不動産の名義を調べる方法｜自宅で最安330円・法務局でも可

土地や建物などの不動産が現在誰の名義になっているかは、法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すれば確認できます。自分の所有物に限らず、他人の物件であっても誰でも取得可能です。

「登記簿謄本」の基本(取り方・費用・違い)は → 登記簿謄本の取り方・費用と登記事項証明書との違い もあわせてご覧ください。

登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すれば名義がわかる

土地、家、建物、マンションなどの不動産の所有者の氏名・住所は、法務局に備えてある登記簿に記載されており、一般に公開されています。

法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すれば、現在誰の名義になっているのかがわかります。不動産の権利関係などの状況を誰にでもわかるようにすることで、取引の安全と円滑がはかられています。

自己の所有物に限らず、他人の物件でも自由に確認ができます。特に必要な書類等もありません。

登記事項証明書の種類や記載内容についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
【登記事項証明書】登記簿謄本とは？（種類、記載内容、取得先を解説）

登記事項証明書のどこを見たら所有者がわかる？

現在の所有者を確認するときは、【権利部（甲区）】のうち、現在も効力のある最新の所有権に関する記載を確認します。基本的には、一番下にある「所有権保存」または「所有権移転」の欄を探します。

該当の枠の右側【権利者その他の事項】欄に記載されている者が登記名義人です（住所・氏名が記載されています）。

ただし、次のようなケースでは末尾だけを見ると誤読する可能性があるため注意が必要です。

• 「所有権登記名義人住所氏名変更」という付記登記（「1-1」など）がある場合は、そちらに記載された住所・氏名が最新の情報です
• 末尾が「仮登記」や「差押え」などの場合は、権利が確定していない／制限されている特殊な状態のため、その前の順位番号の記載も確認が必要です
• 【登記の目的】欄に「〇〇持分移転」などの記載があり、【権利者その他の事項】欄に「共有者」と記載がある場合は、直近だけでなく前後の順位番号も確認します

登記事項証明書の読み方についてはこちらの記事で解説しています。
【読み方】登記事項証明書・登記簿謄本で何がわかる？（見方を解説）

登記簿謄本を取得するにはどこで何をすればいい？

法務局（登記所）に行けば誰でも取得可能です。どこの法務局でも、他の市町村、他の都道府県の物件のものも取得できます。

取得にあたって身分証や印鑑などは不要ですが、申請書に物件を特定する情報の記入が必要です。土地であれば地番、建物であれば家屋番号を正確に記入します。日常使う住所（住居表示）と地番は異なることが多いため、固定資産税の納税通知書や権利証などで事前に確認しておきましょう。

法務局窓口で直接請求する場合の手数料は1通600円です。なお、オンラインで請求すると郵送受取で520円、最寄りの法務局窓口での受取で490円となり、通常の窓口請求より安く取得できます。

登記簿謄本の具体的な取得方法についてはこちら。
登記簿謄本（登記事項証明書）の取得方法

登記簿の名義人が現在の所有者とは限らない

登記簿に所有者として記載されている名義人が、通常は所有者ということになりますが、必ずしも現在の所有者とは限りません。

名義人が亡くなっている場合

名義人が亡くなっている場合、遺産分割が済むまでは相続人全員が法定相続分に応じて共有している状態になります。名義変更（登記）には以前まで手続きの期限がなかったため、亡くなった方の名義のまま放置されているケースがよくあります。

相続以外で所有者が変わっている場合

相続以外でも、過去の売買や贈与の際に名義変更をしないまま放置されているケースがあります。また、所有者自体は変わっていなくても、引越しや結婚で住所・氏名が変わったまま登記が更新されていないケースも非常に多く見られます。

土地・建物の所有者を無料で調べる方法はある？

結論から申し上げると、完全に無料で他人の不動産の所有者情報を確認できる公的な方法は存在しません。もっとも安価に確認できるのは、オンラインの登記情報提供サービスで、所有者名と住所だけを確認したい場合は「所有者事項」1件140円、持分や抵当権なども含めて確認したい場合は「全部事項」1件330円を利用します。

所有者情報の取得にかかる費用（2026年4月改定後）

2025年4月から登記事項証明書の手数料体系が改定され、オンライン請求のほうが窓口より安く取得できるようになりました。用途に応じて使い分けましょう。

「無料で分かる」と言われる情報の限界

インターネット上には「無料で土地の所有者を調べる方法」といった情報が散見されますが、実際に無料で公開されているのは所有者名を伏せた情報に限られます。

• インターネット上の無料地図サイトや地番検索サービス：地番や土地の形状は分かりますが、個人情報である所有者名は一切公開されていません
• 市役所の固定資産税関連の公開情報：納税義務者の氏名は、本人や利害関係者以外には非公開です
• 不動産登記情報検索(地図検索)：所有者情報を見るには登記情報提供サービスの有料閲覧が必要です

実務上、他人の不動産の所有者を無料で・かつ正確に知る公的なルートは存在しません。登記情報提供サービスの有料閲覧（所有者事項140円～）を利用するのが、唯一の確実で安い方法です。正式な証明書が必要な場合は登記事項証明書を取得します。

法務局に行かないで登記簿を調べる方法

インターネットで登記情報提供サービスを利用すると、法務局に行かなくても登記簿の情報を取得することができます。

有料のサービスですが、ご自宅やオフィスから利用時間内であればいつでもすぐに登記簿の内容が確認できます。ただし、取得できるのはあくまで「登記情報」であり、証明書としては利用できません。用途に応じて使い分けましょう。

登記情報提供サービスの詳しい使い方はこちらの記事で解説しています。
登記情報提供サービスとは？料金・時間から使い方まで司法書士が完全ガイド｜登記事項証明書との違いも解説

市役所で土地の所有者は調べられる？

原則として、市役所では他人名義の土地の所有者情報は取得できません。市区町村が保有する固定資産課税台帳には所有者（納税義務者）の氏名が記載されていますが、個人情報保護の観点から、閲覧・証明の請求ができるのは法律で定められた一部の関係者に限られています。

固定資産課税台帳を閲覧できる人

固定資産課税台帳（名寄帳や評価証明書を含む）の閲覧・証明請求ができるのは、地方税法第382条の2等により、法律上認められた関係者に限られます。

• 納税義務者（所有者）本人
• 納税義務者の相続人
• 納税管理人
• 借地人・借家人（自分が借りている物件の部分に限る）
• 賦課期日後に所有者となった方
• 固定資産の処分権限を有する一定の者（破産管財人・成年後見人等）
• 上記の委任を受けた代理人

第三者が「土地の所有者を調べたい」という理由で請求しても、市役所では応じてもらえないのが通常です。

市役所で取得できる情報・できない情報

つまり、他人の不動産の所有者を調べたい場合は、市役所ではなく法務局または登記情報提供サービスを利用するのが正規ルートとなります。

物件種別ごとの所有者の調べ方

土地・建物・マンションでは、登記簿を請求する際に必要となる特定情報（地番・家屋番号等）が異なります。物件種別ごとの調べ方のポイントを整理します。

土地の所有者を調べる（地番の特定）

土地の登記簿を請求するには、住所（住居表示）ではなく地番が必要です。普段使う住所と地番は一致しないことが多いため、事前に確認しておきましょう。

• 権利証（登記識別情報通知）・登記事項証明書に記載されている
• 固定資産税の納税通知書・課税明細書に記載されている
• 管轄法務局の地番照会窓口に問い合わせる（住居表示だけでは特定できない場合もあるため、納税通知書等と併用すると確実）
• ブルーマップ（住居表示と地番を併記した地図）で調べる
• 登記情報提供サービス内の地番検索サービスを利用する

建物の所有者を調べる（家屋番号の特定）

建物の登記簿を請求するには、家屋番号が必要です。家屋番号は地番とは別の番号で、原則として地番と同じ番号が付けられていますが、一棟の敷地に複数の建物がある場合などは枝番（例：123番地1の1など）が付きます。

家屋番号は次の方法で確認できます。

• 建物の権利証・登記事項証明書で確認する
• 固定資産税の納税通知書・課税明細書で確認する（家屋番号欄がある）
• 管轄法務局に電話で問い合わせる（普段使っている住所を伝えれば、地番や家屋番号を照会できる電話窓口を設けている法務局が多いです）

マンション（区分建物）の所有者を調べる

マンションの1室の所有者を調べる場合、通常の建物と異なり「一棟の建物の表示（建物の名称・所在）」と「専有部分の家屋番号（部屋番号に対応）」の両方が必要です。

たとえば「○○マンション301号室」の所有者を調べるには、次のいずれかで部屋ごとの家屋番号を特定します。

• 権利証・売買契約書に記載されている専有部分の家屋番号を確認する
• 管轄法務局に電話で問い合わせる（マンション名と部屋番号を伝える）
• 登記情報提供サービスで建物の名称から検索する

なお、特定の部屋の所有者を確認する場合は専有部分ごとに請求するのが通常ですが、制度上は「一棟建物全部事項証明書」「一棟建物現在事項証明書」という形で一棟単位の証明書も存在します。用途に応じて使い分けましょう。

登記簿の所有者を変更するにはどうしたらいい？

登記簿謄本に記載されている所有者の変更手続きは、いわゆる名義変更手続きのことで、正式には所有権移転登記と呼ばれます。

不動産の名義変更をするには、法務局での登記申請手続きが必要です。必要書類の収集や申請書の作成など専門知識が求められるため、ご自身での手続きが難しい場合は、司法書士に依頼することになります。

当センターも司法書士事務所が運営しておりますので、ご依頼いただければ書類の収集・作成・申請まですべて代行いたします。ご自身では難しいと感じたら、お気軽にご相談ください。

当センターへご依頼の場合の費用はこちらをご参照ください。各種プランを用意しております。
名義変更費用の詳細