本人確認情報とは？費用相場・権利証紛失時の手続き・見本を司法書士が解説

「不動産を売りたいのに権利証（登記識別情報）が見つからない」「家を贈与したいのに権利証をなくしてしまった」——そんなときに登場するのが「本人確認情報」です。権利証や登記識別情報をなくしても、不動産の売買・贈与・名義変更ができなくなるわけではありません。司法書士が「本人確認情報」という書類を作成することで、手続きを進められます。この記事では、本人確認情報とは何か・費用の相場と当センターの料金・作成の要件から、実際の見本（記載例）まで、司法書士がわかりやすく解説します。

1. 本人確認情報とは？（権利証を紛失したときに司法書士が作る書類）

本人確認情報の意味

本人確認情報とは、不動産の売買・贈与・名義変更などの登記で、本来必要な権利証（登記済証）や登記識別情報を提供できないときに、その登記を代理する司法書士などの資格者代理人が、「申請人が確かに登記名義人本人である」ことを面談・書類で確認し、その内容をまとめて作成する書類です。法律上は不動産登記法第23条第4項第1号に定められています。

権利証や登記識別情報は、本人だけが持っているはずの大切な情報で、登記の場面では「あなたが本当に名義人本人ですか？」を確かめる手段として使われます。これを紛失などで出せないとき、代わりに司法書士が責任を持って本人確認を行い、その確認結果を本人確認情報という書面にして法務局に提出する——これが本人確認情報の役割です。司法書士が提出した本人確認情報を登記官が「内容が相当だ」と認めれば、後述の事前通知（法務局からの通知）を省略して登記申請を進められます（登記の完了は法務局の審査を経た後です）。

権利証・登記識別情報との関係

「権利証」と「登記識別情報」は、時期によって呼び方・形式が異なります。

• 権利証（登記済証）……平成17年（2005年）のオンライン化より前の旧制度で発行されていた、登記所の押印がある紙の書類です（法務局により平成17〜20年頃までの間に切り替え時期が異なります）。
• 登記識別情報……現在の制度で、登記名義人になった人に通知される12桁の英数字（符号）です。通知書という紙で受け取りますが、本体は12桁の符号です。

どちらも役割は同じで、一度紛失・失効すると再発行されません。そのため「なくしたから再発行してもらおう」ということができず、売買や名義変更の際は本人確認情報などの代替手段が必要になります。登記識別情報そのものについては登記識別情報とは（権利証との違い）のページ、紙の権利証については登記済権利証とはのページもあわせてご覧ください。

本人確認情報は誰が作成するのか

本人確認情報は、その登記を代理する司法書士または弁護士（資格者代理人）が作成します。ご自身で作成することはできません。また、そもそも行政書士や不動産会社などが業として登記申請を代理すること自体が法律（司法書士法）で禁止されているため、本人確認情報を作成することもできません。司法書士が、申請人と面談し、本人確認書類を確認したうえで、自らの責任において作成・押印（職印）する書面だからです。万一なりすましなどがあれば資格者代理人が責任を負うことになるため、司法書士は慎重に本人確認を行います。

2. 本人確認情報の費用・相場と当センターの料金

権利証・登記識別情報を紛失したときに、まず気になるのが費用ではないでしょうか。本人確認情報の作成にかかる費用は司法書士の報酬で、売買・贈与などの登記費用とは別にかかります。金額は事案の内容によって幅があります。

本人確認情報の費用の相場

本人確認情報の作成費用（司法書士報酬）は、一般に5万円〜15万円程度が目安です。本人確認の難易度（面識の有無）、不動産の価額、申請人が法人かどうか、立ち会いや出張の有無、そして万一の際に司法書士が負う責任（リスク）の大きさによって変わります。高額な不動産の売買や、複数の不動産・複数の名義人がからむケースでは、これより高くなることもあります。

登記そのものの費用とは別にかかります

注意したいのは、本人確認情報の作成費用は、売買や贈与などの登記手続きの費用とは別にかかるという点です。不動産の名義変更では、本人確認情報の費用のほかに、登録免許税（国に納める税金）や、登記申請を依頼する場合の司法書士報酬などが発生します。名義変更全体の費用の目安は名義変更の費用のページでご確認ください。

3. 本人確認情報が必要になるケース（売買・贈与・抵当権抹消など）

本人確認情報が必要になるのは、登記識別情報（権利証）を提供すべき「登記義務者」がいる登記で、その登記義務者が権利証・登記識別情報を提供できないときです。登記義務者とは、その登記によって不利益を受ける側のことで、売買・贈与では不動産を渡す側、抵当権抹消では抵当権者（お金を貸していた金融機関など）がこれにあたります。具体的には次のような登記が代表例です。

• 売買による所有権移転登記（売主が権利証・登記識別情報を紛失している）
• 贈与による所有権移転登記（贈与する人が権利証・登記識別情報を提供できない）
• 財産分与による所有権移転登記（離婚で不動産を渡す側が提供できない）
• 抵当権の抹消登記（抵当権者である金融機関などが登記識別情報を提供できない）

「提供できない事由」にはいくつかのパターンがある

権利証・登記識別情報を提供できない理由（事由）は、記載例にもあるように次のように分かれます。本人確認情報には、この事由も記載します。

4. 本人確認情報の作成要件（面談・本人確認書類）

本人確認情報を作成するには、司法書士が申請人と直接面談し、本人であることを確認する必要があります。確認の方法は、司法書士と申請人に「面識があるかどうか」で変わります（不動産登記規則第72条）。

面識がある場合

司法書士が、以前からの継続的な取引関係などで申請人本人を知っている場合は、その面識を生じた経緯・時期・具体的な事情を本人確認情報に記載します（記載例1・記載例4がこのケースです）。

面識がない場合は本人確認書類の提示が必要

司法書士が申請人と初対面の場合は、本人確認書類の提示を受けて確認します（記載例2・記載例3がこのケースです）。提示できる書類は、不動産登記規則で次のように区分されています。

• 第1号書類……運転免許証、マイナンバーカード（個人番号カード）、在留カードなど、顔写真付きの公的書類。これがあれば1点で確認できます。なお旅券（パスポート）も、登記の規則上は氏名・生年月日の記載があれば第1号書類として扱えますが、2020年2月以降に発行されたものには住所欄（所持人記入欄）がなく、それだけでは現在の住所を確認できません。当センターでは、登記簿上の住所との一致を確かめるため、旅券で確認する場合は住民票などを併せてご提示いただいています。
• 第2号書類……資格確認書（健康保険証に代わるもの）、介護保険被保険者証、基礎年金番号通知書など、顔写真のない公的書類。第1号書類がない場合は、第2号書類を2点以上、または第2号書類と第3号書類を組み合わせて確認します（利用できる書類は発行時期により異なるため、事前に司法書士へご確認ください）。
• 第3号書類……官公庁が発行した書類など、氏名・住所・生年月日が確認できるもの。第2号書類1点＋第3号書類1点といった形で組み合わせます。

司法書士は、これらの書類の顔写真や記載内容で本人との同一性を確認し、住所・氏名・生年月日などの聴き取りも行ったうえで、本人であると判断します。法人が申請人の場合は、代表者または「代表者に代わるべき者」であることを、業務権限証明書や印鑑証明書などで確認します（記載例4）。

5. 本人確認情報・事前通知制度・公証人認証の比較

権利証・登記識別情報を提供できないときの対処法は、本人確認情報のほかにもあります。法律では次の3つの方法が認められています。それぞれ費用・かかる時間・使いやすさが異なります。

事前通知制度との違い

事前通知制度（不動産登記法第23条第1項）は、登記の申請後に法務局から登記義務者の住民票上の住所へ、転送されない「本人限定受取郵便」で通知が届き、本人が期限内（通知が発送された日から2週間以内、登記義務者が海外に住所をもつ場合は4週間以内）に、登記申請で使った印（実印）を押して法務局へ返送（必着）することで本人確認とする方法です。費用はかかりませんが、通知の郵送往復に日数がかかるため手元の猶予は実質数日のこともあり、1日でも返送が遅れると登記は却下されます。また、引っ越し後に住所変更登記をしていないと、旧住所に通知が送られて受け取れず手続きが進まないという、実務でよくある落とし穴にも注意が必要です。そのため、代金の支払いと同時に登記を進めたい売買の決済では、本人確認情報が選ばれるのが一般的です。一方、急がない手続きで費用を抑えたい場合は事前通知制度が向いています。

権利証・登記識別情報を紛失したときの手続き全体の流れや、3つの方法の詳しい比較は、登記識別情報を紛失したときの手続き（再発行・事前通知制度・本人確認情報）のページで詳しく解説しています。

6. 本人確認情報を作成して登記するまでの流れ

権利証・登記識別情報を紛失したまま、本人確認情報を使って売買・贈与などの登記をする場合、おおまかな流れは次のとおりです。

7. まとめ・よくある質問（FAQ）

本人確認情報は、権利証（登記識別情報）を紛失・失効などで提供できないときに、司法書士が本人確認をして作成する書類です。これがあれば、権利証をなくしても不動産の売買・贈与・名義変更を進められます。費用は相場で5万〜15万円程度、当センターでは100,000円（税別。名義人おひとりあたり）です。相続登記では原則として不要なこと、事前通知制度・公証人認証という別の方法もあることもあわせて押さえておきましょう。権利証が見つからずお困りの方は、まずはお気軽にご相談ください。

8. 本人確認情報の見本（記載例1〜4）

最後に、実際の本人確認情報がどのような書類なのか、本人確認情報の記載例（見本・記載例1〜4）を掲載します。ケースによって記載内容は変わりますが、いずれも「司法書士の表示」「登記の目的」「不動産」「権利証・登記識別情報を提供できない事由」「申請人」「面談の日時・場所・状況」「面識の有無」「本人確認書類」「本人であると確認した理由」などが記載される点は共通しています。

記載例1

記載例1：個人・司法書士と面識があるケース（不動産を売却するにあたり登記済証＝権利証を紛失。継続的な取引関係から本人と確認）

記載例2

記載例2：個人・面識がないケース（登記識別情報を失効。運転免許証など写真付きの本人確認書類の提示を受けて本人と確認）

記載例3

記載例3：個人・面識がないケース（区分建物の売却。登記識別情報を失念。本人確認書類で住所・氏名・生年月日を確認）

記載例4

記載例4：法人のケース（抵当権抹消。登記識別情報の不通知。業務権限証明書で代表者に代わるべき者であることを確認）

最終更新日：2026年6月9日