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相続時に名義変更をしなかったら

相続時に不動産の名義変更をしなかったら

  • 相続登記には義務がない。義務がないので期限もない。
  • 相続登記しないと売却できない
  • リフォームの際にも相続登記が必要になる場合あり。
  • 長年放置すると将来問題が生じる可能性がある。
  • 相続登記は今後義務化される見通し。

不動産の名義変更はいつまでしなければいけない?

カレンダーのイラスト

不動産の名義変更(相続登記)は、名義人が亡くなっても、相続人に手続きをする義務はありません。

義務がないので期限もありません。手続きを放置しても現状は罰則等ありません。

ただし、長年放置すると問題が生じる場合もありますので、お早めに手続きすることをお勧めいたします。

※今後法改正され相続登記が義務化される予定があります※
詳しくはページの後半をご覧ください。

名義変更するのは何のため?

考える女性のイラスト

不動産の名義が故人のままでは、誰がその不動産を相続したのかが第三者にはわかりません。

名義変更しないと相続人が不動産を売却することや、不動産を担保にお金を借りることもできません。売却や担保を設定するには名義変更が不可欠です。その他にも、相続した家をリフォームする場合や、不動産を賃貸に出す場合にも名義変更が必要になるケースもあります。

 

相続した不動産を売却したい

売却などがなければ名義変更不要?デメリットは?

上記のとおり、名義変更は義務ではありませんので名義変更しないからといって罰則などはありませんが、永久に名義変更しないということは考えにくいので、将来いつかは名義変更が必要になります。

相続による不動産名義変更は、相続人全員が協力して手続きをします。放置して手続きしない間に、次に相続人が亡くなることもあります。その場合は、相続人の相続人全員が手続きに協力することになります。相続人の数が増えると基本的には話がまとまりにくいです(問題点①)。

長年放置すると、証明書の保管期限の関係で手続きに必要な書類が揃わないことがあります。その場合は、通常とは異なる特殊な手続きが必要になり費用や手間が増えることがあります(問題点②)。

他に問題になるケースとしては、遺言書や相続人間の話し合いにより相続する人がきまっていたとしても相続登記しないままでは、他の相続人に借金があった場合、その相続人の債権者が不動産を差し押さえをする可能性があります(問題点③)。

  • 遺産分割協議を円滑にまとめる自信はありますか?
  • お子さんやお孫さんが将来困ることになりませんか?

上手く話しあいで解決できない場合は、家庭裁判所で調停や審判の手続きになってしまいます。

相続人の皆様の合意が得られる場合は、
お早めに名義変更の手続きすることをお勧めいたします。

相続人の数が増える?(問題点①)

家族のイラスト

相続が生じた場合、財産の分配は相続人全員による遺産分割協議によって決めます。

相続が開始した後、相続人間での遺産分割協議をしないままで、相続人が亡くなった場合は、相続人の相続人が、先の相続の遺産分割協議に参加することになります。孫全員で遺産分割協議することや、甥姪と遺産分割協議することなどもあります。

普段は仲の良い兄弟でも、財産(お金)のことは上手く話し合いできないこともあります。兄弟それぞれに配偶者がいる場合は、配偶者の意向も影響されます。相続人の数が増えれば当然意見の相違がでてきます。

数次相続(相続の相続)が発生するということは、血縁関係はどんどん薄くなります。兄弟の配偶者などは血縁関係も当然ありません。

また、相続は年配者から順に起こるとは限りません。病気等で子供が先になくなることもあります。親と子が一緒に事故で亡くなることもあります。そうなると相続関係は複雑です。
法定の相続分で割れるだけの現金などがあれば、平等に分けることができますが、不動産は分けることができなく、さらに価値の評価方法も色々あるため話し合いは難しいです。

書類が揃わない?書類が増える?(問題点②)

積み上げた本の写真

相続による不動産名義変更手続きには、戸籍謄本などの各種書類が必要になりますが、役所で保管する書類は、保存期間が定めらているため、期限が過ぎると廃棄されている可能性があります。

書類が揃わない場合として、一番多いのが「住民票の除票」です。住民票の除票は、戸籍謄本には住所が記載されていないため、被相続人と登記簿上の名義人が同一の人物であることを証明するために必要になります。

※令和元年6月20日から、住民票と戸籍附票の除票が5年間保存から150年間保存に変更になりました。ただし、すでに保存期間を経過し破棄されてしまっているものについては再発行できません。

また、相続人の必要書類は、現在の戸籍謄本が必要ですが、相続人に相続が発生すると、その方の出生まで遡った戸籍謄本と、相続人の相続人の戸籍謄本が必要になります。手続きするまでに複数相続が発生している場合は、その分の戸籍が必要になります。

さらに古い戸籍は解読しにくく、手続きも煩雑になります。
そうなると手続きの費用も増え、完了まで長い期間を要することになります。

他の相続人の財産として差し押さえ??(問題点③)

例えば遺言や遺産分割協議により特定の1名が相続することになっていたとしても、相続登記をしないままでは第三者にはそのことが分かりません。

他の相続人の1名に借金があった場合、その相続人の債権者は不動産を差し押さえることも可能です。なお、相続登記をしていた場合は、他の相続人の債権者は差し押さえすることもできません。

これは対抗要件の問題として、相続登記することにより第三者に対抗することができますが、相続登記しないままでは第三者に対抗することができないということになります。先に登記した者が優先されます。

今後相続登記が義務化される?

上記の通り相続登記に現状義務はないのですが、2023年以降を目処に、相続登記が義務化される見通しです。

義務化された場合は、期限や罰則が整備される予定です。義務化されなくともお早めの相続登記をお勧めしておりますが、今後は早めの相続登記が益々必要になりそうです。

相続登記の義務化(今後どうなる?)

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