不動産名義変更手続センターでは、相続や贈与時の土地・家・マンションなどの不動産名義変更手続きについて、お客さまを完全サポートいたします！
【全国対応】【年間2000件を超える相談実績】【相談無料】書類収集から申請まで面倒な作業はワンストップで全てお任せください！明確でシンプルな料金体系
司法書士法人
不動産名義変更手続センター
主な業務地域： 東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県を中心に全国対応
受付時間 | 9:00〜18:00 (土日祝を除く) |
|---|
登記済権利証（権利証）とは
登記識別情報とは違う？無くしたら？
登記済権利証とは
一番重要な書類です！
登記済権利証（とうきずみけんりしょう）は、正式には所有権移転登記等の際に発行されていた登記済証（とうきずみしょう）のことで、一般的には登記済権利証や権利証と呼ばれます。
登記済権利証とは、従前まで不動産を取得し登記した際に発行されていたもので、現在は登記識別情報通知に代わっているので特殊な事情がない限りは新規で発行されることはありません。
平成１７～２０年頃までは登記済権利証が発行されていましたが、それ以降は登記識別情報に代わっています。法務局によって移行時期（オンライン指定庁に指定された日）が異なります。
この登記済権利証は、本人確認手段の一つであり、所有権を取得し名義人となった後に、別の所有権移転登記や抵当権設定登記等の手続きする際に使用することになります。
登記名義人本人による申請であることを登記官が確認するため、登記申請の際に、基本的にはご本人しか持っていない登記済権利証を登記所に提出することになります。
権利証の正式名称と法律上の位置づけ
登記済権利証の正式名称は「登記済証」です。不動産登記法（旧法）に基づき、法務局（登記所）が登記を完了した際に、登記名義人に対して交付していた書類です。
法律上、権利証は不動産の「所有権を証明する書類」と思われがちですが、厳密には異なります。権利証はあくまで「登記申請が適正に行われたことを確認するための書類」であり、所有権そのものを証明するものではありません。不動産の権利関係を正式に証明するのは、法務局が管理する登記事項証明書（登記簿謄本）です。
では、権利証にはどのような役割があるのでしょうか。権利証は、不動産の名義変更（所有権移転登記）や抵当権設定登記を申請する際に、本人確認の手段の１つとして使われます。つまり「この書類を持っているのは、登記を受けた本人である可能性が高い」ということを示す資料として機能します。
権利証が発行されていた時期（いつまで？）
登記済権利証が発行されていたのは、2005年（平成17年）3月6日以前に登記を受けた場合です。
2004年（平成16年）に不動産登記法が改正され、2005年3月7日以降、法務局ではオンライン庁への移行が順次進められました。これにより、権利証に代わる「登記識別情報通知」が発行されるようになりました。
ただし、全国の法務局が一斉に切り替わったわけではありません。地域によって移行時期が異なるため、2005年以降に登記を受けた場合でも、権利証が交付されていることがあります。最終的にすべての法務局がオンライン庁へ移行したのは2008年（平成20年）7月です。
登記済権利証の見本／サンプル
登記済権利証は、一般的に手続きを行った司法書士事務所が表紙を作成して綴じています。表紙には権利者の名前や、司法書士事務所の名前が入っていることが多いです。
各司法書士事務所や年代によっても表紙のデザイン等は異なります。以下は登記済権利証の表紙のサンプルです。
司法書士のコラム
上記のように「登記済証書」「登記済権利証」「不動産登記権利情報」などの表紙が付いている場合は、権利証がどれか分かりやすいですが、取得時に司法書士事務所に依頼していない場合は、当然表紙がないので、表紙のない登記申請書などがそのまま権利証にいなります。
法務局の印や、受付年月日・受付番号等を確認する必要があり、一般の方ではどれが権利証かどうか判別するのも難しい場合もあります。
不明の場合は司法書士に相談して権利証かどうか確認してもらいましょう。
登記識別情報通知と登記済権利証の違いは？
登記識別情報通知は平成１７年の不動産登記法の改正により新しく発行されるようになった書類です。改正前までは同様の効力を持つものとして登記済権利証（登記済証）でした。
登記済権利証（登記済証）は所有権移転登記等の内容が記載された用紙に法務局の登記済の朱印が押印されたものです。一般的に権利証と呼ばれているものです。
権利証は文書ですので、権利証が必要な手続きには権利証の原本の提出が必要となるため、インターネットを利用したオンライン手続きができません。よってオンライン化に伴う法改正の際に権利証の制度は無くなり、権利証に代わる本人確認手段として登記識別情報の制度が導入されました。
登記識別情報はパスワードに意味があり、登記識別情報通知の紙自体には特別な効力はないですが、登記済権利証は紙自体に効力があります（権利証原本を直接手続きに利用します）。
登記識別情報と登記済権利証では、実際のオンライン申請時の細かい処理に違いはありますが、実際の不動産取引においてはほぼ同じようなものとして扱われています。不動産売買の場合は、一般的に契約決済に立ち会った司法書士に権利証を渡すのか、登記識別情報通知を渡すのかの違いで、どちらかを手渡すことになります。
なお、登記済権利証として発行された書類を、後日登記識別情報通知に変更するようなことはできません。権利証を取得後に所有権移転などがなければ、古い権利証は今後も効力のあるもので、登記手続きに使用することなります。
形式の違い（紙の書類 vs 12桁のパスワード）
権利証と登記識別情報通知の最も大きな違いは、その形式です。
| 形式 | 法務局の朱色の印（登記済の印）が押された紙の書類 |
|---|---|
| 内容 | 登記申請書の副本に法務局が「登記済」の印を押したもの |
| サイズ | 主にB5サイズ（A4サイズ等もあり）程度の書類で複数枚になることもあり |
| 形式 | A4用紙1枚に12桁の英数字（パスワード）が記載 |
|---|---|
| 内容 | 不動産ごと・名義人ごとに発行される固有のパスワード |
| サイズ | A4用紙1枚（パスワード部分はシールで目隠し） |
権利証は「紙そのものが重要」であるのに対し、登記識別情報通知は「記載されている12桁のパスワード」が重要です。登記識別情報通知の場合、パスワードさえ分かれば紙を提出する必要はなく、オンライン申請でパスワードを入力することでも手続きが可能です。
セキュリティの違い
セキュリティ面でも両者には違いがあります。
登記済権利証の場合:
- 紙の書類そのものを物理的に保管する必要がある
- 紛失や盗難のリスクがある
- ただし、書類を盗んだだけでは登記申請はできない（印鑑証明書等の他の書類も必要）
登記識別情報通知の場合:
- 12桁のパスワードが漏洩すると悪用されるリスクがある
- パスワード部分にシールが貼られており、剥がさなければ見えない仕組み
- 不安な場合は「登記識別情報の失効制度」を利用してパスワードを無効化できる
どちらも同じ効力がある
形式や発行時期は異なりますが、権利証と登記識別情報通知の法的な効力は同じです。どちらも不動産の登記申請の際に「本人確認」手段の１つとして使われます。
2005年以前に交付された権利証であっても、現在の登記手続きで問題なく使用できます。「古い権利証だから使えないのでは？」と心配される方がいますが、そのような心配は不要です。権利証に有効期限はなく、不動産を所有している限り有効です。
登記済権利証はいつ使う？
登記済権利証は、土地・建物・マンションの名義変更をする際に使用（所有権移転登記の申請の際に使用）します。売買する際や、贈与する際に必要になりますが、相続の場合は原則不要です。
名義上の氏名や住所の変更手続きには基本的に使用しません。名義上の住所や氏名が変更となった場合でも、登記済権利証はそのままで、権利証に記載の住所氏名が修正されることはありません。法務局で管理する登記簿では住所氏名が変更となりますので、登記簿謄本で名義上の住所氏名を確認することになります。
他にも自宅を担保にお金を借りる場合（抵当権設定）、住宅ローンの借換えの場合、地上権・地役権等のその他の権利の登記をする際にも使用することがあります。
法務局に登記申請する際に原本を提出することになります。
登記手続き以外で登記済権利証を使用することはないので、使用頻度としてはとても低いです。いざ使う際に、どこに保管したかわからなくなるケースもありますので管理にはご注意ください。
不動産を売却するとき
不動産を売却して買主へ名義を変更する「所有権移転登記」の際に、権利証が必要です。売主は、登記申請時に権利証を法務局に提出（提示）することで、自分が登記名義人であることを証明します。
不動産売買では、売買代金の受け渡しと同日に登記申請を行うのが一般的です。そのため、売却を予定している方は、早めに権利証の保管場所を確認しておくことが大切です。決済日になって「見つからない」となると、手続きが遅延する原因になります。
不動産を贈与するとき
親から子へ、または配偶者へなど、不動産を贈与で名義変更する場合にも権利証が必要です。贈与による所有権移転登記を法務局に申請する際、贈与者（あげる側）が権利証を提出します。
生前贈与による不動産の名義変更をお考えの方は、当センターにご相談ください。贈与登記の費用・手続きの流れについては費用ページで詳しくご案内しています。
住宅ローンの抵当権を設定するとき
住宅ローンを組む際、金融機関は不動産に「抵当権」を設定します。この抵当権設定登記の申請時にも、不動産の所有者は権利証を提出する必要があります。
抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に、金融機関が不動産を競売にかけて貸付金を回収できる権利です。抵当権設定登記は、通常、住宅の購入手続きと同日に行われます。
なお、住宅ローンを完済した後は、抵当権の抹消登記を行います。抵当権抹消登記には、登記済証が必要になります。
登記済権利証を無くしてしまったら？再発行できる？？
登記済権利証は再発行できません！登記済権利証は無くしてしまっても、法務局で再発行はしてくれません。
登記済権利証が必要な手続きが生じた場合は、代替手段（事前通知、本人確認情報）の手続き可能ですので、無いから手続きできないということはございません。ただし、通常より費用や手続きに時間がかかることになりますので、無くさないように大切に保管しましょう。
なお、登記済権利証を盗まれた場合、悪用される可能性がゼロではありませんが、登記済権利証だけで勝手に名義を変えられたりすることはありません。名義変更には印鑑証明書や実印なども必要になります。
事前通知制度とは
事前通知制度とは、権利証を提出できない場合に法務局が採用する本人確認の方法です。
権利証なしで登記申請を行うと、法務局は登記名義人の住所地あてに「登記申請がありましたが、間違いありませんか？」という通知書を郵送します（本人限定受取郵便）。名義人がこの通知書に署名・押印（実印）して法務局に返送すると、登記が実行されます。
事前通知制度は費用がかからないというメリットがありますが、以下の注意点があります。
- 通知書の返送期限は発送から2週間以内（国内の場合）
- 期限内に返送がない場合、登記申請は却下される
- 不動産売買の場面では、買主にリスクがあるため実務上ほとんど利用されない
司法書士による本人確認情報
実務上、権利証を紛失した場合に最もよく使われるのが、司法書士が作成する「本人確認情報」です。
司法書士が登記名義人と面談し、運転免許証やパスポートなどの本人確認書類を確認したうえで、「この方は登記名義人本人に間違いない」という書面（本人確認情報）を作成します。この本人確認情報を権利証の代わりとして法務局に提出することで、登記手続きを進められます。
メリット:
- 登記申請と同時に提出できるため、手続きがスムーズに進む
- 不動産売買の場面でも安心して利用できる
- 事前通知制度のような「却下リスク」がない
注意点:
- 司法書士への報酬が必要（一般的に5万円～10万円程度）
- 事前に面談が必要なため、日程調整が必要
当センターでも本人確認情報の作成に対応しています。権利証を紛失してしまった方は、まずはお気軽にご相談ください。手続きの費用については費用ページをご確認ください。
公証人による本人確認
権利証を紛失した場合のもうひとつの方法が、公証人による本人確認です。
登記名義人が公証役場に出向き、公証人の面前で「登記申請の委任状」などに署名・押印します。公証人がその署名が本人のものであることを認証することで、権利証の代わりとすることができます。
メリット:
- 公証人の手数料は数千円～1万円程度と、司法書士の本人確認情報より安価
注意点:
- 本人が公証役場に出向く必要がある（出張対応も可能だが費用が追加）
- 公証人によっては不動産登記に不慣れな場合があり、事前の確認が望ましい
権利証・登記識別情報のよくある質問Q&A
権利証は再発行できますか？
いいえ、権利証（登記済証）は再発行できません。登記識別情報通知も同様に再発行は不可能です。一度紛失してしまうと、同じものを再度取得する方法はありません。ただし、権利証がなくても不動産の名義変更手続きは可能です。「事前通知制度」「司法書士による本人確認情報」「公証人による本人確認」のいずれかの方法で対応できます。
権利証を紛失したら不動産を盗まれますか？
権利証を紛失しただけで不動産を盗まれることは、通常ありません。不動産の名義変更には、権利証のほかに「実印」「印鑑証明書」なども必要です。権利証だけでは登記申請はできません。ただし、万が一に備えて、紛失に気づいた場合は法務局に「不正登記防止申出」を行うことをお勧めします。この申出をしておくと、3か月間、該当不動産に登記申請があった場合に法務局から通知が届きます。
相続で名義変更するとき権利証は必要ですか？
原則として、相続登記に権利証は不要です。相続による名義変更は、被相続人（亡くなった方）の死亡を原因とする登記であり、被相続人自身が登記申請を行うわけではないため、本人確認としての権利証は求められません。ただし、被相続人の登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる場合など、本人の同一性を確認するために権利証の提出を求められるケースがまれにあります。
権利証と登記識別情報通知の両方持っているのですが？
これは珍しいことではありません。たとえば、土地は2005年以前に購入して権利証を受け取り、建物は2005年以降に新築して登記識別情報通知を受け取ったというケースです。不動産ごとに発行時期が異なるため、同じ方が権利証と登記識別情報通知の両方をお持ちになることがあります。それぞれの不動産に対応する書類を保管しておいてください。
権利証に書かれた住所が古いのですが問題ありますか？
権利証の記載内容が古くても、権利証自体の効力には影響ありません。ただし、登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合は、名義変更の前に「住所変更登記」が必要になります。権利証に記載された住所が、登記簿に記録された住所と一致していれば問題ありません。引っ越しにより住所が変わった場合は、あらかじめ住所変更登記を済ませておくとスムーズです。
権利証の名義人が亡くなった場合はどうなりますか？
名義人が亡くなった場合、その権利証は使用する機会がなくなります。相続登記（故人から相続人への名義変更）には権利証は原則不要です。相続登記が完了すると、新たな名義人に対して登記識別情報通知が発行されます。故人の権利証は特に返却や届出の必要はありませんが、相続手続きの参考資料として保管しておくと安心です。
マンションの権利証はどこにありますか？
マンションの権利証は、購入時に受け取った書類一式の中に含まれていることが多いです。マンション購入時に司法書士から登記完了後に送付される書類の中に、権利証（または登記識別情報通知）が入っています。「登記済権利証」「登記識別情報通知」といった表題の書類を探してください。不動産売買契約書や重要事項説明書など、購入時の書類とまとめて保管されていることが多いです。
権利証のコピーは効力がありますか？
権利証のコピーには法的な効力はありません。登記申請の際には原本の提出が必要です。ただし、コピーを取っておくこと自体は問題ありません。万が一紛失した場合に、どの不動産のものだったかを確認する参考になります。また、登記識別情報通知の場合、12桁のパスワードが記載された部分のコピーは厳重に管理してください。パスワードが漏洩すると悪用されるリスクがあります。
相続登記でお困りの方へ
相続による不動産名義変更（相続登記）の手続きに不安のある方は、以下のリンクをクリックしてください。
司法書士への無料相談はこちら
不動産の名義変更や、相続登記、生前贈与、離婚(財産分与)、売買等に関する手続きについて、ご不明な点やご相談などございましたら、電話・相談フォーム・LINE等よりお気軽にお問合せください。
司法書士法人 不動産名義変更手続センター
【全国対応】【年間2000件を超える相談実績】【相談無料】
書類収集から申請まで面倒な作業はワンストップで全てお任せください！明確でシンプルな料金体系でお客さまをサポートいたします。
LINE相談は上記画像をクリック
※お電話でのお問い合わせの場合、簡単な料金説明や手続きのご案内は、事務所スタッフが応対する場合があります。司法書士へ直接ご相談をご希望の場合は、その旨お伝えください。
当センターではプロサッカークラブ『モンテディオ山形』を応援しています！