土地の名義変更完全ガイド 手続きの流れ、費用、必要書類を解説！

土地名義変更にかかる費用

司法書士報酬と実費

土地の名義変更の専門家は司法書士です。土地の名義変更手続きを司法書士にご依頼の場合は、司法書士の報酬が発生します。

司法書士の報酬とは別に登録免許税や書類収集等の実費がかかります。実費はご自身で手続きをした場合でもかかる費用です。

登録免許税以外にも後日課税される税金もありますので、全体の費用・税金を確認してから手続きを進めることをお勧めいたします。

どれくらい費用がかかるか不安な方は司法書士に相談しましょう。

登録免許税

土地の名義変更をするには、原則として登録免許税がかかります（※一部相続登記の特例で非課税の場合もあり）。

登録免許税は、登記申請時に法務局へ納める国税です。税額は以下の計算式で算出されます。

登録免許税 = 土地の固定資産評価額 × 税率

固定資産評価額は、毎年市区町村から送られてくる「固定資産税課税明細書」で確認するか、役所で「固定資産評価証明書」を取得して確認します。

登録免許税は、どのように名義変更するのか（原因）によって税率が異なります。亡くなった方からの名義変更であれば「相続（相続登記）」、タダであげる場合は「贈与（生前贈与）」、離婚に伴う清算の場合は「離婚（財産分与）」、お金で買う（売る）場合は「売買（不動産取引）」に基本的には該当し、他の原因もあります。

登録免許税は通常は収入印紙で申請書に添付し納税します。

土地の名義変更に関係するその他の税金

土地の名義変更に関連する税金としては、登録免許税、相続税、贈与税、不動産取得税、譲渡所得等、各種ございますが、物件の価額によって大きく異なります。土地は資産価値が基本的に高いので、特に税金に注意が必要です。

安易に名義変更し、後になって大きな税金に気づいては遅いのです。手続きをする前に十分に税金に注意して手続きを検討することが必要です。

事前に税務署や税理士に相談することをお勧めいたします。

土地の評価方法

土地の名義変更手続きをする際の、登録免許税の計算は「固定資産評価額」を基準として算出します。

固定資産評価額は、土地の固定資産に対して市区町村が算出する評価額のことを指します（固定資産税の基準になります）。不動産取得税の算出も固定資産評価額を使用します。

しかし、贈与税や相続税を計算するときの評価方法は固定資産評価額とは異なります。「路線価方式」または「倍率方式」によって計算することになります。

路線価方式は、路線価が定められている地域の評価方法です。路線価は、路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、千円単位で表示しています。路線価方式における土地の価額は、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。

倍率方式は、路線価が定められていない地域の評価方法です。倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。

土地の相続税評価額の計算方法などの詳細は以下の税理士のWebサイトもご参照いただければと思います。

相続税が大きく変わる！土地の相続税評価額の計算方法・評価単位の区分方法などを解説｜フジ相続税理士法人

土地名義変更の必要書類

必要書類は手続きの内容によって異なる

土地の名義変更で集める書類は、名義変更の原因（相続・贈与・離婚財産分与・売買）によって大きく異なります。共通して確認するのは、①登記原因を示す書類（協議書・契約書など）、②新名義人の住所証明書、③固定資産評価証明書、④登記申請書の4系統です。ただし、印鑑証明書や登記識別情報が必要になる相手は原因によって異なります。相続では「現名義人＝被相続人」の印鑑証明書は取得・提出しません。遺産分割協議による相続登記では、協議に参加した相続人の印鑑証明書を添付します。一方、売買・贈与・離婚では登記識別情報（旧 権利証）の提出が前提になります。

相続による土地名義変更の必要書類

相続による名義変更（相続登記）で必要になる主な書類は以下のとおりです。なお、法定相続分どおりの登記、遺言による登記、遺産分割協議による登記で必要書類は変わります。下記は遺産分割協議による登記のケースです。

• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までの連続一式）：相続人を確定するための最重要書類
• 被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
• 相続人全員の戸籍謄本（現在のもの）
• 遺産分割協議に参加した相続人の印鑑証明書（相続登記では発行日からの期限制限はなく、古い印鑑証明書でも使用可能）
• 遺産分割協議書（協議に参加した相続人全員の実印押印必須）
• 新名義人となる相続人の住民票
• 固定資産評価証明書(最新年度)
• 相続関係説明図(戸籍原本還付のための補足書類)
• 登記申請書

遺言書で対象不動産と取得者が特定できる場合は、遺産分割協議書を作成せずに登記できることがあります。遺言書には、公正証書遺言・法務局保管の自筆証書遺言（遺言書情報証明書）・検認済みの自筆証書遺言の3種類があり、公正証書遺言と法務局保管の自筆証書遺言は家庭裁判所の検認が不要なため、相続登記をスムーズに進められます。法定相続情報一覧図を法務局で取得しておくと、相続登記のほか預貯金の解約・有価証券の名義変更などで戸籍一式の代わりに一覧図1枚を提出でき、戸籍原本を各機関に回送する手間が大幅に省けます。

贈与による土地名義変更の必要書類

• 贈与契約書(贈与者・受贈者双方が署名押印したもの)
• 贈与者の登記識別情報(旧 権利証)または登記済証
• 贈与者の印鑑証明書(発行3か月以内)
• 受贈者の住民票
• 固定資産評価証明書(最新年度)
• 登記申請書

夫婦間の居住用不動産贈与では、婚姻期間20年超などの要件を満たせば、基礎控除110万円とは別に最高2,000万円まで配偶者控除（おしどり贈与）を使える場合があります。ただし、居住要件・申告要件があり、同じ配偶者からは一度しか使えません。また、相続時精算課税制度は、一定の親子・祖父母孫間の贈与について年間110万円の基礎控除と累計2,500万円の特別控除を使える制度ですが、贈与財産は原則として将来の相続税計算に反映されるため、「税金が完全にかからない制度」ではありません。これらの特例適用時は贈与税申告書類が別途必要です。税務手続きは税理士業務範囲のため、必要に応じて税理士にご相談ください。

離婚（財産分与）による土地名義変更の必要書類

• 離婚後の戸籍謄本等(離婚が確定していることの証明)
• 財産分与契約書(協議離婚の場合・夫婦双方の署名押印)または調停調書・判決書(調停離婚・裁判離婚の場合)
• 分与者(不動産を渡す側)の登記識別情報
• 分与者の印鑑証明書(発行3か月以内)
• 受領者の住民票
• 固定資産評価証明書
• 登記申請書

調停調書・和解調書・判決書に、相手方が所有権移転登記手続をする旨の給付条項が具体的に記載されている場合は、財産分与を受ける側が単独で申請できることがあります。「不動産を分与する」という記載だけでは足りないことがあるため、調書の文言確認が実務上のポイントです。なお、ローン残債のある住宅を分与する場合、金融機関の承諾書が登記の添付書類になるわけではありません。ただし、住宅ローン契約上は無断で名義変更すると期限の利益喪失（一括返済請求）の原因になり得るため、登記前に必ず金融機関へ相談してください。

売買による土地名義変更の必要書類

• 売買契約書
• 売主の登記識別情報
• 売主の印鑑証明書(発行3か月以内)
• 買主の住民票
• 固定資産評価証明書
• 登記申請書
• (融資を利用する場合)抵当権設定契約書・金融機関からの指示書類

※ 令和8年10月5日から、贈与・財産分与・売買で新たに所有者となる個人は、国籍等の証明も必要です。日本国籍の方は本籍の記載がある住民票の写しを用意すれば、住所の証明と兼ねられます（外国籍の方は国籍の記載がある住民票の写しや旅券の写しなど）。詳しくは国籍等の申出のページをご覧ください。

売主側の本人確認・意思確認は決済当日に司法書士が実施します。買主が住宅ローンを使う場合は、所有権移転登記と同時に抵当権設定登記も行います。

4パターン比較マトリクス（必要書類）

※ ◎必須・○条件付き・—不要 の意味。書類取得の手間は相続が最大(戸籍収集が膨大)、贈与・売買は登記識別情報の有無が鍵、離婚財産分与は離婚成立を証する書類が追加で必要、という整理になります。

土地の所有者を調べる方法

土地の所有者は誰でも調べられる

日本の不動産登記簿は公開されており、所有者本人の同意なしに誰でも閲覧・取得することができます。対象の土地の所在・地番さえ分かれば、登記簿に記録されている現在の所有者・所有権移転の経緯・抵当権などの担保権を確認できます。ただし、閉鎖された古い履歴や、所有者の現在住所、境界の確定状況まで分かるわけではありません。法務局の窓口・郵送・オンライン(登記情報提供サービス/登記ねっと)のいずれでも取得可能です。

調べたいケースとして多いのは「相続した土地の所有者が誰になっているか確認したい」「隣地の所有者と境界の話をしたい」「先祖名義のまま放置されていないか確認したい」など。いずれも登記事項証明書(または登記情報)を取得すれば、現在の所有者が判明します。

登記事項証明書を取得して所有者を確認する

土地の所有者を最も確実に調べる方法は、登記事項証明書を取得することです。取得方法は3つあります。

1. オンライン取得：登記ねっと(法務省)または登記情報提供サービスから請求。手数料は窓口より安く、登記情報提供サービスなら1物件330円(令和8年4月1日改定後)でPDF閲覧できます。
2. 法務局窓口：全国どこの法務局でも、任意の土地の登記事項証明書を請求できます。窓口手数料は1通600円です。
3. 郵送請求：登記事項証明書交付申請書と手数料分の収入印紙を法務局に郵送します。受け取りまで1週間程度かかります。

登記事項証明書には「権利部(甲区)」に所有者の氏名・住所・所有権取得の原因と日付が記載されています。共有名義の場合は持分割合も明記されます。

地番の調べ方（住居表示と地番は違う）

土地を法務局で特定するために必要なのは地番です。地番は、私たちが日常的に使う住所(住居表示)とは異なる番号体系で、土地一筆ごとに法務局が振っています。

• ブルーマップで調べる：法務局・図書館などに備え付けてある住宅地図で、住居表示と地番が併記されています。
• 地番検索サービスで調べる：登記情報提供サービス内の「地番検索サービス」(無料)で、住所から地番を検索できます。
• 固定資産税納税通知書で確認する：所有している土地なら、毎年4〜5月頃に届く固定資産税納税通知書に地番が記載されています。
• 管轄法務局に問い合わせる：管轄法務局によっては、電話で地番照会に対応していることがあります。確実なのは、地番検索サービス・ブルーマップ・固定資産税関係書類、または管轄法務局の窓口で確認する方法です。

全く知らない他人の土地は名義変更できない

土地登記簿謄本の取り方

登記簿謄本と登記事項証明書の違い

「登記簿謄本」と「登記事項証明書」は、現在では実質的に同じものを指します。違いは「紙の登記簿」が存在していた時代の名残です。

• 登記簿謄本(旧称)：紙の登記簿をコピーして法務局印を押したもの。平成20年7月までに全国の登記簿がコンピュータ化され、ごく一部の例外（改製不適合物件など）を除き、現在は使われていません。
• 登記事項証明書(現行名称)：コンピュータ化された登記情報を印刷し、法務局の認証文を付したもの。現在発行されているのはこちら。

古い書籍や記事に「登記簿謄本」と書かれていても、現在取得する場合は登記事項証明書を請求すればOKです。法務局窓口で「謄本ください」と言っても通じます。

オンラインで取得する（登記情報提供サービス・登記ねっと）

オンライン取得は2系統あります。それぞれ用途が異なります。

所有者確認・物件調査の目的なら登記情報提供サービスのPDFで十分です。法務局・裁判所への提出が必要な場合は登記ねっとまたは窓口で取得します。

法務局窓口で取得する

最寄りの法務局(出張所を含む)の窓口で、誰でも土地の登記事項証明書を取得できます。

• 窓口で「登記事項証明書交付申請書」に必要事項(請求者名・対象土地の所在と地番)を記入
• 1通600円の収入印紙を申請書に貼付
• 10〜30分程度で発行

地番が分からない場合は、申請書記入前に窓口で「地番が知りたい」と伝えれば調べてもらえます。複数の土地をまとめて請求する場合は、地番ごとに600円が必要です。

郵送で取得する

遠方の土地の登記事項証明書も郵送で取得できます。

1. 法務局のサイトから登記事項証明書交付申請書をダウンロード・印刷
2. 請求対象の土地の所在・地番を正確に記入
3. 1通あたり600円の収入印紙を貼付
4. 返信用封筒(切手貼付・宛先記載)を同封
5. 対象の土地を管轄する法務局へ郵送

申請から受け取りまで1週間〜10日程度。急ぐ場合はオンラインまたは窓口を利用してください。

取得費用早見表

※ 登記事項証明書は令和7年4月1日改定後、登記情報提供サービスは令和8年4月1日改定後の手数料。所有者調査・物件確認の目的なら登記情報提供サービスが最安最速。提出書類として使うなら600円の窓口取得が確実です。

土地名義変更手続きの流れ

全体の流れと期間目安

土地の名義変更(登記申請)は、原因にかかわらず「①必要書類の収集 → ②登記原因証明情報の作成 → ③法務局への申請 → ④法務局の審査(1〜2週間) → ⑤完了」という5段階で進みます。書類が揃っていれば、申請から登記完了までは概ね1〜2週間。書類収集を含めれば全体で1ヶ月程度が目安です。

ただし相続のケースだけは戸籍収集に時間がかかります。被相続人の出生から死亡までの連続戸籍を集めるのに、本籍地が複数回変わっている場合は2〜3か月かかることもあります。

相続による土地名義変更の流れ（事前判断＋6STEP）

贈与による土地名義変更の流れ（5STEP）

離婚（財産分与）による土地名義変更の流れ（5STEP）

売買による土地名義変更の流れ（5STEP）

土地の名義変更について相談する先

司法書士に依頼するメリット

土地の名義変更は本人でも申請できます。ただし、他人の依頼を受けて業として登記申請を代理することは、司法書士または弁護士でなければできません（行政書士や民間業者が相続登記を代理申請することはできません）。司法書士に依頼するメリットは以下のとおりです。

• 戸籍収集の代行：相続の場合、被相続人の出生から死亡までの戸籍取得を職務上請求で迅速に代行できます。
• 書類作成のミス防止：遺産分割協議書・登記申請書・登記原因証明情報の作成精度が高く、法務局からの補正・却下リスクを最小化。
• 申請から完了までワンストップ：書類収集・書類作成・申請・登記識別情報の受領まで一括で対応。
• 遠隔相続でも自宅完結が可能：当センターは全国からのご依頼に対応しており、郵送・電話・オンラインを組み合わせることで、多くのご依頼者様はご自宅にいながら手続きを完結いただいています（本人確認の方法やご事情に応じて、ご来所が望ましいケースもあります）。

自分で手続きする場合の注意点

土地の名義変更は自分でも手続きできます。ただし以下のリスクを理解した上で判断してください。

• 戸籍収集の負担：相続では被相続人の戸籍を出生から死亡まで連続で取得する必要があり、本籍地が複数回変わっている場合は数か月かかることがあります。
• 書類のミスで補正・却下：登記申請書の書式・添付書類の整え方で誤りがあると、法務局から補正指示や却下が出ます。
• 登記識別情報の管理：受領した登記識別情報通知は、次回の名義変更で必要になる重要書類。紛失すると再発行できません。
• 仕事を休んで法務局に行く必要：申請窓口・受領・補正対応で複数回の往復が必要なケースが多い。

弁護士・税理士・行政書士との違い

共有名義での解消の方法

共有名義のリスク

土地を複数人で共有名義にすると、相続が発生するたびに共有者が増え、最終的に「名義人が10人以上いて連絡も取れない」状態になりがちです。共有のまま放置していると、以下の問題が発生します。

• 売却・担保設定・建替えなどの処分・大きな変更には共有者全員の同意が必要：1人でも反対すれば実行できない
• 通常の管理行為は持分価格の過半数で決定：賃貸契約や軽微な改修は過半数で進められるが、合意形成自体が煩雑
• 保存行為（応急修繕など）は単独でも可能：ただし費用負担で揉めることが多い
• 固定資産税の負担調整が難しい：代表者1人が立替えで疲弊するケースも

共有名義を解消する3つの方法

1. 共有持分を1人に集約する(持分譲渡・贈与・売買)：他の共有者から持分を買い取る、あるいは贈与で集約する方法。集約後は単独所有となり、自由に処分・活用できます。贈与には贈与税、売買には譲渡所得税がかかる場合があります。
2. 共有物分割(現物分割・代償分割・換価分割)：土地を物理的に分筆(現物分割)、1人が他全員に代償金を支払って単独所有化(代償分割)、第三者に売却して代金を分配(換価分割)のいずれかで解消。協議で合意できない場合は共有物分割訴訟(民法258条)で解決します。
3. 全員で第三者に売却：共有者全員の合意で土地全体を第三者に売却し、代金を持分割合で分配する方法。共有関係が完全に終了します。

当センターでは持分譲渡・売買による単独所有化の登記手続きに対応します。共有物分割訴訟・調停などの紛争解決は弁護士の業務範囲のため、必要に応じて弁護士へのご相談をお願いします。

よくあるご質問

まとめ

土地の名義変更は、原因(相続・贈与・離婚財産分与・売買)によって必要書類・費用・期間が大きく異なります。令和6年4月1日施行の相続登記義務化により、相続による名義変更は3年以内の対応が必須です。書類は原因ごとに10点前後、期間は1ヶ月〜3ヶ月、費用は登録免許税＋司法書士報酬＋実費で構成されます。

所有者調査・登記簿謄本取得は登記情報提供サービスを使えば自宅から330円で完結します。一方、相続の戸籍収集や遺産分割協議書の作成、登記識別情報の管理など、自分で進めるには負担の大きい工程も多くあります。年間2,000件超の相談実績を持つ当センター(司法書士法人 不動産名義変更手続センター)では、戸籍収集から登記完了まで一括で対応し、依頼者は自宅から動かずに手続きを完結できます。お気軽にご相談ください。