【令和７年４月２１日より】検索用情報が所有権移転登記申請の際に追加で必要！

令和７年４月２１日から、所有権移転登記（所有権保存登記）の申請の際には、所有者の検索用情報を併せて申出するように不動産登記規則が改正されました。

検索用情報の申出は、不動産の所有者が自身の氏名・住所・生年月日・メールアドレスなどの情報を法務局に届け出ておく仕組みで、届け出た情報をもとに、法務局の登記官が住基ネット情報を検索し、住所や氏名に変更があった場合には、法務局から届く意思確認通知にご本人が「希望する」と回答したうえで、職権（登記官の権限）で登記簿を更新します（国内に住所がある方の場合）。

令和８年４月１日より、不動産の所有権登記名義人は、名義上の氏名や住所を変更した場合に、変更日から２年以内に変更登記をすることが義務付けられました。

住所・氏名変更の義務化による負担軽減のため、所有者が住所・氏名変更登記の申請をしなくても、登記官が住基ネット情報を検索し職権で登記を行う仕組み「スマート変更登記」も設けられました。登記官が検索するためには、生年月日等の「検索用情報」があらかじめ法務局に登録されている必要があり、そのために検索用情報の申出の仕組みが設けられました。ただし、個人の方について実際に職権で変更登記がされるのは令和8年12月中旬以降です。令和8年度の対象は、令和8年3月31日までに検索用情報の登録が完了した方です。そのうち住所や氏名に変更があった方に、順次、法務局から意思確認通知が送られます。令和8年4月1日以降に登録が完了した方（これから同時申出をする方を含みます）は令和9年度以降の対象です。

登記申請と同時にする検索用情報の申出（同時申出）は、所有権の登記名義人となる申請人が対象となります。

1. 所有権の保存の登記
2. 所有権の移転の登記
3. 合体による登記等※
4. 所有権の更正の登記※

（​※一部の登記に限られます。）

自然人である場合に限られますので、法人である場合は、検索用情報を申し出ることはできません。

法人が所有権の登記名義人となる場合は、登記の申請書に会社法人等番号を記載することで、会社法人等番号が所有権の登記事項として登記されます。会社法人等番号が登記されていれば、本店・主たる事務所や商号・名称が変わったときに、令和8年5月15日以降、順次、法務局の職権で変更登記がされます（完了までには一定の期間がかかり、法人には意思確認や完了の連絡はありません）。なお、吸収合併・新設合併・吸収分割・新設分割による変更は、法人のスマート変更登記の対象外です。

また、名義人となる方がその登記の申請人でない場合も、その方について申出はできません。たとえば、数次相続で、すでに亡くなった相続人の名義にする相続登記や、債権者が代わりに申請する代位登記がこれに当たります（数次相続では、続けて申請する存命の相続人名義の相続登記の際に申出をします）。

海外に住所がある方も、令和8年10月5日から申出ができるようになりました（不動産登記規則第158条の39・第158条の40にあった、国内に住所があるという要件が削除されたため）。

ただし、海外に住所がある方は、申出をしても職権による住所等変更登記（スマート変更登記）の対象にはならないため、氏名や住所が変わったときは、変更日から2年以内にご自身で変更登記を申請する必要があります。また、海外に住所があるときに申出をした方がその後国内に転居した場合は、改めて単独申出をしないと職権による住所等変更登記の対象になりません。国内に住所があるときに申出をした方が海外へ転居し、再び国内に戻った場合は、申出をし直す必要はありません。

なお、住所変更登記の申請書に検索用情報を併せて記載することはできません。別途単独申出が必要になります。

また、以前に検索用情報の申出をしたことがある方でも、別の不動産を取得したときや、同じ不動産の他の共有者の持分を取得したときは、その登記を申請する際に改めて申出をします。持分を何回かに分けて取得し、それぞれの移転登記を続けて申請する場合も、申請1件ごとに申出が必要です。

検索用情報の具体的な内容。以下を通常の申請情報に加えて登記申請書に記載することになります。

1. 氏名
2. 氏名の振り仮名
3. 住所
4. 生年月日
5. メールアドレス
6. 国籍等（国籍の属する国または地域）

なお、メールアドレスがない場合には、ない旨を申請情報の内容として記載することになります。メールアドレスを持っていても提供したくない場合は、申請書にその旨（例：「メールアドレスを提供したくない」）を記載します。

メールアドレスは、登記官が職権で住所等の変更登記をしてよいかをご本人に確認する連絡などに使われます。申し出ることができるのはご本人だけが使っているメールアドレスに限られ、ご家族のアドレスを申し出たり、共有者どうしで同じアドレスを申し出たりすることはできません。

また、同時申出は不動産登記規則で「申し出るものとする」とされている手続で、申出がないまま登記を申請すると、法務局から申出をするよう促されます。促しに応じなくても登記申請が却下されることはなく登記は行われますが、申請書に「検索用情報の申出はしない」と書いてあっても、まず申出を促されます（令和8年10月5日からの取扱いです。メールアドレスだけを提供しない場合の扱いは、それまでと変わりません）。

登記申請と同時に検索用情報の申出をする場合、登記申請において必要となる添付情報に加え、氏名の振り仮名（日本の国籍を有しない者にあってはローマ字氏名）、生年月日及び国籍等を証する情報を提供することになります（不動産登記規則第158条の39第2項）。

ただし、所有権移転登記に必要な住所証明情報（住民票の写し等）と兼ねることができる場合は、添付書類を追加する必要はありません。国籍等は、日本国籍の方は本籍地が記載された住民票の写しや戸籍の附票の写し（相続登記では、相続人であることを示す戸籍謄本（抄本）で足り、法定相続情報一覧図の写しでも証明できます）、外国籍の方は国籍・地域が記載された住民票の写しや旅券の写しなどで証明します。なお、令和4年1月11日以前の戸籍の附票の写しには生年月日の記載がないため、これを住所証明情報として使う場合は、生年月日が記載された住民票の写し等を別に用意する必要があります。

住民票の写しなどに氏名の振り仮名が記載されていない場合でも、特に疑わしい点がなければ、申請書に記載した振り仮名のとおり、法務局の検索用情報管理ファイル（登記簿とは別のもの）に記録される取扱いです。住民票の振り仮名と一部違っていたときは、法務局が行う住基ネットへの照会の結果にもとづいて後から更正されます。

登記された所有者の住所や氏名が変わった場合、登記官が住基ネット照会で職権による変更登記（スマート変更登記）をしてくれるため、原則としてご自身で申請する手間・コストを削減できます。

その他、国内に住所がある方は、法務局から届く意思確認通知に、通知が送られてから1か月以内に「希望する」と回答してスマート変更登記を受ければ、ご自身で申請しなくても住所等変更登記の義務を果たせることもメリットです。また、申出をしていて、職権による変更登記の手続がまだされていない間は、一般に「正当な理由」があるものと認められる予定です。ただし、意思確認通知に回答しなかったり、変更登記を断ったりすると、法務局から登記をするよう催告を受けることがあります。なお、海外に住所がある間は職権による変更登記の対象になりません（ご自身での申請が必要です）。

所有権移転登記等の申請の際に、申請書に検索用情報を入力する手間が増え、また、法務局での確認作業も発生するため、登記審査期間にも影響があります。個人情報を法務局に追加提供することへの心理的ハードルもデメリットです。

なお、第三者が正当な理由に基づいて登記の申請書を閲覧する場合でも、申請書に記載した生年月日・メールアドレス・国籍等は、原則として見えないように措置されます。

申出後のデメリットとしては、メールアドレスの連絡が今後上手く運用できるかの不安も考えられます。迷惑メールなどが増えている昨今、法務局からのメールが本物かどうか判断できるのか、法務局からを装った詐欺メールが届く可能性も考えられます。

また、スマート変更登記は法務省が決めたスケジュールに沿って行われるため、売却などで住所の変更登記を急ぐときに、法務局に個別に頼んでしてもらうことはできません。その場合は、ご自身で（または司法書士に依頼して）変更登記を申請する必要があります。意思確認通知に「希望する」と回答した後は、登記が完了するまで手続を中断・中止することはできず、管轄の法務局が手続を受け付けてから登記が完了するまでの間は、対象の不動産の登記事項証明書も取得できません（手続中の登記がスマート変更登記によるものかや、その完了予定日は、不動産を管轄する法務局に問い合わせれば教えてもらえます）。さらに、登記される住所は法務局が住基ネットに照会した時点のものなので、その後に引越しをしていると、最新の住所にならないことがあります。

令和７年４月２１日時点で既に所有権の登記名義人である場合は、他の登記と同時申出することができないので、別途検索用情報の申出を単独ですることが可能です。

住所氏名の変更の経緯を住基ネットで確認することができない場合には、変更を確認することのできる戸籍の附票、戸籍謄本、住民票の提出が必要になります。古い住所の記載がある戸籍の附票などがすでに廃棄されていて取得できない場合でも、登記済証（権利証）など、申出人と登記名義人が同じ人であることを確認できる別の書面で代えられる場合があります。

単独申出では、このほかに運転免許証などの身分証明書の写しが必要です。また、国籍等を証する書類（日本国籍の方は本籍地が記載された住民票の写しなど）も原則として必要です。

メールアドレスは、法務局が住所・氏名の変更登記をしてよいかをご本人に確認するため、原則として申し出る情報とされています。ただし、メールアドレスを提供したくない意思が明らかな場合は、メールアドレス以外の検索用情報を申し出て手続きを進める取扱いが認められています。メールアドレスを登録しない場合、変更登記についての意思確認は、法務局が住基ネットで確認した最新の住所に封書で届きます。また、登記が完了したときのお知らせはメールアドレスを提供した方にだけ電子メールで届くため、メールアドレスを登録しない場合は完了の連絡がありません。