土地の相続手続きを司法書士が完全ガイド｜相続登記から税金、売却まで

相続財産を誰が受け継ぐのか。ここでの調査が不十分だと、後の手続きがすべて無効になる可能性があります。最も重要なステップです。

①遺言書の有無を確認する

まず、故人が遺言書を残していないか確認します。有効な遺言書があれば、その内容が法定相続より優先されます。

遺言書の種類

• 自筆証書遺言：本人が手書きで作成
• 公正証書遺言：公証役場で作成

（重要な注意点）
自宅などで見つけた遺言書が封印されている場合、勝手に開封してはいけません。家庭裁判所で「検認」という手続きが必要です。

②法定相続人を確定する

遺言書がない場合、法律で定められた相続人（法定相続人）が財産を相続します。

必要な調査はは、故人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本を取得します。

• 戸籍謄本
• 除籍謄本
• 改製原戸籍謄本

（なぜ徹底調査が必要か）
相続人が一人でも漏れていると、その後の遺産分割協議が無効になり、すべてやり直しになります。

見落としがちなケース

• 故人に離婚歴があり、前の配偶者との間に子がいる
• 認知した子がいる
• 養子がいる

現在の家族が把握していない相続人が存在する可能性も考慮し（他に相続人がいないことを確認するため）、戸籍を丁寧に確認しましょう。

故人が遺したすべての財産と債務を洗い出します。この調査が、遺産分割協議や相続税計算の基礎になります。

①土地を漏れなく特定する

相続財産の中でも、土地は所有者自身が把握していないケースがあります。次の方法で確実に確認しましょう。

調査方法

1. 固定資産税の課税明細書を確認
   毎年市区町村から送られてくる書類。最も簡単な方法です。
2. 名寄帳（なよせちょう）を取得
   市区町村役場（東京23区は都税事務所）で取得できます。その自治体内で故人が所有する不動産の一覧が分かります。

見落としやすい土地

• 山林や原野
• 農地
• 遠方の土地
• 私道（公衆用道路）などの固定資産税が非課税の土地

②プラスとマイナスの財産を整理する

相続の対象は、良い財産だけではありません。

プラスの財産

• 土地・建物
• 預貯金
• 株式・有価証券など

マイナスの財産

• 借金・ローン
• 未払いの税金
• 保証債務など

（重要）
べてを「財産目録」にまとめます。調査が不正確だと、予期せぬ借金を背負うリスクがあります。

財産調査が終わったら、「どのように相続するか」を3ヶ月以内に決定しなければなりません。この期限を過ぎると、選択肢がなくなります。

3つの相続方法から選ぶ

①単純承認（何もしなければ自動的にこれになる）

すべての財産を無条件で引き継ぐ方法です。

• プラスの財産もマイナスの財産も、すべて相続
• 特に手続き不要（自動的に単純承認となる）

②相続放棄（借金が多い場合）

すべての相続権を放棄する方法です。

• プラスの財産もマイナスの財産も、すべて放棄
• 家庭裁判所への申述が必要

注意：「不要な土地だけ放棄」はできません。預貯金も含め、すべてを放棄することになります。

③限定承認（ほとんど使われない）

プラスの財産の範囲内で、マイナスの財産を引き継ぐ方法です。

• 手続きが非常に複雑
• 実務上はほとんど利用されていない

⚠️ 3ヶ月の期限に注意

この期限を過ぎると、自動的に単純承認となり、相続放棄ができなくなります。多額の借金があっても、すべて引き継ぐことになります。

（やるべきこと）
財産調査を迅速に行い、慎重に判断しましょう。

遺言書がない場合、法定相続人全員で「誰がどの財産を相続するか」を話し合います。これが「遺産分割協議」です。

①相続人全員の合意が絶対条件

遺産分割協議が有効になるには、以下の条件を満たす必要があります。

必須条件

• ステップ2で確定した法定相続人全員が参加
• 全員が合意すること

（注意）
一人でも反対したり、参加しなかったりすると協議は無効です。

まとまらない場合は？→家庭裁判所での調停や審判に進むこともあります。

②遺産分割協議書を作成する

合意した内容を書面にまとめ文書にします。

必要な手続き

• 相続人全員が署名
• 相続人全員が実印で押印

この書類が必要になる場面

• 土地の相続登記（名義変更）
• 預貯金の解約手続き
• その他、相続財産の手続き全般

（土地を記載する際の注意点）
登記簿謄本・登記事項証明書の記載通りに、地番や面積などを正確に遺産分割協議書に記載して、土地を明確に特定しましょう。

土地を誰が相続するか決まったら、法務局で名義変更を行います。これが「相続登記」です。

①2024年4月から義務化された

相続登記は法律で義務付けられています。

期限：相続の開始を知った日から3年以内

罰則： 正当な理由なく期限内に申請しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

②相続登記をしないと土地が使えない

法的義務だけでなく、実務上も大きな問題があります。

相続登記をしないとできないこと

• 土地の売却
• 土地を担保にした融資
• その他、土地の処分や活用全般

相続登記は、土地の所有権を法的に確定させ、将来の活用を可能にする必須の手続きです。

相続登記の具体的な手続きの流れ、必要書類、費用の詳細については、当サイトのメイン解説ページで徹底的に解説しています。具体的な手順は以下をご覧ください。

相続登記とは別に、税務署への相続税の手続きも必要です。

①相続税が必要なケース

相続税は、相続財産の総額が基礎控除額を超える場合のみ申告・納税が必要です。

基礎控除額の計算式

3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)

例：相続人が3人の場合
3,000万円 + (600万円 × 3人) = 4,800万円

財産総額がこれを超える場合、申告が必要です。

②期限は10ヶ月以内

期限：相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内

期限を守らないと？

• 税金の特例が使えなくなる
• 無申告加算税が課される
• 延滞税が課される

③土地売却で納税する場合は要注意

土地を売却して納税資金に充てる予定でも、10ヶ月は決して長くありません。

理由

• 売却には相続登記の完了が必須
• 買い手を見つけるのに時間がかかる
• 価格交渉や契約手続きにも時間が必要

重要： 相続全体の流れを把握し、各手続きを計画的に進めましょう。

相続登記が完了し、土地の所有者となった後は、毎年継続的に課される固定資産税・都市計画税の納税義務も引き継ぐことになります。

固定資産税とは

土地や家屋などの固定資産を所有していることに対して課される地方税です。市街化区域内にある土地には、都市計画税も併せて課税されます。

納税義務者の決定

固定資産税の納税義務者は、その年の1月1日時点で登記簿に記載されている所有者です。相続登記した年は亡くなられた故人宛に納税通知書が送られてきます。相続登記した翌年から新しく名義人となった相続人宛で納税通知書が送られることになります。

具体例：2025年10月に相続登記を完了した場合

• 2025年分の固定資産税：故人(被相続人)宛に課税
• 2026年分以降の固定資産税：新所有者(相続人)宛に課税

納税の流れ

相続登記完了後、特別な手続きは不要です。自動的に以下の流れで納税することになります。

1. 課税通知書の送付

• 時期：毎年4月〜5月頃
• 送付先：1月1日時点の所有者の住所
• 内容：納税通知書と納付書

2. 納付期限 年4回に分けて納付(自治体によって異なる)

• 第1期：6月
• 第2期：9月
• 第3期：12月
• 第4期：翌年2月

※一括払いも可能です。

事前に確認すべきこと

• 年間の税額：毎年の固定資産税納税通知書で確認
• 支払い方法：口座振替、コンビニ払い、クレジットカード、電子マネー(PayPay等)、インターネットバンキングなど
• 減免制度の有無：住宅用地の特例、その他の軽減措置が適用されているか

(重要な注意点)
建物を解体して更地にすると、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が最大で6倍になる可能性があります。解体を検討する際は、税負担の増加も考慮に入れましょう。

納税を忘れた場合

期限までに納付しないと、延滞金が発生します。また、督促状が送付され、最終的には財産の差し押さえなどの滞納処分が行われる可能性があります。

(対策)

• 口座振替の手続きをしておくと、納め忘れを防げます
• 納付が困難な場合は、早めに市区町村の税務課に相談しましょう

固定資産税・都市計画税

土地や家屋などの固定資産を所有していることに対して課される地方税です。市街化区域内にある土地には、都市計画税も併せて課税されます。

納税義務者は「1月1日時点の所有者」

固定資産税の納税義務者は、その年の1月1日時点で登記簿に記載されている所有者です。

具体例

• 6月に相続が発生 → その年の納税義務者は故人のまま
• 相続登記を完了 → 翌年1月1日から新しい所有者が納税義務者に
• 納税通知書も新しい所有者宛てに送付される

⚠️ 注意：空き家を解体すると税金が最大6倍に

土地の上に住宅が建っている場合、「住宅用地の特例」により固定資産税が大幅に軽減されています。

しかし、古い空き家を解体して更地にすると...

• 住宅用地の特例が適用されなくなる
• 翌年から固定資産税が最大6倍に跳ね上がる

これは非常によくある失敗例です。管理が大変でも、解体前には税金への影響を慎重に検討する必要があります。

譲渡所得税

相続した土地を将来的に売却した場合、売却で得た利益に対して税金がかかります。土地を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される所得税と住民税の総称です。

課税対象は「利益」の部分だけ

売却価格そのものではなく、以下の式で計算される「利益」に課税されます。

計算式

譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)

• 取得費：故人が土地を購入したときの代金や手数料
• 譲渡費用：売却時の仲介手数料や測量費など

⚠️ 最大の問題：「取得費」が不明なケース

相続した土地で最も問題になりやすいのが「取得費」です。

よくある問題

• 何十年も前に購入した土地
• 当時の売買契約書が見つからない
• 購入金額が分からない

取得費が不明な場合：法律上、売却価格の5%を取得費とみなすことになります。取得費が不明だと、利益が大きく計算され、多額の税金を納める可能性があります。

節税のポイント

故人が土地を取得した際の書類（売買契約書、領収書など）を探し出すことが、節税の鍵となります。