抵当権抹消登記の費用｜報酬・登録免許税・実費と総額シミュレーション

抵当権抹消登記の費用

抵当権抹消登記を当センターにご依頼の場合、以下の費用がかかります。

当センターの報酬

登録免許税（実費）

※その他、登記簿謄本の取得代や郵送費等の実費が数千円かかります。

※不動産の管轄が複数ある場合（例えば東京と横浜）は、報酬や登録免許税もその数ごとに費用がかかります。

費用シミュレーション例

抵当権とは

不動産を購入する際に銀行から融資を受けた場合、通常は不動産に担保が設定されています。住宅ローンを利用している場合、銀行が不動産に「抵当権」という権利を付けています。

抵当権とは、住宅ローンなどの借入金の担保として不動産に設定される権利です。万が一ローンの返済ができなくなった場合、金融機関はその不動産を競売にかけて、売却代金から優先的に返済を受けることができます。

ローンを完済すれば抵当権も消滅しますが、自動的に登記簿から消えるわけではありません。放置したままでは、登記簿上は担保が付いたままの状態が続きます。

抵当権抹消登記が必要な理由

不動産の売却や新たな融資に影響

抵当権が登記簿に残ったままだと、以下のような問題が生じる可能性があります。

• 不動産の売却ができない：買主や買主側の金融機関は、抵当権が付いたままの不動産は購入されず、ローンも組めません。
• 新たな融資が受けられない：リフォームローンや借り換えの際、抵当権が残っていると審査に通らないことがあります。
• 相続時のトラブル：古い抵当権が残っていると、将来相続が発生した際、金融機関が合併していたり書類が紛失していたりして、手続きが複雑化します。

団体信用生命保険（団信）でローンが完済された場合

ローンを完済しないまま不動産の所有者が亡くなった場合でも、団体信用生命保険（団信）に加入していれば、保険会社がローン残高を支払うため抵当権は消滅します。この場合も、抵当権抹消登記の手続きは必要です。

抵当権抹消登記の手続き

手続きの流れ

抵当権抹消登記は、以下の流れで進めます。

1. ローンの完済：金融機関に最後の返済を行います。
2. 抹消書類の受領：完済後、金融機関から抵当権抹消に必要な書類一式が送られてきます（通常1〜2週間程度）。
3. 登記申請：不動産の所在地を管轄する法務局に、抵当権抹消登記を申請します。
4. 登記完了：申請から通常1〜2週間程度で登記が完了します。

申請方法

抵当権抹消登記の申請は、以下の3つの方法があります。

• 法務局の窓口：直接持参して申請
• 郵送：必要書類を郵送して申請
• オンライン申請：主に司法書士が専用ソフトを使用して電子申請（一般の方は利用難易度が高め）

必要書類

住宅ローン完済に伴う抵当権抹消に必要な書類は、基本的に金融機関が発行する書類のみです。通常は完済後に銀行から郵送で送られてきます。

住所変更登記が必要なケース

抵当権抹消登記を申請する際、登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合は、事前に住所変更登記が必要です。

よくあるケース

• 不動産を購入した後に引っ越しをした
• 結婚により氏名が変わった
• 住所表示の変更があった（市町村合併など）

住所変更登記の費用

住所変更登記にも、登録免許税が必要です。

よくある質問と注意点

金融機関が合併している場合はどうなる？

住宅ローンの返済期間は20〜35年と長期にわたるため、その間に金融機関が合併しているケースは珍しくありません。合併している場合でも、現在の金融機関から抹消書類が交付されるため、基本的には問題なく手続きできます。

ただし、古い抵当権の場合は書類の再発行が困難なこともあるため、完済後は速やかに手続きを進めることが重要です。

自分で手続きできる？

抵当権抹消登記は、ご自身で行うことも可能です。ただし、以下のようなケースでは司法書士への依頼をお勧めします。

• 住所変更登記も必要な場合
• 不動産の数が多い場合
• 平日に法務局へ行く時間が取れない場合
• 確実に手続きを完了させたい場合

相続登記と抵当権抹消の順序

被相続人（亡くなった方）名義の不動産に抵当権が残っている場合、以下の順序で手続きを行います。

1. 相続登記：被相続人から相続人へ名義変更
2. 抵当権抹消登記：新所有者（相続人）と金融機関が共同して抹消

※相続登記をせずに抵当権抹消だけを先行させることはできません。

抹消書類を紛失した場合

金融機関から送られてきた抹消書類を紛失してしまった場合は、金融機関に再発行を依頼します。ただし、以下の点に注意が必要です。

• 再発行には時間がかかる（数週間〜1ヶ月程度）
• 金融機関が合併している場合、窓口の特定に時間がかかる
• 再発行手数料がかかる場合がある

まとめ

住宅ローンを完済したら、抵当権抹消登記を必ず行いましょう。登記簿に抵当権が残ったままでは、不動産の売却や新たな融資の際に支障をきたします。

手続き自体はそれほど複雑ではありませんが、住所変更が必要な場合や、平日に時間が取れない場合は、司法書士への依頼をご検討ください。当センターでは、全国どこの不動産でも対応可能です。

まずはお気軽にご相談ください。