家督相続による相続登記とは？曾祖父名義の土地の名義変更を司法書士が解説

固定資産税の納税通知書や相続手続きをきっかけに登記簿（登記事項証明書）を取り寄せたら、名義が曾祖父のままだった――亡くなったのは戦前で、会ったこともない。こうした何代も前の名義の不動産も、戸籍をさかのぼれば現在の相続人へ名義変更（相続登記）できます。明治31年7月16日から昭和22年5月2日までに開始した相続には旧民法が適用され、亡くなった方が戸主であれば「家督相続」＝ひとりが全てを承継する単独相続となるため、かえって手続きがシンプルになる場合もあります。この記事では、家督相続による相続登記の仕組みと、曾祖父名義の土地の名義変更の進め方・費用を司法書士がわかりやすく解説します。

曾祖父名義の不動産が見つかったら――放置してはいけない理由

曾祖父（ひいおじいさん）や、さらに前の世代の名義のままになっている不動産は、次のようなきっかけで見つかることがよくあります。

• 固定資産税の納税通知書に、見覚えのない土地が載っていた
• 親が亡くなり、相続手続きのために登記簿を取り寄せたら、名義が親ではなく曾祖父だった
• 実家の土地を売却・解体しようとしたら、名義が数代前のままだと判明した
• 空き家・山林・田畑など、長年だれも手続きをしないまま代替わりが続いていた

「昔のことだから今さら動かせないのでは」と思われがちですが、結論は逆です。戸籍がたどれる限り、何代も前の名義の不動産でも相続登記はできます。ただし、放置には次の3つのリスクがあります。

放置リスク①　相続人がねずみ算式に増える

相続登記をしないまま世代交代が続くと、その不動産について権利を持つ人（相続人）は世代ごとに枝分かれして増えていきます。たとえば曾祖父に子が4人いて、それぞれに子や孫がいれば、曾祖父の代から3世代が経過した時点で、相続人が数十人規模になっていることも珍しくありません（あくまで一般的なイメージです）。人数が増えるほど、戸籍の収集量も、話し合いの相手も増え、手続きの負担は大きくなります。

放置リスク②　売却も担保設定も進められない

亡くなった方の名義のままでは、買主への所有権移転登記や、住宅ローンのための抵当権設定登記ができません。つまり、相続登記を入れて現在の相続人名義にすることが、売却や活用の出発点になります。「売りたくなったときに動けばいい」と考えていると、いざという時に手続きだけで長い時間がかかってしまいます。

放置リスク③　相続登記の義務化――古い相続も対象で、期限は令和9年3月31日

令和6年（2024年）4月1日から、相続および所有権の取得を知った日から3年以内に、相続登記する義務があります。重要なのは、義務化より前に開始した古い相続（曾祖父の代の相続を含む）も義務化の対象だという点です。この場合の期限は令和9年（2027年）3月31日（不動産を相続で取得したことを知った日が令和6年4月1日以降のときは、その日から3年以内）で、正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料の適用対象になります。詳しくは「相続登記の義務化」の解説をご覧ください。

なお、相続人の確定や話し合いが期限までに間に合わない場合の暫定的な救済として、「相続人申告登記」（自分が登記名義人の相続人である旨を法務局に申し出る手続き。特定の相続人が単独で申出できます）が用意されています。申出をした相続人は、相続登記の申請義務をいったん履行したものとみなされます。ただし、権利を移す登記ではないため、不動産を売却するには結局相続登記が必要ですし、その後に遺産分割がまとまったときは、その日から3年以内に相続登記を申請する義務もあります。あくまで期限に間に合わない場合の暫定的な対応と考えてください。

放置すればするほど関係者が増え、必要な書類も増えます。いちばん手続きが簡単なのは「今」です。

まず確認：相続がいつ開始したか（適用される法律の判定表）

何代も前の名義の相続登記で最初に確認すべきなのは、「それぞれの相続がいつ開始したか（＝いつ亡くなったか）」です。相続は、その開始時点の法律で処理するのが大原則で、亡くなった時期によって「誰が相続人になるか」がまったく変わります。

※昭和56年1月1日の相続分の改正、平成25年の改正など、現行民法の中にも節目があります。また、明治31年7月16日より前に開始した相続は、施行前の旧慣習等によるため個別の確認が必要です。

つまり最初の作業は、除籍謄本で「相続がどの原因で・いつ開始したか」を確認することです。相続の開始原因は死亡だけではなく、旧民法の時代には隠居によっても家督相続が始まりました。基準となる日は、死亡による相続なら死亡日、隠居による家督相続なら隠居日です。たとえば「戸主が昭和15年に隠居し、昭和25年に死亡した」場合は、昭和15年の隠居による家督相続と昭和25年の死亡による相続を分けて検討します（前者は家督相続、後者はその時点の法律による相続）。法務局も「死亡による家督相続」と「隠居による家督相続及び死亡による遺産相続」を分けた一覧図の様式を用意しています。この開始原因と開始日が、明治31年7月16日〜昭和22年5月2日なら旧民法、昭和23年以降なら現行民法で相続人を確定していきます（相続分などはその後も改正されているため、開始当時の法律で確認します）。戸籍の集め方は「相続に必要な戸籍の取り方」で詳しく解説しています。

家督相続とは――戸主の地位と財産をひとりで承継する旧民法の制度

戸主と「家」の制度――現在との最大の違いは単独相続

旧民法（明治31年7月16日〜昭和22年5月2日）の時代、家族は「家」という単位で戸籍に登録され、その家の長を「戸主（こしゅ）」と呼びました。戸主が死亡や隠居などをすると、「家督相続」が開始し、家督相続人（多くの場合は長男）が戸主の地位と財産を原則としてすべてひとりで包括的に承継しました（隠居の際に一部の財産を戸主が留保する例外などはありました）。

現在の相続（共同相続）では相続人全員が法定相続分に応じて権利を持ちますが、家督相続は単独相続です。この違いが、後で説明するとおり、曾祖父名義の相続登記の難易度を大きく左右します。

家督相続は「死亡」だけで始まるものではない

家督相続の開始原因は戸主の死亡だけではありません。旧民法の規定により、隠居（戸主が生前に家督を譲ること）、国籍の喪失、婚姻や養子縁組の取消しによって家を去ること、女戸主の入夫婚姻、入夫戸主の離婚でも家督相続が開始しました。「亡くなる前に代替わりしている」ことがあるのは、このためです。除籍謄本に「隠居」の記載があれば、その日に家督相続が開始しています。

家督相続人はどう決まったか――答えは除籍謄本に書いてある

家督相続人は、大きくは「法定（戸籍を同じくする直系卑属。男子優先・年長者優先などの順位あり）→指定→選定」という流れで決まりましたが、直系卑属がいない場合の細かい順位規定などもあり、制度としてはかなり複雑です。もっとも、実務でまず確認すべきは除籍謄本です。誰が家督相続したかは、除籍謄本に「家督相続」の届出として記載されているからです。ただし、記載されている開始原因・日付、前後の戸籍のつながり、登記名義人との同一性まで確認して、はじめて登記に使える相続関係が確定します。

逆に、戸主が亡くなっているのに除籍謄本に家督相続の記載が見当たらない場合は、家督相続人が選定されないまま現行民法の時代に移行したケースなどがあり、どの法律で誰が相続人になるかの判定が分かれます。このようなケースは自己判断せず、専門家に確認することをおすすめします。

遺産相続――旧民法下のもうひとつの相続

旧民法の時代でも、戸主以外の家族（たとえば戸主の妻や、隠居後の前戸主）が亡くなった場合は、家督相続ではなく「遺産相続」という財産の相続が開始しました。相続人の順位は、①直系卑属（子・孫）→②配偶者→③直系尊属（父母）→④戸主です。現在の感覚と異なり、子がいる場合、配偶者は相続人になりませんでした。

制度の背景はここまでにして、次の章では「この家督相続が、いまの登記実務にどう効いてくるのか」を見ていきましょう。実は、曾祖父名義の相続登記では家督相続が「味方」になることが多いのです。

家督相続なら手続きがシンプルになるケース

①　除籍謄本に「家督相続」の記載があれば、その代の遺産分割協議は不要

家督相続は単独相続です。家督相続人が全財産をひとりで承継しているため、その代については、相続人全員での遺産分割協議が要りません。つまり、その代の兄弟姉妹の子孫（何十人もの相続人候補）から実印をもらう必要がないのです。

②　登記原因は「年月日家督相続」――今でもそのまま申請できる

家督相続による名義変更は、現在でも登記原因を「家督相続」とする所有権移転登記として申請します。原因日付は、死亡によって開始した場合は前戸主の死亡日、隠居によって開始した場合は隠居日です（家督相続の届出日ではありません）。家督相続があったこと自体は、家督相続の事項が記載された除籍謄本等で証明します。ただし、そこから現在の申請人までの承継を証明する戸籍・除籍や住所を証する書面は別途必要です（家督相続の除籍だけで手続きが完了するわけではありません）。

③　中間の相続が家督相続なら、登記を1件にまとめられる場合がある

たとえば「曾祖父→祖父（家督相続）→父（現行法の相続）→自分」のように相続が数回重なっている場合でも、中間の相続が単独相続であれば、中間の登記を省略して、現在の相続人名義へ直接1件で申請できる扱いが認められています（昭和30年12月16日民事甲第2670号）。家督相続はもともと単独相続なので、この要件を満たしやすいのです。登記を1件にまとめられれば、登録免許税や手間もその分少なくなります。相続が数回重なっている場合の登記の考え方は「数次相続の相続登記」で詳しく解説しています。

④　土地なら登録免許税の免税措置が使える場合がある

中間の登記を省略できず、亡くなっている方の名義への相続登記をいったん入れる場合でも、対象が土地であれば、その中間の相続登記の登録免許税が免税される措置があります（租税特別措置法第84条の2の2第1項）。また、固定資産税評価額が100万円以下の土地の相続登記も免税です（同条第2項）。いずれも令和9年（2027年）3月31日までの時限措置で、建物は対象外です。適用を受けるには申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第1項（または第2項）により非課税」と記載する必要があり、記載がないと免税を受けられません。家督相続をはさむ古い相続への適用可否は登記記録や案件の内容によるため、個別にご確認ください（法務局：相続登記の登録免許税の免税措置について）。

曾祖父名義の相続登記の進め方（5ステップ）

戸籍が廃棄・焼失していて取れない場合――それでも登記はできます

除籍・改製原戸籍の保存期間は原則150年ですが、以前は80年とされていたため、明治・大正の古い除籍はすでに廃棄されていることがあります。戦災や災害で滅失しているケースもあります。

この場合でも、あきらめる必要はありません。取得できる戸籍・除籍等をすべて集めたうえで、廃棄などにより取得できない分について「除籍等の謄本を交付することができない」旨の市町村長の証明書を添付すれば、相続登記ができる扱いが認められています（平成28年3月11日法務省民二第219号通達）。かつて必要とされていた「他に相続人はいない」旨の相続人全員の証明書（印鑑証明書付き）は、この通達により不要になりました（案件や法務局によっては、上申書などの追加書類を求められる場合があります）。市町村長の証明書の取得も、正式にご依頼いただいた後の業務としてお任せいただけます。

登記簿上の住所と戸籍がつながらない場合（同一人性の証明）

古い相続登記でもう一つよくあるハードルが、登記簿に記載された名義人の住所と、戸籍の本籍などのつながりが証明できないケースです。市町村合併や住居表示の実施で地名が変わっていたり、住所の変遷を証明する住民票の除票・戸籍の附票がすでに廃棄されていたりすることがあるためです。この場合、登記簿上の名義人と被相続人が同一人物であることを示すために、不在籍・不在住証明書のほか、当時の権利証（登記済証）や固定資産税の納税通知書、相続人による上申書などの補完書類を求められる場合があります（求められる書類は法務局や案件によって異なります）。手元に古い権利証や納税通知書が残っていれば、処分せずに保管しておいてください。

相続人が数十人になっていた場合の対処

名義人が戸主以外だった場合（旧民法の遺産相続）や、現行法の共同相続が何代も重なった場合は、相続人が数十人規模になっていることがあります。それでも、進め方はあります。

• ①全員を確定して連絡を取る：戸籍調査で相続人全員を確定し、手紙などで事情を説明して協力をお願いします。面識のない相続人でも、丁寧に事情を伝えれば協力が得られることは少なくありません。
• ②相続分の譲渡で当事者を絞る：協議に関わる意思のない相続人には、「相続分の譲渡」によって権利を他の相続人に譲ってもらう方法があります。当事者が絞られれば、その後の協議が現実的になります。
• ③残った当事者で遺産分割協議をまとめる：協議がまとまれば、通常どおり相続登記を申請できます。

また、所在がどうしてもわからない相続人がいる場合には、不在者財産管理人の選任（家庭裁判所の手続き）や、所在等不明共有者の持分の取得（民法262条の2・令和5年4月1日施行。不動産の所在地を管轄する地方裁判所の手続き。遺産共有の場合は相続開始から10年を経過していることが要件）といった制度もあります。いずれも裁判所の手続きになりますので、利用をご検討の場合は、必要に応じて弁護士や裁判所にご相談ください。

相続人が多い場合の進め方の全体像は「相続人が多い場合の相続登記」でも解説しています。なお、相続人どうしで意見が対立しているなど紛争性が高い事案は、弁護士にご相談ください。

費用――登録免許税・実費・司法書士報酬

登録免許税（税金）

相続による所有権移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額×0.4％です。前の章で説明したとおり、土地については中間の相続登記の免税措置や、評価額100万円以下の土地の免税措置（いずれも令和9年3月31日まで）が使える場合があります。

実費

除籍謄本・改製原戸籍などの交付手数料（1通あたり数百円）×通数、郵送費、登記事項証明書の取得費などがかかります。多世代の案件では戸籍の通数が多くなるため、実費はその分増えます。

司法書士報酬

当センターの相続登記の報酬は、依頼される範囲に応じたプラン制です（費用の詳細はこちら）。

• 不動産の相続登記のみを依頼する場合：ライトプラン66,000円（税込）／書類収集から丸ごと任せるおまかせパック99,000円（税込）。おまかせパックには、相続人の人数などによる加算があります（戸籍の通数そのものによる報酬の加算はありません）
• 預貯金や有価証券など、不動産以外の相続手続きもまとめて依頼する場合：フルサポートプラン297,000円（税込）

初回相談（無料）では、ご事情のヒアリングと、ご依頼後のおおまかな手続きの流れ・必要書類・お見積り（概算）をご案内します。登記簿の取得や個別の権利関係の精査は、正式にご依頼いただいた後の業務として進めます。

当センターに依頼するメリット

• 全国対応・来所不要：曾祖父名義の土地は、遠方の郷里にあることがほとんどです。当センターは全国の不動産に対応しており、お手続きは電話・郵送・オンラインで完結できます
• 年間2,000件超の相談実績：司法書士法人として、相続登記・不動産名義変更を専門に扱っています
• 旧法戸籍の解読と多世代の相続関係整理：明治・大正の除籍謄本の読み解き、家督相続・遺産相続の判定、相続関係説明図の作成まで一括してお任せいただけます
• 戸籍・証明書の収集もお任せ：出生から死亡までの戸籍の収集、廃棄済みの場合の市町村長の証明書の取得も、正式なご依頼後の業務として対応します

なお、相続税の試算・申告は税理士に、相続人間の紛争は弁護士にご相談ください。

よくある質問（FAQ）

まとめ

曾祖父名義など何代も前の名義のままの不動産も、戸籍がたどれる限り相続登記できます。ポイントは次のとおりです。

• 最初の分岐は「それぞれの相続がいつ・どの原因で開始したか」。明治31年7月16日〜昭和22年5月2日に開始した戸主の相続（死亡・隠居など）は、旧民法の家督相続（単独相続）
• 除籍謄本に家督相続の記載があれば、その代の遺産分割協議は不要。想像よりシンプルに解決できる場合がある（一方、名義人が戸主でなければ遺産相続＝共同相続になる点に注意）
• 中間の相続が単独なら1件の申請にまとめられる場合がある。まとめられずに中間の相続登記を入れる場合でも、土地なら免税措置（令和9年3月31日まで）が使える場合がある
• 戸籍が廃棄されていても、市町村長の証明書で登記できる扱いがある
• 古い相続も相続登記義務化の対象。期限は令和9年3月31日まで（知った時期により延びる場合あり）、放置すれば相続人はさらに増える

除籍や改製原戸籍は原則150年の保存期間ですが、以前の保存期間や滅失により取得できないことがあります。必要な戸籍が1通でも多く残っているうちに、早めに着手することをおすすめします。当センターでは、旧法戸籍の解読から相続人の確定、登記申請まで全国対応でサポートしています。まずは無料相談をご利用ください。