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未登記家屋、未登記建物


《この記事の監修者》

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代表/司法書士 板垣 隼 (→プロフィール詳細はこちら
 

未登記家屋・未登記建物とは?

ファイルが並んだ写真

不動産登記法で、新築した建物を取得した者は、その所有権の取得の日から1ヶ月以内に、表題登記(建物の種類や構造など基本的な情報)を申請しなければならないと規定されてます。よって、家屋(建物・家)は通常登記され、法務局の登記簿で管理されてます。

しかし、古い建物などは、当時建物を建てた際に登記をせずに現在もそのままの状況ということも稀にあります。

未登記家屋は、法務局で管理されていないので通常の名義変更(登記申請)の手続きを取ることができません。改めて表題登記をして現在の所有者の登記をすることもできますが、費用の関係で、未登記のままにされるケースもあります。

建物には登記の義務がある??

書類に記入している女性のイラスト

家を建てたら表題登記という建物の物理的な状況等を法務局で登記します。

表題登記は法律で義務付けられており、新築した建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1か月以内に、表題登記を申請しなければならないこととされています(不動産登記法47条)。

また、法律上は、表題登記の申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処せられることになっています(不動産登記法164条)。

建物を新築したら登記は何が必要?

未登記家屋のデメリット

過料の罰則

建物の表題登記は義務がありますので、義務を怠った場合は過料になる可能性があります。現実的に過料が発生したケースはほとんど聞いたことがないですが、法律で規定されていますのでリスクがゼロではありません。

 

【融資が受けられない】

例えば、建物をリフォームなどする際に、リフォーム費用について銀行から融資を受けたい場合は、基本的には建物の登記が必要です。融資金額にもよりますが、通常は建物を担保に入れ抵当権を設定することが融資の条件になりますので、未登記のままでは融資を受けれないことになります。

 

【売却が難しくなる】

未登記のままですと、売却する際に買主名義に登記することができません。取り壊しなどが予定されている場合は、未登記のままで売却するケースもありますが、未登記のままでは売却できないケースもあります。

 

【対抗要件がない】

表題登記は義務ですが、所有権に関する登記については義務はありません。所有権に関する登記は第三者に不動産の権利を主張する為のものです。所有権に関する争いになった場合は、登記していないと第三者に対抗できません。最悪、先に他の者に登記されてしまった場合は、権利を失うことになります。

 

【所有者が不明】

登記しないまま元の所有者が亡くなったりすると、現在の所有者が不明になるケースもあります。登記していれば元の所有者からの経緯も分かりますが、登記がなければ誰が相続したか、誰が譲渡を受けたかなどの正確な情報がなく、最終的に所有者不明になることもあります。

 

【登記するのにお金がかかる】

未登記家屋を登記する場合は、通常、表題登記と所有権保存登記の2つをやることになります。建物の図面や建築確認済証などが古くて失くなっている場合は、改めて建物の調査なども必要になり、当初の費用より負担が増える可能性もあります。

登記するメリット

権利関係の明確化

登記されている場合は、誰の所有物で、どのような建物かどうかも判明し、誰に対しても建物の権利を主張できるようになります。

 

【融資、売買、相続等が容易に可能】

融資を受ける際も権利関係が明確になっているので手続きがスムーズです。

建物を売却する場合や、相続する場合も同様に、取引等を円滑に行うことが可能です。

未登記家屋にも固定資産税はかかる?

財布とお金の写真

未登記であっても、固定資産税・都市計画税は課税されます。なお、不動産取得税等も登記されている場合と同様に課税対象です。

土地や建物の固定資産の情報は法務局の登記簿がベースになっており、市町村で管理している固定資産台帳も登記簿の情報が元となってますが、法務局で登記されていなくても、建物が建っている場合は登記簿とは別に市町村の台帳に所有者が登録され、それを元に課税されてます。

なお、建物を相続したり、譲渡された場合は、市町村の台帳の名義変更手続きをすることも可能です(未登記家屋所有者変更)。変更する為に必要な書類は、各市町村によっても異なりますので、必要書類を確認する場合は直接市町村にお問い合わせください。

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