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不動産の名義変更とは?相続登記とは?


《この記事の監修者》

司法書士法人不動産名義変更手続センター
代表/司法書士 板垣 隼 (→プロフィール詳細はこちら

最終更新日:2024年11月21日
 

  • 不動産の名義変更とは所有権移転登記のこと
  • 不動産が誰の名義かどうかは登記簿謄本にて確認可能。
  • 土地、建物、マンションなどの不動産の名義は法務局で管理しており、名義変更するには法務局へ申請が必要。
  • 名義変更には相続、贈与、財産分与、売買などの種類がある。
  • 相続による名義変更は相続登記と呼ばれる。

不動産の名義変更とは?相続登記とは?

法務局で行う、登記簿の所有者変更(所有権移転登記)のことをいいます。

登記済権利証の写真

土地、家、建物、マンションなど不動産の所有者は基本的に、法務省法務局の登記簿で住所氏名等が管理されています。

所有者が亡くなったり、不動産を購入などして所有者が変わった場合は、登記簿の所有者の名義も変更することになります。

所有者の名義を変更するには、法務局へ所有権移転登記を申請することになります。この登記申請のことを一般的には不動産の名義変更手続きと言われています。

また、名義人が死亡した場合、亡くなった方からの名義変更のこと相続登記といいます。相続登記は2024年に法改正により手続きが義務化されました。

名義上の住所や氏名が変わった際の住所氏名の変更手続きのことも名義変更と言われることもありますが、一般的には上記の所有者の変更のことを不動産の名義変更と呼ぶことが多いかと思います。

不動産の名義を確認するには?
土地、建物、マンションは誰のもの?

登記簿謄本(登記事項証明書)で現在の名義等を確認することができます。

登記済権利証の写真

法務局で発行される登記簿謄本(登記事項証明書)を確認すると、現在の不動産の所有者の住所氏名等を確認することができます。過去の所有者についても記載があります。

所有者の住所氏名の他、誰がいつ取得したものか、土地の大きさ(地積)や地目、抵当権等の担保権の有無なども確認することができます。

登記簿謄本は不動産の所有者や関係者以外であっても、誰でも取得することができます(有料)。

不動産が誰の名義か調べるには?土地や建物は誰のもの?

土地・家・マンションなどの名義を変更するにはどこで何をしたらいいのでしょうか?

法務局で所有権移転の登記申請の手続きが必要です。

住宅街の写真

土地、家、建物、マンションなのど不動産所有者の氏名・住所は、法務局に備えてある登記簿に記載され一般公開されています。

法務局で誰でも登記簿謄本・登記事項証明書の取得が可能です。不動産の権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑が図られています。

所有者が変わったら法務局で所有権移転登記を申請し、名義を変更します。所有権移転登記の申請は、所有権が移転した内容によって必要書類等も異なります。

例えば、不動産の所有者が亡くなった場合は、登記簿上の所有者を、故人から相続人に所有権移転登記を行います。この手続きが相続による不動産の名義変更で、相続登記と呼ばれます。

他にも、次の場合に不動産の所有権移転登記が必要になります。
贈与(生前贈与)生前に配偶者や子供に土地の名義を変えておく場合
離婚(財産分与)離婚に伴い、マンションの名義を夫から妻に変える場合
売買(不動産取引)住宅を他人から購入した場合

何のために不動産の名義変更をするのですか?

所有者であることの証明のためです。

相続登記は申請の義務がありますが、その他の不動産名義変更については登記申請の義務がありません。それでは何の為に名義変更するのでしょうか?

名義変更するのは所有者であることを証明するためです。登記には対抗力があるので、登記された内容は第三者に対して主張できるようになります。

登記簿に新しい所有者(現在の所有者)が記載されることにより権利関係が公示されます。登記により権利関係が明確となり、取引の安全性が高まり、紛争を未然に防げることに繋がります。

登記申請の準備にはどれくらい時間がかかりますか?

女性が書類に書き込みをしている写真

法務局への所有権移転申請の準備をするのにも時間がかかります。
何も持たずに法務局へ行っても、すぐには所有権移転登記の申請はできません。

手続きに必要な書類を事前に揃える必要があります。
 →具体的な必要書類についてはこちら

必要書類の収集を郵送で行うと、通常は1~2週間程度かかります。
(相続の場合は収集書類が多いので2~4週間程度が目安)

収集した書類を元に、一部の書類は作成することになります。
自分で書類を作成するにはインターネットや書籍を参考に作ることになるかと思いますが、作り方がわからなければ法務局へ相談するなどが必要になります。
その場合は追加で時間がかかります。

 

上記の書類の収集、作成がスムーズにできた場合は全体で1ヶ月程度で所有権移転登記が完了することになります。


手続きを当センターにご依頼の場合も、3~4週間程度で完了が目安です。
手続きをお急ぎの場合は、別途ご相談ください。
最短でできるように配慮させていただきます。

名義変更に費用はどれくらいかかりますか?

不動産とお金のイメージの写真

不動産の名義変更(所有権移転登記)をするには、登録免許税が必ずかかります。登録免許税額は不動産の評価額や手続きによって異なります。

その他にも、手続き内容によって各種税金がかかる可能性がございます。

【費用・手数料】名義変更にはいくらかかる?(税金に注意!)

名義変更の必要書類は何がありますか?

書類に記入している写真

所有者が亡くなったのか、離婚に関連するのか、不動産を購入するのかなど、名義変更の内容によって必要な書類も異なります。

各種手続き内容について必要書類をまとめておりますので、詳細は各ページを参照ください。

【必要書類】添付書類まとめ(ケース別)

家を新築したら名義の手続きは?

住宅建設中の写真

家・建物を新築した場合は、名義の変更という概念はないので、名義の変更ではなく新たに名義を登録する手続きが必要になります。

名義を登録する手続きは、①表題登記、②所有権保存登記の2段階の手続きが必要です。

それぞれの手続きで専門家も異なります。表題登記は土地家屋調査士、所有権保存登記は司法書士。

建物を新築したら登記は何が必要?

建物が登記されていない場合は名義変更どうする?

土地は登記されていないことはほとんどありませんが、建物の場合は登記されていないことがあります(未登記家屋)。建物が登記されていない場合であっても、固定資産税は課税され、法務局の登記とは別に市町村では所有者の管理をしています。

本来建物を建築した場合は、登記する義務があります。義務を怠ると罰則(過料)の規定もあるのですが、実際に過料を受けることは恐らく無く、未登記のまま何年も放置されることもあります。

本来は登記すべきですが、市町村の固定資産管理台帳の名義変更手続きのみで済ませるケースも実際はあります。

未登記建物・未登記家屋

専門家に依頼しないで、自分で手続きできませんか?

誰でもできるとは言えませんが、時間と労力をかければ可能です

ペンを持つ男性の右手の写真

裁判(訴訟)や税務申告などにも弁護士や税理士等の専門家がいますが、ご自身で裁判を起こしたり、税務申告することが可能であるのと同じく、不動産の名義変更手続きもご自身で手続きすることは可能です。

もちろん事案によっては一般の方ではかなり難しい場合もあります。最初から難しい案件もありますし、書類収集を初めてから難しいことが分かる場合もあります。

ご自身では難しいと感じたら当センターへご相談ください。

ご参考までに、当センターへご依頼の場合の費用はこちらを参照ください。
各種プランを用意しております。具体例などもありますのでイメージしやすいかと思います。

【不動産名義変更の費用】実費と司法書士の報酬(具体例で案内!)

不動産名義変更・相続登記の手続き詳細まとめ

不動産名義変更・相続登記の手続きの詳細(費用、書類、期間、義務等)は以下をご参照ください。

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