抵当権付き不動産を相続したらどうする？対処法・抹消・債務承継

抵当権付き不動産を相続したら何をすべきか（3パターン判定フロー）

抵当権付き不動産の相続は、まず「現在の登記がどの状態か」を把握することから始まります。下記の3パターンで対処が大きく分かれます。

どのパターンに該当するかは、登記事項証明書（登記簿謄本）を法務局で取得すれば把握できます。記載されている抵当権者（金融機関名）に問い合わせるのが最初のアクションです。

パターン①：住宅ローン残債がある場合の対処

被相続人の住宅ローンが返済中で抵当権が有効に存在している場合、まず確認すべきは団体信用生命保険（団信）への加入の有無です。

団信加入の確認手順

団信に加入していれば、被相続人の死亡により残債は団信から保険金で完済され、抵当権を抹消できます。確認手順は次のとおり。

1. 被相続人が利用していた金融機関の窓口またはローン担当部署に連絡
2. 戸籍謄本（死亡の事実が分かるもの）を提示して死亡を通知
3. 「団信加入の有無」「残債額」「団信適用申請に必要な書類」を確認
4. 団信加入の場合：医師の死亡診断書・団信申請書等を提出
5. 保険金で残債完済→金融機関から抵当権抹消書類が交付される

団信に加入していなかった場合

団信不加入の場合、住宅ローン残債は相続財産（マイナスの財産）として相続人が承継します。承継方法は次の3パターン。

• 法定相続分での当然分割：住宅ローン等の金銭債務は、相続開始により法定相続分に応じて当然に分割承継されます（各相続人が自分の相続分に応じた返済義務を負う）
• 遺産分割協議で1人が引き受け：不動産を取得する相続人が残債も引き受ける場合、他の相続人を返済義務から外すには金融機関の同意（免責的債務引受の承認・引受審査）が必要です
• 相続放棄：プラス財産も含めて全て放棄（後述）

債務超過なら相続放棄も検討

不動産の評価額より残債のほうが大きい（債務超過）場合は、相続放棄を検討します。

• 期限：自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内（民法第915条）
• 申述先：被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所
• 効果：相続人ではなかったことになる（プラスもマイナスも一切承継しない）
• 注意：相続財産を処分した後では原則放棄不可（単純承認とみなされる／民法第921条）

限定承認（プラス財産の範囲でマイナス財産を承継）も選択肢ですが、相続人全員での申述が必要で実務的にはハードルが高めです。

パターン②：完済済みだが抹消登記が残っている場合

住宅ローンは過去に完済しているものの、抵当権抹消登記が申請されないまま登記簿に残っているケースは非常に多く見られます。

必要な手続きの流れ

完済済みの場合、相続登記と抵当権抹消登記を並行または順次で申請します。

抵当権抹消登記の必要書類・自分でやる手順の詳細は、別ページ 抵当権抹消登記を自分でやる方法 をご覧ください。

かかる費用の目安

費用の詳細・司法書士報酬の相場については 抵当権抹消費用｜司法書士報酬16,500円＋登録免許税【総額1.9〜2.5万円】 をご参照ください。

パターン③：古い抵当権・休眠担保が残っている場合

戦前〜昭和初期に設定された古い抵当権が登記簿に残ったままで、抵当権者（金融機関・個人）が既に存在しない、あるいは所在不明というケースもあります。これを「休眠担保」と呼びます。

休眠担保抹消の選択肢

方法A：金融機関の合併・承継先を辿る

抵当権者が銀行の場合、合併や事業譲渡で承継先の金融機関が現在も存在するケースが多くあります。金融庁の金融機関統廃合一覧や法務局で承継履歴を調査し、承継先から抹消書類を取得します。

方法B：不動産登記法第70条による単独申請

抵当権者の所在が不明、または死亡・解散しているなどで連絡が取れない場合、不動産登記法第70条に基づく単独申請が可能です。

• 第70条第1項・第3項（公示催告→除権決定）：登記権利者が裁判所に公示催告（第1項・非訟事件手続法第99条）を申し立て、除権決定（第3項・非訟事件手続法第106条第1項）を得て単独で抹消登記を申請
• 第70条第4項（供託による単独申請）：被担保債権の弁済期から20年経過＋その期間を経過した後に被担保債権・利息・損害金等の全額に相当する金銭を供託することで、登記権利者が単独で抹消登記を申請可能

方法C：時効消滅の主張

被担保債権が消滅時効により消滅していれば、抵当権も付従性により消滅します。時効援用通知書を抵当権者（または承継人）に送付して合意抹消を目指す方法。実務的には公示催告や供託と併用されることが多くなります。

抵当権付き不動産を相続したくない場合の選択肢

残債が大きい、抵当権処理が煩雑、固定資産税負担が重いなどの理由で、相続したくない不動産が出てくることがあります。選択肢は次のとおり。

相続放棄（民法第915条）

• 期限：自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内
• 申述先：被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所
• 効果：相続人ではなかったことになる。プラス財産・マイナス財産すべて承継しない
• 注意：相続放棄しても、次順位の相続人や相続財産清算人が選任されるまでは事実上の管理義務が残ることがある（民法第940条）

限定承認（民法第922条）

• 期限：相続放棄と同じく3か月以内
• 申述先：家庭裁判所
• 効果：プラス財産の範囲内でマイナス財産を承継。プラスの方が多ければ残りは相続人に
• 注意：相続人全員での共同申述が必要。実務的にはハードルが高い

相続後の選択肢：相続土地国庫帰属制度

3か月の期限を過ぎてしまった場合や、相続放棄では他の遺産も失ってしまう場合は、相続土地国庫帰属制度（2023年4月施行）の利用も検討できます。ただし建物がある土地・抵当権等の担保権が設定された土地は対象外のため、まず抵当権抹消が前提となります。

遺贈で抵当権付き不動産を受け取った場合の取扱い

遺言で「遺贈」として抵当権付き不動産を受け取った場合、受遺者は次の選択ができます。

包括遺贈の場合

包括遺贈（「全財産の3分の1」等の割合指定）の受遺者は、相続人と同一の権利義務を負います（民法第990条）。マイナス財産（残債）も承継するため、放棄したい場合は3か月以内に家庭裁判所へ遺贈放棄の申述が必要です。

特定遺贈の場合

特定遺贈（「○○の土地」等の物件指定）は、受遺者がいつでも放棄できます（民法第986条）。ただし、抵当権付き不動産を承継する場合、登記原因「遺贈」で所有権移転登記をした上で、抵当権の処理（団信申請・抹消・残債承継等）を別途進めます。

よくある質問（FAQ）

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