売買・取引による不動産名義変更の手続きガイド（必要書類・費用・Q&A・流れ）

売買による不動産名義変更の基礎知識と全体フロー

1. 売買契約の法的定義と所有権移転の原則

売買による不動産の名義変更は、売主と買主の合意に基づいて、代金の支払いと引き換えに不動産の所有権を移転する契約行為です。

売主が「この不動産を○○円で売却する」という意思表示を行い、買主が「その価格で購入する」と承諾することで、売買契約は成立します。契約成立後、代金の支払いと同時に所有権が移転し、登記手続きによって第三者に対する対抗要件を備えることになります。

2. 売買による名義変更の全体像:契約から登記完了までのロードマップ

売買による不動産の名義変更(所有権移転登記)の手続きは、以下の明確な手順で進行します。

3. 「売買契約書」の重要性と記載事項

売買による名義変更において、「売買契約書」は登記手続きの根拠となる登記原因証明情報の重要な要素として極めて重要な役割を果たします。

売買契約書に記載すべき重要事項

• 当事者の情報:売主・買主の氏名・住所を正確に記載
• 売買物件の表示:所在地、地番、家屋番号、構造、床面積などを登記事項証明書と一字一句違わずに正確に記載
• 売買代金と支払方法:売買代金の総額、手付金の金額、残代金の支払時期と方法を明確に記載
• 所有権移転時期:いつ所有権が移転するか(通常は残代金支払い時)
• 引渡し時期:物件をいつ引き渡すか
• 公租公課の負担:固定資産税などの負担をどのように按分するか
• 契約解除に関する条項:手付解除、ローン特約など

4. 売買による名義変更の流れ(ステップ)

5. 住宅ローンを利用する場合の注意点

買主が住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、所有権移転登記と同時に抵当権設定登記も行う必要があります。

抵当権設定登記とは

金融機関が融資の担保として、購入する不動産に抵当権を設定する登記です。買主がローンを完済するまで、金融機関はこの抵当権によって不動産を担保として保持します。

6. 登記にかかる費用(税金と報酬)

登録免許税

所有権移転登記には登録免許税が必要です。売買による所有権移転の場合、固定資産税評価額の2%(土地は1.5%、建物は2%)が原則です。ただし、居住用の建物については、一定の要件を満たせば軽減税率(0.3%など)が適用される場合があります。

司法書士報酬

登記手続きを司法書士に依頼する場合、報酬が発生します。報酬額は事務所や地域、案件の複雑さによって異なりますが、一般的な不動産売買の所有権移転登記で5万円〜10万円程度が目安となります。

7. 登記原因日付と所有権移転のタイミング

売買による所有権移転登記の登記原因日付は、残代金の支払いが完了した日(決済日)を記載します。

契約書の日付ではなく、実際に代金が全額支払われ、所有権が移転した日が登記原因日付となる点に注意が必要です。