相続した一戸建ての売却手順｜古家付き・更地の判断基準から契約リスクまで

相続した家は「売りたい」と思った時点でやることが決まります

相続した家を売る前提：名義（相続登記）と遺産分割

まず「誰の名義で売るのか」を確定させる

相続した不動産を売るには、原則として次の順で整理します。

1. 遺産分割（または遺言）で取得者を決める
2. 相続登記で名義を相続人へ移す

※ 相続した不動産の売却と相続登記の関係については「相続した不動産を売却するには相続登記が必要！手続きと注意点」もあわせてご確認ください。

共有のまま売るのは「できるが、止まりやすい」

遺産分割がまとまらない場合でも、相続人全員で法定相続分の相続登記（共有登記）を入れたうえで、共有者全員が売主として契約・決済に関与すれば、売却自体は可能です。ただし、実務では次の理由で止まりやすいです。

• 売買契約・決済に共有者全員の関与が必要になる
• 途中で一人が反対すると進まない（ただし、連絡不能＝所在等不明の共有者がいる場合は、裁判所の決定を得ることで不動産全体を売却できる制度が令和5年に新設されています）
• 手付金や費用負担、売却代金の分配で揉めやすい

売却方法の選択肢：仲介／買取／現況渡し・更地渡し／空き家バンク

相続した一戸建ての売り方は、おおむね次のパターンです。

• 仲介（一般的）：市場価格に近いが、時間がかかることも
• 買取（不動産会社が買う）：早いが価格は低めになりやすい
• 現況渡し（解体は買主負担）：売主は建物を残したまま引渡し、買主が解体する前提（契約条項で明確化）
• 更地渡し（解体は売主負担）：売主が解体して更地で引渡す
• 空き家バンク：地域・物件によっては強いが、向き不向きが大きい

古家付きで売る？解体して更地？判断は「差額」と「リスク」で決めます

ここが最も重要なポイントです。判断基準はシンプルで、次の2軸で考えます。

1. 更地にすることで上がる売却価格（または売れやすさ）が、解体費用を上回るか
2. 古家を残すことで発生しやすいリスク（瑕疵・残置物・近隣苦情）を許容できるか

迷ったら「先に解体しない」方が安全な場面が多い

解体してしまうと戻せません。また、地域によっては「古家のままでも需要がある」「買主がリフォーム前提で探している」こともあります。

判断早見表（実務の目安）

解体費用の相場と、追加費用が出やすいポイント

解体費用の相場（ざっくり）

木造住宅の解体費用は、坪単価3〜5万円程度、30坪で90〜150万円程度が一つの目安として紹介されています（地域・条件で上下します）。

都市部など条件によって高くなる例（狭小地・重機が入らない等）もあり、相見積もりは必須です。

「想定より高い」になりやすい典型パターン

解体は、建物本体以外で費用が跳ねます。特に多いのが次のケースです。

建物の瑕疵リスク（契約不適合責任）をどう避けるか

現在の不動産売買は「契約不適合責任」が基準

民法改正により、従来の「隠れた瑕疵」中心の整理から、契約内容に適合しない場合の責任（契約不適合責任）という考え方に変わっています。

古家付き売却では、売主側が想定していない不具合（雨漏り、シロアリ、傾き、給排水の不具合等）が後で発覚し、次のような請求に発展するリスクがあります。

• 修補請求
• 代金減額
• 損害賠償
• 契約解除

トラブル回避の現実的な打ち手

1. 重要事項説明・告知（分かる範囲で正直に）
2. 「建物は古家で、買主が利用/解体判断する前提」を契約書に明記する
3. ホームインスペクション（建物状況調査）の活用
4. 必要に応じて既存住宅売買瑕疵保険を検討

空き家バンクは使える？向いているケース・向かないケース

空き家バンクは、自治体が空き家情報を集め、移住希望者などに紹介する仕組みです。

空き家バンクが向いているケース

• 地方・郊外で、通常のポータル掲載だけだと買い手が見つかりにくい
• 多少時間がかかっても、「住む目的の買主」に届けたい
• 自治体の補助（改修・移住支援など）と相性が良い地域

向かないケース（期待値の調整が必要）

• すぐ現金化したい（スピード重視）
• 価格交渉が大きくなりやすい物件
• 契約条件を細かく調整したい（通常仲介の方が柔軟なことが多い）

税金：相続した家を売るなら「空き家3,000万円特別控除」を必ず確認

相続した家の売却では、条件に合うと譲渡所得から最高3,000万円控除できる特例があります（ただし、2024年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は、各相続人の上限が2,000万円に減額されます）。適用期限は令和9年（2027年）12月31日までです。

特に要件で落ちやすい代表例

• 建築時期（一定の古い家屋要件）
• 相続後の使用状況（賃貸・事業利用していないか）
• 売買代金の上限等

相続した一戸建てを売却する手順（チェックリスト）

最後に、実務での基本手順をまとめます。

1. 相続人確定（戸籍収集）
2. 遺産分割協議（または遺言内容の確認）
3. 相続登記（名義を相続人へ）
4. 不動産会社に査定（古家付き／更地想定の両方）
5. 解体見積もり（現地確認・複数社）
6. 売却方法の決定（仲介／買取／現況渡し・更地渡し／空き家バンク）
7. 告知資料の整理（不具合・修繕履歴・境界資料など）
8. 売買契約（契約不適合責任の設計が肝）
9. 決済・引渡し
10. 必要に応じて確定申告（特例を使う場合も申告が必要）

よくある質問（FAQ）

まとめ：最適解は「査定×解体見積×契約リスク設計」で決まります

相続した一戸建ての売却は、感覚で「更地の方が売れそう」と先に解体すると、かえって損をすることがあります。

古家付きの査定／更地想定の査定／解体見積を揃え、さらに契約不適合責任（瑕疵）リスクを契約で設計して、納得感のある売却にしましょう。