不動産の名義変更・相続登記どこでやる？
【法務局に自分でor司法書士に依頼】

不動産の名義変更・相続登記はどこで？

土地・家・マンションなどの名義を変更するにはどこで何をしたらいいのでしょうか？

土地・家・マンションなどの不動産の名義を変更するには法務局で所有権移転登記申請が必要です。

例えば、不動産の所有者が亡くなった場合は、登記簿上の所有者を故人から相続人に変更する手続きを行います。この手続きが不動産の名義変更で、相続登記と呼ばれます。

他にも、次の場合に不動産の名義変更手続・名義変更登記が必要になります。

• 生前に配偶者や子供に土地の名義を変えておく場合（生前贈与）
• 離婚に伴い、マンションの名義を夫から妻に変える場合（財産分与）
• 住宅を他人から購入した場合（売買）

【重要】2024年4月から相続登記は義務化されています

2024年（令和6年）4月1日より、相続登記の申請が法的に義務化されました。

この義務化の背景には、相続登記が長年にわたり任意とされてきたことで、所有者が誰か分からない「所有者不明土地」が全国的に急増したことがあります。

義務化のポイントは以下のとおりです。

もはや「いつかやればいい」手続きではなく、期限のある法的義務です。

法務局の役割

法務局の役割は？

土地、家、建物、マンションなどの不動産所有者の氏名・住所は、国の機関である法務局に備えてある登記簿に記載され一般公開されています。

法務局で誰でも登記簿謄本・登記事項証明書の取得が可能です。不動産の利害関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑が図られています。

名義変更手続きを申請する場所が法務局です。法務局に所有権移転登記申請を行い、それが受理されることで、不動産が正式に名義変更され公示されます。

なお、法務局には「登記官」という専門の国家公務員が配置されており、提出された登記申請書・添付書類について、不動産登記法に基づく厳格な審査を行います。申請内容に不備があれば補正（修正）または取り下げを命じられます。

名義変更・相続登記するにはどこの法務局にいったらいいですか？

法務局は全国にございますが、どこでも名義変更手続き（登記申請）できるわけではございません。名義変更・相続登記の手続きをする法務局は、不動産の所在地を管轄する法務局になります。

この管轄ルールは絶対的です。亡くなった方の最後の住所の近くの法務局や、手続きをする相続人自身の自宅近くの法務局に書類を持ち込んでも、管轄外であれば申請は受け付けてもらえません。

管轄区域は市区町村や行政区ごとに細かく指定されています。例えば東京都内でも、千代田区・中央区・文京区などは「東京法務局（本局）」、港区は「港出張所」、品川区は「品川出張所」、町田市は「町田出張所」というように細分化されています。

法務局の管轄については法務局のHPをご参照ください。

複数の管轄にまたがる不動産がある場合

相続財産に複数の不動産があり、それぞれ別の管轄区域に所在する場合（例：自宅が東京都港区、別荘が長野県軽井沢町にあるケースなど）、それぞれの管轄法務局に個別に登記申請が必要です。一つの法務局で全国の不動産をまとめて名義変更することはできません。

この場合、戸籍謄本などの原本を使い回す必要があるため、1つの法務局で手続き完了後に原本を返してもらい次の法務局に送るという流れになり、全ての完了まで数ヶ月かかることもあります。

このような場合には、「法定相続情報証明制度」を活用することをおすすめします。法務局から無料で発行される「法定相続情報一覧図の写し」を複数枚取得しておけば、各法務局への申請を同時並行で進めることが可能です。

法務局で相談したら自分で手続きできますか？

全国の法務局では、登記手続に関する専門的な知識をお持ちでない方に対して、登記手続案内を行っています。登記申請書の作成や必要書類等について教えてくれます。

ただし、登記手続案内の利用には時間に制限があり（原則20分）、その場で全ての手続きを把握して書類を揃えることは難しいです。また、登記手続案内では、申請書の書き方や必要書類の様式等の一般的な内容は教えてくれますが、個別具体的な処理までは通常対応してくれません。

また、書類の収集や作成は当然ご自身で対応する必要があり、書類のチェックなども基本的に対応してくれませんので、ご自身で調べたり、確認すべき作業も発生します。

ご自身で手続きできない場合は、名義変更・相続登記の専門家である司法書士に相談・依頼することになります。

自分で手続きが難しい場合

自分で手続きできない場合は誰に相談・依頼が必要ですか？

不動産名義変更、所有権移転登記の専門家は司法書士です。相続登記やその他の名義変更も司法書士に依頼することになります。

手続きが難しく自分では対応できない場合や、自分でやる時間が取れない場合、法務局が遠方で行くことが難しい場合など、司法書士に依頼すれば手続きを代行してくれますので、自分で法務局へ行くこともなく、必要書類についても収集作成を代わりに行ってくれます。

司法書士に依頼の場合は、法務局に行く作業は不要です。司法書士が代理で申請手続きを行います。

どの司法書士に依頼するかの判断ポイントを、別ページにて解説しましたのでご参照ください。

当センターも司法書士事務所が運営しております。ご依頼の場合はもちろん当センターにて対応可能です。

ご参考までに、当センターへご依頼の場合の費用はこちらを参照ください。各種プランを用意しております。具体例などもありますのでイメージしやすいかと思います。

複雑な相続登記は専門家への相談が安心

2024年4月からの相続登記の義務化により、相続登記はもはや「いつかやればいい」手続きではなくなりました。3年という期限内に、正確な手続きを完了させる必要があります。

ご自身で手続きを進めることも可能ですが、そのためには平日の日中に役所や法務局を何度も訪れ、膨大な戸籍を読み解き、専門的な申請書類を作成するという多大な労力がかかります。

• 平日に時間を取ることが難しい
• 書類の収集や作成に自信がない
• 相続人が多い、または関係が複雑である
• 手続きのストレスから解放されたい

以上のようなお考えがあれば、不動産登記の専門家である司法書士にご相談いただくのが最善の選択です。

当事務所では、相続に関する各種手続きをサポートし、お客様の負担を最小限に抑えるお手伝いをいたします。まずはお気軽にお問い合わせください。

手続き比較表

名義変更・相続登記の手続き方法

名義変更・相続登記に必要な証明書はどこで取得しますか？

不動産名義変更・相続登記には各種証明書が必要になりますが、取得する証明書によって請求先も異なります。

• 住民票、印鑑証明書 → 住所地の市区町村
• 戸籍謄本 → 本籍地の市区町村（住所地と本籍地は異なる場合もあります）
• 登記簿謄本 → 法務局（管轄以外の法務局でも取得可能）
• 固定資産納税通知書 → 市区町村、都税事務所（市税事務所）

直接窓口で請求する方法の他、基本的には郵送請求も可能です。郵送請求の場合は所定の請求用紙への記入の他、郵便小為替、返信用封筒、身分証コピーなど必要です。詳しい請求方法は請求前に各役所にお問い合わせください。

相続登記の必要書類一覧（遺産分割協議の場合）

遺産分割協議を行った場合に必要となる代表的な書類と取得先は以下のとおりです。

書類の収集だけで数千円、本籍地の移動が多く相続関係が複雑な場合には1万円を超える出費になることもあります。

名義変更・相続登記の費用は？

不動産の名義変更をするには登録免許税等の実費と、司法書士に依頼の場合は司法書士報酬がかかります。

名義変更の内容によって登録免許税やその他税金も異なります。司法書士に依頼の場合も、内容によって報酬も異なります。

登録免許税の計算方法

相続登記の登録免許税は、原則として不動産の固定資産税評価額の0.4%です。

計算の手順：

1. 固定資産評価証明書に記載の評価額の合計を算出
2. 1,000円未満の端数を切り捨て → 課税標準額
3. 課税標準額 × 0.4% を計算
4. 100円未満の端数を切り捨て → 納付する登録免許税額

なお、遺言書によって法定相続人以外の方が不動産を取得（遺贈）する場合は、税率が2%に跳ね上がりますのでご注意ください（上記の例では80万円）。

100万円以下の土地の免税措置（令和9年3月31日まで）

以下の要件をすべて満たす場合、登録免許税が免税（0円）になる特例措置があります。

• 対象：土地のみ（家屋・建物は対象外）
• 評価額：固定資産税評価額が100万円以下であること
• 登記の種類：相続による所有権移転登記であること
• 期限：令和9年（2027年）3月31日までの申請

また、不動産を相続した方がその登記をしないまま亡くなり、次の相続が発生した「数次相続」のケースでも、一次相続の登録免許税が免除される特例があります（同じく令和9年3月31日まで）。

詳細は以下にまとめておりますので参照ください。

名義変更・相続登記の申請方法は？

法務局への相続登記申請方法は3種類あり、それぞれに特徴があります。

窓口申請：安心重視の方に最適

必要書類を法務局窓口に直接提出し、審査・手続き完了後に再度訪問して完了書類を受け取ります。

• 窓口対応時間：平日の午前9時～午後5時（土日祝・年末年始は閉庁）
• 審査期間：通常1週間～10日前後
• メリット：登記手続案内を利用したら、軽微な不備はその場で修正可能
• デメリット：平日日中に最低2回の来庁が必要（申請時と受取時）

完了書類の受け取り時には、本人確認書面（運転免許証やマイナンバーカード等）と申請書に押印した印鑑の持参が必要です。なお、事前に本人限定受取郵便用の返信用封筒（切手貼付済）を提出しておけば、完了書類を自宅へ郵送してもらうことも可能です。

郵送申請：忙しい方・遠方の方に便利

書類を「不動産登記申請書在中」と記載した封筒で書留郵便送付し、返信用封筒同封で完了書類を郵送受け取りします。

• メリット：来庁不要で手続き完了
• デメリット：不備があると電話連絡・郵送でのやり取りで時間がかかる

郵送申請の際は、重要な個人情報を含むため、普通郵便ではなく必ず書留郵便やレターパックプラスなど追跡可能な方法を使用してください。また、登記完了後に発行される登記識別情報通知（権利証に相当）を受け取るための返信用封筒は、本人限定受取郵便を指定し、対応する切手を貼付する必要があります。

不備が見つかった場合、管轄法務局へ直接出向いて訂正するか、申請を取り下げて再提出するなど、煩雑な対応が必要になるリスクがあります。

オンライン申請：専門家向けの高度な方法

必要な準備：

• Windows PC
• マイナンバーカード＋ICカードリーダー
• 法務省専用ソフトのインストール
• 事前の申請者情報登録

オンライン申請は技術的ハードルが高く、一般の方には窓口申請または郵送申請がおすすめです。ご自身の状況に応じて最適な方法を選択しましょう。

自分で手続きする場合のリスク

費用を抑えるためにすべてご自身で手続きを進めることは可能ですが、以下のようなリスクがあることをご理解ください。

不動産の調査漏れリスク

固定資産税の納税通知書だけを頼りに手続きを進めると、通知書に記載されていない非課税の私道（前面道路の共有持分）や、先祖代々の山林などを見落とすことがあります。後から未知の不動産が発覚した場合、再度相続人全員に連絡を取り、遺産分割協議をやり直さなければなりません。その時点で他の相続人の態度が変わったり、別の相続人が亡くなってさらに相続人が増えてしまうリスクもあります。

書類不備による時間的・精神的負担

明治・大正時代の旧字体の戸籍の読み解きや、申請書の厳格な記載要件に不慣れな場合、書類の不備（補正）を指摘される可能性が高くなります。補正のたびに平日日中に法務局に出向く必要が生じ、有給休暇の消費など多大な負担がかかります。

免税特例の適用漏れ

登録免許税の免税措置（100万円以下の土地の非課税特例など）を知らずに、または申請書への記載を忘れて申請すると、本来支払う必要のなかった税金を納付してしまう結果になりかねません。