滋賀県の相続登記・不動産名義変更｜全13市対応

滋賀県内の不動産（土地・建物・農地・琵琶湖湖畔の別荘・京阪通勤圏のマンション・近江牛畜産農地・近江米水田・伝統工芸工房・山林）の相続登記・名義変更は、大津地方法務局（本局および甲賀・彦根・長浜の3支局＋高島・東近江の2出張所）で手続きします。2024年4月から相続登記が義務化され、過去に発生した未登記の相続も対象です。施行日前から相続不動産の取得を知っていた場合は令和9年（2027年）3月31日まで、施行後に初めて取得を知った場合はその日から3年以内に登記する必要があります。怠ると10万円以下の過料の対象になります。
当センターは年間2,000件超の名義変更・相続登記を扱う司法書士法人です。滋賀県は京都駅まで大津駅から約9分・草津駅から約20分・米原駅から約55分（新幹線なら約20分）とJR琵琶湖線（東海道本線）の新快速で京阪神に直結し、京都に隣接し、京都府庁にもっとも近い県庁所在地である大津市を擁する県として、関西圏のベッドタウン化が進む湖南エリアと、琵琶湖の湖畔別荘地・近江米水田・近江牛畜産・近江商人の発祥地・比叡山延暦寺や彦根城などの歴史的文化財・信楽焼の里まで、多様な不動産論点が共存する県です。当センターは滋賀県内19市町村（13市6町）すべての不動産に対応し、本ページではご相談件数の多い13市を中心に解説しますが、町部の物件も同じく対応可能です。大津・草津・守山・栗東・野洲の京阪通勤圏ベッドタウンマンション、高島市マキノ町・今津町・新旭町や大津市坂本・堅田の琵琶湖湖畔別荘、彦根城下町や長浜黒壁スクエア・北国街道宿場町の旧家、信楽焼の窯元（甲賀市信楽町）、近江牛畜産農地（近江八幡・東近江・草津・栗東）、近江米水田（湖北・湖東）、比叡山延暦寺の参道沿い旅館（大津市坂本）、米原市の東海道新幹線駅前、製造業集積地（ヤンマー長浜・ダイハツインフィニアース守山〔旧・ダイハツディーゼル〕・村田製作所野洲・京セラ滋賀野洲／東近江・オムロン草津・パナソニック草津・TOTO滋賀〔湖南市〕・コクヨ工業滋賀〔愛荘町〕）の社員寮、比良山地・伊吹山地・鈴鹿山脈・野坂山地の山林まで、滋賀ならではの登記もまとめてお任せください。すべて郵送・電話・LINE・Webで完結し、滋賀に行く必要はありません。

滋賀県の不動産名義変更が必要になる4つのタイミング

滋賀県内の土地・建物・農地・別荘・湖畔不動産・伝統工芸工房・社員寮・山林について、名義（所有権）を変える必要が出てくるのは、主に次の4つの場面です。ご自身がどのケースに該当するかを最初に確認してから、必要な手続きを進めるのが効率的です。

1. 親や配偶者が亡くなり、滋賀の実家・農地・湖畔別荘・山林を相続した（最頻出パターン）

もっとも多いのが、ご両親や配偶者が亡くなり、滋賀県内の不動産を相続したケースです。大津市・草津市・守山市・栗東市・野洲市の京阪通勤圏ベッドタウン戸建て・マンション、高島市マキノ町・今津町・新旭町や大津市坂本・堅田の琵琶湖湖畔別荘、彦根市の城下町・長浜市の北国街道沿いの旧家、信楽焼の窯元住宅（甲賀市信楽町）、近江牛畜産農地（近江八幡市・東近江市・草津市・栗東市）、近江米水田（湖北・湖東）、比良山地・伊吹山地・鈴鹿山脈・野坂山地の山林など、所有形態は世帯ごとに様々です。名義人が亡くなると不動産は相続人に承継され、相続および所有権の取得を知った日から3年以内に、相続登記する義務があります（2024年4月施行）。

後述しますが、相続登記は2024年4月から義務化されました。長期間そのまま放置することは、過料リスクを伴うようになっています。すぐに売却や活用の予定がなくても、まず名義を整えておくのが安全です。

2. 滋賀の不動産を生前贈与してもらった／親族間贈与する

「父が元気なうちに、大津の自宅を息子の自分に渡しておきたい」「京都に住む娘に、近江八幡の実家を生前のうちに譲っておきたい」といった生前贈与の場合は、贈与登記（贈与による所有権移転登記）が必要になります。

不動産そのものの贈与は、相続と比べて贈与税の負担が重くなりやすい分野です。暦年課税と相続時精算課税の使い分けや、将来の相続税への影響を中心に検討します。なお「住宅取得等資金贈与の非課税」は住宅取得のための“資金”贈与に関する制度であり、滋賀の土地建物そのものを譲るケースとは区別が必要です。贈与税の試算（暦年課税・相続時精算課税の選択）など登録免許税以外の税務判断は税理士業務範囲のため、税理士にご相談ください。

3. 離婚で滋賀の不動産を財産分与で受け取った

離婚により、滋賀県内の不動産（自宅・別荘・投資用マンション等）を分与で受け取る場合は、財産分与登記（財産分与による所有権移転登記）が必要です。住宅ローンが残っているケースでは、ローン名義の整理（金融機関との契約変更）と登記の順序を間違えないように注意が必要です。共有名義から単独名義への切替も同じ流れで進めます。

4. 滋賀の不動産を売買で取得した／売却した

個人間で滋賀の土地・建物を売買した場合や、親族から購入した場合は、売買による所有権移転登記が必要です。不動産業者を介する一般の売買では業者指定の司法書士が登記まで手配してくれることが多いですが、親族間売買・知人間売買では、当事者ご自身で司法書士を手配する必要があります。

売買では登記識別情報（権利証）の取扱い、登録免許税の計算、固定資産税の精算、契約書の作成（売買契約書）など複数の論点が絡みます。トラブルを防ぐためにも、契約前から司法書士に相談されることをおすすめします。

※親族間・知人間売買に伴う所有権移転登記であれば、当センターで対応可能です。一方、第三者間売買で決済立会いが必要な案件は、現地対応の要否を確認したうえで個別判断となります。出張が必要な場合は、司法書士報酬とは別に日当・交通費が発生します。

滋賀県の相続登記の義務化と過料リスク（古い相続は令和9年3月31日が期限）

2024年（令和6年）4月1日から、相続登記が義務化されました。これは滋賀県内のすべての不動産（土地・建物・別荘・農地・山林）に適用されます。

義務化の2つの期限を正しく理解する

義務化のポイントは、「いつ相続を知ったか」によって期限が変わる点です。

• パターンA：施行日（2024年4月1日）より前に、すでに相続不動産の取得を知っていた場合
  → 令和9年（2027年）3月31日までに相続登記を申請する義務があります（施行日から3年の経過措置）。
• パターンB：施行日以後に、初めて相続不動産の取得を知った場合
  → 知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります。

「父が亡くなったのは10年前で、滋賀の実家の名義はまだ祖父のままになっている」「曾祖父名義の高島の山林・近江八幡の田畑が相続登記されていない」というご相談が、滋賀県では非常に多く寄せられています。これらはパターンAに該当し、2027年3月31日までに登記を完了する必要があります。

すぐに動けない場合の暫定対応：相続人申告登記

「相続人が多すぎて遺産分割協議がまとまらない」「行方不明者がいて時間がかかる」といった場合に、暫定的に義務を果たすための制度として相続人申告登記が新設されました。これは、自分が相続人であることを法務局に申し出るだけで義務違反を回避できる仕組みです（権利関係は確定しないため、最終的には通常の相続登記が必要）。

滋賀県では特に、北国街道沿いの長浜・米原の旧家、奥伊吹（米原市）・湖北の余呉町（長浜市）・湖西の朽木（高島市）の山林、湖東三山周辺（東近江・愛荘・甲良・多賀）の山林・寺社隣接地などで、明治・大正・昭和初期からの先祖名義のまま整理されていない不動産が多く残されており、相続人申告登記でひとまず義務を果たし、並行して通常の相続登記を進めるパターンも増えています。

滋賀県内の不動産は「大津地方法務局」へ申請（管轄一覧）

滋賀県内の不動産登記は、大津地方法務局が管轄します。本局（大津市京町）に加えて、甲賀・彦根・長浜の3支局と、高島・東近江の2出張所があり、不動産の所在地によって申請先が異なります。

大津地方法務局の管轄一覧（6拠点）

大津本局＝湖南5市の中心拠点／支局・出張所のエリア分担

本局は大津・草津・栗東・守山・野洲の湖南5市を一括管轄しており、滋賀県の人口・経済の中心エリアをカバーしています。彦根支局は湖東4町（愛荘・豊郷・甲良・多賀）の犬上郡・愛知郡もまとめて管轄、東近江出張所は近江八幡・東近江・蒲生郡（日野・竜王）を管轄、長浜支局は湖北2市（長浜・米原）を管轄、高島出張所は湖西の高島市1市専任、甲賀支局は甲賀・湖南の旧甲賀郡エリアを担当という、地域区分に沿った分担になっています。

滋賀県内 全13市の相続登記・名義変更ガイド

滋賀県は地理的に「湖南」「甲賀」「湖東」「湖北」「湖西」の5エリアに区分されます。以下では13市について、管轄法務局・市役所窓口・地域の不動産特性をまとめます。町部（犬上郡・愛知郡・蒲生郡）の物件についても同じ管轄拠点で対応します。

湖南エリア（大津地方法務局 本局管轄／5市）

甲賀エリア（甲賀支局管轄／2市）

湖東エリア（彦根支局・東近江出張所／4市5町）

湖北エリア（長浜支局管轄／2市）

湖西エリア（高島出張所管轄／1市）

滋賀県でよくある不動産名義変更のケース（京阪通勤圏／琵琶湖湖畔別荘／世界遺産延暦寺／彦根城・長浜黒壁／信楽焼／近江牛・近江米／製造業集積地）

滋賀県は京阪神圏のベッドタウン化が進む湖南エリアと、琵琶湖の湖畔別荘地（湖西／湖東／湖北）、比叡山延暦寺・彦根城・長浜黒壁スクエアなどの歴史的文化財、信楽焼の里・伝統工芸の集積地、近江牛・近江米・近江茶の特産農地、製造業集積地（湖南工業地帯）と、多様な不動産論点が共存する県です。当センターで実際にお引き受けした事例を踏まえ、滋賀県ならではの相続登記・名義変更の代表的なケースをご紹介します。

京阪神通勤圏×JR琵琶湖線新快速の関西ベッドタウン相続

滋賀県の最大の特徴は、京都駅まで大津駅から約9分・草津駅から約20分・米原駅から約55分（新幹線なら約20分）と JR琵琶湖線（東海道本線）の新快速で京阪神に直結している点です。新快速は米原〜大阪を約1時間20分で結び、特急料金不要で利用できる「無料の特急」として、湖南エリア（大津・草津・守山・栗東・野洲）と湖東エリア（近江八幡・彦根）から京都・大阪・神戸への通勤・通学が日常化しています。

当センターでは、京都市・大阪市・神戸市・大津市以外の関西圏在住者が、滋賀の実家・マンション・農地を相続するケースを多数お引き受けしています。大津市坂本・堅田の戸建て、草津市の駅前マンション、守山市・栗東市の戸建て、近江八幡市の郊外住宅地など、相続人本人は滋賀に出向く必要がなく、すべて郵送・電話・LINE・Webで完結します。書類郵送は大阪〜大津間・京都〜大津間ともにレターパックで翌日配達のため、首都圏在住の相続人より迅速に進められるケースもあります。

琵琶湖湖畔の別荘・湖西エリアの遠隔相続（関西富裕層オーナー最頻出）

滋賀県は県土の約1/6（約670km²）が琵琶湖で、湖周は約235km。湖を取り囲むように湖西（高島市マキノ町・今津町・新旭町／大津市坂本・堅田）／湖東（彦根市松原・近江八幡市水郷／東近江湖岸）／湖北（長浜市湖北町・西浅井町）／湖南（守山市・草津市烏丸半島・大津市膳所湖岸）の4エリアに湖畔別荘地が点在します。

とりわけ高島市マキノ町・今津町・新旭町の湖西別荘地は、関西の別荘地として大阪・京都の富裕層が長年保有してきた歴史があります。「両親が30年前に高島に別荘を建てた」「祖父が今津に湖畔の土地を取得した」というケースで、所有者が亡くなると、相続人が大阪市内・京都市内・首都圏で働きながら、年に数回しか訪れない別荘の名義変更を進めることになります。当センターでは、関西在住の相続人・首都圏在住の相続人どちらにも対応し、現地に行かずに登記を完了する案件を多数扱っています。

比叡山延暦寺（世界遺産・大津市坂本）／彦根城（国宝）／長浜黒壁スクエアの文化財関連不動産

滋賀県には比叡山延暦寺（1994年・古都京都の文化財として世界遺産）・彦根城（国宝5天守の一つ）・長浜黒壁スクエア・八幡商人町（近江八幡市・重要伝統的建造物群保存地区）・五個荘金堂（東近江市・重伝建）・大溝（高島市・重伝建）・坂本（大津市・重伝建）など、歴史的・文化的価値の高い不動産集積地が多数存在します。

大津市坂本（比叡山延暦寺の門前町・里坊が並ぶ重伝建地区）の旧家、彦根市の城下町（芹川・善利川沿いの旧武家屋敷地）、長浜市黒壁スクエア・北国街道の旧家・町家、近江八幡市の八幡商人町の商家屋敷、東近江市五個荘金堂の近江商人屋敷、高島市大溝の城下町など、いずれも数世代にわたり名義整理が行われていないケースが多く、義務化を機にまとめて整理する依頼が増えています。文化財指定区域の建物については、修繕・建替え・売却に景観条例・伝建保存計画の制約がかかりますが、登記の対象は所有権そのものなので、当センターは登記実務の範囲で対応します（建物の修繕計画・文化財指定手続き・観光宿への用途転用などは登記実務の対象外で、所在自治体の文化財保護課・地元の建築士・行政書士等にご相談ください）。

信楽焼の里（甲賀市信楽町）日本六古窯・伝統工芸関連不動産

甲賀市信楽町は、日本六古窯（瀬戸・常滑・備前・丹波・越前・信楽）の一つ「信楽焼」の発祥地で、約1300年の歴史を持つ陶器産地です。2019年下半期のNHK朝の連続テレビ小説「スカーレット」の舞台となったことで全国的な認知度が上がりました。窯元・陶工房・職人住宅・原料置場（土取場）・登窯が信楽町の中心部（神山・長野・勅旨）に集積しており、これらの事業承継に伴う不動産名義変更（相続登記・贈与登記）を当センターでは多数扱っています。

同様に、彦根仏壇（経済産業省指定伝統的工芸品・彦根市）、近江上布（東近江市・愛知郡愛荘町）、八幡瓦（近江八幡市）、近江だるま（東近江市・旧能登川町佐野）などの伝統工芸の工房・職人住宅も、滋賀県固有の事業承継論点として頻出しています。当センターは登記実務に範囲を限定して対応しています（事業継続／廃業／第三者承継・M&A／住宅転用の経営判断、商標権・意匠権など知的財産の承継、従業員の雇用承継、許認可手続きは登記実務の対象外で、地元の中小企業診断士・税理士・行政書士・弁理士・社会保険労務士等にご相談ください）。

東海道新幹線米原駅・北陸方面ハブとしての地価動向

米原駅は滋賀県内唯一の東海道新幹線停車駅で、ひかり・こだま・しらさぎ（特急）・北陸方面（敦賀乗換）が交差する交通結節点です。2024年3月16日の北陸新幹線金沢〜敦賀延伸開業後は、米原駅で東海道新幹線から特急しらさぎに乗り換えて敦賀へ、敦賀から北陸新幹線で金沢・富山・東京方面へ──というルートが新たに確立し、米原駅周辺の地価動向に注目が集まっています。

米原市米原・米原駅東口の分譲マンション・戸建て・駐車場用地、駅西側の旧米原町中心部の旧家、JR琵琶湖線・東海道新幹線・北陸本線の3線が交差する物流拠点としての倉庫・事業用不動産の相続が、米原市の特徴的な物件層になっています。

製造業集積地（湖南工業地帯）の社員寮・社宅・工場敷地相続

滋賀県は工業出荷額が全国15位前後の製造業県でもあり、湖南〜湖北エリアに大手メーカーの製造拠点が広く分布しています。代表的な集積地と関連企業は次のとおりです。

• 大津市：東洋紡大津本社／大津工場、ニチアス、日本電気硝子、関西電力滋賀支社（おの浜）
• 草津市：オムロン草津事業所、パナソニック草津、ダイキン工業草津
• 守山市：ダイハツインフィニアース（旧・ダイハツディーゼル）守山事業所、旭化成守山製造所
• 野洲市：村田製作所野洲事業所、京セラ滋賀野洲工場
• 湖南市：TOTO滋賀工場、湖南工業団地・甲西フロンティアパーク内の各製造業
• 東近江市：村田製作所八日市事業所、京セラ滋賀東近江工場（2024年4月に旧八日市・蒲生の2工場を統合）、サントリー近江エージングセラー（大森町）
• 長浜市：ヤンマー長浜工場（ディーゼルエンジン・農業機械）、長浜キヤノン
• 甲賀市：信楽窯業関連事業所、信楽IC・甲賀土山IC周辺の物流不動産
• 愛荘町（愛知郡）：コクヨ工業滋賀（国内最大級のノート工場・上蚊野）
• 竜王町（蒲生郡）：ダイハツ工業滋賀（竜王）工場（三井アウトレットパーク滋賀竜王と隣接）

これらの社員寮・社宅・関連企業の事業用不動産の相続が、湖南〜湖北エリアの大きな相続物件層を形成しています。「親が定年退職後も社宅近くの戸建てに住み続けていた」「祖父がオムロン草津の関連で大津に住宅を取得した」といったケースで、相続人が首都圏・京阪神・名古屋に分散していることが多く、当センターは郵送・オンラインで対応しています。

近江牛畜産農地・近江米水田・近江茶（土山茶・朝宮茶）の特産農地

滋賀県は近江牛（日本三大和牛の一つ・もっとも歴史が古い和牛・近江八幡市・東近江市・草津市・栗東市が主産地）、近江米（コシヒカリ・キヌヒカリ・滋賀県オリジナル品種「みずかがみ」・湖北/湖東が主産地）、近江茶（甲賀市土山町・信楽町朝宮の茶畑）の特産農地相続も頻出論点です。畜産農家の場合は牛舎・畜舎・堆肥場・牧草地の一体相続、近江米水田の場合は農地法第3条の3届出（10か月以内）と相続登記の並行手続き、近江茶の場合は茶園・製茶工場の一体相続という、滋賀県固有の組み合わせがあります。

当センターは農地相続の登記と農業委員会への届出（農地法第3条の3／10か月以内）までをご案内します。耕作権の引継ぎ・JA組合員資格・農業者年金の継承・畜産経営の継続/廃業判断・近江牛個体識別管理システムの生産者登録変更・茶産地問屋への売却交渉などは当センターの業務範囲外で、地元の農業委員会・JA・行政書士・税理士等にご相談ください。

比良山地・伊吹山地・鈴鹿山脈・野坂山地の山林相続・限界集落空き家

滋賀県は県土の約半分を山地が占める森林県でもあり、湖西の比良山地（比叡山〜蓬萊山〜武奈ヶ岳）、湖北・湖東北部の伊吹山地（伊吹山）、湖東〜甲賀の鈴鹿山脈（御在所岳〜雨乞岳〜霊仙山）、湖西最北部の野坂山地（赤坂山〜大谷山）が連なります。これらの山地に明治・大正期の先祖名義のまま放置されている山林・畑が広く残されており、義務化を機にまとめて整理する依頼が増えています。

豪雪地帯指定の高島市朽木（旧朽木村）／長浜市余呉町・西浅井町／米原市奥伊吹（旧伊吹町）には、限界集落・空き家化した古家が多く、相続後の活用方針（売却・賃貸・解体・国庫帰属制度）に悩むケースが少なくありません。相続土地国庫帰属制度（2023年4月施行）の申請、売却の判断、解体業者の選定などは当センターの業務範囲外で、法務局の国庫帰属窓口・地元の不動産業者・解体業者等にご相談ください。当センターは登記実務に特化して対応します。

滋賀県の方からいただいたお客様の声

当センターで実際に名義変更をご依頼いただいた、滋賀県の不動産に関するお客様の声をご紹介します。すべて原文のまま掲載しています。

→ お客様の声一覧（全国）はこちら

滋賀県外・遠方在住でも当センターに依頼できる理由（京阪神・首都圏・中京圏のどちらからも対応）

滋賀県の不動産名義変更は、相続人が京阪神（京都・大阪・兵庫・奈良）／首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）／中京圏（愛知・岐阜・三重）のいずれに在住していても、当センターで対応可能です。むしろ滋賀県は地理的にこの三方面から相続人が分散しやすい県のため、「滋賀の実家を、関西在住の長男・首都圏在住の長女・中京在住の次男の3兄弟で相続する」といったケースが日常的に発生します。

三方面アクセスで「現地に行かない相続登記」を実現

当センターでは大津地方法務局へオンライン申請システムで電子申請し、必要書類はすべて郵送（レターパック・書留郵便）でやり取りします。京阪神在住の相続人は1〜2日、首都圏・中京圏在住の相続人も翌日〜翌々日で書類が往復するため、相続人が複数地域に分散していても効率的に進められます。

料金プラン3つ（66,000円／99,000円／297,000円）

これに加えて登録免許税（不動産評価額×0.4%）と実費（戸籍取得・郵送費等）がかかります。例えば評価額1,000万円の不動産1筆＋戸籍数通＋おまかせパックの場合、総額で15万円程度が目安です。詳細は費用ページをご確認ください。

滋賀県の名義変更・相続登記｜よくあるご質問