現在、マンションが誰の名義になっているかは法務局（登記所）で管理しています。

マンションの所有者が変わった場合は、名義変更（所有権移転登記）の手続きをすることになりますが、管理先の法務局へ申請をすることになります。

法務局では誰でも登記事項証明書（登記簿謄本）の取得が可能で、登記事項証明書にはマンションが現在誰の名義になっているか確認することができます。敷地権化されているかどうか、マンションの大きさ、過去の所有者や担保権の有無等も確認できます。

マンションの所有者が亡くなったり、マンションを購入などして所有者が変わった場合は、登記簿のマンション所有者の名義も変更することになります。

マンションの所有者の名義を変更するには、法務局へ所有権移転登記の申請をすることになります。この所有権移転登記申請のことを一般的には土地の名義変更手続きと言われています。

所有権移転登記は、所有権が移転した原因（相続、贈与、財産分与、売買等）のよって必要書類や登録免許税も異なります。

敷地権化されているマンションの場合は、敷地と一体化されたマンションの建物部分（専有部分）の所有権移転登記をすることになります。敷地権化されていない場合は、敷地の共有持分についても持分移転登記が必要となります。

法務局は不動産の所在地を管轄する法務局に申請が必要になります。

最近のマンションはほとんどが敷地権化されているので、土地（敷地）については建物とセット（一体化）になっています。なお、敷地権化されたマンションの土地の登記簿には、敷地権化されている旨が登記されています。

敷地権化されたマンションの場合、登記手続きも建物（敷地権付き）の手続きをすれば、土地単独での登記は不要です。だだし、マンション建物の登記申請をする際には、敷地権の表示も申請書等に記載が必要となります。

敷地権化されていないマンションとは、上記の敷地権が登記されていないマンションになります。古いマンションなどでたまにありますが、この場合は、土地の権利はマンション所有者全員の共有となり、各マンション所有者が一定割合の持分の権利を持つことにになります。

マンションの規模にもよりますが、大きなマンションになると各お部屋の所有者全員での共有になるので、登記簿にも全員が記載され膨大な量の登記簿謄本となる場合もあります。情報量が膨大になるとインターネットで取得できる登記情報が見れない場合もあります。

敷地権化されていないマンションの名義変更は、建物は所有権移転登記、土地は持分移転登記となり、通常はそれぞれ別の登記申請が必要です。土地の他の共有者が同時期に名義変更していると、その手続きが終わるまで登記簿謄本が取れない場合もあります。なお、その場合でも管轄の法務局にて登記簿抄本であれば取得可能です。

敷地権化されていないマンションの場合、土地の持分の名義変更が漏れている場合がありますのでご注意ください。司法書士に依頼してマンションの名義変更した場合は、土地の名義変更が漏れることは考えにくいですが、ご自身で手続きされた場合などは土地（敷地）のことを正確に理解できていないため、建物のみ名義変更されているケースが稀にあります。

敷地権の他にも、マンション独自のものとして、マンション内の区分所有者全員で共有する部分共用部分があります。共有部分とは、所有するマンションのお部屋（専有部分）以外の建物の部分で、マンション内の区分所有者全員で共有する部分になります。

共用部分には、法律（区分所有法）上で定められた「法定共用部分」と、マンションの管理規約によって定められた「規約共用部分」の２種類があります。規約共用部分は、「集会所」「電気室」「ポンプ室」「ゴミ置場」「物置」「駐車場」等、マンションによって設置の有無も異なります。

規約共用部分として附属建物が登記された場合は、敷地権化された土地同様に専有部分の権利とセットになりますので、名義変更する際に共用部分の登記をする必要はありません。

規約共用の登記がされていない場合は、マンション内の区分所有者の共有名義として登記されていることもあります。この場合は、マンションの名義変更をする際には、敷地権化されていない土地と同様に、専有部分の名義変更に合わせて名義変更手続きが必要となります。

贈与によるマンションの名義変更とは、マンションをタダで譲り名義を変えることです。

主なケースとしては、夫から妻へ自宅マンションを贈与するケースや、夫婦共有名義から単独名義への変更するケース、親から子に贈与するケースなどがあります。

例えば、夫婦で共有名義にしていたマンションを、相続税対策や住宅ローンの借り換えのために名義を変更する場合があります。贈与の場合は名義を取得する側（受贈者）に贈与税が課税さます。

ただし、夫婦間の居住用マンションの贈与には、配偶者控除という特例があり、一定の要件を満たせば、2000万円まで控除される場合があります。この特例を利用するには、婚姻期間が20年以上であることや、贈与されたマンションが夫婦の居住用であることなど、いくつかの条件を満たす必要があります。

また、親から子、祖父母から孫へ贈与する場合は相続時精算課税制度の利用も考えられます。60歳以上の父母（祖父母）から、18歳以上の子（孫）に贈与した場合において選択できる贈与税の制度で、2500万円まで特別控除額されるものです。

離婚によるマンションの名義変更とは、マンションを離婚に伴う財産分与として譲り名義を変えることです。

主なケースとしては、夫から妻へ自宅マンションを財産分与するケースや、夫婦共有名義から単独名義への変更するケースなどがあります。

離婚時の財産分与による名義変更は、夫婦が婚姻中に協力して築き上げた財産を、離婚の際に分ける手続きです。マンションが財産分与の対象となる場合、名義変更が必要となります。

財産分与の方法としては、現物分割、代償分割、換価分割などがあります。現物分割は、マンションをそのままどちらか一方に譲渡する方法です。代償分割は、マンションを一方の配偶者が取得し、代わりに他方の配偶者に対して金銭を支払う方法です。換価分割は、マンションを売却し、その売却代金を夫婦で分ける方法です。

離婚時の財産分与による名義変更は、基本的に贈与とはみなされません。そのため、通常は贈与税は課税されません。 ただし、財産分与の金額が過大である場合や、慰謝料としての性質を持つ場合には、贈与税が課税される可能性があります。

離婚時の財産分与による名義変更の手続きは、離婚協議書や判決書などに基づいて行われます。 これらの書類を添付して、法務局に登記申請を行います。

売買によるマンションの名義変更とは、マンションを離婚に伴う財産分与として譲り名義を変えることです。

マンションを売買した場合、売主から買主への名義変更が必要となります。

売買によるマンションの名義変更は、売主と買主が共同で行います。まず、売買契約を締結し、その後、残代金の支払いと同時に名義変更の手続きを行います。また、住宅ローンを利用する場合、金融機関が抵当権を設定するため、抵当権設定登記も同時に行われます。

売買による名義変更には、売買契約書、登記原因証明情報、売主の印鑑証明書、買主の住民票などが必要となります。

売買による名義変更の手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士は、必要書類の準備や申請書の作成、法務局への申請代行などを行ってくれます。

令和８年４月１日の改正法施行により、これまで義務のなかった住所・氏名変更登記が義務化されます。

マンション所有者（登記名義人）は住所・氏名等の変更から２年以内に登記申請が必要となります。正当な理由なく申請を怠ると５万円以下の過料が科せられる可能性があります。

義務化による負担軽減のため、所有者が住所・氏名変更登記の申請をしなくても、登記官が職権で登記を行う仕組みが開始されますが、登記官が検索するためには生年月日等の「検索用情報（氏名、フリガナ、住所、生年月日、メールアドレスの提供）」をあらかじめ申出することが必要となります。

令和７年４月２１日から、所有権移転登記（所有権保存登記）の申請の際には、所有者の検索用情報を併せて申出するように不動産登記規則が改正されました（検索用情報の申出）。

登記費用は、名義変更の手続きを行う際に法務局に納める税金です。 主なものとして、登録免許税があります。

登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に一定の税率をかけた金額となります。税率は、名義変更の理由（原因）によって異なり、相続の場合は0.4%、贈与の場合は2%、売買の場合は2%（土地は1.5％、その他軽減が利用できる場合もあり）となっています。

登記費用は、不動産の価格が高ければ高くなるほど高額になります。そのため、事前に固定資産税評価額を確認し、登録免許税を計算しておくことが重要です。また、軽減税率が適用されるかどうかを確認することも重要です。

名義変更の手続きは、専門的な知識を要するため、司法書士に依頼するのが一般的です。

司法書士への依頼費用は、事務所によって異なりますが、一般的には5万円から10万円程度が相場です。依頼費用には、書類作成費用、申請代行費用などが含まれます。

司法書士に依頼することで、煩雑な手続きを代行してもらうことができ、スムーズに名義変更を行うことができます。また、法的なアドバイスを受けることもでき、トラブルを未然に防ぐことができます。

司法書士を選ぶ際には、複数の事務所に見積もりを依頼し、費用やサービス内容を比較検討することが重要です。また、実績や評判なども確認し、信頼できる司法書士を選ぶようにしましょう。

名義変更の種類によっては、税金が発生する場合があります。

相続の場合には相続税、贈与の場合には贈与税、売買の場合には譲渡所得税が課税される可能性があります。相続税は、相続財産の総額に応じて課税されます。贈与税は、贈与された財産の金額に応じて課税されます。譲渡所得税は、不動産を売却した際に得た利益に対して課税されます。

その他、相続以外の場合は不動産取得税が課税されます。不動産取得税は不動産を取得した際に課税されます。

これらの税金は、名義変更の理由や不動産の価格によって大きく異なるため、事前に税理士などの専門家に相談し、税額を把握しておくことが重要です。また、税金の軽減措置や特例などを活用することで、税負担を軽減できる場合があります。

相続による名義変更（相続登記）の流れは、以下の通りです。

1. 相続人の確定：被相続人の戸籍謄本などを収集し、相続人を確定します。
2. 遺産分割協議：相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がどの財産を相続するかを決定します。
3. 必要書類の準備：登記申請書、被相続人の戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、遺産分割協議書、印鑑証明書など、必要な書類を準備します。
4. 登記申請：法務局に登記申請書と必要書類を提出します。
5. 登記完了：登記が完了すると、登記簿に新しい名義が反映され、登記識別情報通知書が発行されます。

贈与による名義変更の流れは、以下の通りです。

1. 贈与契約の締結：贈与者と受贈者で贈与契約を締結します。
2. 必要書類の準備：登記申請書、贈与契約書、贈与者の印鑑証明書、受贈者の住民票など、必要な書類を準備します。 
3. 登記申請：法務局に登記申請書と必要書類を提出します。
4. 登記完了：登記が完了すると、登記簿に新しい名義が反映され、登記識別情報通知書が発行されます。

離婚時の財産分与による名義変更の流れは、以下の通りです。

1. 離婚協議または離婚調停：離婚協議または離婚調停で、財産分与の内容を決定します。
2. 必要書類の準備：登記申請書、離婚協議書または離婚判決書、名義人の印鑑証明書など、必要な書類を準備します。
3. 登記申請：法務局に登記申請書と必要書類を提出します。
4. 登記完了：登記が完了すると、登記簿に新しい名義が反映され、登記識別情報通知書が発行されます。

売買による名義変更（所有権移転登記）の流れは、以下の通りです。

1. 売買契約の締結：売主と買主で売買契約を締結します。
2. 必要書類の準備：登記申請書、売買契約書、売主の印鑑証明書、買主の住民票など、必要な書類を準備します。
3. 残代金の支払い：買主が売主に残代金を支払います。
4. 登記申請：法務局に登記申請書と必要書類を提出します。
5. 登記完了：登記が完了すると、登記簿に新しい名義が反映され、登記識別情報通知書が発行されます。

【メリット】

• 司法書士報酬（基本的な目安：5〜15万円）が不要になり費用を抑えられる
  ただし、登録免許税等の実費は自分でやってもかかる
• 手続きを自分で理解できる

【デメリット】

• 書類不備で却下・補正となるリスク
• 敷地権や共有持分の複雑な手続き、敷地権部分や共有建物の登記漏れのリスク
• 平日の日中に法務局へ行く必要がある
• トラブル対応が自己責任

【自分で手続き向きな人】

• 役所の手続きや書類集めに慣れている
• 単純な相続・贈与・売買の場合（※簡単かどうか判断するのも難しい場合もある）

【司法書士に依頼が望ましい場合】

• 相続人が複数、複雑な権利関係、税務面に不安がある、時間がない
• 迷った場合は、まずは司法書士に相談だけでもしてみることをおすすめします。初回相談は無料の事務所も多く、自分の状況に合わせた最適な方法を選べます。

マンションに住宅ローンが残っている場合、名義変更と同時に住宅ローンの名義変更も必要となる場合があります。

例えば、夫婦で共有名義にしていたマンションを、離婚を機にどちらか一方の単独名義にする場合、住宅ローンの名義も変更が必要な場合があります。住宅ローンの名義変更は、金融機関の審査が必要となります。審査に通らない場合、名義変更ができない場合があります。また、そもそも住宅ローンの名義変更ができない金融機関もあります。

住宅ローンの名義変更に関する手続きは、金融機関によって異なるため、事前に金融機関に確認することが重要です。また、住宅ローンの名義変更には、保証料や手数料などがかかる場合があります。

マンションを共有名義にしている場合、将来的に相続が発生した際に、権利関係が複雑になる可能性があります。そのため、共有名義を解消することを検討するのも一つの方法です。

共有名義の解消方法としては、共有者間で協議し、どちらか一方が相手の持分を買い取る、またはマンションの持分を贈与する方法等があります。

共有名義の解消には、税金や費用がかかる場合があります。 そのため、事前に税理士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。共有名義を解消することで、将来的な相続トラブルを回避することができます。

名義変更を放置した場合、様々なリスクやペナルティが発生する可能性があります。

例えば、相続登記を放置した場合、相続人が増え、遺産分割協議が困難になる可能性があります。相続登記には法的な義務と期限もあります。

名義変更していないと、その後の不動産の売却や担保設定などが基本的にできません。

贈与登記を放置した場合、贈与の事実を証明することができなくなり、贈与税が課税される可能性があります。売買による名義変更を放置した場合、所有権を主張することができなくなり、不動産を失う可能性があります。

名義変更は、放置することで様々なリスクやペナルティが発生する可能性があるため、速やかに行うことが重要です。