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《この記事の監修者》
司法書士法人不動産名義変更手続センター
代表／司法書士 板垣 隼 （→プロフィール詳細はこちら）
最終更新日：2025年11月21日
「実家を相続することになったけれど、固定資産税の通知書はあるのに、登記簿（全部事項証明書）が見当たらない」
「法務局で調べてみたら、『未登記』だと言われた」
相続の手続き中にこのような事実に直面し、どうすればいいのか不安を感じていませんか？
結論から言うと、未登記の建物でも相続（権利の引き継ぎ）は可能ですが、そのまま放置することにはいくつかのリスクが伴います。
この記事では、未登記建物（表題登記がない建物）とはどのような状態なのか、そのままにしておくデメリット、そして具体的にどのように相続手続きを進めればよいのかを、初心者の方にもわかりやすく解説します。
建物が「未登記」であるとは、簡単に言えば「法務局にある登記簿に、その建物の記録が存在しない」状態のことです。
不動産の登記簿は、大きく分けて2つの部分で構成されています。
表題部（ひょうだいぶ）： どこに、どんな大きさの、どんな建物があるか（物理的状況）を示す部分。
権利部（けんりぶ）： 誰が所有者で、担保に入っているかなど（権利関係）を示す部分。
通常、家を建てたらまず「表題部」を作り（表題登記）、その後に「権利部」を作ります（保存登記）。「未登記」とは、最初のステップである「表題部」すら作られていない状態を指します。
なぜ固定資産税は来るのに未登記なの？
「登記がないのに、なぜ固定資産税の請求書は届くの？」と不思議に思うかもしれません。
実は、法務局の「登記」と、市町村の「課税」は別の仕組みで管理されています。役所は航空写真や現地調査で建物を把握し、「家屋補充課税台帳」という独自のリストで管理して税金を請求しています。そのため、未登記であっても固定資産税は課税されるのです。
未登記の建物を相続する場合、あなたの今後のプランによって取るべき手続きが異なります。
建物が古く資産価値がほとんどない場合や、近いうちに取り壊す予定がある場合は、わざわざ費用をかけて登記を作る必要性は低いです。
手続き： 建物の所在する市町村役場へ「家屋所有者変更届（未登記家屋所有者変更届）」を提出します。
効果： 固定資産税の納税義務者が、亡くなった方から相続人に切り替わります。法的な登記は作られません。
今後もその家に住む、リフォームローンを組む、あるいは将来的に売却を考えている場合は、きちんとした登記を作成する必要があります。
手続き： 土地家屋調査士と司法書士に依頼して、正規の登記簿を作成します（手順は後述）。
「お金がかかるなら、未登記のままでいいや」と考える前に、以下のリスクを知っておく必要があります。
これが最大のリスクです。不動産を売買する際や、銀行でお金を借りて抵当権を設定する際には、登記簿が存在することが大前提です。未登記のままでは、買い手がつきませんし、融資の審査も通りません。
登記がないと、第三者に対して「これは私の家です」と法的に主張（対抗）することが難しくなります。もし将来、相続人の間で揉め事が起きた際や、次の相続（数次相続）が発生した際に、権利関係の整理が非常に困難になります。
不動産登記法では、建物の所有権を取得してから1ヶ月以内に表題登記を行う義務があります。これを怠ると10万円以下の過料に処される可能性があります。これまでは厳密に運用されてこなかった側面もありますが、近年の相続登記義務化の流れもあり、放置することは法的に推奨されません。
未登記建物を「きちんと登記して相続する」場合の流れは以下の通りです。通常の相続登記とは順番が異なるため注意が必要です。
まずは相続人の誰がその建物を引き継ぐかを話し合います。
遺産分割協議書には、未登記建物を特定するために、家屋番号の代わりに「家屋補充課税台帳の番号」や、納税通知書に記載されている「家屋番号欄の番号」などを記載します。
記載例：
（所在）〇〇市〇〇町一丁目
（家屋番号）未登記のためなし（納税通知書番号：XXXXX）
（種類）居宅
（構造）木造瓦葺2階建
（床面積）1階 XX㎡、2階 XX㎡
ここが重要です。未登記建物の最初の窓口は司法書士ではなく、「土地家屋調査士」です。
調査士が現地を測量し、図面を作成して法務局へ「表題登記」を申請します。
相続の場合、亡くなった親の名義で一度登記してから相続人の名義に変える必要はありません。相続人（あなた）の名義で直接「表題登記」を申請できます（不動産登記法第74条）。これにより、余分な登録免許税を節約できます。
表題部ができあがったら、次に司法書士に依頼して「所有権保存登記」を行います。これで権利証（登記識別情報）が発行され、名実ともにあなたの所有物となります。
未登記建物を登記する場合、通常の相続登記よりも費用がかかる傾向にあります。測量や図面作成が必要になるためです。
土地家屋調査士（表題登記）： 8万〜15万円程度
建物の大きさや、古い図面が残っているかどうかで変動します。
司法書士（保存登記）： 3万〜10万円程度
表題登記： 非課税（無料）
所有権保存登記（登録免許税）： 固定資産税評価額の0.4%
※一定の要件を満たす住宅であれば、軽減税率（0.15%など）が適用される場合があります。
A. 近いうちに取り壊すことが確定しているなら、費用をかけて登記を作る必要性は低いです。
まずは役所に「未登記家屋の所有者変更届」だけを出して納税義務者を変更し、解体後に速やかに「家屋滅失届」を役所（および法務局）へ提出するのが一般的です。
A. はい、よくあるケースです。
特に、昔現金一括で家を建てた場合、融資を受ける必要がなかったため、建物の登記を省略してしまっていることがあります。土地の登記簿だけを見て安心せず、必ず建物の登記簿も確認しましょう。
未登記建物の相続は、通常の相続よりも一手間かかりますが、手順さえ踏めば確実に自分名義にすることができます。
ご自身が「今後その建物をどうしたいか」によって最適なルートは異なります。まずは、土地家屋調査士などの専門家に現状を相談し、見積もりを取ることから始めてみましょう。
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