相続時に不動産の名義変更をしなかったら
【問題点】

相続が生じた場合、財産の分配は相続人全員による遺産分割協議によって決めます。

相続が開始した後、相続人間での遺産分割協議をしないままで、相続人が亡くなった場合は、相続人の相続人が、先の相続の遺産分割協議に参加することになります。孫全員で遺産分割協議することや、甥姪と遺産分割協議することなどもあります。

普段は仲の良い兄弟でも、財産（お金）のことは上手く話し合いできないこともあります。兄弟それぞれに配偶者がいる場合は、配偶者の意向も影響されます。相続人の数が増えれば当然意見の相違がでてきます。

数次相続（相続の相続）が発生するということは、血縁関係はどんどん薄くなります。兄弟の配偶者などは血縁関係も当然ありません。

また、相続は年配者から順に起こるとは限りません。病気等で子供が先になくなることもあります。親と子が一緒に事故で亡くなることもあります。そうなると相続関係は複雑です。
法定の相続分で割れるだけの現金などがあれば、平等に分けることができますが、不動産は分けることができなく、さらに価値の評価方法も色々あるため話し合いは難しいです。

相続による不動産名義変更手続きには、戸籍謄本などの各種書類が必要になりますが、役所で保管する書類は、保存期間が定めらているため、期限が過ぎると廃棄されている可能性があります。

書類が揃わない場合として、一番多いのが「住民票の除票」です。住民票の除票は、戸籍謄本には住所が記載されていないため、被相続人と登記簿上の名義人が同一の人物であることを証明するために必要になります。

※令和元年6月20日から、住民票と戸籍附票の除票が5年間保存から150年間保存に変更になりました。ただし、すでに保存期間を経過し破棄されてしまっているものについては再発行できません。

また、相続人の必要書類は、現在の戸籍謄本が必要ですが、相続人に相続が発生すると、その方の出生まで遡った戸籍謄本と、相続人の相続人の戸籍謄本が必要になります。手続きするまでに複数相続が発生している場合は、その分の戸籍が必要になります。

さらに古い戸籍は解読しにくく、手続きも煩雑になります。
そうなると手続きの費用も増え、完了まで長い期間を要することになります。

例えば遺言や遺産分割協議により特定の１名が相続することになっていたとしても、相続登記をしないままでは第三者にはそのことが分かりません。

他の相続人の１名に借金があった場合、その相続人の債権者は不動産を差し押さえることも可能です。なお、相続登記をしていた場合は、他の相続人の債権者は差し押さえすることもできません。

これは対抗要件の問題として、相続登記することにより第三者に対抗することができますが、相続登記しないままでは第三者に対抗することができないということになります。先に登記した者が優先されます。