相続登記しないとどうなる？放置して後悔する前に知るべき全デメリット

なぜ「売れない・使えない」のか？

相続登記をしていない不動産は、登記上「亡くなった方の名義」のまま。法律上、この世にいない人の所有物として扱われるため、あらゆる取引が不可能になります。

具体的に「できなくなること」

売却ができない

なぜ売れないのか：

• 買主は登記で「誰が本当の所有者か」を確認する
• 故人名義では、誰が正当な売主か証明できない
• 不動産会社も司法書士も取引を断る
• 買主の住宅ローンも承認されない

結果： どんなに良い条件でも、相続登記なしでは1円も現金化できません。

担保設定（融資）ができない

金融機関は未登記の不動産を担保として認めません。

困るケース：

• 事業資金が必要 → 起業や事業拡大の融資が受けられない
• 教育ローン → 子供の進学費用が借りられない（数千万円の資産があっても担保価値ゼロ）
• 住宅ローン借り換え → 金利見直しができず、余計な利息を払い続ける
• 急な医療費 → 高額治療が必要でも不動産担保ローンが組めない

リフォーム・建て替えも困難

• 大手建築業者は未登記物件への工事を敬遠
• 建て替えの建築確認申請で所有者確認が必要→手続きが複雑化
• 住宅ローンが組めず、全額自己資金が必要に

相続が生じた場合、財産の分配は相続人全員による遺産分割協議によって決めます。

相続が開始した後、相続人間での遺産分割協議をしないままで、相続人が亡くなった場合は、相続人の相続人が、先の相続の遺産分割協議に参加することになります。孫全員で遺産分割協議することや、甥姪と遺産分割協議することなどもあります。

普段は仲の良い兄弟でも、財産（お金）のことは上手く話し合いできないこともあります。兄弟それぞれに配偶者がいる場合は、配偶者の意向も影響されます。相続人の数が増えれば当然意見の相違がでてきます。

数次相続（相続の相続）が発生するということは、血縁関係はどんどん薄くなります。兄弟の配偶者などは血縁関係も当然ありません。

また、相続は年配者から順に起こるとは限りません。病気等で子供が先になくなることもあります。親と子が一緒に事故で亡くなることもあります。そうなると相続関係は複雑です。
法定の相続分で割れるだけの現金などがあれば、平等に分けることができますが、不動産は分けることができなく、さらに価値の評価方法も色々あるため話し合いは難しいです。

相続人が増えると、専門家に依頼する際も費用が増えることが考えられます。当センターでも相続人の人数によって費用の加算があります。

例えば遺言や遺産分割協議により特定の１名が相続することになっていたとしても、相続登記をしないままでは第三者にはそのことが分かりません。

他の相続人の１名に借金があった場合、その相続人の債権者は不動産を差し押さえることも可能です。なお、相続登記をしていた場合は、他の相続人の債権者は差し押さえすることもできません。

これは対抗要件の問題として、相続登記することにより第三者に対抗することができますが、相続登記しないままでは第三者に対抗することができないということになります。先に登記した者が優先されます。

相続による不動産名義変更手続きには、戸籍謄本などの各種書類が必要になりますが、役所で保管する書類は、保存期間が定めらているため、期限が過ぎると廃棄されている可能性があります。

書類が揃わない場合として、一番多いのが「住民票の除票」です。住民票の除票は、戸籍謄本には住所が記載されていないため、被相続人と登記簿上の名義人が同一の人物であることを証明するために必要になります。

※令和元年6月20日から、住民票と戸籍附票の除票が5年間保存から150年間保存に変更になりました。ただし、すでに保存期間を経過し破棄されてしまっているものについては再発行できません。

また、相続人の必要書類は、現在の戸籍謄本が必要ですが、相続人に相続が発生すると、その方の出生まで遡った戸籍謄本と、相続人の相続人の戸籍謄本が必要になります。手続きするまでに複数相続が発生している場合は、その分の戸籍が必要になります。

さらに古い戸籍は解読しにくく、手続きも煩雑になります。
そうなると手続きの費用も増え、完了まで長い期間を要することになります。

なぜ「認知症」で全てが止まるのか？

遺産分割協議は相続人全員の合意が必須です。相続人の一人でも認知症で判断能力を失うと、その方は法律上「意思表示ができない」状態となり、協議自体が無効になります。

具体例で理解する

ケース：3人兄弟の相続

父が死亡。相続人は長男（あなた）、次男、長女の3人。
話し合いを先延ばしにしているうちに、次男が認知症を発症。

→ この瞬間、全ての手続きがストップ

• 他の2人がどれだけ合意しても無効
• 不動産の名義変更も、預金の解約も一切不可能
• 次男の代わりに誰かが判断することも違法（成年後見人以外）

唯一の解決策：成年後見人の選任

手続きの流れと期間

1. 家庭裁判所に申立て（書類準備に数週間）
2. 調査・審理（医師の鑑定含む）→ 3〜6ヶ月
3. 後見人の選任（親族ではなく専門家が選ばれることが多い）

合計で最低半年、相続手続きが遅れます。成年後見人のコストなども今後発生します。

「話し合いで決めた」だけでは守れない

遺産分割協議で「この不動産は自分が相続する」と全員で合意しても、登記しなければ意味がありません。不動産の権利は登記しないと第三者に対抗できないという原則があるからです。

最悪のシナリオ：悪意ある相続人による売却

具体例

状況： 父が死亡。相続人は長男（あなた）、次男、三男の3人。
遺産分割協議で「自宅は長男が全て相続する」と合意。
しかし長男は登記を先延ばし...

ある日突然：

1. 次男が勝手に法定相続分で登記
   • 長男1/3、次男1/3、三男1/3の共有名義で登記
   • 法務局は形式が整っていれば受理してしまう

2. 次男が自分の持ち分1/3を第三者に売却
   • 不動産業者や投資家に格安で売却

3. 買主が登記完了
   • 見知らぬ第三者が1/3の所有者に

結果：

• 「全部自分のもの」と思っていた自宅に見知らぬ他人が1/3の所有者として出現
• 遺産分割協議書を見せても、善意の買主には対抗できない
• 売却も担保設定も、この第三者の同意が必要に

なぜ対抗できないのか？

法律の原則：登記の対抗力

• 不動産の権利は「先に登記した者」が第三者に主張できる
• 遺産分割協議書があっても、登記していなければ第三者には勝てない

あなたの立場は、「遺産分割で100%取得した」と証明できても、登記なしでは第三者に対抗不可。買主の立場としては、登記簿を信じて購入した善意の買主は法律で保護される

相続登記を放置すると、本来払わずに済んだ税金を数百万円単位で支払うこともあります。

リスク1：空き家売却の特例が使えない

3,000万円特別控除とは

相続した空き家を売却する際、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例。

具体例： 実家を5,000万円で売却（購入時500万円）した場合、譲渡所得は4,500万円。通常なら約900万円の税金がかかりますが、特例を使えば約300万円で済みます。節税額は600万円。

厳しい適用期限

相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却しなければ特例は使えません。さらに登記していないと適用不可。

登記を怠って期限切れ → 数百万円の税負担増

リスク2：固定資産税が最大6倍に

空き家対策特別措置法

管理されていない空き家は「特定空家」に指定され、住宅用地の税優遇（評価額の1/6に軽減）が消滅します。

税額の変化： 通常なら年間約3万円の固定資産税が、特定空家指定後は約18万円（6倍）に。10年間で150万円の余計な出費になります。

相続登記の放置は個人の問題だけではありません。それが積み重なることで、日本全体の深刻な社会問題の一因となっています。

所有者不明土地問題とは

所有者が誰なのか判明しない、または連絡がつかない土地のことです。全国で約410万ヘクタール（九州全土を上回る）が所有者不明土地となっており、経済的損失は年間約1,800億円に上ります。

なぜ生まれるのか

主な原因は相続登記の放置です。父が亡くなり登記せず放置→10年後、息子も死亡で相続人が倍増→30年後には数十人に膨れ上がり、誰が権利者か追跡不可能に。一つの相続登記の放置が、数十年後に深刻な社会問題を生み出します。

社会への深刻な影響

所有者不明土地は公共事業の大きな障害です。道路建設で用地買収が必要でも、所有者が分からず、相続人が数十人いれば全員の同意に何年もかかります。地域の発展が遅れ、事業費も膨大に。

東日本大震災では、高台移転や防潮堤建設の際に所有者不明土地が障害となり、命に関わる復興事業すら大幅に遅延しました。

また、所有者不明の農地や森林は荒れ放題となり、土砂災害リスクが増加。所有者不明の空き家は倒壊の危険があっても解体できず、周辺環境を悪化させています。

法改正の背景と社会的責任

この問題を受けて、2024年4月から相続登記が義務化されました。所有者不明土地の増加に歯止めをかけ、公共事業や災害復興を円滑に進めるためです。

相続登記を放置すれば、将来あなたの土地が所有者不明土地となり、公共事業や災害復興の妨げとなり、次世代に解決不可能な問題を押し付けます。「自分の土地だから放っておいても良い」は、もはや通用しません。

実際に、所有者不明土地のために道路拡幅が20年遅れた地域、災害復興が進まず被災者の帰還が遅れた被災地、空き家倒壊で隣家を損傷した事例など、深刻なケースが全国で発生しています。

まとめ

相続登記の放置は、個人には財産リスクをもたらし、社会には公共事業の遅延や年間1,800億円の経済損失をもたらします。だからこそ法律が改正され、相続登記が義務化されました。

早期の相続登記は、あなた自身のため、そして社会全体のための責任ある行動です。