土地の名義変更完全ガイド
手続きの流れ、費用、必要書類を解説！

土地の所有者が亡くなったり、土地を購入などして所有者が変わった場合は、登記簿の土地所有者の名義も変更することになります。

土地の所有者の名義を変更するには、法務局へ所有権移転登記の申請をすることになります。この所有権移転登記申請のことを一般的には土地の名義変更手続きと言われています。

所有権移転登記は、所有権が移転した原因（相続、贈与、財産分与、売買等）のによって必要書類や登録免許税も異なります。

地番とは、一筆の土地ごとに登記所が付す番号のことです。
住居表示が実施されていない地域では住所と一致している場合がありますが、一般的に住所とは異なる番号です。

土地の地番がわからないと登記簿謄本（登記事項証明書）を見ることもできません。法務局に行けば備え付けの地図で、住所から地番を調べることができます。

農地の名義変更をするには、当事者同士の契約だけでなく、基本的に農地法の許可が必要になります。農地の地目が「田」や「畑」となっている場合に許可が必要になります。

相続による名変更の場合は許可が不要です（農業委員会への届出は必要）。

農地の所有権移転登記を申請する際には、許可証の添付も必要となります。

許可等に関する各種申請窓口は、農地の所在する区市町村の農業委員会になります。

土地の名義変更の専門家は司法書士です。

土地の名義変更手続きを司法書士にご依頼の場合は、司法書士の報酬が発生します。

司法書士の報酬とは別に登録免許税や書類収集等の実費がかかります。実費はご自身で手続きをした場合でもかかる費用です。

登録免許税以外にも後日課税される税金もありますので、全体の費用・税金を確認してから手続きを進めることをお勧めいたします。

どれくらい費用がかかるか不安な方は司法書士に相談しましょう。

土地の名義変更をするには、必ず登録免許税がかかります（※一部相続登記の特例で非課税の場合もあり）。

登録免許税は、どのように名義変更するのか（原因）によって税率が異なります。亡くなった方からの名義変更であれば「相続（相続登記）」、タダであげる場合は「贈与（生前贈与）」、離婚に伴う清算の場合は「離婚（財産分与）」、お金で買う（売る）場合は「売買（不動産取引）」に基本的には該当し、他の原因もあります。

• 相続：１０００分の４（０.４％）
• 贈与：１０００分の２０（２％）
• 離婚：１０００分の２０（２％）
• 売買：１０００分の１５（１．５％）

登録免許税は通常は収入印紙で申請書に添付し納税します。

土地の名義変更に関連する税金としては、登録免許税、相続税、贈与税、不動産取得税、譲渡所得等、各種ございますが、物件の価額によって大きく異なります。土地は資産価値が基本的に高いので、特に税金に注意が必要です。

安易に名義変更し、後になって大きな税金に気づいては遅いのです。手続きをする前に十分に税金に注意して手続きを検討することが必要です。

事前に税務署や税理士に相談することをお勧めいたします。

土地の名義変更手続きをする際の、登録免許税の計算は『固定資産評価額』を基準として算出します。

固定資産評価額は、土地の固定資産に対して市区町村が算出する評価額のことを指します（固定資産税の基準になります）。不動産取得税の算出も固定資産評価額を使用します。

しかし、贈与税や相続税を計算するときの評価方法は固定資産評価額とは異なります。『路線価方式』または『倍率方式』によって計算することになります。

路線価方式は、路線価が定められている地域の評価方法です。路線価は、路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、千円単位で表示しています。
路線価方式における土地の価額は、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。

倍率方式は、路線価が定められていない地域の評価方法です。倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。