相続登記の費用は、大きく分けると登録免許税等の『実費』と、司法書士へ依頼した場合の『報酬』の２つがあります。このページでは主に実費の大半を占める「登録免許税」について解説いたします。
登録免許税は、不動産の権利関係の変更を公的な記録（登記簿）に反映させる「登記申請」という行政サービスに対して支払う手数料としての性格を持つ国税であり、法務局に納付するものです。
相続登記を法務局へ申請する際には、原則登録免許税の納付が必要になります。必要な登録免許税を納付しないと基本的に登記申請の審査をして貰えません。
登録免許税の税率は手続きの内容（原因）によって異なります。相続の場合は対象不動産の固定資産評価額×0.4％（4/1000）かかります。
固定資産評価額 | 登録免許税 |
|---|---|
| 500万円 | 2万円 |
1,000万円 | 4万円 |
2,000万円 | 8万円 |
3,000万円 | 12万円 |
5,000万円 | 20万円 |
8,000万円 | 32万円 |
1億円 | 40万円 |
税率の適用区分と取得者の法的地位
相続を原因とする所有権移転登記において、最も標準的な税率は0.4%（1,000分の4）である。しかし、この軽減税率が適用されるのは「法定相続人」が取得する場合に限定されている。被相続人と血縁関係のない第三者が「遺贈」によって取得する場合、税率は2.0%（1,000分の20）へと跳ね上がる。この差異は、親族間での資産承継を保護しようとする国家の税制上の配慮を反映しています。
| 登記の原因と取得者 | 登録免許税率 |
|---|---|
| 相続（法定相続人による取得） | 0.4% |
| 特定遺贈（法定相続人による取得） | 0.4% |
| 特定遺贈（法定相続人以外による取得） | 2.0% |
| 死因贈与（取得者が法定相続人でも同じ） | 2.0% |
法定相続人が遺贈によって不動産を取得する場合でも、税率は0.4%が適用されます。一方、法定相続人以外の第三者が取得する場合は、遺贈・死因贈与ともに2.0%の税率となり、5倍の登録免許税が課されることになります。
• 法定相続人が相続で取得：3,000万円 × 0.4% = 12万円
• 法定相続人以外が遺贈で取得：3,000万円 × 2.0% = 60万円
動画でも解説しています（7分4秒）
※ナレーションは音声合成（VOICEVOX:青山龍星）を使用しています。
登録免許税は相続登記の手続きの際にかかるもので、相続税とは別になります。
相続税は、受け継いだ遺産そのものの価値に対して課される税金であり、税務署に別途申告・納付が必要です。相続税の課税対象の場合は、相続登記の有無は関係なく課税になります。
また、相続税を支払ったからといって、登録免許税が免除されるわけではありません。
なお、不動産の名義変更の際は、不動産取得税が原則課税されますが、相続の場合は課税されません。ただし、相続人以外の者が遺言で遺贈を受けた場合（特定遺贈）は課税の対象になります。
相続登記を専門家である司法書士に依頼すると、書類の収集・作成・法務局の申請を代行してもらうことができますが、司法書士に対する報酬が発生します。
報酬の目安は10万円前後です。事案によって報酬も異なりますので一律の料金でない場合が多いです。
ご自身で手続きする場合は報酬はかかりませんが、全ての手続をご自身でやる必要があります。手間と報酬金額の兼ね合いで、依頼するか自分でやるかの判断になるかと思います。
実際に相続登記の準備を進めると当初の想定より複雑な内容であるケースも多々あります。また、ご自身で苦労して相続登記が完了しても、後日名義変更が済んでいない物件が発覚するケースもあります。
手続きに自信のない方は、司法書士にご依頼されることをお勧めしております。
固定資産評価額の調査
登録免許税は固定資産評価額を基準に算出します。
まずは固定資産評価額を調べる必要があります。具体的には市区町村（東京23区の場合は都税事務所）にて固定資産評価証明書を取得します。固定資産評価証明書には、各土地・建物の固定資産評価額の記載があります。
※固定資産税納税通知書の課税明細書にも通常固定資産評価額の記載があります。
課税標準額（税額計算の基準となる額）計算
複数物件をまとめて相続登記を申請する場合、申請の対象となる土地・建物のそれぞれの固定資産評価額を合計します。
固定資産評価額を合算したら、その合計金額の1,000円未満を切り捨てます（例えば55,555,555円であれば55,555,000円）。カットした金額が課税標準額となります。
税額計算
課税標準に登録免許税の税率0.4％（4/1000）を掛けて、最後に100円未満を切り捨てます。（例えば課税標準額55,555,000円×0.4＝222,220円 → 222,200円）
登録免許税の最低額は1件あたり1,000円（計算して税額が1,000円未満の場合でも1,000円に切り上げ）
複雑な権利関係における計算実務
画一的な戸建て住宅以外のケースでは、課税標準額の算定において特殊な調整が必要となる。
マンション（敷地権付区分建物）の算定
分譲マンションの場合、専有部分の建物評価額に加え、敷地全体の評価額に「敷地権割合」を乗じて得た土地の評価額を合算しなければならない。敷地権割合は登記簿謄本（登記事項証明書）に記載されており、これを正確に反映させることが計算の肝となる。
計算方法：
課税標準額 = 専有部分の建物評価額 + （敷地全体の評価額 × 敷地権割合）
共有持分の承継
不動産が既に共有名義となっており、被相続人の持分のみを相続する場合、不動産全体の評価額に被相続人が所有していた「持分割合」を乗じた額が課税標準の基礎となる。
5,000万円の土地について、被相続人の持分が2分の1であった場合、課税標準額の算出の元となる価額は2,500万円となる。この持分計算においても、合算後の1,000円未満切り捨てルールが適用される。
私道および非課税土地の扱い
公衆用道路（私道）などの非課税土地を相続する場合、固定資産税は0円であっても、登録免許税は発生する。実務上は「近傍宅地価額」の30%を評価額として用いる等の特別な計算が行われる。
登記漏れに注意：
私道等は課税明細書に記載されないことがあるため、市区町村が発行する「名寄帳」を取得し、被相続人の所有物件を漏れなく把握することが登記漏れを防ぐ唯一の手段である。
→ 名寄帳とは？相続登記の私道漏れを防ぐ重要書類の取得方法を解説
※ 複雑な権利関係の不動産については、専門家である司法書士にご相談いただくことをお勧めします。計算誤りは過大な税負担や手続きの遅延につながる可能性があります。
収入印紙で納付
相続登記の登録免許税の納付方法は基本的に収入印紙で納めます（実務上最も多く利用される事実上の標準納付方法）。収入印紙は郵便局購入可能です。法務局でも一部を除き購入窓口が併設されています。収入印紙は登記申請書に貼って提出します。
現金納付（納付書）
金融機関にて現金納付する方法することも可能です（法務局へ現金で支払うことはできません）。本来はこの方法が原則ですが（※法律上の原則）、極めて高額な登録免許税納付の場合（高額で印紙の持ち運びが不安）等を除き、実際の利用は少ないと思われます。納付書で納付した場合は、発行された領収証書を登記申請書と一緒に提出します。
電子納付
相続登記をオンライン申請した場合は電子納付も可能です。書面申請の場合は電子納付はできません。クレジットカードの利用はできません。
オンライン申請の場合でも、収入印紙等で納付することも可能です。
※印紙納付は、本来、税額が30,000円以下の場合等に利用可能ですが（登録免許税法第22条）、実務上は30,000円を超える場合でも納付も認められています。
登録免許税の免税措置①（数次相続の場合）
免税措置の要件は？
相続による土地の所有権移転登記について、登録免許税の免税措置が適用されるには、次の要件を満たす必要があります。
- 相続人が相続により土地の所有権を取得した。
※建物の所有権の取得については、本免税措置の適用はありません。 - 相続人が所有権移転登記を受ける前に亡くなったこと
- 亡くなった相続人名義とする登記であること
- 令和９年３月３１日までに登記を申請すること
※元々は平成３０年４月１日から令和３年３月３１日までに登記を申請することとの期限で免税措置が始まりましたが、令和３年度税制改正で適用期限を１年延長（令和４年３月３１日まで）、令和４年度税制改正で適用期限を３年延長（令和７年３月３１日まで）、令和７年度税制改正で適用期限を２年延長（令和９年３月３１日まで）と、これまで延長が続いております。
令和９年３月３１日以降も延長される可能性はありますが、現状では延長されるかどうか決まっておりません。延長される場合も例年通りですと期間満了ギリギリとなると思われます。
登録免許税の免税措置②（100万円以下の土地の場合）
免税措置の要件は？
土地の所有権移転登記について、登録免許税の免税措置が適用されるには、次の要件を満たす必要があります。
- 相続人が相続により土地の所有権を取得した。
※建物の所有権の取得については、本免税措置の適用はありません。 - 不動産の価額が１００万円以下であること
- 令和９年３月３１日までに登記を申請すること
※元々は平成３０年１１月１５日（所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法の施行日）から令和３年３月３１日までに登記を申請することとの期限で、市街化区域外の法務大臣が指定する１０万円以下の土地であることが条件で免税措置が始まりましたが、令和３年度税制改正で適用期限を１年延長（令和４年３月３１日まで）、令和４年度税制改正で適用期限を３年延長（令和７年３月３１日まで）及び市街化区域内の土地も含まれるようになり、価額も１００万円以下に変更され、令和７年度税制改正で適用期限を２年延長（令和９年３月３１日まで）と、これまで延長が続いております。
令和９年３月３１日以降も延長される可能性はありますが、現状では延長されるかどうか決まっておりません。延長される場合も例年通りですと期間満了ギリギリとなると思われます。
登録免許税はいつ払うのですか？
相続登記の申請書を管轄の法務局に提出するタイミングで納付します。
計算に使う固定資産税評価額は、いつの年度のものですか？
登記を申請する日が含まれる年度（4月1日から翌年3月31日まで）の最新の評価額を使用します。
登録免許税以外に、相続登記にはどんな費用がかかりますか？
大きく分けて、①戸籍謄本や固定資産評価証明書などを取得するための「必要書類の取得費用（実費）」と、②手続きを専門家に依頼する場合の「司法書士報酬」がかかります。
