不動産の生前贈与による名義変更手続きガイド（必要書類・費用・Q&A・流れ）

贈与税の配偶者控除、通称おしどり贈与は、結婚20年以上の夫婦が自宅または自宅を買うお金を贈与する場合、2,000万円（基礎控除を含めると2,110円）まで税金がかからない制度です。通常は夫婦間でも110万円を超えると贈与税がかかりますが、この特例を使えばマイホームの権利を2,110万円まで非課税で配偶者に渡せます。

メリットは将来の相続財産を減らせることと、通常は亡くなる7年以内の贈与が相続財産に戻されますが、この制度は対象外なので贈与後すぐに亡くなっても節税効果が消えない点です。また自宅の名義を配偶者に移すことで、相続時のトラブルを防げます。

ただし注意点としては、不動産の名義変更にかかる登録免許税や不動産取得税は、相続より贈与のほうが税率が高く、贈与税はゼロでも登記費用で数十万円単位の出費になることがあります。また相続なら自宅の土地評価額を80%減額できる小規模宅地等の特例がありますが、生前贈与するとこの特例の枠が減り、トータルで相続税が高くなる場合もあります。さらに税額がゼロでも翌年3月15日までに贈与税の申告が必須で、忘れると高額な税金がかかります。

相続時精算課税制度は、60歳以上の父母や祖父母から18歳以上の子や孫へ生前贈与する際に選べる制度です。簡単に言えば、贈与税は一旦払わなくていいけれど将来親が亡くなった時にその分を相続税としてまとめて精算するという仕組みです。

2024年の大改正で年間110万円の基礎控除が新設され、大きく使いやすくなりました。重要なのは、この枠内なら将来の相続財産への持ち戻しもありません。110万円を超えた分も累計2,500万円までは贈与税がかかりませんが、こちらは将来の相続時に相続財産に足し戻して計算されます。

暦年贈与との最大の違いは、亡くなる直前の贈与の扱いです。暦年贈与では亡くなる前7年間の贈与は相続財産に足し戻されますが、相続時精算課税の年110万円枠内なら足し戻されず完全に非課税になります。ただし一度この制度を選ぶと二度と暦年贈与に戻れません。

メリットは高齢で残り時間が少ない方でも年110万円を確実に非課税で渡せることと、値上がりしそうな株や土地を早めに渡して値上がり益を子供のものにできることです。デメリットはこの制度で土地を贰ってしまうと、相続時の土地評価額8割減という小規模宅地等の特例が使えなくなり損をする可能性があることです。

贈与による不動産名義変更をするには、法務局へ贈与による登記申請をすることになります。

登記申請する際には、贈与する不動産の「固定資産評価額×２％」の登録免許税が必ず課税されます。登録免許税を納めないと審査してもらえません。

上記ご案内の通り、贈与による不動産名義変更には司法書士「報酬」と、登録免許税等の「実費」がかかります。

全体の費用をイメージしやすいように具体例を用意しております。

基本料のみの場合や、加算になった場合など、ご自身に合った費用例をご参照いただければと思います。

贈与税については上記でご案内のとおり、通常の暦年課税、夫婦間の配偶者控除、親子間の相続時精算課税などがあります。

生前贈与の場合は、相続との大きな違いとして不動産取得税があります。相続の場合は不動産取得税が課税されませんが、生前贈与の場合は原則課税対象となります。ただし、居住用の場合は、築年数などの一定の要件を満たせば大幅な軽減（大半のケースでゼロとなる）もあります。