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登記識別情報通知を紛失した場合の手続
登記済権利証を無くしたら?


《この記事の監修者》

司法書士法人不動産名義変更手続センター
代表/司法書士 板垣 隼 (→プロフィール詳細はこちら

最終更新日:2021年6月28日
 

登記識別情報通知を紛失しても名義変更の手続は可能か?

可能です。

登記済権利証の写真

登記識別情報通知に記載されている登記識別情報は、贈与や売買による不動産の名義変更をする際に本人確認の手段として提供するものです。

登記識別情報を紛失してしまった場合は、再発行はできないため、別の手段により本人確認を行う必要があります。具体的には、「事前通知制度」又は「資格者代理人による本人確認情報の提供の制度」によります。

その他、公証役場で認証する「公証人による申請情報等の認証」の方法もあります。

登記済権利証(権利証)を紛失した場合も、登記識別情報を紛失した場合と同様の手続きです。

登記識別情報通知を盗まれたらどうしたら?

登記識別情報の効力を失効させる制度があります。

困った男性のイラスト

登記識別情報通知を盗まれてしまった場合、それだけで土地や建物の権利を勝手に処分されることはありません(処分するには実印や印鑑証明書も必ず必要になります。)が、悪用される恐れはあります。

登記識別情報通知の効力を失効させる制度があります。

具体的には法務局に対して申出を行います。失効申出できるのは名義人やその相続人等に限られます。申出先は不動産を管轄する法務局になります。

失効した登記識別情報通知は再発行されませんので、登記識別情報が必要な手続きの際は代替手段で行うことになります。

 

また、登記識別情報通知の失効申出とは別に、不正登記防止申出という制度もあります。すぐに不正な登記がされる恐れがある場合(3ヶ月以内)に、不正な登記がされることを防止するための制度になります。

事前通知とは?

登記識別情報を提供できない場合に、法務局から申請人に対してなされる意思確認のための通知です。

郵便局員のイラスト

事前通知は、登記識別情報を提供できない場合の原則的な方法です。

例えば、申請人が贈与や売買による名義変更の登記申請をする際に、登記識別情報を提出しない場合は、法務局から名義を失う人(以下「登記義務者」といいます)に対し、「名義変更の登記申請がありましたが、間違いありませんか」という内容の通知がなされます。

この通知の発送日から2週間以内に、この通知に署名押印(登記申請書又は委任状に押印したものと同一の印)し、法務局へ返送又は持参することで、登記が実行されます。

期間内に申出しない場合は、当該申請は却下(取下げ)されます。

どのような方法で事前通知が行われるのか?

登記義務者に対して本人限定受取郵便で行われます。

手紙のイラスト

登記義務者又は登記義務者である法人の代表者に対しては本人限定受取郵便、登記義務者である法人に対しては書留郵便で行われます。

本人限定受取郵便(特例型)では、まず郵便局から通知書が届きます。通知を受け取ったら、郵便局に連絡して本人限定受取郵便を配達をしてもらうか郵便局の窓口に受け取りに行きます。

本人限定受取郵便を受領する際は、運転免許証等の本人確認書類の提示が必要です。

現住所以外に事前通知がされる場合はあるか?

登記義務者の前住所に通知がされる場合があります。

手紙のイラスト

登記の申請が所有権に関するものである場合で、登記の申請の3か月以内に登記名義人が住所変更の登記をしているときは、原則として、現住所あての通知のほか、登記名義人の登記上の前住所にあてて、登記の申請があった旨が通知されます。

理由は、第三者が本人の知らないうちに本人の住民票を移し本人に成りすまして登記を申請することを防止するためです。

ただし、登記義務者が法人である場合等のように成りすましの可能性が低い一定の場合は、前住所への通知は不要とされています。

本人確認情報とは?

登記識別情報を提供できない場合に法務局に提供する資格者代理人が作成した本人確認に関する情報です。

打ち合わせの写真

司法書士等の資格者代理人が、登記義務者と面談した状況や確認した本人確認資料等の情報を記載した本人確認情報を作成し、法務局に提供することで、上記事前通知の手続を省略することができます。

この場合、司法書士の登記手続の手数料とは別に本人確認情報作成の手数料がかかるのが一般的です。

資格者代理人が確認すべき本人確認書類は?

鍵と書類の写真

顔写真付きの公的身分証明書(いわゆる「1号書面」)、顔写真のない証明書(いわゆる「2号書面」)又は1号書面及び2号書面以外の公的証明書(いわゆる「3号書面」)です。

資格者代理人が、本人確認情報を作成するにあたって、登記義務者から提示を受けて確認すべき書類は、

「1号書面」の場合、次のいずれか1点です。

  1. 運転免許証
  2. 個人番号カード
  3. 旅券等
  4. 在留カード
  5. 特別永住者証明書
  6. 運転経歴証明書

「2号書面」の場合、次のいずれか2点です。

  1. 国民健康保険、健康保険、船員保険、後期高齢者医療若しくは介護保険の被保険者証、
  2. 健康保険日雇特例被保険者手帳
  3. 国家公務員共済組合若しくは地方公務員共済組合の組合員証
  4. 私立学校教職員共済制度の加入者証
  5. 国民年金手帳
  6. 児童扶養手当証書
  7. 特別児童扶養手当証書
  8. 母子健康手帳
  9. 身体障害者手帳
  10. 精神障害者保健福祉手帳
  11. 療育手帳
  12. 戦傷病者手帳

「3号書面」の場合、次の2点です。

  1. 「2号書面」のうちいずれか1点
  2. 官公庁から発行された書類等で、本人の氏名、住所及び生年月日の記載があるもの

事前通知制度と本人確認情報提供制度の使い分けは?

親子間の贈与等では事前通知制度、第三者との売買等では本人確認情報提供制度を利用するのが一般的です。

男性のイラスト

事前通知制度は、法務局が通知を発送した日から2週間以内に、登記義務者がこの通知に署名押印し、法務局へ返送又は持参しなければ、その登記申請は却下されてしまいます。

そこで、登記義務者と失う人との間に信頼関係があり、登記義務者が確実に名義変更手続に協力してくれることが期待できる場合は、事前通知制度の利用に適しているといえます。

例えば、親子間の贈与では、一般的に登記義務者の協力が期待でき、あえて手数料のかかる本人確認情報提供制度を利用する実益が少ないため、事前通知制度を利用する場合が多いでしょう。

 

一方、登記義務者が法務局からの通知を確実に返送等することが期待できるとはいえない場合は、本人確認情報提供制度を利用することになります。

例えば、第三者との売買では、売主と買主は他人であり、また売主と買主との間で利益が相反するため、一般的には親子間の贈与の場合のような当事者間の信頼関係があるとはいえません。

もし、第三者との売買で事前通知制度を利用した場合、売主が通知を返送等しないと登記手続が却下されてしまい、買主は売買代金を支払ったにもかかわらず、それと引き換えに登記名義を取得できないことになります。このようなリスクを避けるため、第三者との売買では本人確認情報提供制度を利用することが多いと考えられます。

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