土地や家の名義変更は誰に頼むと一番安心？
相続登記のおすすめ代行先も解説！

不動産の名義変更（所有権移転登記）は、相続の発生、不動産の売買、生前贈与、離婚に伴う財産分与など、人生のさまざまな転換期に必要となる法的手続きです。

特に相続に伴う名義変更は、2024年4月の法改正によって登記申請が法的な義務となり、手続きを怠ると罰則（過料）が科される時代に突入しました。こうした背景の中、多くの方が直面するのが「名義変更は誰に頼むべきか」「どこに相談すればよいのか」という初期段階の判断です。

専門家の職域は法律で厳格に定められており、状況に合わない窓口を選んでしまうと手続きの遅れや余計な費用、将来的なトラブルにつながるリスクがあります。この記事では、司法書士の実務経験をもとに、各専門家の法的権限や相談窓口の特徴、費用の相場、自分で手続きする場合のリスク、そして最新の法改正情報まで網羅的に解説します。

名義変更は「誰に頼む」べきか？ 各専門家の役割と業務範囲

不動産の名義変更や相続手続きを進めるにあたり、法律や税務の専門家にはそれぞれ厳格な業務範囲が定められています。「専門家であれば誰でも同じ手続きができる」という認識は誤りです。お悩みの内容や状況に合わせて適切な依頼先を選ぶことが、円滑な手続きの第一歩となります。

司法書士：不動産登記の代理権を持つ中核的な専門家

不動産に関する「権利の登記」の申請手続きを本人に代わって代理する法的権限を持つのは、原則として司法書士（および弁護士）のみです。不動産の売買、生前贈与、財産分与、そして相続による名義変更など、所有権が移転するすべてのケースにおいて、実務の中核を担うのが司法書士です。

司法書士とは法律に基づく国家資格であり、主に登記申請の代理、法務局等に提出する書類の作成・提出などが主な業務です。司法書士以外の者が不動産名義変更（登記）などの司法書士業務を行うことは法律で禁止されており、刑罰の対象となります。近い業種の士業であっても、不動産名義変更の手続きを代行することはできません（ただし、他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。）。

特に相続登記においては、業務は単なる法務局への申請書の作成にとどまりません。被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本の収集による法定相続人の確定、複雑な権利関係の整理、遺産分割協議書の作成、さらには金融機関での預貯金の名義変更手続きや家庭裁判所に対する相続放棄の申述書の作成まで、相続に関する広範な手続きを包括的に代行できます。

▶ 相続登記は司法書士に依頼すべき？費用と手続きの流れを解説
▶ 相続手続きで司法書士が果たす役割｜依頼する方法や内容、費用を解説

弁護士：法的紛争の解決と交渉の代理人

相続人の間で遺産の分割方法について合意できず、激しい対立や紛争状態に発展している場合、あるいは家庭裁判所での調停・審判への移行が避けられない場合は、弁護士が唯一の適切な依頼先となります。

弁護士は依頼者の代理人として他の相続人と直接交渉を行い、遺留分などの法的権利を主張する広い権限を持っています。認定司法書士であれば訴額140万円以下の民事紛争で代理権を持つ例外はありますが、不動産の価値が140万円以下となるケースは実務上極めて稀です。相続全般に関わる深刻な対立の解決は、実質的に弁護士の領域です。

なお、弁護士の介入で紛争が解決した後、不動産の名義変更段階になった際には、登記申請の実務が弁護士から司法書士に委託されるケースも少なくありません。

税理士：相続税の申告と財産評価の専門家

名義変更に伴い税務申告が必要な場合は税理士の関与が不可欠です。具体的には、遺産総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超え、相続税の申告義務が生じるケースが該当します。

税理士は不動産や非上場株式など複雑な財産の正確な評価額の算出、期限内の適正な申告、将来的な税務調査への対応を担います。

ただし、日本の相続税制では大きな控除枠が設けられており、一般的な家庭の相続では遺産総額が基礎控除の範囲内に収まり、そもそも相続税が発生しないケースも非常に多いのが実情です。相続税の申告義務がなく、かつ親族間に争いがない状態で不動産の名義変更のみを希望する場合は、直接司法書士に依頼するのが最も合理的です。

行政書士：官公庁への提出書類作成の専門家

行政書士は、官公庁に提出する書類の作成や、権利義務・事実証明に関する書類の作成を業務としています。親族間に争いが一切なく、遺産に不動産が含まれない（預貯金や自動車のみ）場合に限り、行政書士に依頼することでコストを抑えた手続きが可能です。

【一覧表】各専門家の法的権限と最も適したケース

土地家屋調査士：不動産の物理的状況を示す「表示の登記」

司法書士が「誰が所有しているか」という権利関係の登記を扱うのに対し、土地家屋調査士は「どこに、どのような形状で、どのような用途で存在するか」という物理的状況を示す「表示に関する登記」の専門家です。

建物の新築時に行う表題登記、土地を複数に分割する分筆登記、建物を取り壊した際の滅失登記などが該当し、現地での測量を伴うため土地家屋調査士の専権事項です。既存の不動産について単に所有者の名義を変更するだけであれば、土地家屋調査士への依頼は不要であり、司法書士の管轄となります。

名義変更は「どこに相談」すべき？ 窓口ごとの特徴と活用法

依頼すべき専門家の職域を理解した上で、次に出てくる疑問が「具体的にどこに相談すればよいのか」です。名義変更に関する相談先は大きく、専門家が運営する民間の事務所と、自治体や法務局が提供する公的な窓口の二つに分けられます。それぞれの特徴を把握し、状況に応じて使い分けることが大切です。

司法書士事務所の無料相談窓口

多くの司法書士事務所が、初回の相談を無料とするサービスを提供しています。当センターでも無料相談を対応しております。

専門家の事務所に直接相談する最大の利点は、個別の状況に即した実質的なコンサルティングが受けられる点です。たとえば「複数の相続人のうち誰を名義人にすると将来の売却時や税務上に有利か」といった、手続き論を超えたアドバイスが可能です。相談で信頼関係が築ければ、そのまま手続きの実行をシームレスに委任でき、迅速な解決が実現します。

市区町村役場（自治体）の無料法律相談

多くの自治体では、地域住民向けの行政サービスとして、定期的に弁護士や司法書士を招いた無料法律相談会を実施しています。

役所という身近で安心感のある場所で専門家の意見を聞ける点はメリットですが、実務上の制約もあります。相談時間は一般的に「1枠30分」程度と限られ、複雑な事案の全容を説明し具体的な解決策を得るには時間が不足しがちです。担当専門家の指名もできないため、必ずしも不動産登記に精通した実務家が担当するとは限りません。また、その場で費用の見積もりを出したり手続きの代行を依頼したりすることも原則できません。

法務局（登記所）の登記手続案内

登記申請の審査機関である法務局でも、事前予約制で登記手続きに関する相談窓口を設けています。自分で登記を行いたい方にとっては、申請書の書き方や必要書類について審査機関の担当者から直接指導を受けられる点が最大の利点です。

ただし、法務局の役割はあくまで「提出書類が形式的・法的に整っているかの審査」です。遺産分割の利害調整、税負担を軽減する名義人選びのアドバイス、二次相続を見据えた提案といったコンサルティング要素を含む相談には一切対応しません。書類の書き方は教示してくれますが、職員が代わりに書類を作成してくれることもありません。また、近年は混雑が常態化しており、予約が数週間先まで埋まっていることも珍しくない点にご注意ください。

【一覧表】各相談窓口のメリットと限界

不動産名義変更にかかる費用の構造と全国的な相場

不動産の名義変更を司法書士に依頼する際、費用は大きく「実費」と「司法書士報酬」の二つに分かれます。この構造を理解しておくことで、過剰な請求を避け、適切な予算設計が可能になります。

実費：登録免許税と公的書類の取得費用

実費とは、司法書士に依頼しなくても必ず発生する税金や公的機関への手数料です。

登録免許税

実費の中で最も大きな割合を占めるのが登録免許税です。名義変更の登記申請時に国に対して納付する税金で、対象不動産の「固定資産税評価額」に登記原因に応じた税率を乗じて算出されます。

相続を原因とする名義変更：税率は0.4%（例：評価額合計2,000万円の場合、登録免許税は8万円）
売買・贈与を原因とする名義変更：税率は原則2.0%（※土地売買の軽減税率等の例外あり）

公的証明書の取得費用

相続登記では、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍謄本・改製原戸籍など）、相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明書・住民票、固定資産税評価証明書など多岐にわたる書類が必要です。1通あたり数百円（戸籍謄本450円、改製原戸籍750円など）ですが、相続人が多い場合や被相続人の転籍が多い場合は、手数料と郵送費用の合計が数千円から1万円程度になることもあります。

司法書士報酬の相場と変動要因

司法書士報酬はかつて統一基準がありましたが、現在は自由化されており事務所ごとに異なります。一般的な相続登記手続き（自宅の土地と建物1〜2筆、相続人数名で争いがないケース）の場合、報酬の相場はおおむね5万円〜15万円の範囲です。

報酬が加算される主な要因

不動産の筆数と管轄の分散：対象の土地・建物が多いほど業務量が増えます。複数の管轄（例：東京の自宅と長野の別荘）にまたがる場合は、管轄ごとに申請が必要となり加算されます。

法定相続人の数と関係性の複雑さ：相続人が多いほど、意向確認や書類回収の手間が増えます。数次相続（相続手続き未了のうちに次の相続が発生）や代襲相続が発生している場合は、相続関係が複雑化し費用が高くなる傾向があります。

サービスの範囲：依頼者自身が戸籍収集や書類作成を行い「登記申請のみ」を委任する場合と、戸籍収集から登記申請まで「すべて一括で丸投げ」する場合とでは、業務量が大きく異なるため、報酬にも数万円単位の差が生じます。

▶ 不動産名義変更の料金プラン一覧｜司法書士報酬＋実費を解説

名義変更を自分で行う（DIY）場合のリスクと専門家の価値

法務局の無料手続案内やインターネット上の情報を活用し、費用を抑えるために自分で手続きを行おう（いわゆるDIY登記）とする方もいらっしゃいます。しかし、不動産登記手続きには複雑さと専門知識の不足に起因する見えないリスクがあり、途中で挫折したり後に重大な不利益を被ったりするケースが少なくありません。

手続きの煩雑さと時間的・心理的な負担

自分で相続登記を行う場合、最初に直面するのが「戸籍謄本の収集」です。亡くなった時点の戸籍だけでなく、法定相続人を漏れなく証明するために、被相続人の出生から死亡までのすべての除籍謄本・改製原戸籍を遡って収集する必要があります。

古い戸籍は手書きで判読が困難なうえ、被相続人が生涯にわたり複数の自治体へ転籍を繰り返している場合、それぞれの役所に個別に郵送請求しなければなりません。平日日中に役所とやり取りを繰り返すことは、お仕事をされている方にとって大きな時間的負担です。

法務局の窓口も平日のみで事前予約が必要であり、申請書にわずかな不備があれば受理されず、その都度訂正のために出向く必要があります。マンションの敷地権登記の漏れなど、気づかないうちに登記簿が実態と異なったまま放置されるケースも見受けられます。

コンサルティング機能の欠如による将来の不利益

自分で手続きすることの最大の落とし穴は、目の前の書類の完成に集中するあまり、将来を見据えた「名義人の選定」という本質的な意思決定を誤る点です。

よくある事例として、父親が亡くなり高齢の母親と子が相続人になったケースがあります。子は母親の心情を気遣い、不動産をそのまま母親名義に変更しようとします。形式的な手続きとしてはDIYでも可能かもしれませんが、この判断には重大なリスクが潜んでいます。

司法書士などの専門家はこうした潜在的リスクを指摘し、たとえば次世代を担う「子」に最初から名義を移す方が合理的ではないか、といった提案ができます。これは法務局の窓口では絶対に得られない専門家の「付加価値」です。目先の数万円を節約した結果、将来数百万円単位の損失やトラブルを抱えるリスクは、慎重に考慮すべきです。

【重要】2024年施行・相続登記の義務化と罰則のポイント

不動産名義変更の実務環境を根底から変えたのが、2024年（令和6年）4月1日に施行された「相続登記の申請義務化」です。これまで任意だった相続登記が、国家に対する法的義務へと変わりました。

義務化の背景：所有者不明土地問題

人口減少と高齢化が進む中、資産価値が低く管理コストばかりかかる不動産について、相続人が名義変更を放置するケースが急増しました。その結果、登記簿を見ても現在の所有者が特定できない「所有者不明土地」が九州本島の面積を上回る規模に達し、災害復旧や公共事業、危険な空き家の撤去が進まないなど深刻な社会問題に発展。これを解消するため、国はペナルティを伴う義務化に踏み切りました。

義務の対象・期限と過去の相続への遡及適用

相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請を行うことが義務付けられました。遺産分割協議が成立し特定の相続人が取得した場合も、成立日から3年以内の登記が必要です。

義務違反に対する罰則（過料）

正当な理由なく期限内に相続登記を怠った場合、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）が科される対象となります。過料は前科がつく刑事罰ではありませんが、法務局の登記官から裁判所へ通知され、裁判所の決定により強制的に徴収されます。もはや「名義はそのまま放置」が許される時代ではなくなりました。

過料を回避する特例：相続人申告登記

遺産分割協議がまとまらない場合や、何世代にもわたる登記放置で相続人が多数に枝分かれしているケースのために、期限内の過料を回避する簡易的な救済措置として「相続人申告登記」が新設されました。

相続人申告登記のメリット

通常の相続登記に比べて手続きが簡易で、必要書類（自己の戸籍謄本など）の負担が少なく済みます。相続人全員の合意や遺産分割協議が未了でも、各相続人が単独で申請可能です。期限内にこれを行えば、申告者自身の登記義務を果たしたとみなされ、過料は回避されます。

相続人申告登記の注意点と限界

あくまで国に対する「申告」であり、不動産の所有権が誰に確定したかを示す「真の名義変更（所有権移転登記）」ではありません。将来的に遺産分割協議が成立した際には、成立日から別途3年以内に正式な相続登記手続きが必要です。相続人同士の権利に関する紛争や共有状態を解消する効果もありません。あくまで一時的な期限延長措置（モラトリアム）として理解してください。

オンライン申請と全国対応サービスの活用

「地方にある実家の名義変更は、現地の司法書士に頼まないといけないのでは？」と考える方も多いのですが、これは誤解です。

現在、法務省が運用する登記情報提供システムとオンライン申請システムは全国の法務局を網羅しており、司法書士は事務所にいながら全国どこの法務局に対しても登記申請を電子的に完了させることが可能です。

そのため、遠隔地（たとえば親元のある地方）の不動産であっても、依頼者がわざわざ現地に出向いたり、現地の司法書士を探したりする必要はありません。ご自身が住んでいるエリアで相談しやすい事務所や、オンライン面談・電話・LINEなどで全国対応するサービスを利用すれば、交通費や出張日当などの追加費用は一切不要です。

不動産の売買などで現地に詳しい不動産業者に相談するケースはありますが、名義変更の手続きに関しては、相談しやすさ・応答の迅速さ・過去の実績・費用の透明性といった本質的な基準で専門家を選ぶことが合理的です。

よくある質問（Q&A）

まとめ：状況に応じた最適な専門家選びと早期着手を

不動産の名義変更、特に相続に伴う登記手続きは、単なる書類提出にとどまらない複雑な法的プロセスです。「誰に頼むか」「どこに相談するか」という初期段階の選択が、費用負担の大小、手続きの期間、そして将来のリスク回避に直結します。

状況別・推奨される依頼先

【親族間に争いがないケース（大半の事案）】
→ 司法書士への依頼が最も合理的・効率的です。戸籍収集から法務局へのオンライン申請まで一貫したサポートを受けられ、将来の売却や税負担を見据えた名義人選びのアドバイスも得られます。

【法的な対立が生じているケース】
→ 遺産分割の争いや調停が避けられない場合は、迷わず弁護士にご相談ください。

【相続税の課題があるケース】
→ 遺産総額が基礎控除を超える場合や、高度な節税スキームを検討する場合は、税理士の知見が不可欠です。

2024年からの相続登記義務化により、不動産を承継する方の責務はかつてなく厳格になりました。過料を回避し、大切な資産を安全に次の世代へ引き継ぐためには、先送りせず早期に適切な専門家へ相談し、正確な名義変更手続きを完了させることが強く推奨されます。