東京23区 相続登記・名義変更｜全特別区対応

東京23区（千代田・中央・港・新宿・文京・台東・墨田・江東・品川・目黒・大田・世田谷・渋谷・中野・杉並・豊島・北・荒川・板橋・練馬・足立・葛飾・江戸川の全23特別区）の不動産（土地・建物・分譲マンション・タワマン・戸建・洋館・商業ビル・収益物件）の相続登記・名義変更を一通りご案内するページです。都心3区（千代田・中央・港）の超高層オフィスビル・タワマン、湾岸エリア（中央晴海・勝どき／江東豊洲・有明・東雲）のタワマン群、世田谷・目黒・杉並の戸建住宅街、文京・新宿・渋谷の高級住宅地、台東・墨田・荒川の下町・木造密集地域、大田・品川の工場跡地再開発、足立・葛飾・江戸川の郊外戸建・分譲団地、北・荒川の老朽団地、練馬・板橋のニュータウン、豊島・中野の駅近狭小住宅など、23区ならではの不動産も対象です。

★ 23区独自の特例：23区内の不動産の固定資産評価証明書は、各区役所ではなく東京都主税局の「都税事務所」が発行します（地方税法734条の特例による都の事務）。さいたま市・横浜市・川崎市など他の政令指定都市（市役所・市税事務所が発行）とは取得窓口が根本的に異なるため、本ページのH2-4各区ガイドでは戸籍窓口（区役所）と固定資産評価証明書窓口（都税事務所）を別々の住所・電話番号で記載しています。

2024年4月から相続登記が義務化され、過去に発生した未登記の相続も対象です。2024年4月1日より前に相続が発生していても、相続人がその不動産を相続で取得したことを知っており、相続登記が未了の場合は、原則として2027年（令和9年）3月31日までに相続登記を申請する必要があります。怠ると10万円以下の過料の対象になります。当センターは東京都千代田区・市ヶ谷駅近くに拠点を置く司法書士法人で、年間2,000件超の相続登記・名義変更に関するご相談を全国からお預かりしています。当センターの出張対応エリア（埼玉県・東京都・神奈川県・千葉県）限定で、出張面談は原則として料金追加なし、売買決済の現地立ち会いは別建て料金、提携税理士・土地家屋調査士のご紹介は無料でご案内できます。

東京23区の不動産名義変更が必要になる5つのタイミング

東京23区内の土地・建物・分譲マンション・タワマン・戸建・商業ビル・収益物件について、不動産の登記名義を移す、または登記簿上の住所・氏名を現在の内容に直す場面は、主に次の5つです。

1. 親や配偶者が亡くなり、23区内の実家・分譲マンション・タワマン・戸建を相続した（最頻出パターン）

もっとも多いのが、ご両親や配偶者が亡くなり、23区内の不動産を相続したケースです。世田谷区・目黒区・杉並区・練馬区の戸建住宅、千代田区番町・港区赤坂・港区麻布・文京区本郷の高級マンション、中央区晴海・勝どき／江東区豊洲・有明のタワーマンション、品川区大崎・港区高輪の駅前タワマン、新宿区西新宿の超高層住宅、足立区・葛飾区・江戸川区の郊外戸建・分譲団地、台東区浅草・墨田区両国の店舗併用住宅、大田区田園調布の高級住宅地など、所有形態は世帯ごとに様々です。名義人が亡くなると不動産は相続人に承継され、相続および所有権の取得を知った日から3年以内に、相続登記する義務があります（2024年4月施行）。

相続登記は2024年4月から義務化されました。長期間そのまま放置し、正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象になります。すぐに売却や活用の予定がなくても、先延ばしにしている間に相続人の誰かが亡くなって数次相続化し、関係者が10人20人に膨れ上がるケースを当センターでも数多く扱ってきました。23区はとくに評価額が高い物件が多いため、登録免許税の負担も大きく、まず名義を整えておくべきです。

2. 23区の不動産を生前贈与してもらった／親族間贈与する

「父が元気なうちに、世田谷区成城の自宅戸建を息子の自分に渡しておきたい」「東京に住む娘に、港区赤坂の分譲マンションを生前のうちに譲っておきたい」といった生前贈与の場合は、贈与登記（贈与による所有権移転登記）が必要になります。

不動産そのものの贈与は、相続に比べて贈与税・不動産取得税・登録免許税の負担が重くなりやすい手続きです。暦年課税と相続時精算課税の選択、将来の相続税への影響は税理士による試算が必要です。 当センターでは、登記の可否・必要書類・登録免許税を確認したうえで、税務判断が必要な場合は提携税理士をご案内します（当センターの出張対応エリア＝埼玉県・東京都・神奈川県・千葉県のお客様に限り、提携税理士のご紹介が可能）。

3. 離婚に伴う財産分与登記（財産分与の請求期間は令和8年4月施行の改正で原則5年に）

離婚に伴い、夫婦で所有していた23区内の自宅マンション・タワマン・戸建を一方の名義に変更するのが財産分与による名義変更（財産分与登記）です。財産分与登記では、所有権を移すだけでなく、住宅ローンの債務者、抵当権、金融機関の承諾、離婚協議書・調停調書の記載内容を同時に確認します。合意内容は決まっていても、登記原因証明情報や金融機関側の手続きで止まることがあるため、登記前に書類一式を確認する必要があります。

家庭裁判所に財産分与を求めることができる期間は、2026年4月1日施行の改正民法（令和6年法律第33号）により、離婚後5年に延長されました。施行日以降に離婚した場合は5年、2026年3月31日以前に離婚した場合は、経過措置により従前どおり2年です。なお、これは「家庭裁判所に財産分与を請求できる期間」の話であり、すでに離婚協議書・調停調書等で不動産の分与が決まっている場合の所有権移転登記そのものには法定の申請期限はありません。とはいえ、登記を放置すると元配偶者側の事情変更や差押えなどで手続きが複雑化するため、合意内容に従って速やかに登記を進めるのが鉄則です。

4. 23区の不動産を売買・購入した（★売買決済の現地立ち会い対応可能）

個人間で23区内の土地・建物・マンションを売買した場合や、親族から購入した場合は、売買による所有権移転登記が必要です。不動産業者を介する一般の売買では業者が紹介する司法書士が登記まで手配してくれることが多いですが、親族間売買・知人間売買では、当事者ご自身で司法書士を手配する必要があります。

売買では、登記識別情報（権利証）の有無、本人確認、登記原因証明情報、登録免許税、固定資産税等の精算、住宅ローン・抵当権の有無を事前に整理します。親族間売買や知人間売買では、売買契約書の内容確認が登記実務に直結するため、契約条件が固まる前の段階でご相談ください。価格・契約条件の交渉や仲介は宅地建物取引業者の業務であり、当センターは取り扱いません。契約成立後に紛争化した場合の法的判断・調停・訴訟対応は弁護士の業務となるため、当該場面は弁護士をご紹介する形で進めます。

当センターは東京都千代田区・市ヶ谷駅近くの事務所から23区全域へ近距離のため、当センターの出張対応エリア（埼玉県・東京都・神奈川県・千葉県）限定で「売買決済の現地立ち会い対応」が可能です（詳しくは、後半の「当センターの出張対応エリア特典」をご確認ください）。決済当日に本人確認・意思確認・必要書類の確認を行い、決済後すみやかに所有権移転登記を申請します。住宅ローンの借入れや既存抵当権の抹消がある場合は、金融機関・仲介業者・相手方司法書士と連携し、抵当権設定登記・抵当権抹消登記の要否も事前に整理します。第三者間で決済立会いが必要な案件は個別に判断（金融機関・仲介会社の指定や決済場所を確認）し、出張時は日当・交通費を別途ご相談する場合があります。

5. 23区内の不動産を所有している方の住所・氏名・名称が変わった（2026年4月施行の住所変更登記義務化）

2026年4月1日から、所有権の登記名義人の住所・氏名・名称変更登記が義務化されました。施行後に変更があった場合は変更日から2年以内、施行日前にすでに住所・氏名・名称が変わっているのに未登記のままの場合は、原則として令和10年（2028年）3月31日までに変更登記をする必要があります。怠ると過料5万円以下の対象になります。相続登記の前提として、亡くなった方の登記簿上の住所と最後の住所がつながらない案件では、住所変更・住所沿革の確認が先に問題になります。23区内の不動産について所有権の登記名義人になっている方が、住所・氏名・法人名・本店所在地を変更した場合に対象になります。単に区内へ引っ越しただけで、不動産の登記名義人でない方はこの登記義務の対象ではありません。

当センターでは、住所変更登記・氏名変更登記の代理申請をご依頼いただけます。複数の不動産をお持ちの場合や、不動産が複数の市区町村にまたがる場合は、まとめてご相談ください。

23区の相続登記は「取得を知った日から3年以内」｜古い相続は令和9年3月31日が一つの期限

23区内の不動産を相続した方は、売却予定がなくても期限管理が必要です。令和6年4月1日以降、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

過去の未登記分も義務化の対象（期限は一律ではありません）

相続登記の義務化は、2024年4月以降の相続だけが対象ではありません。2024年4月1日より前に相続が発生していても、相続人がその不動産を相続で取得したことを知っており、相続登記が未了の場合は義務化の対象です。亡くなったお父様・お祖父様・曽祖父様の名義のままになっている23区内の戸建・マンション・タワマン・商業ビル・店舗併用住宅も、義務化の対象に含まれます。期限は一律ではなく、「相続および所有権の取得を知った時期」によって場合分けされます（不動産登記法76条の2第1項）。

• ① 施行日（2024年4月1日）以後に相続が発生した場合：自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権の取得を知った日から3年以内に登記
• ② 施行日前に発生した相続で、施行日前から取得を知っていた場合（古い相続）：施行日（2024年4月1日）から3年以内、つまり令和9年（2027年）3月31日までが期限
• ③ 施行日前に発生した相続だが、施行日以後に初めて取得を知った場合：知った日から3年以内（令和9年3月31日に限定されない）

怠ると10万円以下の過料

正当な理由なく期限内に申請しない場合、登記官から申請を促され、それでも申請しないときは裁判所の判断により10万円以下の過料の対象となることがあります（不動産登記法164条1項。刑罰ではなく秩序罰の一種です）。港区麻布のタワマンはもちろん、足立区の戸建1戸、葛飾区のマンション1室、江戸川区の分譲団地1戸、北区の老朽団地1室といった少額の不動産でも、登記義務の対象には変わりありません。

「正当な理由」の典型例：「正当な理由」とは、法務省通達（令和5年12月15日法務省民二第927号）により、①相続人が極めて多数で戸籍収集や調整に多くの時間を要する場合、②遺言の有効性が争われている場合、③相続人に重病者がいる場合、④相続人がDV等の被害者で避難中の場合、⑤相続人が経済的に困窮している場合などが例示されています。漠然と「忙しかった」「面倒だった」というのは正当な理由として認められません。

23区内のマンション・タワマン・分譲住宅の相続も対象

23区では、特に千代田区番町・港区赤坂・港区麻布・港区高輪・中央区晴海・中央区勝どき・江東区豊洲・江東区有明・新宿区西新宿・品川区大崎・渋谷区広尾・文京区本郷・台東区浅草橋のタワマン・分譲マンション、世田谷区成城・目黒区自由が丘・杉並区荻窪・大田区田園調布・文京区小石川の高級住宅地、足立区・葛飾区・江戸川区の郊外分譲団地、北区赤羽・板橋区高島平の老朽団地などの相続案件が継続的に発生しています。区分所有マンションの一室について相続登記が未了の場合、売却・管理組合への届出・管理費等の承継で支障が出ることがあります。これらも当然、義務化の対象として過料リスクが生じます。

数世代さかのぼった先祖名義の不動産も対象

23区では、特に千代田区神田・神保町・九段、中央区日本橋・銀座・京橋、台東区上野・浅草・谷中、墨田区向島・両国、文京区本郷・小石川、大田区池上・蒲田の旧東海道沿い、北区王子の旧岩槻街道沿いなどで明治・大正・昭和初期の先祖名義のまま放置されている土地・建物が少なくありません。当センターでも「曽祖父が大正時代に登記したまま」「祖父が昭和20年代に取得したきり」というご相談を多く受けています。

23区内の不動産は「東京法務局 本局＋16出張所」へ申請（★固定資産評価証明書は都税事務所発行の特例）

23区内の不動産の相続登記・名義変更は、東京法務局が管轄します。23区は本局（千代田区九段南）に加えて港・新宿・台東・墨田・品川・渋谷・城南・世田谷・中野・杉並・豊島・北・板橋・練馬・城北・江戸川の16出張所が置かれ、合計17拠点で分担管轄します。所有者の住所ではなく、不動産の所在区（23区のどれか）で申請先が決まる点に注意してください。たとえば横浜市にお住まいの方が世田谷区の不動産を相続した場合、申請先は東京法務局世田谷出張所であり、横浜地方法務局ではありません。

東京法務局 23区17拠点の所在地・連絡先・管轄区

2026年5月時点の情報です（法務省公式サイトで確認）。業務取扱時間は平日8:30〜17:15ですが、登記窓口の利用は原則として9:00〜17:00の窓口対応時間内に案内されています。相談・証明書取得・申請の持参を予定する場合は、各庁の最新の窓口対応時間を事前に確認してください。土日祝・年末年始は閉庁です。

※拠点・連絡先は東京法務局公式サイトで最新情報をご確認ください。出張所名・所在地は再編により変更される場合があります。

オンライン申請・郵送申請なら全国どこからでも提出可能

当センターでは、原則として登記・供託オンライン申請システムを利用して申請します。23区内の不動産案件も、本局または該当する出張所へオンライン申請で提出します。ご依頼者様は東京・神奈川・関西などどこにお住まいでも、書類のやり取りは郵送で完結します。ただし、当センターの出張対応エリア（埼玉県・東京都・神奈川県・千葉県）のお客様には、ご希望に応じてご自宅・施設への出張面談（原則として料金追加なし）も承ります。

東京23区別ガイド（千代田・中央・港・新宿・文京・台東・墨田・江東・品川・目黒・大田・世田谷・渋谷・中野・杉並・豊島・北・荒川・板橋・練馬・足立・葛飾・江戸川）

東京23区は23特別区で構成される都心地域です。本セクションでは、各区の管轄法務局・必要書類の取得窓口・地域の特徴・固有の不動産論点をまとめました。戸籍・住民票・印鑑証明書の主な窓口は、各区役所の戸籍住民課等です。固定資産評価証明書は東京都主税局の都税事務所で取得します（区役所では発行されません）。詳細は東京都主税局公式サイトまたは各区を担当する都税事務所にお問い合わせください。

本局管轄（3区：千代田・中央・文京）

港出張所管轄（1区：港）

新宿出張所管轄（1区：新宿）

台東出張所管轄（1区：台東）

墨田出張所管轄（2区：墨田・江東）

品川出張所管轄（1区：品川）

城南出張所管轄（1区：大田）

世田谷出張所管轄（1区：世田谷）

渋谷出張所管轄（2区：渋谷・目黒）

中野出張所管轄（1区：中野）

杉並出張所管轄（1区：杉並）

豊島出張所管轄（1区：豊島）

北出張所管轄（2区：北・荒川）

板橋出張所管轄（1区：板橋）

練馬出張所管轄（1区：練馬）

城北出張所管轄（2区：足立・葛飾）

江戸川出張所管轄（1区：江戸川）

23区でよくある不動産名義変更のケース（都心タワマン・湾岸タワマン・木造密集・下町・郊外団地など）

23区の相続登記では、物件の種類によって確認資料が変わります。タワーマンションでは敷地権と管理組合への届出、借地上の建物では借地契約書と地主への連絡、古い戸建では未登記建物・私道持分・境界資料、収益物件では賃貸借契約と敷金承継の確認が問題になります。以下では、23区で実務上よく登場するケースを5つのカテゴリに整理して解説します。

① タワマン・湾岸エリア（高評価額・管理組合論点）

都心3区（千代田・中央・港）の丸の内・大手町・銀座・日本橋・赤坂・麻布に集積する超高層オフィス・高級マンション、湾岸エリア（中央区晴海・勝どき・佃・月島、江東区豊洲・有明・東雲・辰巳）のタワーマンション群、品川駅・大崎・武蔵小山駅前再開発などの駅前タワマン。新築・築浅物件は固定資産評価額が高くなりやすく、登録免許税の事前試算が大きな論点になります。

• 登録免許税は固定資産評価額ベース：都心3区のマンションや商業ビルは市場価格が高額になりやすい一方、登録免許税は固定資産評価証明書に記載された評価額を基礎に計算します。相続登記の税率は原則0.4％ですが、実際の税額は市場価格ではなく固定資産評価額を確認して試算します。豊洲・有明エリアの大規模タワーマンション群、晴海フラッグ（旧東京オリンピック選手村跡地）などの湾岸タワマンも、登録免許税は固定資産評価額で計算します。
• 区分所有・敷地権・管理組合への通知：分譲タワマンの相続では区分建物（敷地権付き）の登記、敷地権の確認、管理組合への相続人通知（管理規約に従う）が必要になります。管理費・修繕積立金の滞納がないかも、登記前に確認しておくと安全です。
• 業務範囲外の論点：管理組合への届出や管理費・修繕積立金は管理会社、賃貸借契約・サブリース契約の法的整理や紛争対応は弁護士、相続税申告は税理士と連携して確認します。
• 当センターでの実務上の落とし穴：湾岸タワマンの相続で、管理組合への所有者変更届を後回しにしたまま売却を急ぎ、買主側の住宅ローン審査直前に管理規約上の手続きが必要と判明して決済が遅延したケースがありました。登記と並行して管理組合への届出を進める運用が安全です。

② 戸建住宅地（数次相続・住宅ローン）

世田谷区成城・深沢・等々力、目黒区自由が丘・八雲・駒場、杉並区荻窪・浜田山・西荻窪、文京区本郷・小石川・千駄木、新宿区神楽坂・若松町、大田区田園調布・池上、品川区戸越・荏原など、23区内の戸建住宅地は相続案件として最も件数が多いカテゴリです。高度経済成長期に造成された住宅地は二次・三次相続のタイミングを迎えています。

• 戸籍収集が長期化する数次相続：先延ばしにしているうちに相続人の誰かが亡くなって数次相続が発生し、たとえば祖父名義のまま放置→父が亡くなる→叔父叔母も亡くなり、その配偶者・子・孫まで権利者に加わる、という形で相続人が10人・20人規模に膨らむケースを、当センターでも23区内・郊外戸建・地方の山林などで継続的に扱っています。23区は地価・評価額が高いため、登録免許税の試算上も早期着手のメリットが大きい類型です。
• 住宅ローン残債と抵当権抹消：被相続人が住宅ローンを完済していなかった場合、団信（団体信用生命保険）による完済処理と抵当権抹消の手続きが並行します。書類受領後はできるだけ早い段階で抵当権抹消登記を進めるのが安全です。
• 当センターでの実務上の落とし穴：戸籍が想定外の遠方（北海道・九州など）に飛んでいて取得に2か月以上かかるケース、被相続人が再婚していて前妻側の子（異母兄弟）が相続人として加わるケースが23区戸建相続で問題になります。早期にご相談いただくと、戸籍収集の段取りで時間を有効に使えます。

③ 下町・木造密集（借地権・狭小敷地）

台東区上野・浅草・谷中、墨田区両国・向島・東向島、荒川区町屋・南千住、文京区根津・千駄木、新宿区落合などには、明治・大正・昭和初期からの借地権付き建物・木造家屋・店舗併用住宅が現存します。木造密集地域として防災上の建替え事業も進行中です。

• 借地権・底地の論点：借地上の建物を相続する場合、相続による借地権の承継について地主の承諾は原則不要です。ただし、相続後に借地権付き建物を第三者へ売却する場合、建替えを行う場合、契約内容を変更する場合は、地主の承諾や別途協議が問題になります。借地権付き建物の相続では、借地権の評価・地代の確認・地主への通知・借地条件の更新等を整理します。底地の相続では、借地人との関係・地代の継続性・将来の借地権整理の論点が問題になります。
• 狭小敷地・接道義務・未登記建物：建築基準法上の接道義務・敷地形状、未登記建物の存在、私道持分の確認が必要な案件があります。境界確定・地積更正登記は土地家屋調査士の業務のため、必要に応じて連携して整理します。
• 当センターでの実務上の落とし穴：借地権の相続で、地代が長年未払いになっていることが地主への通知時に発覚し、借地権の存続自体が問題になったケースがあります。地代の支払状況・契約書の有無を、登記前に確認する運用です。

④ 老朽団地・ニュータウン（建替え・権利変換）

北区赤羽台・桐ケ丘・滝野川、荒川区南千住の旧公団分譲団地、練馬区光が丘、板橋区高島平、足立・葛飾・江戸川の郊外分譲団地などは、戦後の大規模団地開発エリアで、現在は二次・三次相続のタイミングを迎えています。一部は建替え事業中で、権利変換・新規分譲への移行が進行中です。

• 団地内分譲住宅の相続：築40〜60年規模の団地内分譲住宅が中心で、共有名義（夫婦共有・親子共有）のまま放置されているケースが多く、整理に手間がかかります。
• 建替え事業中の権利変換：建替え事業中の団地では、旧住宅の評価額・建替え後の新規分譲住宅の権利配分・権利変換の登記など、通常の相続登記より複雑な手続きが伴います。
• 農地相続（練馬区）：練馬区には23区内では比較的多くの農地が残っています。相続による農地取得には農地法第3条の3第1項に基づく農業委員会への届出（取得を知った日からおおむね10か月以内）が必要で、怠ると10万円以下の過料の対象になります。農地法第3条の3第1項の届出書の作成・提出は行政書士業務であり、当センターでは取り扱っておりません。ご相続人ご自身で農業委員会へお問い合わせいただくか、お近くの行政書士へご相談ください（当センターでの届出代行や行政書士のご紹介は行っておりません）。
• 当センターでの実務上の落とし穴：建替え事業中の団地で相続が発生し、評価額算定が建替え前後で変動するため登録免許税の試算が二転三転したケースがあります。建替え事業の進捗を管理組合に確認したうえで進める運用です。

⑤ 旧街道沿いの旧家・店舗併用住宅（数世代名義整理）

千代田区神田・神保町・九段、中央区日本橋・銀座・京橋、台東区上野・浅草・谷中、品川区北品川・南品川（旧東海道）、足立区千住宿（旧日光街道・奥州街道）、板橋区板橋宿（旧中山道）、新宿区内藤新宿（旧甲州街道）などには、江戸期から続く宿場町・商業地由来の旧家・店舗併用住宅が現存します。明治・大正期から数世代分の名義整理が必要な案件が問題になります。

• 明治・大正期の戸籍収集：曽祖父・高祖父名義のまま放置されている案件では、被相続人の出生から死亡までの戸籍に加え、その親・祖父母の戸籍まで遡る必要があり、戸籍収集が3〜6か月以上かかることがあります。
• 店舗併用住宅・収益物件の相続：商家・店舗併用住宅では、賃借人がいる場合の賃貸借契約上の地位の承継・敷金の引継ぎなどの論点が問題になります。
• 当センターでの実務上の落とし穴：旧家の相続で、登記簿上の地番と現在の住居表示が一致せず、固定資産評価証明書を取り寄せるまで対象不動産が特定できなかったケースがあります。古い不動産は登記簿・公図・固定資産評価証明書を最初に揃えて全体像を把握します。

★ 当センターの出張対応エリア特典（出張面談＋売買決済立ち会い＋提携税理士・土地家屋調査士のご紹介）

当センター（司法書士法人 不動産名義変更手続センター）は東京都千代田区・市ヶ谷駅近くに事務所を構え、年間2,000件超の相続登記・名義変更に関するご相談を全国からお預かりしています。出張対応エリア＝埼玉県・東京都・神奈川県・千葉県の4都県に限定した3つの特典をご案内しています。23区全域へは事務所から近距離立地のため、23区内のお客様にはとくに以下の特典が便利にご利用いただけます。

23区の方からのお客様の声

東京23区にお住まいの方／23区内の不動産をお持ちの方からお寄せいただいた感想を原文ママでご紹介します（実際にご依頼いただいたお客様からのお手紙・アンケートを抜粋しています）。

※お客様の声一覧ページでその他の事例（多摩地域・神奈川県・埼玉県・千葉県など）もご覧いただけます。

東京23区の名義変更・相続登記｜よくあるご質問