未登記建物の相続手続き完全ガイド：放置のリスクと相続した際の対処法を解説

未登記建物が存在する理由は様々ですが、主なものとしては、手続きの煩雑さ、 登記費用の節約、過去の経緯などが挙げられます。

登記には登録免許税や司法書士への報酬などの費用がかかるため、経済的な負担を避けるために登記をしないという選択をする人がいます。また、登記手続きは必要書類の準備や申請書の作成など、 専門的な知識を要する煩雑な作業が伴うため、手続きを敬遠する人も少なくありません。

さらに、過去の不動産取引や相続において、登記が適切に行われてこなかったために、未登記の状態が引き継がれているケースもあります。例えば、戦後の混乱期や高度経済成長期には、 不動産の取引が活発に行われた一方で、 登記手続きが疎かにされていたという事例も見られます。

また、農地を転用して建物を建てた場合に、転用許可を得ずに建築した場合や、 建築基準法に違反する建物を建てた場合なども、登記ができない理由となることがあります。これらの理由により、未登記建物は現在も一定数存在しており、 不動産市場における課題の一つとなっています。

未登記建物の確認方法としては、主に以下の3つの方法があります。

1つ目は、固定資産税の納税通知書を確認する方法です。固定資産税は、登記されている建物に対して課税されますが、未登記建物であっても、課税対象となる場合があります。納税通知書に記載されている所在地や家屋番号などを確認することで、未登記建物の存在を把握することができます。

2つ目は、法務局で名寄帳を取得する方法です。名寄帳とは、同一名義人が所有する不動産の一覧が記載されたもので、 法務局で取得することができます。名寄帳を確認することで、登記されている建物だけでなく、未登記の建物も把握することができます。

3つ目は、現地調査を行う方法です。実際に建物が存在するかどうか、 建物の外観や構造などを確認することで、未登記建物の存在を把握することができます。また、近隣住民に聞き込みを行うことで、 建物の所有者や利用状況などの情報を得られる場合があります。

これらの方法を組み合わせることで、 未登記建物の存在をより確実に確認することができます。

未登記建物が相続財産に含まれるということは、その建物の所有権が相続人に引き継がれることを意味します。しかし、登記されていないため、 相続人はその建物の所有権を第三者に対して主張することができません。

また、未登記建物を売却したり、担保に入れたりすることも困難になります。相続人は、まず未登記建物を登記する必要があります。登記するためには、建物の図面や建築確認書などの書類を準備し、 法務局に申請する必要があります。この手続きは煩雑で専門的な知識を要するため、土地家屋調査士などの専門家に依頼することが一般的です。

また、未登記建物は、相続税の課税対象となります。相続税の計算にあたっては、未登記建物の評価額を算出しなければなりません。 未登記建物の評価額は、固定資産税評価額を参考にしたり、 不動産鑑定士に評価を依頼したりして算出します。

未登記建物が相続財産に含まれるということは、 相続人にとって様々な手続きや費用が発生することを意味します。そのため、相続が発生した場合には、早めに専門家に相談し、適切な対応を取ることが重要です。

未登記建物を所有している場合、 金融機関からの融資を受けることが非常に困難になります。

金融機関は、融資の担保として不動産を重視しますが、未登記建物は担保権の設定ができないために、未登記のままでは基本的に融資を断られるケースがほとんどです。もし、事業資金や住宅ローンの借り換えなどを検討している場合、未登記建物がネックとなり、資金調達の機会を失ってしまう可能性があります。

また、未登記建物を担保にできる金融機関があったとしても、融資条件が不利になることが予想されます。 例えば、金利が高くなったり、融資額が少なくなったりする可能性があります。

さらに、未登記建物は、リフォームや建て替えを行う際にも、 融資を受けることが難しくなります。老朽化した建物を改修したり、家族構成の変化に合わせて増築したりする場合、 自己資金だけでは費用を賄えないことがあります。 そのような場合でも、未登記建物が原因で融資を受けられず、計画を断念せざるを得なくなることがあります。

未登記建物は、 固定資産税の課税対象となる場合がありますが、 登記情報がないため、税額が正しく計算されていない可能性があります。

例えば、建物の構造や面積が実際と異なっていたり、 軽減措置が適用されていなかったりする場合があります。その結果、固定資産税を過払いしていたり、逆に追徴されたりするリスクがあります。

過払いの場合、過去に遡って還付を受けることができますが、手続きが煩雑で時間がかかることがあります。また、追徴の場合、延滞金が発生する可能性もあります。さらに、未登記建物を増改築した場合、固定資産税の評価額が変わる可能性がありますが、登記されていないため、税務署がその事実を把握できず、 適正な課税が行われないことがあります。その結果、将来的に追徴課税が発生するリスクがあります。

これらのリスクを避けるためには、 未登記建物を速やかに登記し、固定資産税の評価額を適正にすることが重要です。

新築した建物を取得した者は、その所有権の取得の日から１ヶ月以内に、表題登記を申請しなければならないと規定され、怠ると罰則（過料）の規定もあります。未登記建物の場合は登記するのが法的義務ですが、長年登記していなくて特別支障がなかった場合、わざわざ相続のタイミングで登記するはケースは多くありません。

本来は登記すべきですが、登記をしないままの場合は固定資産税の管理の問題が生じます。未登記建物でも市区町村で固定資産として管理され固定資産税は課税されています。相続登記をする場合は、所有者が変更されるのでその後の固定資産税の請求先も自動的に変更されますが、未登記建物の場合は登記がないので登記簿からは相続の有無が判断できません。

未登記建物を相続した場合は市区町村に「未登記家屋所有者変更届」を提出することにより、固定資産上の所有者を変更することが可能です。登記をしない場合でも未登記家屋所有者変更届は別途提出するようにしましょう。

建物表題登記とは、 新たに建物を登記する際に、その建物の情報を登記簿に記載する手続きです。

未登記建物を相続し登記する場合、まずこの建物表題登記を行う必要があります。建物表題登記の申請は、法務局に行います。

申請には、以下の書類が必要となります。

• 建物表題登記申請書
• 相続関係説明図
• 被相続人の戸籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の印鑑証明書
• 遺産分割協議書
• 建物の図面（建物図面、各階平面図）
• 建築確認済証または検査済証等
  ※事案によって他の書類が必要となる場合もあります。

これらの書類を準備し、申請書を作成して、 法務局に提出します。 建物表題登記の申請は、専門的な知識を要するため、土地家屋調査士に依頼することが一般的です。 土地家屋調査士に依頼することで、 書類の準備や申請書の作成を代行してもらうことができます。

建物表題登記が完了すると、登記簿に建物の情報が記載され、 建物の所在地、種類、構造、床面積などが明らかになります。

建物表題登記が完了したら、 次は所有権保存登記の申請を行います。所有権保存登記とは、 建物の所有者を登記簿に記載する手続きです。

未登記建物を相続した場合、この所有権保存登記を行うことで、相続人がその建物の所有者であることを公的に証明することができます。

所有権保存登記の申請は、法務局に行います。申請には、以下の書類が必要となります。

• 所有権保存登記申請書
• 住民票
• 固定資産評価証明書

申請書を作成して、 法務局に提出します。所有権保存登記の申請も、専門的な知識を要するため、 司法書士に依頼することが一般的です。

所有権保存登記が完了すると、 登記簿に相続人の氏名と住所が記載され、相続人がその建物の所有者であることが明確になります。これにより、相続人はその建物を自由に売買したり、 担保に入れたりすることができるようになります。