家の名義変更完全ガイド｜相続・贈与・離婚・売買の手続き・費用・必要書類を司法書士が徹底解説

相続の場合を除き、家の名義変更に法的な義務や期限はこれまでありませんでした。しかし、手続きを怠ると、将来的に深刻なトラブルや不利益が生じる可能性があります。

• 家を売却できない、担保にできない
  登記上の名義が前の所有者のままだと、その家を売却したり、住宅ローンを組む際の担保に設定したりすることができません。
• 相続関係が複雑化する
  名義変更をしないうちに相続人が亡くなると、さらにその相続人へと権利関係が分散し、手続きに関わる人がネズミ算式に増えてしまいます。結果的に、話し合いがまとまらず、手続きが非常に困難になるケースが少なくありません。
• 第三者に権利を主張できない
  例えば、不動産を二重に売却された場合など、先に登記を完了させた方が所有権を法的に主張できます。名義変更を怠っていると、自分の権利を守れない可能性があります。
• 管理責任や納税義務は発生する
  名義変更をしていなくても、固定資産税の納税義務や家の管理責任は、法定相続人全員に課され続けます。

そして最も重要な点として、前述の通り2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続の開始を知った日から3年以内に手続きを行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性が定められました。

「家」の名義変更で特に注意すべきは、一戸建ての家は、法的に「建物」と「土地」という2つの別個の不動産として登記されているのが一般的であるという点です。

これは、マンションのように部屋(専有部分)と土地の権利(敷地権)が一体化して登記されるケースとは根本的に異なります。

そのため、手続きを始める前には、必ず建物と土地、両方の登記事項証明書(登記簿謄本)を取得して現状を確認する必要があります。

なぜなら、「建物は父の名義だが、調べてみたら土地は祖父の名義のままだった」というケースが実際にあり、その場合は手続きがより複雑になるからです。

建物が実際に存在しているにもかかわらず、法務局に登記されていない建物が存在します。これを未登記家屋・未登記建物と呼びます。

不動産登記法により、建物の登記は義務とされており、家を新築した場合、建物が完成してから1ヶ月以内に表題登記（建物の最初の登記）をする必要があります。正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料の規定もあります。

しかし、古い建物などで長年登記していないケースは多く存在します。本来は法律通り登記すべきですが、費用等の問題もあり未登記のままにされている家もあります。

登記できる家・建物と認められるには、以下の3つの要件すべてを満たす必要があります。

1. 外気分断性
   屋根と壁があり、外部と区切られた空間であること。完全密閉は不要ですが、雨風をしのげる構造が必要です。
   該当しない例：屋根だけのカーポートや壁のない給油所などがあります。
2. 定着性
   基礎などで土地にしっかり固定され、永続的に使用される状態であること。簡単に移動できないことが条件です。
   該当しない例：ブロックの上に置いただけの物置、トレーラーハウス、仮設テントなどがあります。
3. 用途性
   建物の目的（居住、店舗、倉庫など）に沿って実際に使用できる状態であること。
   該当しない例：建設途中で使用できない建物などがあります。

この3要件を満たさない建造物は、たとえ建っていても登記上の「建物」とは認められず、表題登記ができません。逆に、この要件を満たせば登記義務が発生します。

家は土地と違い、新しく建築や増改築したり、家を解体し無くなることなどもあります。家を新築したら表題登記、増築したら建物表題部変更登記、取り壊したら建物滅失登記と、家はその都度、表題に関する登記をすることになります。

土地は法務局で地番で管理されますが、建物は家屋番号で管理されます。他の登記事項の違いとしては、土地は地目や地積が登記されますが、建物は種類や床面積が登記されます。

家の名義変更をするには、必ず登録免許税がかかります。登録免許税は、登記申請時に法務局へ納める国税です。税額は以下の計算式で算出されます。

登録免許税 = 家の固定資産評価額 × 税率

固定資産評価額は、毎年市区町村から送られてくる「固定資産税課税明細書」で確認するか、役所で「固定資産評価証明書」を取得して確認します。

登録免許税は、どのように名義変更するのか（原因）によって税率が異なります。亡くなった方からの名義変更であれば「相続（相続登記）」、タダであげる場合は「贈与（生前贈与）」、離婚に伴う清算の場合は「離婚（財産分与）」、お金で買う（売る）場合は「売買（不動産取引）」に基本的には該当し、他の原因もあります。

• 相続：１０００分の４（０.４％）※土地と異なり免税要件がありません
• 贈与：１０００分の２０（２％）
• 離婚：１０００分の２０（２％）
• 売買：１０００分の２０（２％）※土地と異なり軽減がありません

登録免許税は通常は収入印紙で申請書に添付し納税します。

家の名義変更の専門家は司法書士です。

家の名義変更手続きを司法書士にご依頼の場合は、司法書士の報酬が発生します。

司法書士の報酬とは別に登録免許税や書類収集等の実費がかかります。実費はご自身で手続きをした場合でもかかる費用です。

登録免許税以外にも後日課税される税金もありますので、全体の費用・税金を確認してから手続きを進めることをお勧めいたします。

どれくらい費用がかかるか不安な方は司法書士に相談しましょう。

戸籍謄本や住民票など、手続きに必要な書類の取得手数料です。

相続の場合は、収集する戸籍の数が多くなるため、数千円から1万円程度かかることもあります。

• 戸籍謄本：1通450円
• 除籍謄本・改製原戸籍謄本：1通750円
• 住民票・印鑑証明書：1通300円程度
• 固定資産評価証明書：1通300円程度

証明書取得の他にも役所に行く交通費や、書類郵送費などの実費もかかります。

名義変更の理由によっては、登録免許税とは別に以下の税金が課される可能性があります。これらは非常に高額になることがあるため、注意が必要です。

• 贈与税
  生前贈与の場合に、財産をもらった人にかかる税金。
• 不動産取得税
  不動産を取得した人にかかる税金(※相続の場合は原則かかりません)。
• 譲渡所得税
  売買や財産分与で利益が出た場合に、売主（譲渡し人）にかかる税金。
• 相続税
  相続した遺産の総額が基礎控除額を超える場合に、相続人にかかる税金。

「結局、総額でいくらかかるの？」という疑問にお答えするため、具体的なシミュレーションを見てみましょう。固定資産評価額3,000万円の家を名義変更した場合の計算。

(※別途、贈与税や不動産取得税などがかかる場合があります)

メリット

• 正確かつ迅速に手続きが完了する
  専門家が代行するため、ミスなくスムーズに手続きが進みます。
• 時間と手間を大幅に削減できる
  面倒な書類収集や作成、法務局とのやり取りをすべて任せられます。
• 安心感が得られる
  複雑な案件でも、安心して任せることができます。

デメリット

• 司法書士への報酬費用が発生する。

不動産売買で住宅ローンを利用する場合、融資を行う金融機関は、担保権を確実に設定するため、金融機関が指定する司法書士が登記手続きを行うことを融資の絶対条件とすることがほとんどです。この場合、買主が自分で登記手続きを行うという選択肢は事実上ありません。

その他は難易度の問題でご自身でできないケースなどはあります。