名義変更するだけなのに税金がかかる？

費用を抑えるために、専門家に依頼せずに自分で手続きすることも可能ですが、その場合でも不動産の名義変更する際には、必ず登録免許税がかかります。法務局へ登記申請する際に納めます。

登録免許税の額は不動産の評価額によりますが、どんなに評価額が低くとも最低1,000円はかかります。（※相続登記の登録免許税の免税措置等の例外はあり。）

登録免許税は名義変更の原因（理由）によって税率が異なります。

不動産の名義変更をする場合は、登録免許税以外も各種税金が課税されます。

相続以外の場合は、基本的に名義変更後に不動産取得税もかかります。ただし、一定の要件を満たし、住宅用の軽減が利用できれば大幅に軽減されることもあります。

お金のやり取りがなく単純に名義だけ変える場合は贈与に該当し、贈与を受ける財産が基礎控除額を超えると贈与税がかかります。

売買する場合や、離婚に伴う財産分与の場合は譲渡所得にも注意が必要です。こちらは不動産を取得してから値上がりしている場合に課税されます。

また、相続の場合は、相続税の問題も考えられます。相続税の基礎控除を超える場合は、相続登記の有無にかかわらず相続税の対象となります。

登録免許税以外の税金は、費用全体で一番大きな割合を占める場合もあります。その他税金を考慮せず名義変更してしまうと、後で高額の納税が必要になるケースもあります。名義変更手続き前に、税務署へ確認または税理士に相談されることを強くお勧めいたします。

不動産の名義変更をする際に発生する可能性のある税金について、納税義務者と納付時期を以下に整理します。

不動産の名義変更は不動産の所有者が実際に変わった後にする手続きです。

相続など自然発生するものを除き、基本的には譲り渡す方と譲り受ける方の２名の契約で所有権の移転が発生します。なんの権利移転（契約等）もなく名義だけ変えるといったことはできません。

健在の父から子へ、お金のやり取りが無く、単純に名義だけ変えたいとなった場合は、父から子へタダで財産を譲る「贈与」の契約により所有者及び名義を変えることになります。年間110万円以上の財産をタダで貰うと贈与税がかかります。貰う額が高額になると贈与税の税率も高税率になります（最大55％）。

不動産は基本的に高額な財産ですので、特例などの利用ができない限り単純な贈与での名義変更手続きは、贈与税の問題があり実際は難しケースが多いです。

贈与以外にも、親が亡くなった後であれば「相続」、親子間でお金のやり取りがあるのであれば「売買」等のその他の方法による名義変更もありますが、その場合は相続税や譲渡所得等の別の税金を考慮する必要があります。

最初からお金のやりとりをする予定もなく、形上売買にしている（買ったことにした）だけでは、後で税務署にバレた場合には脱税脱法行為として延滞税や重加算税などの恐れがあります。さらに刑事罰が科される可能性もあります。

また、「出世払い」「ある時払い」などでは売買契約書があったとしても贈与とみなされる可能性があります。

それでは１円で売買したたら？と考える方もいますが、この場合も時価より著しく低い価額で財産を譲り受けたときは、その差額について贈与されたものとして贈与税か課税されます（みなし贈与）。よって、１円売買も法的には可能ですが、贈与税の回避には基本的になりません。

不動産を売って利益が出ると、その儲けは「譲渡所得（じょうとしょとく）」として税金の対象になります。ただし、売った金額すべてに税金がかかるわけではありません。売った金額から、買ったときの費用と売ったときの費用を差し引いた残りが、実際に税金がかかる利益となります。条件によっては、特別控除としてさらに金額を減らすこともできます。

税金の率は、その不動産をどれくらいの期間持っていたかで大きく変わります。売った年の1月1日の時点で5年を超えて持っていた場合は約20%の税率になりますが、5年以下だと約39%と倍近い税率になってしまいます。ですから、いつ売るかはとても重要な判断になります。

この税金は給料などの他の収入とは別に計算する仕組みになっており、利益が出たら翌年に必ず確定申告をしなければなりません。

不動産を売却する際に、対象不動産が購入時より値上がりしている場合に譲渡所得が発生するのが一般的ですが、離婚に伴う財産分与で配偶者に不動産を譲渡した場合にも同様に所得として課税の対象になります。

この場合、分与した時の土地や建物などの時価が譲渡所得の収入金額となります。

譲渡所得が発生する場合でも、マイホームを売ったときの特例が利用できれば課税されるケースは少ないかと思われます。ただし、特例の利用には確定申告の手続が必要です。

相続以外の場合は、基本的に名義変更後に不動産取得税もかかります。取得した時１度のみ課税されます。ただし、一定の要件を満たし、住宅用の軽減が利用できれば大幅に軽減されることもあります。

贈与税の配偶者控除や相続時精算課税の特例で、贈与税の納税が無い場合でも不動産取得税は原則課税されます。

都道府県税ですので、各都道府県で取り扱いが若干異なりますが、東京の場合は取得した日から30日以内に申告することになっております。ただし、不動産を取得した日から30日以内に登記を申請した場合には、原則として申告は不要となります（東京都の場合）。東京都以外では60日以内と定めている県もあります。

各都道府県のHPにも申告義務についての記載がありますが、実際は申告されることは少なく、登記変更すると都道府県税事務所が不動産の取得を確認し、取得者に納税通知書が送付され、その納税通知書に記載してある期日までに納付することも多いようです。

離婚の際の課税についても各都道府県によって取り扱いが異なる場合がありますので、詳しくは各都道府県税事務所等にご確認ください。

相続税は、相続による不動産名義変更（相続登記）をした場合に課税されるものではありません。相続登記をしていなくても、一定の財産を相続する場合には相続税が課税されます。

相続税は基礎控除額を超える額の財産をお持ちだった方の場合にだけ課税されるもので、相続財産が少ない（基礎控除額以下）場合は相続税の対象ではないです。

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固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産登記簿に所有者として登録されている人に納税義務が発生します。納税通知書は通常5月頃に届きます。

名義変更のタイミングが重要なポイントです。もし1月1日までに名義変更が完了していれば、その年から新しい名義人が固定資産税を納めることになります。しかし、1月2日以降に名義変更した場合は、その年度の固定資産税は元の名義人が全額負担し、翌年度から新しい名義人の負担となります。つまり、年の途中で名義変更をしても、その年度分は1月1日時点の所有者が支払う義務があるということです。

ただし、不動産売買の実務では、引き渡し日を基準にして固定資産税を日割り計算し、売主と買主の間で清算するのが一般的な慣習となっています。

相続の場合は少し特殊です。所有者が亡くなって相続登記が完了するまでの間は、相続人全員が連帯して固定資産税の納税義務を負います。この期間中は市町村に現所有者申告書を提出して代表者を届け出る必要がある場合があります。相続登記が完了すれば、翌年1月1日からは新しい所有者が納税義務を負うことになります。

名義変更手続きは法務局に行ってその場ですぐに手続きできるものではありません。事前に書類を収集・作成したり、登記簿を調査したり、税金を調べたらい、申請書を作成し提出する作業などがあります。

ご自身で手続きが難しい場合は、不動産名義変更・相続登記の専門家である司法書士に依頼しましょう。司法書士に依頼の場合は報酬（手数料）が別途かかります。

司法書士事務所によって料金規定は異なりますので、詳細の確認は各司法書士事務所へ問い合わせが必要です。

不動産名義変更手続センターでは、分かりやすい料金プランを用意しております。一定の条件内であれば料金は基本料のみです。詳細は以下をご参照ください。