譲渡所得とは

譲渡所得とは

譲渡所得とは、土地・建物などを売却（譲渡）したときに生じる所得（利益）です。

譲渡所得が生じた場合、その譲渡所得に対して所得税・住民税が課税されます（原則として他の所得と分離して計算します）。

譲渡所得は、給与所得や事業所得などとは合算せず、独立して税額を計算する「申告分離課税制度」が採用されています。これは、不動産の売却益は長い保有期間をかけて生じたものであることが多く、他の所得と合算すると税率が跳ね上がり、過大な負担になってしまうことを防ぐためです。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、基本的に次の計算式で算出します。

一定の要件を満たす場合には、特別控除（マイホーム売却時の3,000万円控除など）が適用されることもあります。

国税庁HP：譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）

収入金額・取得費・譲渡費用とは

取得費がわからない場合（概算取得費）

相続した古い不動産や、購入から何十年も経った物件では、当時の売買契約書や領収書が見つからないケースが少なくありません。

この場合、譲渡価額（売却額）の5％を取得費とみなす「概算取得費」の適用が認められています。ただし、この5％ルールでは実際の購入額より大幅に低くなることが多く、結果として譲渡益が過大に計算され、税額が高くなってしまいます。

書類が見つからない場合でも、以下のような資料で取得費を合理的に推定できる場合があります。

税率と所有期間による違い（長期・短期）

譲渡所得にかかる税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えるかどうかで、大きく変わります。

短期譲渡所得の税率は長期の約2倍です。所有期間の判定は「売った日」ではなく「売った年の1月1日」時点で行う点に注意が必要です。たとえば、2021年6月に取得した不動産を2026年8月に売却した場合、実際には5年以上経過していますが、2026年1月1日時点では4年半程度のため、「短期」と判定されます。

※ 上記税率には、2013年から課されている復興特別所得税（基準所得税額の2.1％）が含まれています。かつてのガイドラインでは所得税15％・30％と表記されていましたが、現在は復興税を加算した税率が正確な数値となります。

マイホームを売ったときの特例（3,000万円特別控除）

自分が住んでいたマイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。所有期間の長短は問いません。

適用を受けるための主な要件

この特例を受けるには、以下のような要件を満たす必要があります。

• 自分が実際に住んでいたマイホームの売却であること（別荘や一時的な入居は対象外）
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却した相手が親子・夫婦などの特別な関係者でないこと
• 売却した年の前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと
• 確定申告をすること（特例は自動適用されません）

国税庁HP：マイホームを売ったときの特例

10年超所有のマイホームに対する軽減税率

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、3,000万円特別控除に加えて、さらに低い税率が適用される「軽減税率の特例」を重ねて利用できます。

3,000万円控除後の課税譲渡所得が6,000万円以下であれば、通常の長期譲渡所得税率（20.315％）よりも低い14.21％で済むため、長期間住んだマイホームの売却では大きな節税効果が期待できます。

相続した空き家を売ったときの特例

相続した実家が空き家になっている場合、一定の要件を満たせば売却時に最大3,000万円の特別控除を受けられる制度があります（通称「空き家特例」）。

国税庁HP：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

空き家特例の主な要件

• 被相続人（亡くなった方）が一人暮らしをしていた住居であること
• 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）であること
• 相続から売却までの間に、賃貸や居住用に使用していないこと
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却価額が1億円以下であること（共有の場合は合計額）

2024年改正による要件緩和

従来は、売却時までに耐震改修を行うか建物を取り壊して更地にする必要がありましたが、2024年1月以降の譲渡からは、買主が翌年2月15日までに耐震改修や解体を行った場合でも適用が認められるようになりました。

売主が事前に多額の解体費用を負担するリスクがなくなり、現状のまま売却しやすくなった大きな改正です。

相続人が3人以上の場合の控除額制限

2024年改正により、相続人の人数が3人以上の場合は、一人あたりの控除額が3,000万円から2,000万円に引き下げられました。

離婚で財産分与する場合の譲渡所得

離婚に伴い、土地・建物・マンションなどを財産分与した場合にも、譲渡した人（渡す側）に譲渡所得が課税されます。

売却とは異なり、実際に代金を受け取るわけではありませんが、財産分与時の不動産の「時価」が収入金額として扱われます。時価が取得費を大きく上回っている場合、分与した側に高額の所得税が発生する可能性があります。

国税庁HP：離婚して土地建物などを渡したとき

譲渡損失が出た場合の救済制度

不動産の売却で損失が出た場合、一定の要件を満たせば、その損失を給与所得など他の所得と相殺（損益通算）し、さらに翌年以降3年間にわたって繰り越して控除できる制度があります。

居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除

マイホームの売却で損失が生じた場合に利用できるこの制度は、以下のような要件があります。

• 所有期間が5年を超えること（売却年の1月1日時点）
• 合計所得金額が3,000万円以下であること
• 買い替え先の住宅を取得する場合は、一定の要件を満たすこと

金利上昇により住宅ローンの返済負担が増える一方で、物件価格の上昇が鈍化している地域もあります。売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態でも、この制度を活用することで家計への影響を軽減できる可能性があります。

相続登記・住所変更登記の義務化との関係

2024年4月から相続登記が義務化され、さらに2026年4月1日からは住所・氏名変更登記も義務化されます。これらは譲渡所得にも密接に関わる重要な制度改正です。

▶ 相続登記の義務化｜期限3年・過料10万円のポイントと対応策を解説
▶ 【2026年4月義務化】住所変更登記（氏名変更登記）の完全ガイド

登記と譲渡所得の関係

• 相続登記が未了のままでは、不動産の売却自体ができません。買主は、登記簿上の正当な所有者であることを確認するためです。
• 相続登記の際に支払った登録免許税や司法書士報酬は、売却時の「取得費」として計上できます。将来の売却を見据えて、領収書を保管しておきましょう。
• 登記簿上の住所と住民票上の住所が一致していることは、マイホームの3,000万円控除の適用を受ける際に、居住実態の証明として有力な根拠になります。

確定申告と専門家への相談

不動産を売却した場合、利益が出ていなくても、特例の適用を受けるには確定申告が必要です。特例は自動で適用されるものではないため、申告を忘れると大きな損失になりかねません。

▶ 不動産の名義変更で確定申告は必要？譲渡所得が出るケース・不要なケース

確定申告時に必要な主な書類

• 売買契約書のコピー
• 取得費がわかる書類（購入時の契約書・領収書など）
• 登記事項証明書
• 仲介手数料等の領収書
• その他、特例の適用に必要な書類