相続した不動産に抵当権が残っていた場合どうする？

債務は完済したが、抵当権抹消登記を済ませていなケースはよくあります。

住宅ローンの場合は、ローンを完済すると通常は金融機関より抵当権抹消書類一式が発行されますが、これを受け取った債務者はご自身で抵当権抹消登記をする必要があります。

積極的に金融機関より登記を促されないこともありますので、抹消登記をするのを忘れたまま・気づかないまま放置されるケースもよくあります。

ローン自体は無くなっているので、登記の処理だけの問題となります。

そもそも抵当権は不動産に設定する担保権のため、債務者の相続が発生したり、抵当権の担保を設定する不動産の相続が生じても、自動的に消えるものではありません。

抵当権の元となる債権が残る限り、債務者や物上保証人に相続が発生しても抵当権はそのままです。

抵当権の被担保債権は、不動産の所有者とは限りません。

不動産所有者の相続が発生しても、そもそも債務者が被相続人でなければ相続は関係なく、債務者は従来通り負債を負ったままで、当然返済義務もそそままです。

亡くなられた不動産所有者が債務者の場合は、債務は相続人全員に引き継がれます。対象不動産を相続した特定の相続人が引き継ぐとは限りません。別途、金融機関と債務者変更をし、金融機関の承諾があれば、債務が特定の相続人に引き継がれる場合もあります。

被相続人の債務が残っている場合は、遺産の中の債務とその他資産の金額等を考慮し、債務が超過している場合は、相続放棄の検討も考えられます。

残された不動産については、税金上の評価額だけでなく市場価格なども考慮する必要があります。不動産を処分して債務を返済できるのであれば、債務超過ではなくトータルプラスとなります。

なお、債務が超過しているのか不明ノア場合は、限定承認も選択肢となります。

被相続人が遺言書で相続人以外へ不動産を遺贈した場合、遺贈を受けた人は相続人ではないため、被相続人の債務は原則引き継がれません。なお、負担付遺贈などの例外はあります。

債務者相続人が引き継ぎますので、抵当権という担保権が設定されているので、相続人が債務を返済しない場合は、不動産を競売に掛けられ処分されてします可能性はあります。もし受遺者が債務を返済した場合は、相続人に請求（求償）できることになります。

住宅ローンを完済すると、通常であれば金融機関より抵当権抹消書類が発行されますが、古い住宅ローンなどの場合、抵当権抹消書類自体が発行されていない場合もありあます。発行されていない場合は、書類発行の連絡をして取り寄せることになります。

発行済の場合は、抵当権抹消書類が手元に残っているかどうかの確認が必要です。手元に残っている場合は、そのまま利用できるかの確認が必要となります。

手元に残っていない場合は、金融機関へ再発行の依頼が必要です。再発行の場合は、別途手数料が発生する場合もあります。また、再発行できない書類もありますので、その場合は代替手段での抵当権抹消となり、抹消登記に時間がかかることも考えられます。

何年も前に住宅ローンを完済し、当時発行された抵当権抹消書類は、そのままでは利用できない場合もあります。状況によりますので、詳しい判断は司法書士に相談されることをお勧めいたします。

そのまま利用できない場合は、金融機関へ再発行や差し替えの処理が必要です。

抵当権抹消登記は、法務局へ登記申請することになります。

必要書類は基本的には金融機関より発行される書類だけなので、難易度としては他の登記手続きと比べると高くはないと考えます。

ただし、相続が発生しているケースや、書類が古いケースなど普通の完済とは異なる状況の場合は難易度が上がりますので、司法書士への依頼をおすすめいたします。