたる管理の手間草刈り、不法投棄の監視など、固定資産税の支払い義務、近隣への迷惑といった精神的・経済的負担から解放されます。

デメリットとしては、却下・不承認要件が厳しいことが言われています。国が引き取る土地に建物がない、境界が明確、管理に過大な費用がかからない等が厳しく、多くの土地が対象外となる可能性があります。

自力で進める？それとも専門家に任せる？

自力で手続きを行う場合の長所: 司法書士等の専門家への報酬が不要になることが最大の魅力です。実際に支払うのは、登録免許税（通常は固定資産税評価額の0.4%）と各種書類の取得にかかる実費だけで済みます。

自力で手続きを行う場合の短所: 手続きは煩雑で、相当な時間と手間がかかります。特に、被相続人が生まれてから亡くなるまでの全ての戸籍謄本を揃える作業は、転籍が複数回ある場合には極めて困難です。また、申請書類に誤りがあると、法務局から修正を指示されたり、最悪の場合は申請自体が受理されないリスクがあります。

自力での対応が可能なケース: 相続人が単独である、法定相続分で登記を行う、不動産の件数が少ないといった、相続関係が簡明な状況であれば自分で進められます。

専門家への依頼を検討すべきケース: 相続人が多人数に及ぶ、相続が複数代にわたって発生している、相続人同士で意見の対立がある、または手続きに割ける時間が限られている場合など、事案が複雑な際には専門家に委ねることをお勧めします。

自力で進める際の手順

Step 1: 相続対象不動産の確認: 固定資産税の課税明細書や、市区町村役場で入手できる名寄帳を活用し、相続する不動産を漏れなく確認します。

Step 2: 必要書類の準備: 被相続人の出生時から死亡時までの連続した戸籍謄本、全相続人の戸籍謄本、住民票、遺産分割協議書など、ケースに応じて求められる書類一式を揃えます。

Step 3: 申請書類の作成: 法務局の公式サイトから書式をダウンロードし、記載内容に誤りがないよう慎重に作成します。

Step 4: 法務局への提出: 不動産の所在地を管轄する法務局に対し、窓口への直接持参、郵送、またはオンライン（専用ソフトウェアと電子証明書が必要）のいずれかで申請を行います。

Step 5: 登記識別情報通知の受取: 手続きが完了すると、新しい権利証に相当する「登記識別情報通知」が発行されます。将来の不動産売却等で必要となるため、大切に保管してください。

相続登記の義務化と同時に新設された、簡便な手続き制度についてご説明します。

制度の趣旨: 遺産分割協議が整わないなどの事情により、定められた期限までに相続登記を完了できない場合でも、簡易な方法でとりあえず申請義務を果たし、過料の制裁を避けるために設けられた仕組みです。

活用場面: 相続人の数が多く調整に長期間を要する場合や、遺産分割をめぐって紛争が生じている場合などで特に役立ちます。

主な利点:

• 相続人のうちの一人だけで申し出が可能で、他の相続人の同意や協力を得る必要がありません。
• 通常の相続登記と比較して提出書類が格段に少なく、手続きの負担が軽くなります。
• 登録免許税が課されないため、金銭的な負担がありません。

押さえておくべき留意点（欠点）:

• この申出では不動産の所有権は変動しません。そのため、不動産を売却したり、融資の担保に入れたりすることはできません。
• あくまで暫定的な対応策です。遺産分割協議が整った際には、その成立日から3年以内に改めて本来の相続登記を申請しなければならず、手続きが二重になる恐れがあります。
• 申出をした相続人の氏名と住所が登記記録に掲載され、一般に公開されるため、不動産関連業者などから営業の郵便物が送られてくる可能性があります。

利用の見込みがない土地が将来、所有者不明土地となる事態を防ぐために、相続により取得した不要な土地を国へ引き渡せる制度についてご案内します。

申請資格者: 相続または遺贈を原因として土地を取得した方に限られます。売買契約や生前の贈与によって取得した方は対象外です。

引取対象外となる土地（却下要件）: 次のいずれかに該当する土地は、そもそも申請することができません。

• 建物が存在する土地
• 抵当権や地上権などの担保権・使用収益権が設定されている土地
• 境界線が不明確な土地、または所有権に関して紛争がある土地
• 土壌汚染が確認されている土地

引取りが認められない可能性のある土地（不承認要件）: 急傾斜地など、管理に通常以上の費用や労力を要する土地については、承認が得られない場合があります。

手続きの流れと必要経費: 法務局へ申請した後、概ね半年から1年程度の審査期間を経て、承認されれば負担金を納めることで土地が国有財産となります。費用面では、審査段階での手数料に加え、承認時には土地の10年分の管理費用相当額である「負担金」（宅地の場合は基本額20万円からスタートし、面積に応じて算出）の納付が求められます。

相続登記の義務化と同じように、所有権登記名義人の氏名変更や住所変更の登記についても義務化されます。令和８年（2026年）４月１日施行

所有者の氏名・住所（法人の場合は名称・住所）について変更があったときは、その変更があった日から２年以内に、その変更の登記を申請しなければなりません。

正当な理由がなくこれに違反すると５万円以下の過料の対象となります。

住所等変更登記の義務化に伴い、職権による住所等変更登記関係も予定されています（スマート変更登記）。それに伴い検索用情報の申出も令和７年４月２１日より開始されています。

相続登記をするには登録免許税がかかります。基本的には不動産の固定資産評価額の0.4％課税されます。例えば不動産の固定資産評価額が1000万円であれば4万円が登録免許税になります。

他にも証明書の取得費や、郵送費、交通費等で概ね１万円程度も実費がかかります。

なお、相続登記の登録免許税は一定の要件を満たした場合は免税となる場合があります。

免税措置となる2つのケース

1. 相続未登記のまま相続人が死亡した場合の土地
2. 評価額100万円以下の土地

実費の他、手続きを専門家（司法書士）に依頼する場合は、司法書士の手数料が別途かかります。相場としては５万円～１５万円程度が目安です（地域や内容によっても異なります）。

当センターも司法書士事務所が運営しております。ご依頼の場合はもちろん当センターにて対応可能です。ご参考までに、当センターへご依頼の場合の費用はこちらを参照ください。

各種プランを用意しております。具体例などもありますのでイメージしやすいかと思います。

以下のような場合は、相続登記の手続きを司法書士に依頼することをお勧めいたします。

• 手間をかけずに楽に手続きしたい
• 書類を集めたり、作成したりが得意でない
• 手続きを急いでいる
• 不動産が遠い場所にある

費用を安く済ませようと思って、自分で手続きをしたが途中で断念したり、無事手続きを済ませたと思ったら物件の漏れが発覚することなどもあります。

不動産は通常高額な重要財産ですので、費用面だけでなく確実に・安心して手続きされることをお勧めいたします。

相続登記をするには戸籍謄本、住民票、印鑑証明書等の各種証明書を役所で入手する他、遺産分割協議書、相続関係説明図等を作成する必要があります。

相続登記の必要書類は以下にまとめておりますのでご参照ください。

相続登記をするには主に以下のステップが必要です。

物件調査→相続人調査→書類収集→書類作成→遺産分割協議書作成・押印→法務局への申請

2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続した人は3年以内に登記をしなければなりません。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。この義務は過去の相続にも適用され、2024年3月31日以前の相続は2027年3月31日までに登記が必要です。

ただし、期限を過ぎてもすぐに過料が科されるわけではなく、法務局からの催告に応じない場合などに限定されます。相続人が多い、遺産分割協議で争っている、重病などの「正当な理由」があれば免除されることもあります。

手続きを簡素化するため、自分が相続人であることを申し出る「相続人申告登記」制度も新設されました。また、将来的には氏名や住所の変更登記も義務化される予定です。