共有名義の不動産の相続登記まるわかりガイド【2026年版】

共有名義の不動産で共有者の一人が亡くなったら、名義変更（相続登記）はどうすればいい？ この記事では、その疑問に専門家がわかりやすくお答えします。共有名義の場合は、亡くなった方の持分について相続登記を行うことになります。

共有名義特有の手続きの流れや注意点、そして2024年施行の相続登記義務化による最新ルールまで、相続人の方に向けて丁寧に解説する【2026年最新版】ガイドです。義務化により「いずれやればいい」と先延ばしにできなくなった今、早めの対応が重要です。

共有名義の相続登記とは何か？

共有名義の相続登記とは、複数人で共有している不動産において、共有者の一人が死亡した際に、その人の持分を相続人名義に変更する法的手続きです。

不動産の権利関係は法務局の登記簿で管理されていますが、共有者が亡くなっても自動的に名義変更されることはありません。亡くなった方の名義のまま放置すると、登記簿上の情報と実際の権利関係にズレが生じ、将来的なトラブルの原因となります。

共有者が亡くなるとどうなる？

たとえば、夫婦で共有していた不動産で夫が亡くなった場合、夫の持分は妻に自動的に移るのではなく、法定相続人である妻と子どもたちが相続することになります。その結果、もともと2人の共有だった不動産に新たな相続人が加わり、共有者の数が増加するケースが多く見られます。

共有者が増えると意思決定や不動産管理は複雑化します。こうした事態を防ぎ、登記簿を実態に合わせて更新するために相続登記を行います。具体的には、亡くなった共有者の持分を誰が相続するかを確定し、その相続人への名義変更を法務局に申請します。

相続登記を放置するリスク

権利の主張や活用が困難に

登記簿上の名義と実際の権利者が異なる状態では、第三者に対する権利主張ができなくなります。正当な権利を持っていても法的な保護を受けにくくなるほか、不動産の売却や活用にも大きな支障をきたします。名義が不明確な不動産は買い手が見つからず、賃貸や担保設定などの活用も困難になります。

時間経過による複雑化（数次相続の恐怖）

最も深刻なのは、時間の経過とともに問題が雪だるま式に拡大することです。最初の相続登記を放置している間に、他の共有者や相続人が亡くなると、さらに新しい相続（数次相続）が発生します。

たとえば、当初は夫婦2人の共有だった不動産が、夫の死亡により妻と子ども2人の3人共有となり、その後子どもの一人が亡くなってその配偶者や孫が相続人となると、共有者は一気に5人、6人と増加していきます。さらに世代が進むと、面識すらない遠縁の親族が数十人規模で共有者となる事態にもなりかねません。

共有者が増えるほど「全員の合意」を取り付けることは実務上不可能に近くなり、共有者の中に認知症の方や行方不明者が現れる可能性も高まります。

社会的問題への発展

このような状況が放置されると、売却も活用もできない「所有者不明土地」となってしまいます。所有者不明土地問題は日本全体で深刻な社会問題となっており、国土の有効活用や災害対策の妨げとなっています。これらのリスクを回避するためには、相続が発生した時点で速やかに相続登記を行うことが不可欠です。

2024年「相続登記の義務化」で何が変わった？

義務化の背景と概要

従来、相続登記は義務ではなかったため、名義変更されないまま放置される不動産が数多く存在していました。こうした状況が社会問題化したことを受け、2024年の法改正によって相続登記が義務化されました。

申請期限と罰則

既存の未登記案件への適用

この制度は過去の滞留案件も含めて一掃することを目的としており、相続不動産を所有している方は早急な対応が求められています。

「相続人申告登記」制度について

義務化に伴い、期限内に遺産分割協議がまとまらず正式な相続登記の申請が困難なケースを救済するための制度として「相続人申告登記（申出）」が創設されました。

これは、不動産の登記名義人について相続が発生した事実と、自分がその法定相続人の一人であることを、戸籍謄本等の簡易な資料を添えて法務局に申し出る制度です。この申出をした相続人に限り、相続登記の申請義務を履行したものとみなされ、過料のペナルティから免れることができます。

共有名義人が死亡した場合の相続登記・手続き全体像

手順1：相続人の確定と持分承継方法の検討

共有不動産で相続が発生した際の手続きは、まず相続人の確定から始まり、その後の分割方法によって登記の内容が決まります。共有名義の相続の場合も、通常の相続登記と基本的な流れは同様です。

1. 相続人の確定

相続人は民法の規定により以下の順序で決定されます。

相続人を確定するためには、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（除籍・改製原戸籍含む）と、現在の相続人全員の戸籍謄本を収集する必要があります。この戸籍調査は、法定相続人を漏れなく把握するために絶対に必要なプロセスです。

2. 持分の承継方法の決定

◆ 法定相続分による分割

遺言がなく、相続人間で特別な取り決めをしない場合、亡くなった共有者の持分は法定相続分に従って分割されます。たとえば配偶者と子1人なら各2分の1ずつとなり、新たな共有状態が生まれます。

◆ 遺産分割協議による分割

特定の相続人に持分をまとめたい場合や、割合を変更したい場合は遺産分割協議を行います。相続人全員が合意すれば、遺産分割協議書を作成して特定の一人に持分を集約し、単独名義にすることも可能です。この際、他の相続人には代償金を支払う「代償分割」が行われることもあります。

遺言書がある場合は基本的にその内容に従って相続し、遺産分割協議は不要です。ただし、遺言書の種類によっては検認手続きなど別途必要な手順があります。

相続内容が決まったら、相続税の申告が必要かどうかも確認しましょう。不動産評価額が高い場合は基礎控除を超えて税額が発生する可能性があります。

手順2：相続登記に必要な書類を準備する

相続人と承継内容が確定したら、相続登記の申請に向けて必要書類を準備します。書類の不備は手続きの遅延につながるため、慎重に準備しましょう。共有名義の場合も、通常の相続登記と基本的に書類は同様です。

基本的な必要書類

遺言書がある場合は検認済みの自筆証書遺言や公正証書遺言の写しなどを添付します。また、法定相続情報証明制度を利用すれば、法定相続情報一覧図の写しを戸籍の代わりに提出でき、手続きの簡略化が可能です。

書類が揃ったら、提出前に日付や名前の漢字の誤り、押印漏れ、記載内容の不整合がないか必ずチェックしましょう。不備があると登記官から補正を求められ、手続きが遅延する原因となります。

手順3：法務局で相続登記の申請を行う

必要書類が準備できたら、管轄の法務局で相続登記の申請を行います。

登記申請書の主な記載事項

登録免許税の納付

相続登記には登録免許税（国税）の納付が必要です。

• 税率：不動産評価額の0.4%（千分の4）
• 計算例：評価額2,000万円の持分を相続する場合 → 登録免許税8万円
• 計算結果が1,000円未満の場合は1,000円に切り上げ
• 通常は収入印紙を申請書に貼付して納付

法務局への提出方法

登記の完了

申請後、法務局で審査が行われ、問題がなければ1〜2週間程度で登記が完了します（管轄法務局により異なります）。完了時には「登記完了証」と「登記識別情報」（12桁の番号で構成される権利証に代わるもの）が発行されます。

相続登記が完了したら、確認のために名義変更後の新しい登記事項証明書を取得しておくとよいでしょう。

共有名義の相続登記で注意すべきポイント

共有名義不動産の相続登記には、単独名義とは異なる特有の課題があります。事前に理解しておくことで、将来のトラブルを回避できます。

新たな共有者との関係性の課題

相続により新しく共有者となった相続人たちは、必ずしも不動産の管理や利用に関心があるとは限りません。遠方に住んでいたり、不動産に興味がなかったりする場合があります。

共有不動産では持分の大小に関わらず、重要な意思決定（修繕・売却など）には全員の合意が必要です。一人でも反対すれば意思決定ができないため、新たな共有者との連絡体制構築と情報共有が重要になります。

共有状態放置による問題の深刻化

共有名義のまま長期間放置すると、共有者自身にも相続が発生し、権利者が指数的に増加していきます。兄弟2人の共有から始まり、次世代はいとこ同士、その次は従甥姪…といった具合に代を重ねるごとに関係者が増え、最終的には収拾がつかない状況に陥ります。

このような状態では不動産の有効活用が困難となり、誰も使用しないにもかかわらず権利者だけが多数存在する"塩漬け不動産"となるリスクがあります。

売却・融資時のハードル

共有不動産の売却には共有者全員の同意が必要です。相続により見ず知らずの親族が共有者に加わった場合、売却への協力を得られない可能性があります。同様に、不動産を担保としたローン利用時にも全共有者の承諾が必要であり、一人でも反対すれば売却も借入れもできません。

固定資産税の負担問題

固定資産税・都市計画税の納税通知書は基本的に代表者1名に届きますが、税負担義務は各共有者の持分に応じた連帯責任となります。実務上は代表者が立替払いをした後で他の共有者に請求するケースが多いですが、支払いを拒否されたり請求がうやむやになったりと、共有者間のトラブルの原因となりがちです。

将来的に売却の可能性がある場合は、早期の共有状態解消（持分買取、全員での売却・現金分配など）を検討することが得策です。

共有名義不動産の相続登記にかかる費用相場と必要経費

共有名義の相続登記では、複数の費用項目があります。事前に総額を把握して予算を準備しておきましょう。

費用の内訳

登録免許税の免税措置

所有者不明土地問題の解消を促進するため、令和9年（2027年）3月31日までの時限措置として、登録免許税の免税特例が設けられています。

◆ 相続人の死亡による中間省略的な登記の免税（第1項免税）

相続により土地の所有権を取得した方が、相続登記をする前に亡くなってしまった場合、その方を名義人とするための一次的な相続登記にかかる登録免許税が免除されます。数次相続が発生しているケースで特に有効な措置です。

◆ 低廉な土地に対する免税（第2項免税）

不動産の価額が100万円以下の土地について、相続による所有権の移転登記を行う場合、登録免許税が非課税となります。共有持分の場合は「不動産全体の価額 × 持分の割合」で計算した額が100万円以下であれば対象です。

詳細は法務局のホームページで確認できます。
法務局：相続登記の登録免許税の免税措置について

相続以外の方法（贈与・売買）で持分移転する場合の費用比較

すでに共有名義で登記されている不動産について、事後的に持分を移転して単独名義化を図る場合は、相続に比べて格段に重い税負担が発生します。

このように、相続のタイミングを逃して事後的に持分を移転する場合は費用が大幅に増加します。相続の段階で権利関係を整理しておくことがいかに重要かがおわかりいただけるかと思います。

共有持分放棄と相続放棄の違い

共有名義の不動産に関連して「放棄」という言葉が使われることがありますが、「共有持分の放棄」と「相続放棄」は法的性質も効果も全く異なる制度です。混同しないよう注意しましょう。

共有持分を放棄する場合、単に「放棄する」と宣言するだけでは法的な対抗要件を備えられません。持分を吸収する他の共有者と共同で法務局へ「共有持分移転登記」を申請する必要があります。他の共有者が協力しない場合は、訴訟手続きを経る必要があり、時間と費用が余分にかかります。

自分で行うのは大変？司法書士に依頼するメリット

相続登記は自分でも手続き可能ですが、専門知識と多くの労力を要します。司法書士に依頼することで得られる主なメリットを整理します。

手続き面でのメリット

◆ 煩雑な作業の一括代行

戸籍収集から書類の不備チェック、法務局とのやり取りまで、慣れない作業を司法書士が一括して代行します。平日に役所や法務局へ出向く必要がなくなり、本業や日常生活への負担を大幅に軽減できます。

◆ 最新の法律・制度への対応

司法書士は不動産登記の法律改正や運用について常に最新情報を把握しています。2024年の義務化に伴う新ルールや、相続人申告登記制度、法定相続情報証明制度などの特例制度にも精通しており、最適な手続きが可能です。

◆ 正確な書類作成

登記申請書や遺産分割協議書の作成には専門的な書式・表現が求められます。特に共有持分の登記では記載内容が複雑になりがちですが、司法書士に依頼すれば一度で受理される正確な書類を用意できます。

人間関係・調整面でのメリット

必要に応じて、司法書士が相続人全員への案内や押印手続きのフォローを行います。遠方の相続人がいる場合の郵送での書類取り交わしもスムーズに段取りします。中立的な第三者が入ることで、親族間のコミュニケーションが円滑になるケースも多くあります。

※ なお、相続人間のトラブルに司法書士は基本的に関与できません。一部の相続人の代理人として他の相続人と交渉することもできません。

こんな場合は専門家への依頼を強く推奨

• 相続人が多数いる場合
• 遠方の相続人がいる場合
• 平日に時間を取れない場合
• 手続きに不安がある場合
• 期限が迫っている場合

「義務化されたとはいえ専門家に頼むほどでも…」と迷われる方も、まずは無料相談を利用してみることをおすすめします。具体的な状況を伺った上で、費用も含めて最適な進め方を提案してもらえます。

当司法書士法人に依頼するメリットとサポート内容

司法書士法人不動産名義変更手続センターでは、豊富な実績と専門性を活かして、お客様に安心してご依頼いただける相続登記サービスを提供しています。

当法人の特徴と強み

◆ 豊富な実績と経験

年間2,000件超の相談実績を持ち、相続登記をはじめとする不動産名義変更手続きに幅広く対応しています。共有持分の相続や複雑な相続案件にも多数対応してきた経験から、どのようなケースでも的確に対処できます。

◆ 透明性の高い料金体系

事前にお見積もりを提示し、料金の内訳をしっかり説明します。追加費用が発生する可能性がある場合も都度ご相談の上で進めるため、「知らない間に費用が膨らんだ」というご心配は不要です。

◆ 迅速な対応

義務化により期限厳守が求められる中、スピーディーな手続き完了を心がけています。遠方の案件についてもオンラインや郵送を活用した迅速対応を実施しています。

総合的なサポート体制

司法書士だけでなく、必要に応じて税理士や弁護士とも連携したワンストップサービスを提供しています。不動産売却検討時の不動産業者との連携、二次相続対策としての税務アドバイス、複雑な権利関係に対する法的サポートなど、さまざまなニーズに対応可能です。

充実した相談窓口

初回の無料相談は多様な方法で受け付けています。電話で直接お話しいただくことも、メールで詳細な内容を整理してご相談いただくことも、LINEで気軽にお問い合わせいただくことも可能です。もちろん面談でのご相談にも対応しています。

共有名義の相続登記でお困りの際は、些細な質問でもお気軽にお問い合わせください。お客様の状況に応じた最適な解決方法をご提案いたします。

共有名義不動産の相続登記のよくある質問（FAQ）