【読み方】登記事項証明書・登記簿謄本で何がわかる？（見方を解説）

「登記簿謄本」の基本(取り方・費用・違い)は → 全部事項証明書とは（主な4種類の違い・選び方） もあわせてご覧ください。

マンション（区分建物）の登記簿・下線・枝番はどう読む？

マンション（区分建物）の登記簿は、「一棟の建物の表示」「専有部分の建物の表示」「敷地権」の3つで構成され、多くの場合、土地の権利が建物と一体化（敷地権化）されているため、建物の登記簿を確認すれば土地の権利関係もあわせて把握できます（敷地権化されていない古いマンションでは、土地の登記簿を別に確認する必要があります）。記載に引かれた下線（アンダーライン）は、抹消されて現在は無効になった過去の事項（旧所有者名や完済した抵当権など）を表し、順位番号に枝番が付いた付記登記は、元の権利を変更・補足した登記（住所・氏名変更や抵当権の移転など）を表します。

「マンション（区分建物）」特有の見方

マンションの登記簿は一般的な土地や建物とは構造が大きく異なるため、初めて見る方は特に注意が必要です。マンションの場合、一棟全体の建物情報と、あなたが所有する専有部分の情報が別々に記載されています。さらに、マンションが建っている土地の情報は「敷地権」という形で建物の権利と一体化されていることが多く、土地の登記簿が別個に存在しないケースがほとんどです。

具体的には、次のような項目が記載されています。

• 一棟の建物の表示：マンション全体の構造や床面積
• 敷地権の目的となる土地の表示：マンションが建っている土地の情報
• 専有部分の建物の表示：自分の部屋の情報（これが家屋番号になります）
• 敷地権の表示：土地の権利が建物と一体化されている場合の記載

これらの項目を順番に確認することで、マンション全体の状況と、ご自身が所有する部分の両方を把握することができます。

下線と枝番

登記簿の中で下線が引かれている部分や、番号に枝番がついている記載の意味を理解しておくことも大切です。

登記事項証明書の読み方｜ケース別チェックポイント

登記事項証明書は「土地」「建物（一戸建て）」「マンション（区分建物）」で記載形式が異なります。ここでは、不動産の種類ごとに読み方のポイントを整理します。実際に証明書を手元に置きながら確認していくと理解しやすくなります。

土地の登記事項証明書の読み方

土地の登記事項証明書で最初に確認するのは「表題部（土地の表示）」です。ここには土地を特定するための基本情報が記載されています。

表題部で確認すべき項目は次のとおりです。

• 所在：市区町村・字（あざ）まで記載されます。住居表示の住所とは異なるため注意が必要です
• 地番：法務局が土地ごとに付けた番号です。住所の「番地」とは必ずしも一致しません
• 地目（ちもく）：土地の利用目的を示します。宅地・田・畑・山林・雑種地などがあります
• 地積（ちせき）：土地の面積です。㎡で表示されます。宅地は小数点以下2桁まで記載されるのが一般的です

分筆（ぶんぴつ）や合筆（がっぴつ）が行われた土地では、表題部に「○番の土地を分筆」「○番と○番を合筆」といった経緯が記載されます。過去の分合筆の履歴は不動産取引の際に確認されることがあります。

建物（一戸建て）の登記事項証明書の読み方

建物の登記事項証明書では「表題部（主である建物の表示）」を確認します。土地と異なり、建物特有の項目があります。

• 所在：建物が建っている土地の地番が記載されます
• 家屋番号：建物ごとに法務局が付けた番号です。通常は敷地の地番と同じ番号が付きます
• 種類：居宅・店舗・事務所・倉庫などの利用目的です
• 構造：「木造かわらぶき2階建」のように、材質・屋根の種類・階数が記載されます
• 床面積：各階の面積が㎡で表示されます。壁の中心線で算出される「壁芯面積」ではなく「内法面積」で記載されます

附属建物（ふぞくたてもの）がある場合は、表題部に「附属建物の表示」として車庫や物置などの情報が記載されます。これも主である建物と一体で扱われるため、名義変更の際は附属建物も含めて手続きします。

マンション（区分建物）の登記事項証明書の読み方

マンションの登記事項証明書は一戸建てと記載形式が大きく異なります。「一棟の建物の表示」と「専有部分の建物の表示」の2段構成になっているのが特徴です。

一棟の建物の表示で確認する項目は以下のとおりです。

• 所在：マンション全体が建っている敷地の地番
• 建物の名称：マンション名（「○○マンション」「○○ハイツ」など）
• 構造：鉄筋コンクリート造などマンション全体の構造
• 床面積：マンション全体の各階の面積

専有部分の建物の表示で確認する項目は次のとおりです。

• 家屋番号：「○○番の○○」という形式で専有部分ごとに付けられます
• 建物の名称：「501号室」のように部屋番号が記載されます
• 種類：居宅が一般的ですが、1階店舗付きの場合は「店舗・居宅」となることもあります
• 床面積：専有部分の面積。内法（うちのり）面積で記載されるため、パンフレット記載の壁芯面積より小さくなります

所有者を確認する方法（甲区の見方）

不動産の現在の所有者を確認するには「権利部（甲区）」を見ます。甲区には、所有権に関する登記がすべて時系列で記載されています。

甲区で確認すべきポイントは次のとおりです。

• 順位番号：登記された順番を示す番号です。番号が大きいほど新しい登記です
• 登記の目的：「所有権移転」「所有権保存」などが記載されます
• 原因：「売買」「相続」「贈与」など、所有権が移転した理由が記載されます
• 権利者その他の事項：所有者の住所と氏名が記載されます

甲区に記載されている最後の所有者が、現在の登記名義人です。ただし、登記名義人が必ずしも真の所有者とは限りません。相続が発生しても登記が変更されていなければ、亡くなった方の名義のままになっています。

所有者の変更手続きについては「登記事項証明書とは」のページでも詳しく解説しています。

住宅ローン・抵当権を確認する方法（乙区の見方）

住宅ローンなどの担保が設定されているかどうかは「権利部（乙区）」で確認します。乙区には、所有権以外の権利に関する登記が記載されています。

乙区で特に確認すべき項目は次のとおりです。

• 抵当権設定：住宅ローンなどで金融機関が担保として設定した権利。債権額や利息、債務者、抵当権者（金融機関名）が記載されます
• 根抵当権設定：事業用融資等で使われることが多く、極度額（融資の上限額）が記載されます
• 地上権・地役権：土地の利用に関する他人の権利です
• 賃借権：借地権が登記されている場合に記載されます

乙区に何も記載がない場合は「乙区なし」や「権利部（乙区）（所有権以外の権利に関する事項） なし」と表示されます。これはローンや担保が設定されていないことを意味します。

登記事項証明書でよく見るパターンと注意点

登記事項証明書でよく見かける記載の意味は、次のとおりです。「差押」は債権者（税務署・裁判所を通じた金融機関など）による処分制限の登記、「仮登記」は本登記の順位をあらかじめ確保するための予備的な登記、甲区に複数の権利者と「持分」が記載されていれば共有名義です。所有者が亡くなった方の名義のままなら相続登記が未了で、相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務化され、相続および所有権の取得を知った日（遺産分割が成立した場合はその日）から3年以内に申請する義務があります（施行日前に発生していた相続は2027年〈令和9年〉3月31日までが期限）。正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象になります。それぞれの読み方を以下で解説します。

「差押」の記載がある場合

甲区に「差押」と記載されている場合、その不動産は債権者（税務署・金融機関など）によって差し押さえられている状態です。

差押にはいくつかの種類があります。

• 強制競売開始決定による差押：裁判所を通じた債権回収手続きで、競売にかけられる可能性があります
• 滞納処分による差押：税金の滞納により市区町村や税務署が差し押さえたものです
• 仮差押：裁判の結果が出る前に、財産の処分を禁止するために行われます

「仮登記」の記載がある場合

甲区や乙区に「仮登記」と記載されていることがあります。仮登記とは、本登記をするための条件がまだ整っていない段階で、将来の順位を確保するために行う登記です。

よく見かける仮登記のパターンは次のとおりです。

• 所有権移転仮登記（売買予約）：将来の売買を約束して順位を確保しているものです
• 条件付所有権移転仮登記：「○○の条件が成就したとき」に所有権が移転する約束がされています
• 抵当権設定仮登記：担保権の仮登記で、個人間の金銭消費貸借などで見られます

仮登記がある不動産は、仮登記権利者が本登記を行うと、仮登記より後に登記された権利が抹消される可能性があります。不動産の購入や相続の際に仮登記を見つけた場合は、その内容を必ず確認しましょう。

共有名義の場合の読み方

甲区の権利者欄に複数の氏名と「持分」が記載されている場合、その不動産は共有名義です。

共有名義の記載例は次のようになります。

共有名義の不動産では、名義変更や売却の際に共有者全員の合意と協力が必要です。共有者の一人が亡くなった場合は、その持分についてのみ相続手続きが必要になります。

共有名義の不動産に関する手続きの流れは、「費用・料金のご案内」のページでプランごとの費用を確認いただけます。

相続登記が未了の場合の読み方

甲区に記載されている所有者がすでに亡くなっている場合、相続登記が未了の状態です。2026年（令和8年）10月13日以降は、法務局が所有者の死亡（または失踪の宣告）を戸籍などで確認した場合に、甲区の所有権の登記に付記する形で、所有者の氏名とともに死亡を示す符号（◇）が記録されることがあります。たとえば、同日以降にされた登記の申請に添付された戸籍謄本などから、その登記で所有者となる方がすでに亡くなっていると法務局が確認した場合です。また、検索用情報の申出をしている方について、スマート変更登記の手続で法務局が住基ネットに照会して死亡を把握した場合も、同年12月下旬以降、記録されることがあります。

ただし、符号が記録されるのは法務局が死亡を確認できた場合に限られるため、符号がなくても所有者が亡くなっていることがあります。符号が記録されても相続登記の代わりにはならず、名義は亡くなった方のままなので、相続登記が必要です。甲区の所有者の氏名と、実際の状況を照らし合わせて確認する必要があります。

相続登記が未了かどうかを疑うべきケースは次のとおりです。

• 所有者の住所が非常に古い（昭和期の住所表記など）
• 「所有権移転」の原因日付が数十年前
• 所有者欄に見覚えのない先代の名前が記載されている

相続登記の詳しい手続き方法や必要書類については、当センターの「登記事項証明書の取得方法」ページもあわせてご参照ください。

登記事項証明書の読み方でよくある質問Q&A

登記事項証明書について、ご相談の際によくいただく質問をまとめました。