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瑕疵担保責任から契約不適合責任へ
(2020年4月1日民法改正)


《この記事の監修者》

司法書士法人不動産名義変更手続センター
代表/司法書士 板垣 隼 (→プロフィール詳細はこちら
 

2020年4月1日、民法の一部を改正する法律(平成29年法律第44号)が施行され、民法のうち債権関係の規定が見直されました。その中でも不動産の売買等に関連する事項として、「契約不適合責任」の新設があります。従来、不動産の売買契約書に、売買の目的物である不動産に欠陥・不具合があった場合に売主が責任を負う「瑕疵担保責任」という条項がよく記載されていましたが、民法改正により、この瑕疵担保責任が廃止され、代わりに「契約不適合責任」が新設されました。

瑕疵担保責任とは?

特定物である売買の目的物に隠れた欠陥・不具合(瑕疵)があった場合、買主は売主に対して、損害賠償の請求をしたり、その瑕疵により契約をした目的を達することができないときは契約を解除したりすることができました(旧民法570条、566条)。この買主に対する売主の責任を瑕疵担保責任といいます。

売買の目的物が特定物である場合は、売主は目的物を買主に引き渡せば、売主としての責任を果たしたことになり、債務不履行(契約上果たすべき責任を果たさないこと)の責任は生じないと考え方がありました。しかし、それでは売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、瑕疵がないと信頼した買主が不測の損害を被ってしまいます。そこで、このような場合に売主に責任を負わせるために、法律で瑕疵担保責任という特別の責任を定めたという考え方がありました(法定責任説)。

なお、売買の目的物が不特定物である場合は、瑕疵担保責任ではなく債務不履行責任を負うこととされていました。売主の債務不履行があったときは、買主は売主に対して、債務不履行によって生じた損害の賠償を請求することができました(旧民法415条)。また、買主は、売主に催告しても履行されない場合は、契約の解除をすることもできました(旧民法541条)。

特定物・不特定物とは?

特定物とは、絵画、中古自動車、不動産のようにその物の個性に着目して指定した物をいいます。ひとつひとつ内容や状態が異なり全く同じものがないため替えがききません。

一方、不特定物は、「パソコン10台」のようにその物の個性に着目せず単に種類に着目して指定した物をいいます。例えば、量産されている新品の電化製品はどれも同じで替えがききます。

契約不適合責任とは?

旧民法では、上述のとおり、売買契約の目的物が特定物であれば瑕疵担保責任、不特定物であれば債務不履行責任というように場合分けされていました。一方、改正民法では、瑕疵担保責任を廃止する代わりに契約不適合責任を新設し、売買の目的物が特定物か不特定物を問わず、引き渡された目的物が契約の内容に適合しないときは、売主は「契約不適合責任」を負うこととされました(民法562条以下)。以下、契約不適合責任の内容を具体的に説明します。

引き渡された目的物が種類、品質、又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、その契約不適合の状態に応じて、買主は次の請求をすることができます。

 

1.追完請求権

引き渡された目的物が契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができます(民法562条1項本文)。

原則として、買主は、次の3つの方法から選択することができます。

  1. 目的物の修補
    例:引き渡された家屋が雨漏りする場合に、屋根の修理を請求する。
  2. 代替物の引渡し
    例:購入した掃除機が故障していて動かない場合に、交換してもらう。
  3. 不足分の引渡し
    例:ノートを10冊購入したのに9冊しか引き渡されなかった場合に、残りの1冊を引き渡してもらう。

ただし、売主は、買主に不相当な負担となるものでなければ、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができます(民法562条1項ただし書)。

なお、契約不適合の責任が買主にある場合には、買主は追完請求をすることはできません(民法562条2項)。

 

2.代金減額請求権

契約不適合による追完請求ができる場合で、買主が売主に追完の催告をしても追完されないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができます(民法563条1項)。代金減額請求権は、契約不適合があったときにすぐ行使できるわけではなく、追完の催告をしても売主が応じない場合に初めて行使することができるのが原則です(民法563条2項参照)。

例えば、1冊100円のノートを10冊1000円で購入したのに9冊しか引き渡されなかった場合に、残りの1冊を引き渡すよう請求したにもかかわらず売主が応じないときは、代金を1000円から900円に減額するよう売主に請求することができます。

 

3.損害賠償請求権

売主が売買の目的物を引き渡すという債務を履行をしないとき又はその債務の履行が不可能であるときは、買主は、これによって生じた損害の賠償を請求することができます(民法564条本文、415条)。

例えば、仕入先と商品を仕入れる売買契約を締結したが、仕入先が商品を引き渡してくれず、商品を顧客に販売できなくなったときに、予定どおり商品が引き渡され顧客に販売できていたならば得られたであろう利益、及び急遽別の仕入先から商品を仕入れたために仕入代金が割高になってしまった場合の差額等を請求することができます。

ただし、債務不履行について売主に責任がないときは、損害賠償請求をすることはできません(民法564条ただし書、415条)。

 

4.契約の解除

売主が売買の目的物を引き渡すという債務を履行をしない場合で、買主が売主にその履行の催告をしても履行がされないときは、買主は、契約の解除をすることができます(民法564条、541条本文)。ただし、債務の不履行が契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、解除することはできません(民法564条、541条ただし書)。

また、「債務の全部の履行が不能であるとき」等、一定の場合には、催告することなく、直ちに契約の解除をすることができます(民法564条、542条)。

買主の権利行使の期間制限は?

買主が「種類又は品質」に関する不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求及び契約の解除をすることができません(民法566条)。

「数量」が不適合の場合は、「権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき」、又は「権利を行使することができる時から十年間行使しないとき」に権利が消滅します(民法166条)。

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