農地の名義変更には原則として農地法の許可が必要です
田や畑といった農地は、日本の食料自給を守るための「農地法」によって厳格に管理されています。一般的な宅地や雑種地とは異なり、農地を売買・贈与する際には、原則として農業委員会や都道府県知事の許可を得なければ名義変更（所有権移転登記）ができません。
農地法の許可を受けずに行った売買契約や贈与契約は、法的に効力が生じません。そのため、許可書がなければ法務局での名義変更登記も受理されないことになります。
農地法の許可とは？３条・４条・５条の違い
農地の名義変更や転用には、その内容に応じて異なる許可が必要です。主な許可の種類は以下の通りです。
| 許可の種類 | 内容 | 主な要件 |
|---|---|---|
| 農地法3条 | 農地を農地のまま売買・贈与・貸借する場合 | 譲受人が効率的に農業を行うことができる見込みがあること、周辺農地の利用に支障がないこと等 |
| 農地法4条 | 自分の農地を宅地や駐車場などに転用する場合（所有者は変わらない） | 転用の必要性と妥当性、周辺農地への影響、代替地の検討等 |
| 農地法5条 | 農地を転用する目的で他人に売買・贈与する場合（転用と権利移動が同時） | 転用後の事業（住宅建築等）の確実性、資金計画、農地転用の妥当性等 |
市街化区域か市街化調整区域かによって、許可申請の手続きや審査基準も大きく異なります。
市街化区域内の農地は届出で済む場合があります
農地が市街化区域（すでに市街地を形成している区域、または概ね10年以内に優先的に市街化を図る区域）内にある場合は、手続きが簡略化されることがあります。
- 4条・5条の転用：許可ではなく「届出」で足りる場合があります（自治体によって取扱いが異なるため、必ず事前に確認してください）
- 3条（農地のまま売買等）：市街化区域内であっても農業委員会の許可が必要です
市街化区域内であっても、無断で転用すると是正命令や原状回復命令の対象になる可能性があります。必ず農業委員会へ事前相談・届出を行ってください。
相続による農地の名義変更は許可不要ですが届出が必要です
相続（遺産分割協議による取得、包括遺贈なども含む）によって農地を取得した場合、農地法の許可は不要です。ただし、以下の手続きが別途必要になります。
農業委員会への届出（農地法3条の3）
相続等により農地の権利を取得したときは、その農地がある市区町村の農業委員会へ届出をしなければなりません。届出期限は、相続を知った日から概ね10か月以内とされていますが、自治体によって案内が異なる場合もありますので、早めの対応をお勧めします。
詳しい届出方法については、農林水産省のホームページもご参照ください。
農地の相続等の届出のお願い（農林水産省）
相続登記の義務化（2024年4月〜）
法改正により、2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化されました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。放置せず、早めに手続きを進めましょう。
相続登記義務化について詳しくは、こちらの記事もご参照ください。
2024年相続登記が義務化｜期限3年・過料10万円のポイントと対応策を解説
相続登記について詳しくは、当センターの解説ページもご覧ください。
農地の相続登記について
相続後に農地を売却・転用する場合
相続によって農地を取得した後、さらにその農地を売却したり、宅地等に転用したりする場合には、別途農地法3条・4条・5条の許可（または届出)が必要になります。相続取得自体は許可不要でも、その後の処分については通常の農地法規制が適用されますので、ご注意ください。
農地の名義変更にかかる登録免許税
法務局で名義変更登記を行う際には、登録免許税という税金がかかります。農地の場合も、以下の税率が適用されます。
基本の税率
| 登記原因 | 税率 | 計算式 |
|---|---|---|
| 売買 | 原則20/1000 （軽減措置で15/1000） | 固定資産税評価額 × 15/1000 ※令和8年3月31日までの軽減措置 |
| 相続 | 4/1000 | 固定資産税評価額 × 4/1000 |
| 贈与 | 20/1000 | 固定資産税評価額 × 20/1000 |
農業者向けの特例措置（10/1000への軽減）
以下の要件を満たす場合、登録免許税が10/1000に軽減される特例があります。ただし、対象となる土地は農用地区域内のものに限られ、令和8年3月31日までに取得した場合に適用されます。
- 意欲ある農業者が、農地中間管理事業の推進に関する法律に基づく農用地利用集積等促進計画により農地を取得した場合
- 農地中間管理機構が、農地売買等事業により農地を取得した場合
認定農業者、特定農業法人、市町村基本構想の効率的かつ安定的な農業経営の指標を満たす者、経営規模の拡大を行おうとする者で一定の要件を満たす者（地域の担い手）などが該当します。適用の可否については、必ず農業委員会や税務署で最新の要件を確認してください。
農地の名義変更手続きの流れ
ケースA：売買・贈与など（農地を農地のまま移転する場合）
農地を農地のまま他人に売買・贈与する場合は、農地法3条の許可が必要です。
譲受人（買う側・もらう側）の農業要件、耕作計画、周辺農地への影響などについて確認します。
必要書類（譲渡契約書案、譲受人の農業経営計画書、所有権移転の理由書等）を添付して申請します。審査には通常1か月前後かかることがあります。
農業委員会から許可書が交付されます。
許可を得た後、実際の代金授受や契約書への署名捺印を行います。
許可書、契約書、印鑑証明書、固定資産評価証明書などを添付して登記申請を行います。
3条許可が必要な取引では、許可がないと契約の効力が生じません。そのため、売買契約書には「農地法の許可が得られなかった場合は契約を解除できる」といった条項を盛り込むことが一般的です。
ケースB：農地を転用する場合（4条・5条）
- 4条（自分のまま転用）：農地を宅地・駐車場等に転用する場合で、所有者は変わりません。
- 5条（転用目的で他人に売る・貸す）：農地を転用する目的で売買・贈与・賃貸借する場合です。
いずれも市街化区域内であれば届出で済む場合がありますが、市街化調整区域内では都道府県知事等の許可が必要です。転用の計画が不確実な場合や、周辺農地への悪影響が懸念される場合には、許可が下りないこともあります。
ケースC：相続で農地を取得した場合
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本などを取得します。
遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、協議書を作成します。
相続を知った日から概ね10か月以内に、農業委員会へ届出をします。
戸籍謄本、遺産分割協議書、印鑑証明書、固定資産評価証明書などを添付して登記申請を行います。
③と④は順番が前後しても問題ありません。④を先行して行うことも多いですが、届出や相続登記の期限は異なります。
相続登記の詳しい手続きについては、当センターの専門ページもご参照ください。
相続登記について詳しく見る
農地の名義変更でよくある注意点
「登記地目」と「現況」の違い
登記簿謄本に「田」「畑」と記載されていても、実際には長年耕作されておらず、雑種地のように使われているケースがあります。農地法の適用判断では、現況が農地かどうかが重要になります。ただし、登記手続き上は、現況が農地でない場合でも、登記地目が「田」「畑」のままであれば、農地法の手続きが必要と基本的に判断されます。
自治体ごとに審査基準や締切日が異なる
農地法の許可申請は、各市区町村の農業委員会が窓口となりますが、審査スケジュール（毎月の締切日や総会の日程）、必要書類、添付資料の様式などは自治体ごとに異なります。必ず事前に農業委員会へ相談し、最新の手続き案内を確認することをお勧めします。
許可が下りない場合もある
以下のような場合、許可が下りないことがあります。
- 譲受人が農業に従事する見込みがない（3条）
- 周辺農地の利用に支障をきたす恐れがある
- 転用計画が不確実、または転用の必要性が認められない（4条・5条）
- 農用地区域内の農地で転用制限が厳しい
不許可となった場合、契約の効力が生じず、名義変更もできませんので、契約前の事前相談が非常に重要です。
専門家への依頼について
農地の名義変更は、農地法の手続きと法務局での登記申請という2段階の専門知識が必要です。
- 農地法の許可申請手続き：行政書士が対応可能です。
- 法務局への登記申請：司法書士が対応します。
農地の名義変更は、手続きが複雑で時間もかかります。「許可が必要かどうか分からない」「どこから手をつければいいか分からない」という場合でも、まずは地元の農業委員会や専門家へご相談いただくことをお勧めします。
当センターでは、一律のパック料金により、分かりやすい費用体系でご案内しております。お気軽にお問い合わせください。
