相続した不動産を売って分けたい方へ｜換価分割の流れと司法書士の役割

換価分割は「売って現金で分ける」、代償分割は「1人が不動産を取り、他の相続人へ代償金を払う」です。

• 換価分割：不動産を売却 → 売却代金（から費用控除後）を分配
  • 向く人：誰も住まない／公平に分けたい／共有を避けたい
  • 注意：売却まで時間・価格変動、売却益が出ると税務が絡みやすい
• 代償分割：不動産は特定の相続人が取得 → その人が自己資金等で代償金を支払い調整
  • 向く人：誰かが住み続ける／売りたくない／早く名義をまとめたい
  • 注意：代償金の原資（ローン可否）、金額の妥当性で揉めやすい

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不動産"全体"を売るなら、原則として共有者全員の同意が必要です（1人でも反対だと止まりやすい）。

• 共有状態で「不動産全体を第三者へ売却」するのは、実務的に全員の協力が前提になります。
• 例外的に、所在不明共有者がいる場合などは裁判所関与の仕組みがあり得ます（ケース次第）。
• なお、話がまとまらないときに「自分の共有持分だけを売る」という選択肢も理屈上ありますが、トラブルが増えやすいので"解決策"としては慎重に扱うのが無難です（買主＝新たな共有者になるため）。

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多くのケースで"売却の決済までに相続登記が必要"です。登記が未了だと、買主への名義移転ができず止まります。

• 売買のゴールは「買主へ所有権移転登記」。被相続人名義のままだと、通常そのままでは買主に移せません（相続登記→売買移転の順が基本）。
• さらに、相続登記は義務化されており、相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が原則。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の可能性があります。
• 施行（2024/4/1）より前の相続で未登記のものも対象で、経過措置として2027/3/31までに申請が必要と整理されています。

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原則は"売る前"に、遺産分割協議書（または合意書）で「費用控除→分配割合→精算方法」まで決めます。

• ベスト：媒介契約に進む前に合意（少なくとも売買契約前）
• 協議書に入れると揉めにくい項目
  • 売却換価すること
  • 控除する費用の範囲（仲介手数料、登記費用、測量・解体、証明書等）
  • 分配割合（法定相続分 or 合意割合）
  • 窓口担当者（代表者）の権限・報告義務（内訳明細提示）
• よくある失敗：売れた後に「費用は誰が負担？」「立替は？」「いつ払う？」で揉める → "売れる前に"分配ルールを文章化が鉄則です。

必ずではありません。税金は"売却益（譲渡所得）が出たとき"に原則として発生し、特例でゼロや軽減になることもあります。

• ざっくり：売却代金 −（取得費＋譲渡費用）＝利益（譲渡所得）が出ると課税対象になりやすい
• 代表的な特例（要件あり）
  • 被相続人の居住用財産（空き家）の売却で、譲渡所得から最大3,000万円控除（条件により2,000万円）
  • ほかにも居住用財産の3,000万円控除など（状況で適用可否が変わる）
• 実務の注意：特例を使うにも申告が必要になることが多いので、税理士連携で早めに確認が安全です。