住所変更登記とは？
法務局で管理されている不動産の登記簿には、不動産の所有者の『住所』『氏名』が記載されています。
記載されている氏名・住所は、不動産を取得（購入や相続）した当時のものです。
取得後に引越し住所移転した場合は、登記簿の名義人の住所を変更する手続きが必要です。
ポイント
住所移転の登記手続きは、以前は義務ではなく手続きの期限もありませんでした。よって、不動産の名義人となった後、数回住所移転した場合でもまとめて手続きすることが可能でした。ただし、令和８年４月１日から、住所変更登記が義務化されました。現在は変更があった日から2年以内に登記申請が必要です。
通常、住所移転の登記は、不動産の名義を変える場合や銀行から融資を受けて担保を設定する場合などの手続きと合わせて行うことが多いです。
名義変更や担保を設定する手続きをするためには、その前提として、不動産の名義人の住所を現在の住民票上の住所に変更する必要があるためです。
住所変更登記の費用
当センターの報酬と、登録免許税の実費があります。
手続きをご依頼の場合、住所変更登記に必要な住民票、戸籍の附票などの収集も当センターにて行います。
（消費税込16,500円）
※物件数が3つを超える場合、1つ増えるごとに1,000円加算（税込1,100円）
（例：土地2筆、建物1棟 → 登録免許税3,000円）
その他、住民票や謄本の取得手数料、郵送費等の実費が数千円かかります。
※不動産の管轄が複数ある場合（例えば東京と横浜）は、管轄ごとに申請が分かれるため、1管轄増えるごとに基本報酬がかかります。登録免許税は不動産の個数で決まるため、不動産の総数が同じであれば管轄が分かれても総額は変わりません。
住所変更登記の義務化
法改正により、住所変更登記が義務化
⚠️ 重要：令和8年4月1日から義務化済み
社会問題となっている所有者不明土地等の発生を予防するため、民法等の一部を改正する法律により不動産登記法が改正され、令和8年4月1日から、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記が義務化されました。
義務化の内容
- 所有権の登記名義人は、その住所等について変更があったときは、その変更があった日から2年以内に、住所等変更登記を申請しなければならない。
- 正当な理由がないのに、上記の申請を怠ったときは、5万円以下の過料の適用対象になります。
- 施行日（令和8年4月1日）より前に住所の変更があった場合も義務化の対象で、令和10年3月31日までに申請する必要があります（経過措置）。
住所変更登記を職権で法務局がやってくれる？
住所・氏名変更登記の義務化に合わせて、所有者が申請をしなくても、法務局が住基ネットで住所等の変更を確認し、本人の了解を得たうえで職権で変更登記をする仕組み（通称「スマート変更登記」）が設けられました。
個人の方について実際に登記がされるのは令和8年12月中旬以降で、令和8年度の対象は令和8年3月31日までに法務局で検索用情報の登録が完了した方です（令和8年4月1日以降に登録が完了した方は、令和9年度以降の対象になります）。住所・氏名に変更があった方には、登記の前に法務局から意思確認通知（メール、またはメールアドレスを届けていない方には封書）が送られます。スマート変更登記を希望する場合は、通知が送られてから1か月以内にその旨を回答してください。期限までに回答しなかったり登記を拒否したりすると、登記官が登記の申請を催告するきっかけになるとされています。
職権登記の条件
職権でやってもらうには、登記官が検索するための生年月日等の「検索用情報」をあらかじめ申出することが必要です。
なお、住所変更登記の申請書に検索用情報を併せて記載することはできません。別途単独申出が必要です。
国内にお住まいの方が、検索用情報の申出をする前に引越しをしていて住所変更登記をしていない場合も、申出をすればスマート変更登記の対象になります。ただし、登記簿の住所・氏名から現在の住所・氏名までの変更の経緯を住基ネットで確認できない場合は、申出の際に戸籍の附票などの書類の提出が必要になります（変更日が平成22年10月5日以降であれば、原則として書類の提出は不要です）。
また、令和8年10月5日からは海外にお住まいの方も検索用情報の申出ができますが、海外に住所がある方は申出をしても職権による住所等変更登記の対象にならないため、住所変更登記はご自身で申請する必要があります。海外に住所があるときに申出をした方が日本国内に転居した場合も、改めて単独申出をしない限り、職権による変更の対象にはなりません。
検索用情報の申出をしていても、売却などの予定に合わせて、法務局にスマート変更登記を個別にしてもらうことはできません（スマート変更登記は、法務局から意思確認通知が届いたときにしか行われません）。売却や担保設定の前に住所変更登記が必要なときは、ご自身で（または司法書士に依頼して）住所変更登記を申請する必要があります。また、スマート変更登記で登記される住所は、法務局が住基ネットに照会した時点のものです。照会の後に引越しをしていると、最新の住所にならないことがあります。
住居表示・行政区画変更・複数回転居の住所変更登記Q&A
住居表示実施の場合でも住所変更登記が必要？
住居表示実施とは、法律により実施されるもので、行政が住所の表示を分かりやすい番号に変更することを言います。順次実施されておりますので、まだ実施されていない場所もありますので、今後実施されることもあります。
具体例：
実施前：「AA市BB町〇〇番地〇〇〇」
↓
実施後：「AA市BB町〇丁目〇番〇〇号」
法律や条例等によって変更されるため、不動産の名義人が住所移転したわけではないですが、住所移転した場合と同様に、法務局での住所変更登記が必要になります。
✓ 通常の住所変更登記では登録免許税が課税されていましたが、住居表示実施による手続きの場合、登録免許税はかかりません。
登記手続きには、住居表示実施証明書などの証明書が必要になります。
行政区画変更の場合でも住所変更登記が必要？
区制施行や町名変更などの場合で、地番変更を伴わない行政区画の変更の場合は、住所変更登記は不要です。
ただし、地番変更を伴う行政区画の変更の場合は、住所変更登記は必要になります。
なお、行政区画の変更等により住所が変わった場合は、一般に変更登記をしないことについて「正当な理由」があると認められる予定です。また、検索用情報の申出をしている方は、市町村合併で住所が変わった場合（例：「A町」から「B市」）もスマート変更登記の対象となり、法務局から意思確認通知が届きます。
✓ 通常の住所変更登記では登録免許税が課税されていましたが、地番変更を伴う行政区画の変更による手続きの場合、登録免許税はかかりません。
登記手続きには、行政区画証明書などの証明書が必要になります。
2回住所移転した場合はまとめて手続きできる？
A→B→Cと2回住所移転した場合、住所変更登記はまとめて1回で済ませることが可能です。
1件の登記申請で済みますので、登録免許税は1回分で済みます。
必要書類について：
申請の際の添付書類として、住所移転の過程のわかる住民票や戸籍の附票が必要ですが、A→B→Cの履歴の全てわかるもの（繋がるもの）が必要になります。
住所変更登記の申請方法
住所変更登記（登記名義人住所変更登記）は、不動産登記簿に記載された所有者の住所を現住所に更新する手続きです。引っ越しや住居表示の実施により、登記上の住所と実際の住所が異なる場合に必要となります。
住所変更登記の基礎と事前準備
手続きを始める前に、現在の登記記録の状態を正確に把握する必要があります。
登記記録の確認
- 登記事項証明書：法務局の窓口、郵送、またはオンラインで取得
- 登記情報提供サービス：インターネットで登記情報をPDF閲覧（証明書ではないが内容確認には十分）
確認すべき項目：現在の登記上の住所、氏名、権利部の順位番号
住所移転の履歴パターン
登記官は、登記上の住所から現住所までの「沿革の連続性」を公的書類で確認します。移転回数が多いほど証明が複雑になります。
| パターン | 難易度 | 必要な証明 |
|---|---|---|
| 登記住所 → 現住所（直接移動） | 低 | 住民票1通で証明可能 |
| 複数回の転居を経て現住所 | 中 | 戸籍の附票や複数の住民票で連続性を証明 |
| 長期間経過・保存期間切れ | 高 | 不在住証明書＋上申書が必要 |
| 住居表示実施・行政区画変更 | 特殊 | 実施証明書（登録免許税非課税） |
必要書類の収集
住所変更登記には、住所の変遷を証明する公的書類が必要です。
基本的な証明書類
- 住民票の写し：必ず「前住所」記載のものを取得。現住所地の市区町村役場で発行。マイナンバー記載は不要。
- 戸籍の附票：複数回転居している場合に有効。本籍地で発行。過去の住所履歴が一覧できる。
- 住民票の除票：転出済みの自治体から取得。
特殊なケースで必要な書類
- 住居表示実施証明書：行政による住所表記変更の場合。手数料無料。非課税措置を受けるために必須。
- 不在住証明書＋上申書：保存期間経過で書類が取得できない場合。印鑑証明書と権利証コピーを添付し、本人であることを疎明。
- 委任状：司法書士や家族が代理申請する場合に必要。
登記申請書の作成
申請書はA4用紙横書きで作成します。法務局ホームページから様式をダウンロードできます。
主な記載項目
- 登記の目的：「所有権登記名義人住所変更」（氏名変更もある場合は「所有権登記名義人住所氏名変更」）
- 原因：「令和〇年〇月〇日住所移転」または「令和〇年〇月〇日住居表示実施」（日付は住民票や実施証明書記載の日付）
- 変更後の事項：現在の住所（必要に応じて氏名も）
- 申請人：現住所、氏名、電話番号を記載し押印（認印可）
- 添付情報：登記原因証明情報（住民票等）、代理権限証明情報（委任状）
- 登録免許税：計算した税額を記載
- 不動産の表示：登記事項証明書の記載を一字一句正確に転記
登録免許税の計算
基本税額：不動産1個につき1,000円（定額課税）
- 土地1筆＋建物1棟 = 2,000円
- 土地2筆＋建物1棟 = 3,000円
⚠️ 非課税措置に注意：
住居表示実施や行政区画変更の場合は登録免許税が非課税となります。申請書に「登録免許税法第5条第4号」または「第5号」と記載することで適用されます。
申請書の綴じ方
①申請書 → ②収入印紙貼付台紙（消印しない） → ③添付書類 の順に左綴じし、各ページ間に契印します。原本還付を希望する場合は、コピーに「原本に相違ありません」と記載して署名押印します。
申請方法の選択
住所変更登記の申請方法は3つあります。自身の状況に合わせて選択してください。
【方法1】書面申請（窓口・郵送）
最も基本的な方法です。
- 窓口申請：管轄法務局に直接持参（平日8:30〜17:15）。その場で形式的な不備を指摘してもらえる可能性あり。
- 郵送申請：書留郵便で送付。封筒に「不動産登記申請書在中」と朱書き。返信用封筒を同封すれば完了書類を郵送で受領可能。
【方法2】QRコード付き書面申請
法務省推奨のハイブリッド方式です。
メリット：
- 申請用総合ソフトが入力エラーを自動チェック
- オンラインで処理状況を確認可能
- 電子署名不要（紙で提出するためマイナンバーカード不要）
- データ保存で将来の申請に再利用可能
ソフトで申請書を作成し、QRコード付き申請書を印刷して窓口または郵送で提出します。
【方法3】完全オンライン申請
自宅で手続きを完結できる方法です。
必要環境：
- マイナンバーカード（署名用電子証明書が有効）
- ICカードリーダライタまたは対応スマートフォン
- 登記・供託オンライン申請システムのアカウント
手続きの流れ：
- 登記・供託オンライン申請システムの「かんたん登記・供託申請」から「登記名義人の表示変更の登記申請」を選択
- 新住所、移転日等を入力
- マイナンバーカードで電子署名
- 登録免許税をPay-easyで納付
注意：添付書類は別途郵送が必要な場合があります。
いずれの方法でも、審査期間は通常1〜2週間程度です。補正（訂正）が必要な場合は法務局から連絡が来るため、申請書に記載した電話番号には必ず連絡が取れるようにしておきましょう。
