不動産を現金化し、その現金を法定相続分や遺産分割協議で定めた割合に応じて分配するため、相続人全員が平等な利益を享受できます。

たとえば、一つの不動産を三人の相続人で分ける場合、現物分割では土地を三つに分けることになり、それぞれの土地の価値や使い勝手が異なってしまう可能性があります。

しかし換価分割なら、売却代金を三等分するだけで済むため、誰もが同じ価値のものを受け取ることができます。この明快さが、相続人間での感情的なトラブルを未然に防ぐことにつながります。

代償分割など特定の相続人が現物を取得する方法では、不動産の評価額をどう算定するかで揉めることが頻繁に発生します。

不動産には相続税評価額、固定資産税評価額、実勢価格など複数の評価基準があり、どれを採用するかによって金額が大きく変わってしまうため、相続人の利害が対立しやすいのです。

しかし換価分割では、実際に市場で売却された代金という客観的な価格が基準となるため、評価方法について議論する必要がなくなり、争いがほぼ生じません。

相続税は原則として現金で納める必要がありますが、遺産の大部分が不動産である場合、手元に納税資金が不足することがあります。

換価分割で不動産を売却すれば、まとまった現金を得ることができるため、相続税の納税資金を速やかに確保できます。

この点は、相続税の申告期限が相続開始から十ヶ月以内と定められている中で、非常に実務的で重要なメリットとなります。

不動産を売却するには、不動産会社への査定依頼、仲介契約の締結、売買活動、そして登記手続きなど、煩雑な手続きと相応の時間が必要となります。

また、不動産仲介手数料や印紙税といった譲渡費用も発生し、これらは最終的に分配される金額から差し引かれることになります。こうした費用は決して小さくなく、売却価格の数パーセントに達することもあります。

不動産市場の状況や、その不動産自体の立地や条件によっては、相続人が想定していた価格での売却が難航したり、売却活動自体が長期化したりするリスクがあります。

想定より低い価格でしか売れなかった場合、確かに公平に分配はできますが、財産全体の価値が目減りした状態での分配となってしまいます。また、売却が長引けば相続税の申告期限に間に合わない可能性も出てきます。

換価分割を選択するということは、対象となる不動産を売却し、相続財産から完全に手放すことを意味します。

そのため、相続人の中にその不動産に住み続けたい人がいる場合や、故人との思い出が詰まった家として維持したいという強い要望がある場合、あるいは将来的な資産価値の上昇を期待して保有し続けたい場合には、この方法は適しません。一度売却してしまえば、後から取り戻すことは事実上不可能です。

不動産を売却して利益、つまり譲渡所得が出た場合、この売却益に対して譲渡所得税として所得税および住民税が課税されます。

不動産の購入価格が安かった場合や、長期間保有していて価値が上昇している場合、この税額は高額になることがあり、結果として相続人が実際に受け取れる手取り額が大きく減少してしまう可能性があります。せっかく公平に分配できても、税金で目減りしてしまっては意味が薄れてしまいます。

換価分割で不動産を売却する際、相続登記の方法をどう選ぶかは、その後の売却手続きのスムーズさと税務リスクに直結するため、慎重に判断する必要があります。

共同登記（共有名義）

相続人全員の共有名義にする方法があります。換価処分し代金を分配するのであれば、基本的には共有名義にするのが原則です。

これは一旦、相続人全員が持分に応じて共同で不動産の所有権を登記する方法です。この方法の利点は、贈与税のリスクが生じない点にあります。全員が正式な所有者として登記されているため、売却代金を分配しても税務上の問題は起きません。

ただし、売却手続きの際には買主への名義移転にあたって相続人全員の実印や署名、売却意思の確認が必要となるため、手続きが煩雑になりやすいという難点があります。相続人の中に遠方に住んでいる人がいたり、協力が得にくい人がいる場合、売却が思うように進まない可能性があります。

単独登記（単独名義）

特定の相続人が代表者として登記する方法もあります。これは相続人のうち一人が代表者として便宜的に単独で所有権を登記し、その代表者が売却を行う方法です。この方法の最大の利点は、代表者一人で売却手続きを進められるため、迅速かつスムーズに取引を完了できる点にあります。複数人の同意や署名を集める手間がないため、売却活動を効率的に進められます。

しかし、単独登記には贈与税のリスク考えられます。代表者が受け取った売却代金を他の相続人に分配する行為が、遺産分割協議書の内容や記載の仕方次第では、「代表者から他の相続人への贈与」とみなされてしまい、贈与税が課税される危険性があります。この税務リスクは決して軽視できるものではなく、場合によっては多額の贈与税が課される可能性があります。

単独登記を選択した場合、贈与税のリスクを回避するため、遺産分割協議書に二つの重要な点を必ず明確に記載する必要があります。

1. 換価分割が目的であることの明記です。「本不動産は売却して代金を分割するため」という趣旨を明確に記載します。これにより、代表者が単独で登記を受けるのは売却手続きを円滑に進めるための便宜的な措置であって、不動産を独占するためではないことを示します。
2. 売却代金の分配割合の明記です。売却後に得られた代金から譲渡費用を差し引いた残額を、相続人全員がどのような割合で分配を受けるのかを具体的に定めます。

この厳密な記載により、代表者が受け取る現金は売却代金の一時的な預かり金であり、代表者から他の相続人への贈与ではないことが税務署に証明されます。記載が曖昧だと多額の贈与税が課される可能性があるため、単独登記を行う際には司法書士や税理士といった専門家の助言が不可欠となります。

換価分割は遺産分割の方法を定めたものであり、この行為自体が新たな相続税を発生させるわけではありません。相続税は、被相続人の遺産総額が基礎控除額を超えた場合に、通常の税法に基づいて課税されます。

相続税の計算と納税義務は、換価分割が行われる以前から発生しているものです。むしろ換価分割によって不動産を売却して得た現金を納税資金に充てることができる点が、この方法のメリットの一つとなります。つまり、換価分割は相続税を増やすものではなく、納税資金を確保する手段として有効なのです。

換価分割において最も注意が必要な税金は、不動産を売却したことによって生じる譲渡所得税です。

譲渡所得税は、不動産を売却した価格から、その不動産の取得にかかった費用（取得費）と売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いた売却益、つまり譲渡所得に対して課税されます。この税金は、特に古い不動産を売却する場合に高額になるリスクがあります。

計算式は「譲渡所得 = 売却代金 - （取得費 + 譲渡費用）」となります。

取得費とは、被相続人が不動産を購入した際の費用、具体的には購入代金、建築費、仲介手数料、改良費などを指します。故人が数十年前に取得した不動産の場合、当時の購入価格が非常に低かったり、購入時の資料が残っておらず取得費が不明確になったりすることが多くあります。

もし取得費が不明確な場合、原則として売却代金の5パーセントを取得費とみなす概算取得費が適用されます。しかし、取得費が極端に低く見積もられると、見かけ上の譲渡所得が膨大となり、結果的に非常に高額な譲渡所得税が課税されてしまいます。この高額な税負担が、換価分割による公平な分配という目的を実質的に損なう可能性があります。

譲渡所得税の税率は不動産の保有期間によって異なります。税額を最小限に抑えるためには、不動産売却時に適用できる特例措置の有無を精査することが不可欠です。たとえば相続により取得した不動産を売却する場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる「相続税の取得費加算の特例」や、「居住用財産を売却した場合の特例」などがあり、これらの特例の適用には税理士による専門的な判断と手続きが必要となります。