抵当権とは？設定・抹消の手続きと費用をわかりやすく解説

不動産の登記簿（登記事項証明書）を見ると、「抵当権設定」という記載があることがあります。住宅ローンを組んだことのある方は目にしたことがあるかもしれませんが、その意味や仕組みを正確に把握している方は意外と少ないのではないでしょうか。

このページでは、抵当権とは何か、どのような場面で設定されるのか、登記の手続きや費用、そしてローン完済後の抹消手続きまで、司法書士の実務経験をもとにわかりやすくご説明します。

抵当権とは

抵当権とは、お金を貸した側（債権者）が、借りた側（債務者）の不動産を担保として確保しておくための権利です。民法第369条に定められている「担保物権」の一つで、住宅ローンをはじめとする不動産融資の場面で広く利用されています。

もう少し具体的にいうと、住宅ローンで家を購入した場合、銀行は購入した家と土地に抵当権を設定します。万が一ローンの返済ができなくなった場合に、銀行はその不動産を競売にかけて、売却代金から他の債権者よりも優先的に返済を受けることができる、という仕組みです。

ここで大切なのは、抵当権が設定されていても不動産の所有者は変わらないという点です。抵当権はあくまで「担保」であり、ローンを返済している間は、原則としてその家に住み続けることも、人に貸すこともできます。質権（質屋の「質」）のように、担保物を債権者に引き渡す必要がない点が、抵当権の特徴です。

抵当権が設定される主なケース

抵当権が設定される場面はいくつかありますが、私たちが日常で最も多く目にするのは次のようなケースです。

住宅ローンの借り入れ

最も一般的なケースです。銀行や信用金庫などの金融機関から住宅ローンを借りて不動産を購入する際、購入する不動産そのものに抵当権が設定されます。マンションの場合は、専有部分（部屋）と敷地権の両方に抵当権が及びます。

不動産を担保にした借り入れ

すでに所有している不動産を担保にして融資を受ける場合にも、抵当権が設定されます。事業資金の調達や、リフォームローン、教育資金のための借り入れなどで利用されることがあります。

住宅ローンの借り換え

住宅ローンの借り換えを行う場合は、旧ローンの抵当権を抹消し、新しい金融機関の抵当権を改めて設定する流れになります。

抵当権の登記（設定登記）の手続き

抵当権は、金融機関との設定契約によって当事者間では成立しますが、登記をしなければ第三者に対して「この不動産には担保が付いている」と主張（対抗）することができません。そのため、金融機関からの融資では必ず「抵当権設定登記」が行われます。

登記に必要な書類

なお、運転免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類は、法務局への添付書類ではなく、金融機関や司法書士が本人確認のために用いる資料です。

住宅ローンの場合、抵当権設定登記は購入手続き（決済・引き渡し）と同日に行うのが一般的です。金融機関から融資が実行され、売主に代金が支払われると同時に、所有権移転登記と抵当権設定登記を法務局に申請します。この一連の手続きは、通常、司法書士が立ち会って行います。

登記にかかる費用

たとえば、住宅ローンの借入額が3,000万円の場合、軽減措置が適用されれば登録免許税は3万円です。軽減措置が適用されない場合は12万円になるため、差が大きくなります。

抵当権と根抵当権の違い

登記簿を見ていると、「抵当権」のほかに「根抵当権」という記載を目にすることがあります。似た名前ですが、性質は異なります。

個人の住宅ローンでは通常の抵当権が使われ、法人の事業融資では根抵当権が使われることが多いです。根抵当権は借入を完済しても自動的に消滅しないため、金融機関との取引関係が続く限り維持されるのが通常です。

抵当権の抹消手続き

住宅ローンを完済すると、金融機関から「抵当権抹消のための書類一式」が送られてきます。ローンを完済しても抵当権の登記が自動的に消えることはないため、自分で（または司法書士に依頼して）法務局に抹消登記を申請することになります。

抹消登記の流れ

大まかな手続きの流れは次のとおりです。

まず、金融機関からの書類（抵当権解除証書・委任状・登記識別情報など）を受け取ります。次に、法務局に「抵当権抹消登記申請書」と必要書類を提出します。申請から完了まではおおむね1〜2週間程度です。

抹消にかかる費用

設定登記と比べると、抹消登記の費用はかなり低額です。当センターでの抵当権抹消登記の費用もご参照ください。

相続と抵当権の関係

ここまでは、ご自身が住宅ローンを組む場面を中心にご説明してきました。しかし実務では、相続をきっかけに抵当権の問題に直面するケースも少なくありません。ここでは、相続と抵当権が絡む代表的なパターンをご紹介します。

被相続人のローンが残っている場合

亡くなった方が住宅ローンの返済中であった場合、「団体信用生命保険（団信）」に加入していれば、保険金でローンが完済されます。完済後、金融機関から抹消書類が発行されますので、相続登記（名義変更）と合わせて抵当権の抹消登記を行います。

団信に加入していなかった場合は、残ったローンの返済義務も相続人に引き継がれます。返済を続けるか、相続放棄を検討するかといった判断を迫られることになります。

すでに完済済みだが抹消されていない場合

ローンは完済済みなのに、抹消登記をしないまま名義人が亡くなってしまうケースもあります。この場合、相続人が金融機関に連絡して抹消書類を取得し、抹消登記を進めることになります。金融機関の合併があった場合などは書類の取り寄せに時間がかかることもあるため、注意が必要です。

古い抵当権（休眠担保権）が登記簿に残っている場合

相続した不動産の登記簿を確認すると、明治・大正・昭和初期に設定された非常に古い抵当権が残っているケースもあります。債権者がすでに存在しない（個人が死亡している、法人が解散しているなど）場合、通常の方法では抹消登記ができません。

このような「休眠担保権」の抹消には、供託手続きを利用する方法や、裁判所に申し立てる方法など、特別な対応が求められます。債権額が古い金額で記載されている場合（たとえば「金100円」など）は供託で対応できるケースが多いですが、手続きは複雑になるため、司法書士にご相談いただくのが確実です。

相続した不動産に抵当権が残っている場合の具体的な対応方法は、相続した不動産に抵当権が残っていた場合の対処法で詳しく解説しています。

抵当権に関するよくある疑問

抵当権が付いたまま不動産を売却できる？

法律上は、抵当権が設定されたまま不動産を売却すること自体は可能です。ただし、買主は「いつ競売にかけられるかわからない不動産」を購入するリスクを負うことになるため、実務上は売却時にローンを完済して抵当権を抹消するのが一般的です。通常、売却代金でローンを一括返済し、同日中に抵当権の抹消登記と所有権移転登記を同時に行います。

抵当権と差押えは同じもの？

異なります。抵当権は「将来、返済不能になったときに備えて設定しておく担保」であり、差押えは「すでに返済が滞っている場合に、裁判所を通じて不動産の処分を制限する手続き」です。抵当権が設定されている段階では、まだ不動産の利用や処分に制限はかかりません。

抵当権の順位とは？

同じ不動産に複数の抵当権を設定することも可能です。この場合、登記された順番に「第1順位」「第2順位」と順位が付きます。競売になった場合、第1順位の抵当権者から優先的に配当を受け取り、残額があれば第2順位へ、というように配分されます。住宅ローンの場合、借入先の銀行が第1順位の抵当権を設定するのが通常です。

抵当権の設定費用は誰が負担する？

住宅ローンの場合、抵当権設定登記にかかる費用（登録免許税・司法書士報酬）は借り手（債務者）の負担となるのが一般的です。抵当権の設定は金融機関が融資の条件として求めるものですが、費用は借主側が用意するという慣行が定着しています。一方、抹消登記の費用も通常は借主が負担します。

連帯保証人と抵当権の関係は？

抵当権と連帯保証人は、どちらも「貸したお金を確実に回収するための手段」ですが、性質が異なります。抵当権は不動産という「物」を担保にする制度（物的担保）であり、連帯保証人は「人」が返済を保証する制度（人的担保）です。住宅ローンでは、不動産に抵当権を設定したうえで、さらに連帯保証人（または保証会社の保証）を求められることもあります。近年は保証会社を利用するケースが多くなっています。

抵当権の有効期限はある？

抵当権自体に有効期限はありません。担保している債権（ローンなど）が存続する限り、抵当権も存続します。逆に、債権が時効などで消滅すれば、抵当権も消滅します（付従性）。ただし、登記簿上の記載は自動では消えないため、抹消登記の手続きは別途行うことになります。

まとめ

抵当権は、住宅ローンを組む際にほぼ必ず設定される担保権です。ローンの返済中は特に意識することは少ないかもしれませんが、完済後の抹消手続き、不動産の売却、相続の発生といった場面では、抵当権の存在が手続きに大きく関わってきます。

特に、抹消登記を長年放置してしまうと、金融機関の統廃合や書類の紛失などで手続きが複雑になることがあります。ローンを完済したら、なるべく早く抹消登記を済ませておくことが大切です。

抵当権の設定・抹消の登記手続きについてご不明な点がございましたら、お気軽にご相談ください。

当センターでは、抵当権設定登記や抵当権抹消登記のご依頼を承っております。費用のお見積りも無料で行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。