空き家を相続するとどうなる？正しい相続手続きの順序を解説！

空き家を相続したら、まず何をする？（手続きの全体像）

空き家を相続したとき、多くの方が「売るべきか」「解体すべきか」を先に悩みがちです。しかし、最初にすべきは相続登記（名義変更）です。順序を間違えると、せっかくの売却・解体の話も前に進みません。

近年、親世代から実家を相続したものの、すでに自分は別の場所に持ち家がある、遠方で通えない、といった理由で空き家になるケースが増えています。「いつか使うかもしれない」「兄弟で話し合う時間がない」と先延ばしにしているうちに、相続登記の期限が過ぎたり、建物が傷んで近隣に迷惑をかけたりといった問題に発展しがちです。まずは落ち着いて、何から手をつければよいかを整理しましょう。

結論：相続登記（名義変更）が最優先・3年以内の義務

相続した不動産は、相続および所有権の取得を知った日（自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日）から3年以内に相続登記する義務があります（2024年4月1日施行）。空き家であっても例外ではありません。名義が被相続人（亡くなった方）のままだと、次のような手続きが進められません。

• 空き家・土地を売却する（買主への所有権移転登記の前提として相続登記が必要）
• 土地・建物を担保に入れる（抵当権の設定ができない）

このほか、建物の解体については、解体工事自体は相続人全員の合意があれば相続登記前でも進められる場合がありますが、解体後の建物滅失登記や、後日の土地売却・相続人間の費用負担トラブルの予防のためにも、先に名義を明確にしておくのが実務上の鉄則です。相続土地国庫帰属制度の利用も、申請者が相続等により土地を取得したことを示せばよく、相続登記が必須とは限りませんが、先に相続登記を済ませておくと手続きが分かりやすくなります（詳細は後述）。

つまり、空き家の「その後」をどう決めるにしても、相続登記がスタート地点になります。

空き家相続の手続き5ステップ

空き家を相続してから名義変更を終えるまでの基本的な流れは、次の5つのステップです。

1. 遺言書の有無と相続人・相続財産を確認するまず遺言書があるかを確認します。遺言書がなければ、戸籍をたどって相続人が誰かを確定し、空き家のほかに預貯金・負債などどんな財産があるかを把握します。空き家の評価額は、固定資産税の納税通知書や名寄帳で確認できます。
2. 空き家を「誰が相続するか」を話し合う（遺産分割協議）遺言書がない場合、相続人全員で誰が空き家を取得するかを話し合い、遺産分割協議書にまとめます。空き家は、できるだけ複数人の共有にせず単独名義にするのが、その後の売却・解体・管理の意思決定をスムーズにするコツです。
3. 必要書類（戸籍・住民票など）を集める被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人の戸籍・住民票、固定資産評価証明書などを収集します。本籍を移している場合は複数の市区町村から取り寄せが必要になることもあります。
4. 法務局に相続登記を申請する空き家・土地を管轄する法務局へ相続登記を申請します。申請には登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）がかかります。書類に不備があると補正が必要になるため、専門家に依頼すると安心です。
5. 名義変更後、空き家の管理・処分を判断する名義が相続人に変われば、売却・賃貸・解体・国庫帰属制度の利用などを自由に検討できます。空き家を保有し続ける場合も、定期的な管理で「特定空家」指定を避けることが大切です。

相続登記（名義変更）の義務化と空き家

空き家の相続で最初に押さえておきたいのが、相続登記の義務化です。これを理解しておかないと、知らないうちに過料のリスクを抱えることになります。

2024年4月から相続登記は義務（3年以内・過料10万円以下）

2024年（令和6年）4月1日から、相続および所有権の取得を知った日（自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日）から3年以内に相続登記をすることが義務になりました。正当な理由がないのに登記を怠った場合、10万円以下の過料の対象になりえます。

重要なのは、この義務が2024年4月より前に相続した空き家にも適用される点です。施行日より前の相続については、原則として施行日（2024年4月1日）から3年以内、つまり2027年（令和9年）3月31日までに登記をする必要があるとされています。長年名義をそのままにしている実家の空き家がある場合は、早めの対応が必要です。

すぐ動けない場合の暫定対応：相続人申告登記

遺産分割の話し合いがまとまらないなど、期限内に相続登記をするのが難しい場合の暫定的な救済措置として、「相続人申告登記」という制度があります。これは、自分が相続人であることを法務局に申し出ることで、ひとまず相続登記の申請義務を果たしたものとみなしてもらえる簡易な手続きです。

名義変更しないと売却の手続きが進められない

「使わない空き家だから登記は後回しでいい」と考える方もいますが、これは逆効果です。前述のとおり、名義が被相続人のままでは、買主への所有権移転登記（売却）や担保設定が進められません。建物の解体工事自体は相続人全員の合意があれば登記前でも可能な場合がありますが、その後の滅失登記や土地の売却、相続人間の費用負担トラブルを防ぐためにも、先に名義を明確にしておくのが実務上の鉄則です。空き家を手放したい・活用したいと考えるなら、その前提として相続登記（名義変更）が欠かせません。

空き家の相続登記に必要な主な書類

遺言書がなく、遺産分割協議で相続する場合の相続登記には、主に次のような書類が必要です。土地と建物の登記状況は別々に確認します。建物を残して売却・活用するなら建物の相続登記も必要になりますが、解体予定の建物では滅失登記との関係を先に整理するとよいでしょう。対象となる不動産を漏れなく確認しておくことが大切です。

必要書類はケースによって変わります。遺言書がある場合や、すでに亡くなった相続人がいる（数次相続）場合などは、追加の書類が必要になることがあります。集めるのに手間がかかるため、専門家に依頼すると負担を減らせます。

空き家を放置するリスク（経済的・法的・物理的）

空き家をそのままにしておくと、さまざまなリスクが発生します。「誰も住んでいないから問題ない」ということはなく、むしろ放置こそが最大のリスクです。

経済的負担：固定資産税・都市計画税・管理費

空き家でも、所有している限り固定資産税・都市計画税は毎年かかります。誰も住んでいなくても、草木の手入れ・建物の修繕・火災保険などの管理コストも発生します。活用していない不動産に固定費を払い続けることになるため、保有・売却・解体などの方針を早めに決めることが大切です。

具体的には、固定資産税・都市計画税のほか、遠方であれば現地の見回りや庭木の剪定を業者に頼む費用、台風・地震に備えた火災・地震保険料、設備の劣化を防ぐための修繕費などがかかります。誰も住まず収益も生まない不動産に、こうした費用を毎年支払い続けることになります。「使う予定があるのか」「いくらまで維持費を負担できるのか」を早めに見極めることが、結果として家計を守ることにつながります。

「特定空家」「管理不全空家」とは（空家対策特措法）

空き家の管理を怠ると、市区町村から「特定空家」または「管理不全空家」に指定される場合があります。これは、空家等対策の推進に関する特別措置法（空家対策特措法）にもとづくものです。

この2つは、行政の対応段階が異なります。管理不全空家は、特定空家になる前の段階として市区町村から指導・勧告を受けることがあります。さらに状態が悪化して特定空家と判断されると、助言・指導 → 勧告 → 命令 → 行政代執行（強制的な解体など）へと進む可能性があります。代執行で解体された場合、その費用は所有者に請求されます。

住宅用地特例の解除で固定資産税が大きく増える

住宅が建っている土地は、固定資産税の「住宅用地特例」により課税標準が軽減されています（小規模住宅用地は最大で6分の1に軽減されるとされています）。ところが、特定空家・管理不全空家に指定されて勧告を受けると、この特例が解除されます。

特例が外れると、軽減されていた分がなくなるため、土地部分の固定資産税が最大で約6倍になりうるとされています（6分の1への軽減がなくなるため）。これはあくまで土地部分の話で、家屋を含む税額全体が一律6倍になるわけではありませんが、いずれにせよ放置することで税負担がかえって重くなります。空き家は早めに適切な管理・処分をすることが、経済的にも合理的です。

物理的・精神的負担：老朽化・倒壊・近隣トラブル

人が住まない家は傷みが早く進みます。屋根や外壁の落下、塀の倒壊、雑草・害虫の発生、不法投棄や放火など、近隣に迷惑や危険を及ぼすおそれがあります。万が一、空き家の倒壊や落下物で他人にケガをさせたり物を壊したりすれば、所有者が損害賠償責任を問われる可能性もあります。遠方に住んでいて管理が難しいほど、こうしたリスクは高まります。

相続するか、相続放棄するか（判断の分かれ道）

価値が低く、管理の負担だけが大きい空き家の場合、「相続放棄」も選択肢になります。ただし、相続放棄は空き家だけを切り離して放棄できるわけではない点に注意が必要です。まずは「相続して名義変更する」場合と「相続放棄する」場合の違いを整理しましょう。

相続放棄を検討すべきケース

次のようなケースでは、相続放棄を検討する余地があります。

• 被相続人に多額の借金・負債があり、プラスの財産より負債が多い
• 空き家・土地に資産価値がほとんどなく、売却の見込みも立たない
• 遠方・過疎地にあり、管理も処分も困難で負担だけが続く

相続放棄の注意点：全遺産放棄・3か月期限・保存義務

相続放棄を選ぶときは、次の点を必ず理解しておく必要があります。

• すべての遺産を放棄することになる：空き家だけを放棄して預貯金や他の不動産だけを相続することはできません。プラスの財産も含めて一切を相続しないことになります。
• 原則3か月の期限がある：自己のために相続の開始があったことを知った時から原則3か月以内に、家庭裁判所へ申述する必要があります（民法第915条）。
• 放棄しても保存義務が残る場合がある：相続放棄をした人が放棄の時にその空き家を現に占有していた場合は、他の相続人や相続財産清算人に引き渡すまでの間、自己の財産と同じ程度の注意をもって保存する義務を負うとされています（民法第940条）。「放棄すれば一切関係なくなる」とは限らない点に注意が必要です。

相続した空き家の処分・活用の選択肢

相続登記（名義変更）を終えたら、空き家を今後どうするかを判断します。主な選択肢は次のとおりです。それぞれメリット・注意点が異なります。

① 売却する（仲介・買取）

使う予定がない空き家は、売却して現金化するのが一般的です。買主を探して売る「仲介」と、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」があります。売却の進め方や価格査定は不動産業者にご相談ください。なお、一定の要件を満たせば売却益に対する税金の特例（後述の3,000万円特別控除）が使える場合があります。

② 解体して更地にする

建物が老朽化して危険な場合や、更地にしたほうが売れやすい場合は、解体も選択肢です。ただし、建物を解体して更地にすると、住宅用地特例が外れて土地の固定資産税が上がる点に注意が必要です。「解体して更地で売る」のか「建物付きのまま売る」のかは、解体費用と税負担の両方を踏まえて判断するとよいでしょう。なお、相続土地国庫帰属制度を利用する場合は建物の解体（更地化）が前提となります。解体費用の目安や具体的な手配は、当センターの業務範囲外のため解体業者にご相談ください。

③ 賃貸・活用する

立地や需要によっては、賃貸に出したり、リフォームして活用したりする方法もあります。収益化の可否や方法は、不動産業者・賃貸管理会社にご相談ください。

④ 相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらう

「売れない・使えない土地」を相続したときに国に引き取ってもらえる制度として、相続土地国庫帰属制度があります（2023年〈令和5年〉4月27日施行）。一定の要件を満たす土地について、審査を経て国に帰属させることができます。

• 建物がある土地は対象外：建物が存する土地は申請できず、利用するには原則として解体・更地化が前提となります。
• 審査手数料・負担金が必要：申請には審査手数料（土地一筆あたり14,000円とされています）がかかり、承認された場合は土地の管理費用に相当する負担金（種目・面積により異なります）の納付が必要です。
• 引き取れない土地がある：境界が不明確、担保権が設定されている、通路など他人の利用が予定されているなど、却下・不承認となる要件が定められています。

なお、申請者（相続人）と土地の登記名義人が異なる場合でも、相続等により土地を取得したことを証する書面を添付すれば申請できるとされており、相続登記が完全に済んでいなくても申請できる場合があります。ただし、権利関係を明確にするうえでは先に相続登記を済ませておくほうが分かりやすいケースが多いです。要件は厳格で、すべての土地が利用できるわけではありません。詳しい要件や申請方法は、法務局の相続土地国庫帰属相談窓口や専門家にご確認ください。

空き家相続でかかる税金

空き家の相続では、主に「相続登記の登録免許税」「相続税」「売却時の譲渡所得税」が関係します。それぞれの概略を押さえておきましょう。なお、税額の試算や申告は税理士の業務範囲です。

相続登記の登録免許税（評価額の0.4%）

相続による不動産の名義変更（相続登記）には、登録免許税がかかります。税率は原則として固定資産税評価額の0.4%です（相続を原因とする所有権移転登記の場合）。たとえば評価額1,000万円の不動産なら、登録免許税は4万円が目安です。

ただし、評価額が100万円以下の土地の相続登記については、登録免許税が免税になる特例があります（令和9年〈2027年〉3月31日までの登記が対象とされています）。資産価値の低い土地を含む空き家の相続では、この免税措置が使える場合があるため、対象になるかを確認しておくとよいでしょう。

相続税（基礎控除・小規模宅地等の特例の概略）

相続財産の総額が基礎控除額を超える場合は、相続税がかかることがあります。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」が原則です。たとえば法定相続人が3人なら、基礎控除額は4,800万円となり、空き家を含む遺産の総額がこの額以下であれば相続税はかからないのが原則です。被相続人の居住用宅地などについては、一定の要件で評価額を大きく減額できる「小規模宅地等の特例」もあります。相続税がかかるかどうか、特例が使えるかどうかの判断・申告は、税理士にご相談ください。

売却時の譲渡所得税と「空き家の3,000万円特別控除」

相続した空き家を売却して利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税がかかります。ただし、被相続人が住んでいた家屋（空き家）を一定の要件で売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例（被相続人の居住用財産〈空き家〉を売ったときの特例）があります。主な要件は次のとおりとされています。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物登記がされていないこと（分譲マンション等は対象外）
• 相続開始の直前に被相続人以外に居住していた人がいなかったこと（同居の親族がいた家などは対象外）
• 売却代金が1億円以下であること
• 令和9年（2027年）12月31日までの売却で、かつ相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 一定の耐震基準を満たすか、家屋を取り壊して売ることなど

解体・更地化で固定資産税が上がる点

前述のとおり、建物を解体して更地にすると住宅用地特例が外れ、翌年度から土地の固定資産税が上がる場合があります。「解体して売る」か「建物付きで売る」かは、税負担も含めて検討するとよいでしょう。具体的な税額は税理士・市区町村にご確認ください。

共有名義を避けるべき理由と遺産分割

空き家相続でつまずきやすいのが「とりあえず相続人みんなの共有名義にしておく」というパターンです。一見公平に見えますが、後々のトラブルのもとになります。

共有にすると売却・解体・管理が難航する

空き家を複数人の共有名義にすると、売却や建物の解体では共有者全員の同意が必要になります。一人でも反対したり連絡が取れなかったりすると、手続きが止まってしまいます。賃貸については、期間や契約内容によっては持分の過半数で足りる場合もありますが（民法第252条第4項）、借地借家法の影響もあって共有者間の合意形成が難航しやすい点に変わりはありません。さらに、共有者が亡くなると、その持分がまた次の相続人に分かれ、関係者がねずみ算式に増えて収拾がつかなくなります。

単独名義にする遺産分割協議の進め方

こうした事態を避けるため、空き家は遺産分割協議で誰か一人の単独名義にするのが原則です。公平に分けたい場合は、次のような方法があります。

• 代償分割：空き家を1人が取得し、その人が他の相続人に代わりの金銭（代償金）を支払って公平を図る方法。空き家を残したい・特定の相続人が引き継ぎたい場合に向きます。
• 換価分割：空き家を売却して、その代金を相続人で分ける方法。誰も使う予定がなく現金で分けたい場合に向きます。なお、いったん相続登記をしてから売却する流れになります。

いずれの方法でも、相続人全員で合意し、その内容を遺産分割協議書にまとめてから相続登記を申請します。どの分け方が適しているかは、空き家の価値・相続人の希望・税負担などによって変わります。

遠方・複数相続人の空き家でも全国対応

「相続人が全国に散らばっている」「実家が遠方にある」といったケースでも、相続登記の手続きは進められます。当センターは全国対応で空き家・土地の相続登記を承っており、年間2,000件超の相続登記・名義変更のご相談実績があります。書類のやり取りは郵送・オンラインで対応できますので、遠方の空き家でもご依頼いただけます。

空き家の相続に関するよくある質問（FAQ）

空き家の相続について、当センターによくいただくご質問をまとめました。手続きの順序や相続放棄、税金、費用など、迷いやすいポイントを確認しておきましょう。

空き家の相続登記は当センターへ（まとめ）

空き家を相続したら、まず相続登記（名義変更）です。2024年4月からの義務化で3年以内の登記が必要となり、放置すれば過料や土地の固定資産税の負担増といったリスクがあります。相続登記を済ませると、売却や担保設定の前提が整い、「その後」の方針を進めやすくなります（解体や相続土地国庫帰属制度については、相続人間の合意や建物の有無、添付書類など別途の確認が必要です）。