相続時に共有名義にするメリット・デメリット

不動産を所有し続ける限り、固定資産税や都市計画税、火災保険料、さらには修繕費といった維持管理費用が発生します。共有名義の場合、これらの費用を持分割合に応じて各共有者が分担することが原則となります。

共有名義にすることにより、一人の相続人に経済的負担が集中することを避けられ、個々の負担を軽減できる可能性があります。特に、相続人の中に特定の者が単独で不動産を維持していく経済的余裕がない場合に、この点はメリットとして考慮されることがあります。

有名義にすると相続税評価額の分散による節税効果が得られる場合もあります。小規模宅地の特例の利用なども踏まえて検討が必要になります。

また、居住用財産を売却した際に譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例（いわゆる3,000万円特別控除）は、共有名義の場合、一定の要件を満たせば各共有者がそれぞれ適用を受けられる可能性があります。

例えば、共有名義で相続した後に自宅を売却する場合、不動産を相続した相続人それぞれがこの控除を利用できれば、各相続人が3,000万円の控除が可能となり、単独名義の場合の3,000万円控除と比較して大きな節税効果が期待できます。

3,000万円特別控除のようなメリットは、不動産の「売却」が前提となります。後述するように、共有名義不動産の売却には共有者全員の同意が必要であり、これが大きなハードルとなることが少なくありません。つまり、この税制上のメリットを享受するためには、共有名義の最大のデメリットの一つである「売却の困難さ」を克服する必要があるという、ある種の矛盾を内包している点に留意が必要です。

相続財産が賃貸アパートや貸店舗などの収益不動産である場合、共有名義にすることで、得られる家賃収入を持分割合に応じて各相続人に分配することができます。

これにより、不動産から生じる収益を複数の相続人で分け合うことが可能となり、各相続人にとって継続的な収入源となる可能性があります。

共有名義のメリットは、特に遺産分割協議の初期段階における円滑化や、短期的な費用の分担、特定の税制優遇といった点に集約される傾向があります。しかし、これらのメリットが長期的な視点から見た場合のデメリットを上回るか否かは、慎重な検討を要する問題です。

多くの場合、これらのメリットは限定的であったり、特定の条件下でのみ享受可能であったりする一方で、デメリットはより広範かつ深刻な影響を及ぼす可能性があるためです。

共有名義の不動産は、時間の経過とともに権利関係が急速に複雑化する傾向があります。

共有者の一人が亡くなると、その共有者の持分は、その者の相続人に相続されます。相続人が複数いれば、その時点で共有者の数はさらに増加します。このプロセスが世代を超えて繰り返されると、共有者の数は「ねずみ算式」に増えていく可能性があります。

その結果、当初は面識のあった親族間の共有だったものが、数世代後には互いに全く面識のない遠縁の者同士、あるいは全くの他人（例えば、ある共有者の持分を買い取った第三者など）が共有者として名を連ねる事態も起こり得ます。

このような状況では、共有者全員の連絡先を把握することすら困難になり、ましてや不動産の管理や処分について全員の合意を取り付けることは絶望的に難しくなります。ある共有者の相続により、疎遠であったり関係性の悪い親族（例えば、息子の嫁）が新たな共有者として加わることで、問題が一層深刻化するケースも相談を受けたことがあります。

共有名義は、共有者間の人間関係に亀裂を生じさせ、紛争を引き起こす温床となりやすい性質を持っています。

活用方針の対立

不動産を売却したいと考える共有者、賃貸に出して収益を得たいと考える共有者、自身や家族が使用したいと考える共有者など、各人の事情や意向が異なるため、不動産の活用方針を巡って意見が対立しがちです。

費用負担の揉め事

固定資産税や都市計画税、マンションの場合は管理費や修繕積立金、さらには突発的な修繕費用など、不動産の維持には様々な費用が伴います。これらの費用負担の割合や支払い方法を巡って、共有者間でトラブルが生じることが少なくありません。特に、一部の共有者が支払いを滞納した場合、他の共有者に負担が及ぶこともあります。

賃料収入の分配トラブル

収益不動産の場合、得られた賃料収入の分配方法や、管理に携わる共有者への報酬などを巡って不公平感が生まれ、紛争の原因となることがあります。一部の共有者が賃料を独占してしまうといった悪質なケースも散見されます。

無断使用・不公平な利用

共有者の一人やその家族が、他の共有者の同意を得ずに不動産を無償で使用したり、不当に占有したりするケースもトラブルの原因となります。

これらのトラブルは、金銭的な問題だけでなく、感情的な対立を引き起こし、親族関係を修復不可能なまでに悪化させることもあります。

高齢化社会の進展に伴い、共有者の一人が認知症やその他の精神上の障害により意思能力を喪失するリスクは無視できません。

意思能力を欠く状態と判断された共有者は、不動産の売買契約や遺産分割協議といった法律行為を有効に行うことができません.

共有不動産全体を売却したり、大規模な変更を加えたりするには共有者全員の同意が必要なため、一人でも意思能力を欠く共有者がいると、その不動産は実質的に凍結状態となります

この場合、家庭裁判所に申し立てて成年後見人を選任してもらう必要がありますが、この手続きには数ヶ月単位の時間がかかることもあり、その間は不動産の活用が一切できなくなる可能性があります。成年後見人が選任されたとしても、本人の財産保護が最優先されるため、必ずしも他の共有者が望むような不動産の処分が認められるとは限りません。

共有名義不動産の固定資産税・都市計画税については、共有者全員が連帯して納付する義務を負います（連帯納税義務）。

納税通知書は通常、共有者の中から選ばれた代表者一名にのみ送付されます。代表者が一旦全額を納付し、その後他の共有者から持分割合に応じた負担分を徴収するのが一般的ですが、他の共有者が支払いに応じない場合、代表者がその分を負担せざるを得なくなることがあります。

また、代表者が支払わなかった場合には、他の共有者に対して市町村から督促がなされることもあります。この固定資産税の負担を巡る問題は、共有者間のトラブルの典型的な例の一つです。

法的には、各共有者は自己の共有持分のみを他の共有者の同意なしに自由に売却することができます。しかし、現実には、不動産の一部の権利（持分）だけを購入しようという一般の買い手を見つけることは極めて困難です。

なぜなら、持分を購入しても不動産全体を自由に利用・処分できるわけではないため、買い手にとって魅力が乏しいからです。その結果、共有持分のみを売却する場合、その価格は不動産全体の市場価格を持分割合で按分した額よりも大幅に低くなるのが通常です。

多くの場合、このような共有持分を専門に買い取る不動産業者が買主となりますが、その買取価格は市場価格の数割程度に留まることも珍しくありません。

このため、共有関係から離脱するための「出口」として持分売却を考えても、経済的には大きな損失を被る可能性が高いのです。これらのデメリットは相互に関連し合っています。

例えば、意思決定の困難さ（A）が原因で不動産が長期間放置され、その間に共有者の相続が発生して権利関係がさらに複雑化し（B）、これが共有者間のトラブル（C）を誘発し、固定資産税の負担問題（E）を深刻化させる、といった具合です。そして、このような状況に耐えかねた共有者が、不利益を承知で自己の持分を安価に手放さざるを得なくなる（F）という悪循環に陥ることもあります。

共有名義は、時間とともに資産を負債に変え、家族の絆を損なう可能性を秘めた、慎重な取り扱いを要する法的状態と言えるでしょう。