不動産の相続｜手続き・必要書類・費用・名義変更を司法書士が完全ガイド

不動産を相続したら最初にやる6ステップ【全体像】

不動産相続の手続きは、大きく分けて6つのステップで進みます。まずは全体像を俯瞰し、自分が今どの段階にいるのかを把握してください。ステップ1〜4は相続人間で進める準備段階、ステップ5が法的な名義変更（相続登記）、ステップ6が税金の申告、という位置づけになります。

ステップ1：遺言書の有無を確認

最初にやるのは、遺言書があるかどうかの確認です。遺言書があれば、原則としてその内容に従って遺産を分けることになり、遺産分割協議が不要になるケースもあります。

遺言書には次の3種類があります。

• 自筆証書遺言：被相続人が自分で書いたもの。自宅の金庫・仏壇・机の引き出しなどを探します。法務局に保管されている場合は、最寄りの法務局で保管の有無を照会できます。
• 公正証書遺言：公証役場で作成された公文書。全国どこの公証役場でも検索システムで有無を確認できます。
• 秘密証書遺言：内容を秘密にしたまま公証役場で存在を証明してもらう方式。ほとんど使われません。

自筆証書遺言・秘密証書遺言を自宅で発見した場合、開封せずに家庭裁判所で検認の手続きを受ける必要があります。封を勝手に開けると5万円以下の過料が科される可能性があるので注意してください。公正証書遺言と法務局保管の自筆証書遺言は検認不要です。

ステップ2：相続人を確定（戸籍収集）

遺言書がない、または遺言書があっても一部の遺産についてしか記載がない場合は、相続人を法的に確定させる作業が必要です。具体的には、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までのすべての戸籍を取り寄せ、誰が相続人かを漏れなく特定します。

離婚歴がある、養子がいる、認知した子がいるなど、家族が把握していない相続人が戸籍から判明するケースは珍しくありません。相続人を1人でも漏らすと、後日その人から遺産分割のやり直しを求められる可能性があるため、ここは確実に進める必要があります。戸籍の集め方は戸籍の取り寄せ方法のページで詳しく解説しています。

ステップ3：相続財産を確定・財産目録作成

次に、被相続人が残したすべての財産と債務を洗い出します。不動産、預貯金、有価証券、生命保険、自動車などのプラス財産だけでなく、住宅ローンや借金などのマイナス財産もすべて把握します。

不動産については、市区町村から毎年春に届く固定資産税納税通知書や、名寄帳（その人が所有するすべての不動産の一覧）で確認できます。名寄帳は不動産のある市区町村役場で取得可能です。登記簿上の名義が古いまま残っているケースもあるため、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）も併せて取得することをおすすめします。

マイナス財産がプラス財産を明らかに上回る場合は、相続放棄と不動産を参照し、自己のために相続の開始があったことを知った時（通常は亡くなった日）から3か月以内に家庭裁判所で相続放棄の申述を行います。ここで絶対に避けるべきなのが、故人の預金を引き出して使ったり、不動産の名義変更をしたりすることです。遺産に手をつけると「相続を承認した」とみなされ（法定単純承認）、借金も含めて放棄できなくなります。迷ったときは一切財産に触れずに専門家へご相談ください。

ステップ4：遺産分割協議

相続人と相続財産が確定したら、誰がどの財産を取得するかを相続人全員で話し合います。これが遺産分割協議です。遺言書がある場合は原則として協議不要ですが、遺言書の内容と異なる分け方を全員が希望すれば協議書を作成して分けることもできます。

協議がまとまったら、その内容を遺産分割協議書として書面化し、相続人全員が署名・実印を押印して印鑑証明書を添付します。作成手順の詳細は遺産分割協議書の作り方をご覧ください。

なお、遺産分割協議そのものには法的な期限はありません。ただし、相続税の申告が必要な場合は申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月以内）までに分割をまとめられるかが実務上の大きな目安になります。未分割のまま申告すると配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例がいったん使えなくなるためです。

ステップ5：相続登記（名義変更）を申請

不動産を誰が取得するかが決まったら、法務局に相続登記を申請して所有者の名義を被相続人から相続人へ変更します。これをしないと、売却も担保設定も、さらに次の代への相続もスムーズに進みません。

2024年4月1日からは相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象になります。詳細な手続きは相続登記の手続きページ、自分でやりたい方は自分で相続登記する7ステップを参照してください。

ステップ6：相続税の申告（必要な場合）

相続財産の総額が基礎控除額を超える場合、相続開始を知った日の翌日から10か月以内に税務署へ相続税の申告・納付を行います。基礎控除は「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で計算し、遺産総額がこれを下回れば原則として申告・納付は不要です。ただし「小規模宅地等の特例」や「配偶者の税額軽減」を使って税額をゼロにする場合は、非課税でも期限内の申告が必須です。

実際に相続税の申告対象になるのは全体の約1割です。大半のご家庭は基礎控除内で収まりますが、都市部の不動産が入ると想定外に基礎控除を超えることもあるため、心配な方は相続税の基礎知識で目安を確認してください。

不動産相続を放置すると起こる4つのリスク

「とりあえず今は使わないから、名義変更は後でいい」——そう考えて相続登記を先送りにすると、将来大きな損失につながる可能性があります。ここでは、放置によって現実に起こり得る4つのリスクを整理します。

相続登記（名義変更）の手続き

相続登記とは、不動産の登記簿上の所有者名義を、亡くなった方（被相続人）から相続人へ変更する手続きです。法務局に申請書と添付書類を提出して行い、登録免許税を納付します。ここでは義務化の詳細と、パターン別の手続きの違いを確認していきましょう。

相続登記の義務化（2024年4月1日施行）

2024年4月1日から、不動産の相続登記は法律上の義務になりました。所有者不明の土地が九州本島の面積を超えるほど増え、公共事業や災害復旧の妨げになっていることを背景に、国会で法改正が行われた結果です。

「遺産分割がまとまらないから登記もできない」というケースに備えて、相続人申告登記という新しい制度も同時に創設されました。これは「自分が相続人です」と法務局に申し出るだけで義務を履行したことにできる仕組みで、添付書類も簡素化されています。ただし所有権の移転登記ではないため、最終的な遺産分割がまとまった段階で改めて正式な相続登記が必要です。

相続パターンごとの登記手続き

相続登記は、誰がどのように不動産を取得するかによって3つのパターンに分かれ、それぞれ必要書類と手続きの流れが異なります。自分のケースがどれに当てはまるかを最初に確認してください。

パターン1：遺産分割協議による相続

遺言書がなく、相続人全員で話し合って「この不動産は長男が取得する」と決めた場合です。最も多いパターンで、遺産分割協議書を作成して添付します。協議書には相続人全員の実印を押し、印鑑証明書も全員分を添付する必要があります。

不動産を1人が取得する・複数人の共有にする・代償金を支払って1人が取得するなど、協議の中身によって協議書の文面が変わるため、書き方に不安がある方は遺産分割協議書の作り方を参考にしてください。

パターン2：法定相続分による相続

遺産分割協議をせず、民法で定められた法定相続分どおりに登記する方法です。たとえば配偶者と子2人なら、配偶者2分の1・子各4分の1の共有名義で登記します。遺産分割協議書や印鑑証明書は不要で、相続人の1人からでも申請できる簡便さが特徴です。

ただし結果として共有名義になり、将来の売却や相続時に全員の同意が必要になるリスクがあります。共有名義のリスクと解消方法を読んで、本当にこのパターンでよいか慎重に判断してください。

パターン3：遺言による相続

遺言書で「この不動産は長女に相続させる」と指定されている場合です。遺言書（自筆証書遺言は家庭裁判所の検認済みのもの、または法務局保管証）を添付して申請します。遺産分割協議書は不要です。

遺言で不動産を取得する人が相続人なら「相続を原因とする登記」、相続人以外（例：長男の配偶者、孫など）なら「遺贈を原因とする登記」となり、登録免許税の計算や添付書類が異なります。相続人が受遺者であれば、単独で申請できる点もパターン2と似ています。

相続登記の必要書類チェックリスト

相続登記の申請には、取得する不動産1件ごとに複数の書類が必要です。ここでは全パターン共通の書類とパターン別の追加書類を、チェックリスト形式で整理します。準備中の方は印刷やブックマークをして、そろった書類から印をつけていくと抜け漏れがありません。

全パターン共通の書類

書類の順番や綴じ方にはルールがあり、法務局では必要書類の詳細や相続登記の申請書の書き方で事前に確認しておくと手戻りが減ります。

遺産分割パターンの追加書類

遺言パターンの追加書類

書類の取得先・費用早見表

戸籍は世代が古いほど取得先が増え、遠方の役所に郵送請求が必要になるケースも多くあります。時間がない方や地方出身の方は、最初から司法書士に戸籍収集を含めて依頼してしまう方が結果的にスムーズです。

不動産相続にかかる費用の全体像

不動産相続にかかる費用は、大きく分けて①登録免許税（法務局に納める税金）②戸籍等の実費③司法書士に依頼する場合の報酬の3つです。さらに、基礎控除を超える場合は相続税が加わります。ここでは具体的な金額感と計算方法を見ていきましょう。名義変更費用の全体像は名義変更費用ページでも解説しています。

登録免許税（評価額×0.4%）

相続登記を申請すると、法務局に登録免許税を納付します。計算式は次のとおりです。

複数の不動産を相続する場合は、各不動産の評価額を合算してから1,000円未満を切り捨てた金額（課税標準額）に0.4%をかけます。算出された税額は100円未満を切り捨てた金額が法務局に納める登録免許税です。なお、評価額100万円以下の土地や、相続人不明の相続登記のように免税措置が適用されるケースもあります。

戸籍・住民票等の実費

戸籍収集にかかる実費は、相続人の数や被相続人の本籍地の移動回数によって変動しますが、1件の相続につき5,000〜2万円程度が一般的です。離婚歴がある、転籍が多い、明治・大正期にさかのぼる古い戸籍が必要、などのケースでは費用がさらに増えます。

司法書士への依頼費用（相場5〜15万円）

司法書士に相続登記を依頼する場合の報酬相場は、5万円〜15万円が目安です。不動産の個数・評価額・相続人の数・遺産分割協議書の作成有無などで変動します。当センターの料金体系は次のとおりです。

詳細な見積もりや料金の内訳は相続登記の費用で公開しています。当センターは見積もり後の追加料金が発生しない明朗会計を基本方針としており、司法書士選びで不安がある方は司法書士の選び方も参考にしてください。

費用シミュレーション【実例3パターン】

実際の相続でどのくらい費用がかかるのか、代表的な3つのケースでシミュレーションしてみましょう。

ケースA：評価額1,000万円の実家を子が単独で相続

• 登録免許税：1,000万円×0.4% = 40,000円
• 戸籍等の実費：約10,000円
• 司法書士報酬（おまかせパック）：99,000円
• 合計：約149,000円

ケースB：評価額3,000万円の土地・建物を兄弟2人で分割

• 登録免許税：3,000万円×0.4% = 120,000円
• 戸籍等の実費：約12,000円
• 司法書士報酬（おまかせパック・兄弟2名分の協議書作成含む）：120,000円前後
• 合計：約252,000円

ケースC：評価額5,000万円の不動産を3人で共有相続

• 登録免許税：5,000万円×0.4% = 200,000円
• 戸籍等の実費：約15,000円
• 司法書士報酬（フルサポートプラン）：300,000円前後
• 合計：約515,000円

※上記は登記費用のみの概算で、相続税や不動産の売却費用は含みません。実際の金額はご相続の状況によって変動するため、正確な金額は無料見積もりをご利用ください。

相続税はかかる？基礎控除と評価の基本

「不動産を相続したら必ず相続税がかかる」と誤解されている方が多いのですが、実際に相続税の課税対象になるのは全体の約1割です。大半のご家庭は基礎控除の範囲内で、申告も納税も不要です。ここでは相続税の基本的な仕組みと、不動産の評価方法を確認しましょう。

基礎控除の計算式（3,000万+600万×法定相続人）

相続税には、基礎控除という非課税枠があります。計算式は次のとおりです。

相続財産の総額（不動産・預貯金・有価証券などの合計）がこの基礎控除額を下回れば、相続税の申告も納税も不要です。相続人の数が多いほど控除額が大きくなるため、兄弟姉妹が多い家庭では課税になりにくい傾向があります。

不動産の相続税評価：路線価方式と倍率方式

相続税を計算する際の不動産の評価額は、固定資産評価額や購入時の価格ではなく、国税庁が定める独自の評価方法で算出します。土地は主に2つの方式があります。

• 路線価方式：市街地の土地に適用。国税庁が毎年公表する路線価（道路ごとの1平米あたりの価格）×土地面積で計算します。実勢価格の約8割が目安です。
• 倍率方式：路線価が定められていない地域（主に郊外・農村部）に適用。固定資産評価額×地域ごとの倍率で計算します。

建物は固定資産評価額がそのまま相続税評価額になります。実勢価格の約7割が目安と言われ、土地・建物ともに市場価格より低めに評価される仕組みです。

小規模宅地等の特例（最大80%減額）

被相続人が居住していた自宅の土地や事業用の土地を相続する場合、一定の要件を満たすと評価額を最大80%減額できる特例があります。これが「小規模宅地等の特例」です。

たとえば、評価額5,000万円・面積300平米の自宅土地を配偶者や同居の子が相続した場合、評価額が1,000万円まで下がることもあります。この特例を使えば基礎控除内に収まって非課税になるケースも多いので、自宅を相続する方は必ず適用可否を確認してください。

相続税がかかる人は全体の約1割

国税庁の発表によれば、相続税の課税対象となる被相続人は年間の死亡者のうち約1割です。大半のご家庭は基礎控除で収まりますが、東京・大阪・名古屋などの都市部では地価が高いため、平均より課税率が上がる傾向があります。不動産の相続税評価額が気になる方は、まず路線価図で大まかな目安を掴み、心配なら税理士や司法書士に相談するのが近道です。詳しくは相続税の基礎知識もあわせてご覧ください。

相続した不動産はどう分ける？4つの分割方法

相続人が複数いる場合、不動産という分けにくい財産をどう配分するかで頭を悩ませるご家族が多くいらっしゃいます。主な分割方法は次の4つで、それぞれメリット・デメリットが異なります。

現物分割（そのまま引き継ぐ）

不動産を1人が現物のまま相続する方法です。たとえば「自宅は長男、預貯金は長女」のように財産ごとに取得者を決めます。最もシンプルで手続きが軽い反面、財産の種類や価値に偏りがある場合は不公平になりやすいのが難点です。

代償分割（一人が取得し他に代償金）

1人が不動産を単独で取得し、他の相続人に対して現金で代償金を支払う方法です。自宅を残したい長男が他の兄弟にそれぞれ現金を渡す、というケースがよくあります。相続税評価額ではなく実勢価格ベースで代償金を計算することが多く、取得者に十分な現金準備が必要です。

換価分割（売却して現金で分配）

不動産を売却し、売却代金から費用や税金を差し引いた現金を相続人で分ける方法です。平等に分配しやすい反面、売却まで時間がかかる、不動産価格の変動リスクがある、譲渡所得税が発生するなどの注意点があります。誰も不動産を使う予定がない、空き家になってしまうという場合に向いています。

共有分割（全員の共有名義にする）

複数の相続人が持分を決めて共有名義で登記する方法です。一見公平ですが、共有者全員の同意がないと売却・賃貸・大規模修繕ができないため、後々のトラブルの火種になりがちです。特に将来、共有者がさらに亡くなって孫世代まで共有が広がると収拾がつかなくなります。詳しくは共有名義のリスクと解消方法で解説しています。

兄弟で実家をどう分けるかについては、実家を兄弟で相続する場合の記事に具体例を載せているのであわせてご覧ください。

相続した不動産を売却するまでの流れ

相続した不動産を使う予定がないので売却したいというご相談は非常に多くいただきます。売却はいつでも自由にできるわけではなく、いくつかの前提条件と注意すべき税金があります。ここでは売却までの流れと税務面のポイントを整理します。

なぜ売却前に相続登記が必要か

不動産の売却では、売主と登記簿上の所有者が一致している必要があります。親名義のまま売却契約を結ぶことはできません。したがって、相続した不動産を売る場合は必ず先に相続登記で名義を相続人に変更する必要があります。

急いで売却したい場合でも、相続登記には戸籍収集から含めて最短でも2週間〜1か月程度かかります。買主が見つかってから慌てて登記を始めると売買契約のスケジュールに間に合わないことがあるため、売却を視野に入れているなら相続が発生した時点で登記を進めておくのが鉄則です。

売却の流れ（査定→媒介契約→売却→登記）

1. 相続登記の完了：売却の前提条件です。先に名義を相続人に移しておきます。
2. 不動産会社に査定依頼：複数社に査定を依頼し、価格と担当者の提案を比較します。
3. 媒介契約の締結：不動産会社と一般・専任・専属専任のいずれかの媒介契約を結びます。
4. 販売活動・買主決定：不動産会社が広告・内覧などを行い、買主を探します。
5. 売買契約と決済：売買契約を結び、手付金を受領。決済日に残代金と引き換えに鍵と登記書類を引き渡します。
6. 所有権移転登記：決済と同時に司法書士が買主への所有権移転登記を申請します。

譲渡所得税と取得費加算の特例（3年10か月以内）

売却して利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税が課税されます。計算式は「売却価格−（取得費+譲渡費用）」で、所有期間5年超の長期譲渡で約20.315%、5年以下の短期で約39.63%の税率です。

相続税を納付した方が、相続開始の翌日から3年10か月以内にその不動産を売却すると、納めた相続税のうち一定額を取得費（経費）に加算できる「取得費加算の特例」が使えます。譲渡所得が圧縮される分、譲渡所得税が軽減されるため、相続税を納めた方は売却時期のコントロールが節税につながります。基礎控除の範囲内で相続税を払っていない場合はこの特例の対象外になる点に注意してください。

空き家の3,000万円特別控除（相続人3人以上は2,000万円・2024年1月以降）

被相続人が亡くなるまで一人暮らしをしていた空き家を相続人が売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（いわゆる「空き家特例」）。主な要件は次のとおりです。

• 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物登記がされていないこと（マンション等は対象外）
• 相続開始直前まで被相続人が一人暮らしをしていたこと（または一定の要介護認定を受けて老人ホーム等に入所していたこと）
• 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却価格が1億円以下であること
• 譲渡時に耐震基準を満たしていない場合でも、令和6年1月1日以後の譲渡なら譲渡日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しが完了すれば特例の対象になり得る

さらに2024年1月1日以降の譲渡については、相続人が3人以上いる場合は1人あたりの控除額が2,000万円までに引き下げられました。相続人2人以下の場合は従来どおり1人3,000万円です。空き家の相続の記事で詳細を確認してください。

課題別の読みもの

不動産相続は、ご家族の事情によって直面する課題が大きく異なります。ここでは代表的なテーマごとに詳しい解説ページをご案内します。自分の状況に近いテーマから読み進めてください。

共有名義のリスクと解消方法

兄弟で共有名義になった実家、配偶者と子の共有になったマンション——共有名義は相続直後は問題が見えにくくても、売却・修繕・次の相続の場面で意見が割れて表面化しやすいのが実情です。解消するには共有物分割請求や持分買取などの方法があります。共有名義のリスクと解消方法で具体策を確認できます。

実家を兄弟で相続する場合

実家の取り合い・押し付け合いは相続で最も多いトラブルの一つです。実家を兄弟で相続する場合では、代償分割と換価分割の選び方、話し合いがこじれたときの対処法を解説しています。

相続放棄を検討している

借金が多い、田舎の山林で管理が困難——そういった場合は相続開始を知ってから3か月以内に家庭裁判所で相続放棄の申述ができます。ただし不動産の管理義務は放棄後も残る場合があるため、相続放棄と不動産で注意点を確認してください。

古い相続（数十年前）が未登記

祖父・祖母の代の相続登記が手つかずのまま、親世代も亡くなっているケース。相続人が数十人に膨らみ、戸籍も古くて収集が難しくなります。2024年の義務化でこういった「過去の相続」も登記義務の対象となりました。早い段階で司法書士に依頼しないと解決に年単位の時間がかかります。

家の相続全般

一戸建て・マンションなど家そのものに焦点を当てた解説は家の相続全般のページで網羅しています。住み続ける・売る・貸すの判断基準も整理されています。

土地の相続

田畑・山林・私道・借地権など、土地の種類別の注意点は土地の相続で解説しています。相続で農地を取得する場合は、農業委員会の許可ではなく農地法3条の3の届出が必要です（許可が必要なのは売買・贈与など）。地域森林計画対象の山林を相続した場合は、所有者となった日から90日以内に市町村長への森林法の届出が必要です。

基礎からやさしく学びたい

難しい専門用語を極力使わず、初めて相続に直面した方向けにやさしくまとめた入門ページが不動産相続の基礎知識です。本ページより短く、大枠を押さえるのに適しています。

相続登記の申請書の書き方

自分で申請書を作成したい方向けに、相続登記の申請書の書き方でひな形と記入例を用意しています。遺産分割・法定相続分・遺言の3パターン別に解説しています。

自分で手続きしたい

司法書士に依頼せず自分で相続登記する場合の完全ガイドは自分で相続登記する7ステップです。時間は取られますが、費用を登録免許税と実費だけに抑えられます。

自分で手続きするか、司法書士に依頼するか

相続登記は自分で申請することも、司法書士に依頼することもできます。どちらが良いかはケースバイケースです。ここでは、自分でやるべきケースと依頼すべきケースの判断基準を整理します。

自分で手続きするケースと注意点

自分で手続きできる可能性があるのは、次のような比較的シンプルな相続です。

• 相続人が配偶者と子だけ、2〜3人で関係が良好
• 不動産が1〜2件で、すべて同じ法務局の管轄内
• 遺言書がある、または遺産分割協議がすぐにまとまる
• 戸籍収集に慣れている、または仕事などで時間の融通が利く

注意点としては、戸籍の読み方に慣れるまで時間がかかる・書類の綴じ方に独特のルールがある・補正（やり直し）指示が出ると平日に何度も法務局へ足を運ぶ必要がある、などが挙げられます。自分で相続登記する7ステップを読んだ上で、難しそうなら無理せず依頼に切り替えるのがおすすめです。

司法書士に依頼するメリット

• 戸籍収集を丸ごと代行：広域交付では集めにくい古い戸籍や転籍の多いケースも、職務上請求等を活用しながら効率的に収集できます。
• 遺産分割協議書の作成：登記に必要な要件を満たした形で文案を作成します。
• 法務局とのやり取り・補正対応：平日日中に何度も足を運ぶ必要がなくなります。
• 税理士・弁護士との連携：相続税の申告や揉めごとへの対応が必要な場合、専門家を紹介できます。
• 預貯金解約など相続手続き全般の連携：不動産以外の手続きもワンストップで進められます。

判断基準フローチャート（チェックリスト）

次のいずれかに該当する場合は、司法書士への依頼を強くおすすめします。

• 相続人が4人以上、または疎遠・連絡困難な相続人がいる
• 不動産が複数の市区町村・複数の法務局管轄にまたがる
• 数次相続（相続人がさらに亡くなっている）が発生している
• 認知症の相続人がいる・海外在住の相続人がいる
• 被相続人の出生地が遠方で古い戸籍を広域交付で入手できない
• 平日日中に法務局に通う時間が確保できない
• 早く売却したい・他の手続きと並行して進めたい

司法書士選びに迷ったら、司法書士の選び方や相続相談窓口をご活用ください。

よくある質問

まとめ

不動産相続は法律・税金・不動産・家族関係が絡み合い、戸籍収集や分割協議で想定以上に時間がかかることもあります。とくに古い相続や共有が絡む案件ほど、早めの整理が肝心です。このページを起点に全体像をつかみ、難しい場面では専門家を入れて順番に進めていきましょう。迷ったときはブックマークして該当セクションを見返してください。個別の状況に合わせた進め方は、お気軽にご相談ください。

相続登記でお困りの方へ

当センターでは、不動産相続に関するご相談を無料で承っています。電話・LINE・Webフォームのいずれからでもご利用いただけます。年間2,000件超のご相談実績をもとに、あなたの状況に合わせた最適な進め方をご提案します。