【相続登記義務化】法律改正の内容

現在、土地の所有権の放棄については、法律上の規定がなく、認められていません。そのため、相続人が利用するあてのない土地を相続し、譲渡しようにも譲渡先が見つからない場合には、そのまま放置されることがあり、所有者不明土地が生じる原因の一つとなっています。そこで、相続又は遺贈により土地を取得した相続人が、その土地の取得を望まない場合等に、法務大臣に対し、その土地の所有権を国庫に帰属させることについての承認を求めることができることとされました。ただし、どのような土地でも国に引き取ってもらえるわけではなく、次のいずれかに該当する場合は、承認されません。

1. 建物の存する土地
2. 担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地
3. 通路その他の他人による使用が予定される土地として政令で定めるものが含まれる土地
4. 土壌汚染対策法第２条第１項に規定する特定有害物質（法務省令で定める基準を超えるものに限る。）により汚染されている土地
5. 境界が明らかでない土地その他の所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある土地
6. 崖（勾配、高さその他の事項について政令で定める基準に該当するものに限る。）がある土地のうち、その通常の管理に当たり過分の費用又は労力を要するもの
7. 土地の通常の管理又は処分を阻害する工作物、車両又は樹木その他の有体物が地上に存する土地
8. 除去しなければ土地の通常の管理又は処分をすることができない有体物が地下に存する土地
9. 隣接する土地の所有者その他の者との争訟によらなければ通常の管理又は処分をすることができない土地として政令で定めるもの
10. 1から9までに掲げる土地のほか、通常の管理又は処分をするに当たり過分の費用又は労力を要する土地として政令で定めるもの

また、承認申請者は、その土地の管理に必要な費用（以下「負担金」といいます。）を納付しなければなりません。承認申請者が負担金を納付したときは、その納付の時に土地の所有権が国庫に帰属します。

相続土地国庫帰属制度は令和５年４月２７日施行が決まりました。

これまで不明共有者がいる場合には、利用に関する共有者間の意思決定や持分の集約が困難でした。そこで裁判所の関与の下で、不明共有者等に対して公告等をした上で、残りの共有者の 同意で、共有物の変更行為や管理行為を可能にする制度を創設されます。

また、裁判所の関与の下で、不明共有者の持分の価額に相当する額の金銭の供託により、不明共有者の共有持分を取得して不動産の共有関係を解消する仕組みが創設されます。

上記の整備により、不明共有者がいても、共有物の利用・処分を円滑に進めることが可能となります。

現行法でも所有者不明土地を管理するための制度はありますが、不在者等の財産全般を管理する制度（不在者財産管理人・相続財産管理には人単位で財産全般を管理）であり、土地等の特定の財産のみを管理するという制度はありませんでした。　そこで、令和３年４月２１日に成立した改正民法では、「所有者不明土地管理制度」という新しい制度が設けられました（本制度は令和５年４月２７日までに施行）。

本制度により、所有者が不明、又は所有者はわかっていてもその所在が不明の場合には、　裁判所は所有者不明土地管理命令を発し、その土地の「所有者不明土地管理人」を選任することができ、その管理人が当該土地の管理等をすることとなりました（改正民法２６４条の２第１項、２６４条の３第１項）。

所有者不明土地管理人の権限

1. 管理処分権が専属
   所有者不明土地等の管理処分権は所有者不明土地管理人に「専属」します（２６４条の３第１項）。つまり、実際の所有者は自由にその土地を管理処分することができなくなり、管理人だけが管理処分をすることができるということです。
   なぜこのような規定が設けられたかというと、管理人と取引をした相手方の信頼を保護する必要があるからです。例えば、管理人から所有者不明土地を購入したが、実は所有者が別の人にその土地を譲渡していたということになると、管理人を信頼した買主が保護されないおそれがあり、管理人に対する信頼が揺らぎかねません。
   そこで、管理人だけが管理処分権を有するとすることで、相手方は安心して管理人と取引をすることができるようになります。
2. 裁判所の許可が必要な行為
   所有者不明土地管理人だけが管理処分権を有することは上述のとおりですが、管理人が自由に所有者不明土地を管理処分することができるわけではありません。管理人が、次の行為の範囲を超える行為をするには、裁判所の許可が必要です。
   　①保存行為（現状維持を目的とした手入れや修繕等）
   　②所有者不明土地等の性質を変えない範囲内での利用・改良行為
   例えば、売却は、上記の行為の範囲を超える行為にあたるので、裁判所の許可が必要です。

現在、相続登記をしていないことなどにより生じる所有者不明土地が問題となっていますが、所有者が判明していたとしても、土地が所有者により適切に管理されず、近隣住民等に迷惑がかかる管理不全土地も問題になっています。

現行法でも管理不全土地の所有者に是正を求める方法はありますが、実効性に欠けるという問題点がありました。そこで、令和３年４月２１日に成立した改正民法では、「管理不全土地管理制度」という新しい制度が設けられました（本制度は令和５年４月２７日までに施行）。

本制度により、土地の管理が不適当であることにより他人が迷惑を被っている場合等に、裁判所は管理不全土地管理命令を発し、その土地の「管理不全土地管理人」を選任することができ、その管理人が当該土地の管理等をすることができることとなりました（改正民法２６４条の９第１項、２６４条の１０第１項）。

管理不全土地管理命令の要件

1. 管理が不適当であること
   「所有者による土地の管理が不適当であること」が必要です（改正民法２６４条の９第１項）。管理が不適当であるかどうかは、所有者が土地をどのように使用しているか、土地はどのような状態か、所有者はどのような意思を持っているのかなどの事情を考慮して、事案ごとに判断されることになると考えられます。
2. 他人への権利侵害又はそのおそれ
   「他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある」ことが必要です（改正民法２６４条の９第１項）。土地の所有者は、自由にその土地を管理することができるのが原則です（民法２０６条）。そのため、管理人による管理には、土地の所有者が土地を管理する権利を制約する側面があります。そこで、土地の所有者と他人の利益の調整を図る趣旨から上記の要件が定められました。
3. 管理不全土地管理命令の必要性
   裁判所が、管理不全土地管理命令を発令する「必要があると認める」ことが必要です（改正民法２６４条の９第１項）。他人の権利等への侵害が軽微である場合は、必要性がないと判断されると考えられます。

管理不全土地管理人の権限

管理不全土地管理人は、管理不全土地管理命令の対象とされた土地等の管理及び処分をする権限を有します（改正民法２６４条の１０第１項）。ただし、管理人のみが管理処分権を有することとなったり、所有者の管理処分権が奪われたりするわけではありません。もしそのようにすると、所有者に対する過剰な制約となってしまうからです。

また、管理人が一定の行為をする場合には、裁判所の許可が必要になります（改正民法２６４条の１０第２項）。管理人が、次の行為の範囲を超える行為をするには、裁判所の許可が必要です。

1. 保存行為（現状維持を目的とした手入れや修繕等）
2. 管理不全土地等の性質を変えない範囲内での利用・改良行為