共有名義の不動産を単独名義に変更する方法｜費用・手続き・注意点を解説

共有名義の不動産には、メリットとデメリットが存在します。

メリットとしては、まず、複数人で住宅ローンを組むことで、単独では難しい高額な不動産を購入できる可能性が挙げられます。また、収入合算により住宅ローン控除を最大限に活用できる場合があります。 相続税対策としても有効で、各共有者の相続税評価額を下げ、節税効果が期待できます。 

一方で、デメリットも存在します。 不動産の売却や担保設定など、重要な意思決定には共有者全員の同意が必要です。共有者間で意見の相違が生じた場合、紛争に発展する可能性があります。共有者の誰かが亡くなった場合、その持分が相続され、さらに権利関係が複雑化する可能性があります。維持管理の責任も共有者全員が負うため、費用負担や修繕計画などで意見が対立することがあります。

共有名義にする際は、これらのメリットとデメリットを十分に理解し、慎重に検討することが重要です。

共有名義の不動産を単独名義に変更する理由は様々です。 最も一般的な理由の一つは、不動産の管理や処分をスムーズに進めるためです。共有名義の場合、管理や処分には共有者の同意が必要となり、時間と手間がかかります。 単独名義であれば、単独で管理や処分の意思決定が可能となり、迅速な対応が期待できます。

また、相続対策として単独名義にするケースもあります。 共有者が複数いる場合、将来的に相続が発生するたびに、権利関係が複雑化していきます。単独名義にすることで、相続時の手続きを簡素化し、相続人間の紛争を未然に防ぐことができます。

離婚や別居を機に、共有関係を解消するために単独名義にする場合もあります。共有関係を解消することで、経済的な負担や精神的なストレスから解放されることが期待できます。その他、住宅ローンの借り換えを検討する際に、単独名義であることが条件となる場合もあります。

贈与による名義変更は、共有者間、特に配偶者や親族間でよく用いられる方法です。この方法は、不動産の持分を無償で譲渡することを意味します。例えば、夫婦で共有名義の住宅を、夫から妻へ単独名義に変更する場合などに利用されます。 

贈与を行う際には、贈与税が発生する可能性があります。ただし、配偶者間には「贈与税の配偶者控除」という特例があり、一定の要件を満たせば、2,000万円までの贈与が非課税となります。親族間の場合でも、年間110万円までの贈与は非課税となります。また、親子間の贈与の場合は「相続時精算課税」の利用も考えられます。一定の要件を満たせば、累計2,500万円の特別控除までの贈与財産については贈与税がかかりません。​ただし、贈与者が亡くなった時に相続財産に加算して相続税を計算することになります。

贈与による名義変更の手続きとしては、まず、贈与契約書を作成します。次に、法務局で所有権移転登記を行います。 この際、登録免許税や不動産取得税などの費用が発生します。税務署への贈与税の申告も必要となります。贈与税の計算や申告は複雑なため、税理士に相談することをおすすめします。

財産分与による名義変更は、元夫婦間の共有者間で行われる方法です。この方法は、不動産の持分を財産分与により譲渡することを意味します。例えば、夫婦で共有名義の住宅を、夫から妻へ単独名義に変更する場合などに利用されます。 

財産分与を行う際には、譲渡所得が発生する可能性があります。

財産分与による名義変更の手続きとしては、まず、離婚協議書・財産分与契約書を作成します。次に、法務局で所有権移転登記を行います。 この際、登録免許税や不動産取得税などの費用が発生します。譲渡所得が発生する場合は税務署へ所得税の申告も必要となります。譲渡所得の計算や申告は複雑なため、税理士に相談することをおすすめします。

売買による名義変更は、共有者間で不動産の持分を売買する方法です。この方法は、共有者の一人が他の共有者の持分を買い取ることで、単独名義にする場合に利用されます。例えば、兄弟で共有している不動産を、兄が弟の持分を買い取る場合などが該当します。 

売買を行う際には、適正な価格で取引を行う必要があります。市場価格を参考に、共有者間で合意した価格で売買契約を締結します。 

売買による名義変更の手続きとしては、まず、売買契約書を作成します。次に、法務局で所有権移転登記を行います。 この際、登録免許税や不動産取得税などの費用が発生します。 売却した側には、譲渡所得税が発生する可能性があります。譲渡所得税は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額に対して課税されます。 税理士に相談し、税金対策を行うことをおすすめします。

相続による名義変更は、共有者の一人が亡くなった場合に、その持分を相続人が相続する方法です。この方法は、遺産分割協議を経て、誰がどの持分を相続するかを決定する必要があります。例えば、夫婦で共有名義の住宅を、夫が亡くなり、妻と子供が相続する場合などが該当します。 

遺産分割協議は、相続人全員で行う必要があります。協議がまとまらない場合は、家庭裁判所に調停を申し立てることができます。 

相続による名義変更の手続きとしては、まず、遺産分割協議書を作成します。次に、法務局で所有権移転登記を行います。 この際、登録免許税が発生します。 相続税が発生する場合には、税務署への申告も必要となります。相続税の計算や申告は複雑なため、税理士に相談することをおすすめします。

共有持分の放棄とは、共有者が自己の持分を放棄し、他の共有者にその持分を帰属させることを意味します。この方法は、例えば、共有者の一人が経済的な理由で不動産の維持管理が困難になった場合などに選択されます。 

共有持分の放棄を行う場合、まず、放棄する旨を他の共有者に通知する必要があります。次に、法務局で所有権移転登記を行います。 この際、登録免許税が発生します。

放棄された持分は、他の共有者の持分割合に応じて分配されます。例えば、A、B、Cの3人で共有している不動産で、Aが持分を放棄した場合、BとCの持分割合に応じてAの持分が分配されます。共有持分の放棄は、贈与税の対象となる場合があります。 税理士に相談し、税金対策を行うことをおすすめします。

共有物分割請求訴訟は、共有者間で共有物の分割方法について合意ができない場合に、裁判所に分割を求める訴訟です。この方法は、共有者間の関係が悪化し、協議による解決が難しい場合に選択されます。 

共有物分割請求訴訟では、裁判所が分割方法を決定します。分割方法としては、現物分割、代金分割、価格賠償などがあります。 現物分割は、不動産を物理的に分割する方法です。代金分割は、不動産を売却し、その代金を共有者間で分配する方法です。 価格賠償は、共有者の一人が他の共有者の持分を買い取る方法です。

共有物分割請求訴訟には、弁護士に依頼することが一般的です。 弁護士費用や訴訟費用が発生します。裁判所の判断によっては、希望通りの分割ができない場合もあります。

共有者が名義変更に同意しない場合、法的な手段を検討する必要があります。主な方法としては、共有物分割請求訴訟や調停が挙げられます。 

共有物分割請求訴訟は、裁判所に共有物の分割を求める訴訟です。 裁判所は、共有者の意見を聞き、様々な事情を考慮して、分割方法を決定します。分割方法としては、現物分割、代金分割、価格賠償などがあります。 

調停は、裁判所を介して、共有者間で話し合いを行う手続きです。調停委員が中立的な立場で、双方の意見を聞き、合意形成を支援します。調停は、訴訟よりも時間や費用を抑えることができ、当事者間の関係を悪化させにくいというメリットがあります。 

訴訟や調停を行う際には、弁護士に依頼することが一般的です。 弁護士は、法的な知識や経験に基づいて、有利な解決を目指してくれます。

共有者が行方不明または死亡した場合、名義変更の手続きは複雑になります。 

共有者が行方不明の場合、不在者財産管理人を選任する必要があります。不在者財産管理人は、家庭裁判所に選任を申し立てます。不在者財産管理人は、行方不明者の財産を管理し、名義変更の手続きを行います。 

共有者が死亡した場合、相続人が相続手続きを行う必要があります。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を行い、誰がどの持分を相続するかを決定する必要があります。遺産分割協議がまとまらない場合は、家庭裁判所に調停を申し立てることができます。 

不在者財産管理人の選任や遺産分割協議は、専門的な知識が必要となる場合があります。 弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

共有持分の売却を巡って共有者間で意見が対立することも少なくありません。例えば、売却価格、売却時期、売却方法などで意見が異なる場合があります。

共有持分の売却は、原則として、他の共有者の同意が必要です。しかし、共有者の一人が、他の共有者の同意を得ずに、自己の持分を第三者に売却することも可能です。この場合、他の共有者は、売却された持分を買い戻す権利（優先買取権）を行使できる場合があります。 

共有持分の売却を巡る対立を解決するためには、まず、冷静に話し合いを試みることが重要です。 お互いの意見を尊重し、妥協点を探ることが大切です。話し合いで解決できない場合は、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。