贈与税がかからないで家や土地などの不動産を名義変更することはできる？

暦年贈与による不動産の生前贈与

暦年贈与は、毎年110万円の基礎控除を利用し、その範囲内であれば贈与税が非課税となる最も一般的な手法です。不動産のように評価額が110万円を大きく超える財産であっても、毎年110万円以内になるよう不動産の持分割合を計算し、その持分のみを贈与することで、贈与税を発生させずに段階的な名義変更が可能となります。

実務上の課題

この手法の最大の課題は、不動産の評価額を正確に算定しなければならない点です。土地は路線価、建物は固定資産評価額を基準として、贈与する持分割合が110万円以下に収まるよう慎重に計算する必要があります。また、不動産の移転には毎年所有権移転登記が必要となり、その都度登録免許税や司法書士費用が発生します。

最大のリスク:定期贈与認定

しかし、暦年贈与は定期贈与と認定されるリスクが最も高い手法でもあります。税務署に否認されると、過去の贈与総額が一括で課税されることになるため、単純に「毎年110万円を贈与すればよい」という認識は危険です。安全性を確保するには、専門家によるリスク回避対策の実施が不可欠となります。

制度の基本概要

相続時精算課税制度は、親（60歳以上）から子・孫（18歳以上）への贈与について、累計2,500万円までが非課税となる特例です。

贈与した財産は贈与時の価格で評価され、贈与者が死亡した際の相続財産に合算される仕組み（精算課税）となっています。2500万円を超える場合は、超えた額の20％に贈与税が課税されますが、相続の際に精算となります。
特例を利用するには贈与を受けた翌年に申告・届出が必要です。

2024年税制改正による劇的な変化

2024年（令和5年度税制改正）の施行により、この制度は劇的に使いやすくなりました。従来の2,500万円の特別控除枠に加え、年間110万円の基礎控除枠が新設されました。この年間110万円以下の贈与については、贈与税が課税されないだけでなく、相続時に相続財産へ加算する必要がなくなり（生前贈与加算の対象外）、さらに贈与税の申告も不要となりました。

これにより、相続時精算課税は実質的に「暦年贈与のメリット」と「多額の控除枠」を併せ持つ非常に強力な制度となりました。特に、将来的な値上がりが予想される不動産や収益を生む賃貸不動産を贈与する場合、贈与時の価格で相続税の計算に含めることができるため、相続税対策として有効です。

不動産贈与における致命的なデメリット

相続時精算課税を選択する際には、極めて重大なデメリットを理解しなければなりません。それは、この制度によって贈与された土地や建物は、相続税の計算における「小規模宅地等の特例」の適用対象から外れてしまうという点です。

小規模宅地等の特例は、被相続人の居住用や事業用に使われていた宅地について、評価額を最大80%減額できる、日本の相続税対策において最も強力な節税策です。もし贈与を検討している不動産がこの特例の適用要件を満たす可能性があり、かつ相続財産全体が相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える見込みがある場合、相続時精算課税を利用して贈与することで、将来的に相続税が大幅に増加するリスクが生じます。

慎重な判断が必要

したがって、相続時精算課税は万能な節税策ではありません。必ず税理士による相続税のシミュレーションを経て、小規模宅地等の特例を放棄するメリットが、2,500万円の特別控除と年間110万円の基礎控除を上回るかどうかを判断する必要があります。一度選択すると暦年課税に戻れないため、制度選択は慎重に行うべきです。

高額な居住用不動産を贈与税ゼロで名義変更したい場合、夫婦間の居住用不動産の贈与特例（配偶者控除）が最も強力な選択肢となります。

制度概要

この特例は、婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭を贈与する場合に、2,000万円までが贈与税の課税対象から控除されるものです。暦年贈与の基礎控除110万円と合わせると、合計2,110万円までが非課税となります。結婚20年以下の場合や、自宅以外の別荘や収益物件などの場合は利用できません。

配偶者控除を利用できれば、2,000万円以下の自宅の贈与であれば贈与税は課税されません。家全体の評価額が2,000万円を超えても、例えば3,000万円のマンションの２分の１の割合（贈与する分の評価額は1,500万円）であれば贈与税がかからず名義変更手続きが可能です。また、自宅の家屋と土地はまとめて贈与を受ける必要はありません。一定の要件を満たせば、土地のみ家屋のみの贈与も対象です。

特例を利用するには贈与を受けた翌年に申告が必要です。

適用要件（すべて必須）

1. 婚姻期間：夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
2. 贈与財産の種類：贈与された財産が、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭であること
3. 居住要件：贈与を受けた年の翌年3月15日までに、受贈者（贈与を受けた配偶者）がその不動産に居住し、その後も引き続き居住する見込みであること

重要な制限事項

この特例は、同じ夫婦間では一生に一度しか適用を受けることができません。

制度概要

この特例は、父母や祖父母（直系尊属）が18歳以上の子や孫に対し、自宅を新築・取得または増改築等するための資金を贈与する場合に、最大1,000万円までが非課税となる制度です（省エネ等住宅の場合には1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円まで）。

主な特徴

• 他制度との併用可能：暦年贈与や相続時精算課税制度との併用が可能であり、特に若年層が住宅を取得する際の資金援助として活用されます
• 期限と要件の厳格性：適用期限が定められており（令和6年1月1日から令和8年12月31日まで）、住宅の要件（面積や品質）も厳格に定められています

定期贈与とは（計画贈与）

「定期贈与」とは、最初から「毎年一定額を〇年間にわたって贈与する」という単一の契約が成立していたと見なされることです。この認定がされると、個々の年の贈与額が110万円以下であっても、契約総額（例：1,100万円）に対して初年度に一括して贈与税が課税されます。これは、贈与計画がすべて崩壊し、多額の追徴課税を受けることを意味します。

連年贈与との違い

これに対し、毎年単発の契約に基づき行われる贈与は「連年贈与」と呼ばれ、これは合法的な暦年贈与です。

税務署の判断基準

税務署は、贈与者の預金管理状況や贈与のタイミング、契約書の有無などを総合的に見て、実質的に単発の契約が毎年行われていたのか、それとも最初から総額の贈与が目的であったのかを判断します。

不動産贈与のように高額な財産が関わる場合、申告漏れや隠ぺいが認定された際のペナルティは極めて甚大です。

税務調査により贈与税の申告漏れが発覚した場合、本来納めるべき税額に加え、以下の加算税が課されます。特に、悪質と認定される「重加算税」の税率は、本来の税率と相まって、財産価値を大きく超える負担となり得ます。

税務署に贈与の事実や金額を隠蔽・仮装したと判断された場合、無申告加算税の代わりに40%もの重加算税が課されます。贈与税の最高税率55%にこの40%のペナルティが加わると、財産移転の目的が完全に失われるため、専門家による適正な手続きと申告代行が必須となります。

申告が必要な特例と申告期限

暦年贈与における年間110万円以下の贈与（ただし2024年以降のSTSFT基礎控除内の贈与を含む）を除き、相続時精算課税制度や夫婦間居住用不動産配偶者控除などの特例を利用する場合は、贈与税額がゼロであっても、期限内（贈与を受けた年の翌年2月1日〜3月15日まで）に税務署へ申告書と添付書類を提出しなければなりません。

申告を怠った場合のリスク

この申告を怠ると、特例が適用されず、暦年課税の税率に基づき贈与税が課税されるリスクがあります。

税務調査で定期贈与とみなされないためには、以下の手続きを毎年徹底することが求められます。

1. 贈与契約書の毎年作成と保管

毎年、贈与を行う都度、その年の贈与財産、金額、日付を明記した贈与契約書を作成し、贈与者と受贈者が署名・押印し、保管します。これは、その年の贈与が独立した契約に基づくものであることを証明する最も重要な証拠となります。

2. 贈与の時期、金額、財産の種類を分散させる

毎年同じ日に、同じ金額（例：きっかり110万円）を同じ財産（現金）で贈与し続けると、計画的で連続した贈与とみなされやすくなります。時期をずらしたり、金額を微調整したり、現金だけでなく不動産の持分や株式などを混ぜたりすることで、「単発性」を強調します。

3. 受贈者による財産の自由な管理（名義預金回避）

贈与された資金や不動産を、贈与者（親など）が依然として実質的に管理している場合、「名義預金」と認定されます。贈与後の財産は、通帳、印鑑、カードをすべて受贈者本人が管理し、自由に入出金や運用を行うことが必須です。

4. 戦略的に基礎控除を超過して申告する

贈与額をあえて110万円をわずかに超える額（例：120万円）に設定し、贈与税の申告・納付を毎年行うという戦略があります。これは、わずかな税負担を受け入れる代わりに、「年間110万円の非課税枠を狙った連続贈与ではない」という強い証拠となり、定期贈与と認定されるリスクを大幅に下げることができます。

※重要な注意事項
上記の対策は実務上一般的に推奨されている手法ですが、税務上の効果や認定回避を保証するものではありません。個別の状況や最新の税制に応じた適切な判断が必要となるため、必ず税理士等の専門家にご相談の上、実行してください。

名義変更登記を行う際に、法務局へ納める国税です。

贈与による所有権移転の場合、原則として固定資産税評価額の2.0%が課されます。これは、相続による移転（0.4%）や売買による移転（原則2.0%、軽減措置適用で0.3%）と比較して高税率となることが多い点に注意が必要です。

不動産を取得した際にかかる地方税（都道府県税）です。

贈与による取得は、原則として課税対象となります。税額は、固定資産税評価額を基に算出され、一般的な税率は3%または4%ですが、居住用宅地や住宅については特例により軽減措置が適用される場合があります。

夫婦間贈与特例や相続時精算課税を利用した場合でも、不動産取得税は原則として発生します。

不動産の名義変更登記は複雑な手続きを伴うため、通常は司法書士に依頼します。この際、司法書士への手数料が発生します。また、贈与契約書を作成する際、契約金額によっては印紙税（印紙代）が200円が発生します。

これらの実費も、贈与計画に含めておく必要があります。