実家を兄弟で相続するには？分割方法・名義変更・トラブル防止策

「親が亡くなったあと、実家は兄弟の誰が相続するのか」「兄弟で揉めずに分けるにはどうすればいいのか」――こうした悩みを抱える方は少なくありません。不動産は現金のように簡単に分割できないため、兄弟間の相続で最もトラブルになりやすい財産です。

この記事では、実家を兄弟で相続する際の4つの分割方法をメリット・デメリット付きで比較し、揉めやすいケースごとの対策、遺産分割協議書の作成ポイント、名義変更（相続登記）の手続きと費用まで、一連の流れを分かりやすく解説します。

📘 関連記事：相続後に兄弟間で実家を売買する場合は「兄弟間売買で実家を引き取る方法｜登記・税金・みなし贈与対策を司法書士が解説」をご覧ください。長兄が弟妹から持分を買い取って単独所有にする典型パターンを、譲渡所得税の3,000万円特別控除の適用可否や時価算定とあわせて解説しています。

実家を兄弟で相続するときの基本

親が亡くなると、実家の不動産は相続人全員の「共有状態」になります。この共有状態を解消し、誰がどのように不動産を取得するかを決めるのが相続手続きの中心的なステップです。まずは基本的なルールを確認しておきましょう。

法定相続分の確認

民法で定められた法定相続分は、相続人の構成によって異なります。兄弟で実家を相続する典型的なケースの法定相続分は次のとおりです。

ただし、法定相続分はあくまで「目安」です。遺産分割協議で相続人全員が合意すれば、法定相続分と異なる割合で分けることもできます。

不動産は「分けにくい」財産

現金や預貯金であれば、法定相続分に応じて数字で分割できます。しかし、実家のような不動産は物理的に分割しにくいという特徴があります。

たとえば、兄弟2人で実家（評価額2,000万円）を相続する場合、建物を半分に切ることはできません。不動産をどう分けるかを決めなければ、いつまでも共有状態が続き、売却も活用もできないまま放置されるリスクがあります。

そこで重要になるのが、次に解説する4つの分割方法です。それぞれの特徴を理解したうえで、ご家族の状況に合った方法を選ぶことが大切です。

実家の4つの分割方法（メリット・デメリット比較）

不動産を兄弟で分ける方法は、大きく分けて4つあります。それぞれメリットとデメリットがあるため、家族の事情に合わせて最適な方法を選ぶことが重要です。

現物分割 ― 財産をそのまま分ける方法

現物分割とは、遺産をそのままの形で各相続人に割り当てる方法です。たとえば「実家は長男、預貯金は次男」のように財産ごとに取得者を決めます。

不動産以外にも預貯金や有価証券などの財産がある場合に使いやすい方法です。ただし、遺産の大半が実家（不動産）で、他にめぼしい財産がない場合は、一人が不動産を取得すると他の相続人が不公平に感じる可能性があります。

代償分割 ― 一人が取得して代償金を支払う方法

代償分割とは、特定の相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人に対して代償金（お金）を支払う方法です。実家に住み続けたい相続人がいる場合に適しています。

代償分割の課題は、代償金を支払うための資金が必要という点です。不動産の評価額が高い場合、数百万〜数千万円の資金を用意しなければならず、現実的に難しいケースもあります。

換価分割 ― 売却して代金を分ける方法

換価分割とは、不動産を売却し、売却代金から諸費用を差し引いた残額を相続人間で分配する方法です。誰も実家に住む予定がない場合や、公平に分けたい場合に適しています。

• メリット：金銭に換えるため、法定相続分どおりに公平に分配できる
• デメリット：実家がなくなる、売却に時間がかかる場合がある、譲渡所得税が発生する可能性がある

売却にあたっては、仲介手数料や譲渡所得税などの費用も考慮する必要があります。相続した実家が被相続人の居住用家屋に該当する場合、譲渡所得の3,000万円特別控除（被相続人居住用家屋等の特例）が適用できる可能性があります。ただし、相続人が3人以上の場合は控除上限が2,000万円になるなど要件が細かいため、税理士に確認されることをおすすめします。

共有 ― なぜ避けるべきなのか

共有とは、法定相続分に応じて不動産を共有名義にする方法です。「とりあえず共有にしておこう」と考える方もいますが、共有は原則として避けるべきです。

共有名義にすると、次のようなリスクが生じます。

• 売却や建て替えには共有者全員の同意が必要になる
• 兄弟の一人が亡くなると、その持分がさらに相続され、共有者が増えていく
• 将来、共有者間で意見が合わず、身動きが取れなくなる可能性がある
• 固定資産税の負担割合でトラブルになることがある

「話し合いがまとまらないから、とりあえず共有に」という判断は、問題の先送りにすぎません。将来の世代に負担を残さないためにも、できる限り早い段階で共有を解消する方法を選ぶことが望ましいです。

兄弟間で揉めやすいケースと対策

兄弟間の相続で特にトラブルになりやすいパターンがあります。事前に対策を知っておくことで、深刻な対立を避けられる可能性があります。

ケース1：一人が実家に住んでいる

親と同居していた兄弟の一人が、そのまま実家に住み続けたいと主張するケースです。住んでいる側は「追い出されるのでは」と不安になり、他の兄弟は「不動産を独り占めされるのでは」と感じて対立が生まれやすくなります。

対策

• 代償分割を検討する：住み続ける側が他の兄弟に代償金を支払う
• 代償金の資金が足りない場合は、分割払いの取り決めを遺産分割協議書に明記する
• 不動産の評価額について客観的な基準（不動産鑑定士の評価など）を用いる

ケース2：介護した兄弟がいる（寄与分）

「長年親の介護をしてきた自分は、多くもらえるはず」と考える方もいます。民法904条の2に定められた寄与分（特別の寄与をした相続人が相続分を増やせる制度）を主張できる場合がありますが、実務上のハードルは高いのが現実です。

寄与分が認められるための条件

• 「特別の寄与」に該当すること（通常の親族間の扶養義務を超える貢献）
• 寄与によって被相続人の財産が維持・増加したこと
• 寄与の内容・期間・程度を客観的に証明できること

たとえば、仕事を辞めて数年間にわたり介護施設に入所させずに在宅介護を行い、施設費用相当額の支出を免れさせた場合は、寄与分が認められる可能性があります。一方、「ときどき様子を見に行っていた」程度では認められにくい傾向があります。

ケース3：連絡が取れない兄弟がいる

遺産分割協議は相続人全員の参加が必要です。連絡が取れない兄弟がいると、協議自体を進められません。

対策

1. 住所の調査：まず戸籍の附票や従来の住所等を手がかりに現住所を調査する
2. 不在者財産管理人の選任：住所を調査しても所在がつかめず、容易に戻る見込みがない場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てる。選任された管理人が不在者に代わって遺産分割協議に参加します
3. 失踪宣告：単なる音信不通ではなく、生死が7年間明らかでない場合に限り、家庭裁判所に失踪宣告を申し立てることが可能です

いずれも手続きに時間がかかるため、早めに専門家へ相談されることをおすすめします。

ケース4：遺産分割がまとまらない場合

話し合いを続けても合意に至らない場合は、家庭裁判所の手続きを利用できます。

遺産分割調停

家庭裁判所に申し立て、調停委員を交えて話し合いを行います。あくまで話し合いの場であり、調停委員が一方的に結論を決めるわけではありません。調停の費用は、申立手数料1,200円＋郵便切手代程度と比較的低額です。

遺産分割審判

調停が不成立の場合は審判に移行します。審判では裁判官が遺産の分割方法を決定します。審判の結果には強制力がありますが、相続人の希望どおりにならない可能性もあります。

遺産分割協議書の作成ポイント

遺産分割の内容が決まったら、遺産分割協議書を作成します。この書類は、不動産の名義変更（相続登記）の際に法務局へ提出する必要があるほか、預貯金の解約手続きなどにも使われる大切な書類です。

記載すべき事項

• 被相続人の情報：氏名、最後の本籍地、最後の住所、死亡日
• 相続人全員の情報：氏名、住所、被相続人との続柄
• 不動産の表示：登記簿（登記事項証明書）のとおりに正確に記載
  • 土地：所在、地番、地目、地積
  • 建物：所在、家屋番号、種類、構造、床面積
• 分割内容：誰がどの財産を取得するか（代償分割の場合は代償金の金額・支払期限も記載）
• 相続人全員の署名・実印による押印

作成時の注意点

• 相続人全員の合意が必要：一人でも欠けると無効になります
• 不動産の記載は登記簿と一致させる：住所ではなく「地番」「家屋番号」を正確に記載してください
• 印鑑証明書を添付：各相続人の印鑑証明書（発行から3か月以内が望ましい）を添付します
• 代償金がある場合：金額、支払方法、支払期限を具体的に記載しないと、後日「言った・言わない」のトラブルになる可能性があります

名義変更（相続登記）の手続き

遺産分割協議がまとまったら、実家の名義を被相続人から相続人へ変更する手続き（相続登記）を行います。2024年4月から相続登記は義務化されており、放置することはできません。

必要書類

相続登記の申請に必要な主な書類は次のとおりです。

被相続人の戸籍謄本は、出生から死亡まで途切れなく揃える必要があり、転籍が多い場合は複数の役場から取り寄せることになります。

費用の目安

相続登記にかかる費用は、大きく分けて「実費」と「専門家への報酬」の2つです。

実費

• 登録免許税：固定資産評価額 × 0.4%（例：評価額2,000万円の場合は8万円）
• 戸籍謄本等の取得費用：数千円〜1万円程度

司法書士に依頼する場合の費用

2024年4月からの相続登記義務化

2024年4月1日から、相続登記が法律上の義務となりました。主なポイントは次のとおりです。

• 期限：相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請が必要
• 罰則：正当な理由なく期限内に登記しない場合、10万円以下の過料が科される可能性がある
• 過去の相続にも適用：2024年4月1日より前に相続したことを知っていた不動産で、まだ相続登記がされていないものは、原則として2027年3月31日までに申請が必要

義務化にともない、実家の名義が亡くなった親のままになっている場合は早めに手続きを進めることが大切です。

実家の相続に関するよくある質問

Q1. 実家を兄弟で分けるにはどうすればいいですか？

不動産を兄弟で分ける方法は、現物分割・代償分割・換価分割・共有の4つがあります。最も多く利用されているのは、一人が不動産を取得して他の相続人に代償金を支払う「代償分割」と、売却して代金を分ける「換価分割」です。ご家族の状況に応じて最適な方法を選びましょう。

Q2. 実家を共有名義にすべきですか？

共有名義は避けることをおすすめします。共有にすると、売却や建て替えに共有者全員の同意が必要になり、将来の世代で共有者が増えていくと管理がさらに困難になります。一時的に共有にする場合でも、早期に共有を解消する計画を立てておくべきです。

Q3. 一人が実家に住んでいる場合はどうすればいいですか？

住み続けたい方が不動産を取得し、他の相続人に代償金を支払う「代償分割」が選択肢となります。代償金の額は不動産の評価額と法定相続分をもとに計算しますが、相続人全員が合意すれば柔軟に決められます。

Q4. 介護した分、多くもらえますか？

民法の「寄与分」制度により、被相続人の財産の維持・増加に特別の貢献をした相続人は、相続分を増やすことを主張できます。ただし、通常の親族間の扶養義務の範囲を超える貢献であることが必要で、実務上は認められるハードルが高いのが現実です。介護の記録（日記や領収書など）を残しておくことが重要です。

Q5. 名義変更は必要ですか？

必要です。2024年4月から相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内に名義変更の手続きを行う必要があります。正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料が科される可能性があります。

Q6. 費用はどのくらいかかりますか？

実費として登録免許税（固定資産評価額×0.4%）と戸籍謄本等の取得費用がかかります。司法書士に依頼する場合の報酬は、当センターの場合で66,000円〜297,000円（プランにより異なります）。登録免許税と合わせた総額の目安は、一般的な相続登記で10万〜40万円程度です。

まとめ

実家を兄弟で相続する際のポイントを整理します。

• 不動産の分割方法は現物分割・代償分割・換価分割・共有の4つ。共有はトラブルの原因になるため避ける
• 兄弟間で揉めやすいケース（同居・介護・連絡不能）には、それぞれ法的な対処法がある
• 遺産分割協議書は相続人全員の合意で作成し、不動産の記載は登記簿と正確に一致させる
• 2024年4月から相続登記は義務。3年以内に名義変更を行わないと過料の対象になる
• 話し合いが難航する場合は、早めに専門家に相談することで円満な解決につながりやすい

実家の相続は、金額の大きさだけでなく「家族の思い出が詰まった場所」という感情的な面もあり、兄弟間で意見が分かれやすいテーマです。だからこそ、法律や手続きの知識を持ったうえで冷静に話し合いを進めることが大切です。

ご自身での手続きに不安がある場合や、兄弟間の話し合いが進まない場合は、相続登記の専門家である司法書士にご相談ください。当センターでは、遺産分割協議書の作成から相続登記の申請まで一括でサポートしております。

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