登録免許税とは？税率・計算方法・軽減措置を司法書士が解説

不動産の名義変更（所有権移転登記）を法務局に申請する際、必ず納付しなければならないのが登録免許税です。相続・売買・贈与・財産分与（離婚）など、名義変更の原因によって税率が異なり、金額も数万円〜数十万円になることがあります。

このページでは、不動産の所有権移転登記にかかる登録免許税について、相続・売買・贈与・財産分与の税率一覧・計算方法・軽減税率・納付方法まで、司法書士が実務にそって解説します。

登録免許税とは

登録免許税とは、不動産の登記を申請する際に国に納付する税金（国税）です。相続・売買・贈与・財産分与などによって不動産の所有権が移転したとき、法務局で名義変更の登記を行いますが、この登記申請に際して登録免許税の納付が必要になります。

登録免許税は登記の種類や原因によって税率が異なります。不動産の名義変更に関わる主な登記と税率は次の通りです。

登録免許税と不動産取得税の違い

登録免許税と混同されやすいのが「不動産取得税」です。どちらも不動産取得時に課される税金ですが、以下の点で異なります。

登録免許税は登記をしなければ発生しませんが、不動産取得税は登記の有無にかかわらず不動産を取得した事実に対して課されます。

登録免許税の税率一覧（不動産の所有権移転登記）

不動産の所有権移転登記にかかる登録免許税の税率は、名義変更の原因（相続・売買・贈与・財産分与など）によって異なります。以下に主な税率をまとめます。

各登記の税率の詳細は国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」でも確認できます。

売買の登録免許税の軽減税率の要件

土地の軽減税率（1.5%）

土地の売買による所有権移転登記については、租税特別措置法により税率が本則2.0%→1.5%に軽減されています（令和11年3月31日まで）。この軽減は土地であれば自動的に適用され、特別な申請手続きは不要です。

建物の軽減税率（0.3%）

建物の売買による所有権移転登記の軽減税率（2.0%→0.3%）を受けるには、以下のすべての要件を満たす必要があります。

• 個人が自己の居住用として取得する住宅であること
• 取得後1年以内に登記を受けること
• 床面積が50㎡以上であること
• 新築または取得の日以前に建築された住宅で一定の要件を満たすこと（昭和57年1月1日以降に建築、または新耐震基準に適合）
• 市区町村長が発行する「住宅用家屋証明書」を取得すること

登録免許税の計算方法

登録免許税の計算は、以下の手順で行います。司法書士に依頼する場合は正確な税額計算まで任せられますが、ご自身で申請する場合は過不足なく収入印紙を準備する必要があるため、計算方法を正しく把握しておくことが大切です。固定資産評価額を入力するだけで税額がわかる登録免許税の自動計算ツールもご利用ください。

売買の場合の計算例

以下のケースで登録免許税を計算してみましょう。

贈与の場合の計算例

贈与の場合は軽減税率の適用がないため、売買と比較して登録免許税が高額になる傾向があります。贈与税や不動産取得税も別途かかるため、名義変更全体の費用を事前に把握しておくことが重要です。不動産の名義変更にかかる費用の全体像はこちらのページで解説しています。

財産分与（離婚）の場合の計算例

財産分与の場合も税率は2.0%です。

相続の場合の計算例

相続による所有権移転登記の税率は0.4%で、売買・贈与・財産分与（2.0%）と比べて大幅に低く設定されています。また、相続登記には以下の免税措置もあります。

抵当権設定登記の登録免許税

不動産を購入する際に住宅ローンを利用すると、金融機関は不動産に「抵当権」を設定します。この抵当権設定登記にも登録免許税がかかります。

抵当権設定の軽減税率も、所有権移転登記と同様に「住宅用家屋証明書」の添付が必要です。

登録免許税の納付方法

登録免許税の納付方法は、主に以下の3つがあります。

収入印紙で納付する方法

最も一般的な納付方法です。法務局の印紙売り場や郵便局で収入印紙を購入し、登記申請書に貼付して納付します。なお、登記印紙（現在は廃止）ではなく「収入印紙」を使用します。

金融機関の窓口で納付する方法（現金納付）

税額が高額の場合などには、金融機関（銀行・郵便局等）の窓口で登録免許税を現金で納付する方法もあります。金融機関で納付した後、「領収証書」を登記申請書に貼付して法務局に提出します。

電子納付（オンライン申請の場合）

オンラインで登記を申請する場合は、インターネットバンキング等を利用した電子納付が可能です。申請後に発行される納付情報にもとづいて、Pay-easy（ペイジー）などで納付します。

納付方法の詳細は法務局「登録免許税の納付方法について」（PDF）もあわせてご参照ください。

登録免許税の軽減税率・特別措置のまとめ

不動産の登録免許税には、一定の条件を満たすと適用される軽減措置があります。現在（令和8年時点）適用されている主な軽減措置をまとめます。

軽減措置の最新情報は財務省「登録免許税に関する資料」でも確認できます。

固定資産評価額の調べ方

登録免許税を計算するためには、不動産の「固定資産評価額」を知る必要があります。以下の方法で確認できます。

固定資産評価証明書を取得する

不動産の所在地の市区町村役場（東京23区は都税事務所）で「固定資産評価証明書」を取得します。手数料は1通200〜400円程度です。登記申請の添付書類としても必要となるため、名義変更の手続きでは必ず取得します。

固定資産税の納税通知書で確認する

毎年4〜6月頃に届く固定資産税の納税通知書に添付されている「課税明細書」でも評価額を確認できます。なお、最新年度の課税明細書の原本を登記申請の添付書類として認めている法務局も多くあります。わざわざ評価証明書を取り直す手間と費用を省ける場合があるため、管轄の法務局に事前確認するのがおすすめです。

登録免許税についてのQ&A

まとめ

不動産の名義変更にかかる登録免許税のポイントを整理します。

• 登録免許税は、法務局に登記を申請する際に納付する国税
• 相続は税率0.4%、売買・贈与・財産分与は税率2.0%
• 売買の場合は軽減税率あり（土地1.5%は令和11年3月末まで、建物0.3%は令和9年3月末まで）
• 相続には免税措置あり（土地の評価額100万円以下など）。詳しくはこちら
• 贈与・財産分与には軽減措置の適用がない
• 計算の基礎は「固定資産評価額」（売買価格ではない）
• 納付方法は収入印紙・現金・電子納付の3種類

登録免許税は不動産の名義変更にかかる費用の中でも大きな割合を占めます。事前に概算を把握しておくことで、手続きをスムーズに進めることができます。登録免許税を含む名義変更の費用全体については「不動産の名義変更にかかる費用」のページで詳しく解説しています。