配偶者居住権とは？メリット・デメリットを司法書士がわかりやすく解説

配偶者居住権とは?

配偶者居住権とは、2020年4月の民法改正により創設された、配偶者の生活を守るための新しい権利です。

被相続人(亡くなった方)の配偶者が、相続開始時に住んでいた建物について、他の相続人が建物の所有権を相続した場合でも、引き続き無償でその建物に住み続けることができる権利のことを指します。

配偶者短期居住権との違い

配偶者居住権とは別に「配偶者短期居住権」という制度もあります。配偶者短期居住権は、遺産分割が確定するまでの間、最低6ヶ月間は無償で住み続けられる権利ですが、こちらは登記することができない一時的な保護制度です。

配偶者居住権を設定する目的は?

配偶者居住権は、「住む家はあるが生活費がない（少ない）」という事態を防ぐために創設されました。

従来の相続の問題点

従来、遺産分割において配偶者が自宅不動産を取得しようとすると、不動産の評価額が高額であるために、預貯金などの金融資産を十分に取得できないというケースがありました。逆に、生活費を確保するために自宅を売却せざるをえず、住み慣れた環境を失う配偶者も少なくありませんでした。

配偶者居住権を設定した場合の解決策

このように、配偶者居住権を利用することで、居住の権利と生活費の両方を確保することが可能になります。

いつの相続から適用があるのか?

配偶者居住権は、2020年4月1日以降に発生した相続に適用されます。

民法改正により2020年4月1日にスタートした権利ですので、それよりも前に発生した相続には適用されません。

配偶者居住権が成立する要件は?

配偶者居住権は、配偶者であれば自動的に発生する権利ではありません。以下の3つの要件をすべて満たす必要があります。

① 被相続人の配偶者が被相続人の所有建物に相続開始の時に居住していたこと

相続開始時に被相続人の配偶者の生活の本拠が別の場所であった場合(別居など)は、配偶者居住権は成立しません。

② 配偶者に配偶者居住権を取得させる旨の遺贈、遺産分割又は家庭裁判所の審判があったこと

権利を発生させるには、以下のいずれかの法的手続きが必要です:

• 遺言による遺贈: 配偶者に配偶者居住権を遺贈する旨の遺言を残す方法
• 遺産分割協議: 法定相続人全員の協議で、配偶者が配偶者居住権を取得する旨を決定する方法
• 家庭裁判所の審判: 遺産分割協議が調わないときに、家庭裁判所が配偶者に配偶者居住権を取得させる旨を決定する方法
• 死因贈与契約: 生前の契約による設定

③ 被相続人が相続開始の時に居住建物を配偶者以外の者と共有していないこと

被相続人が「子」や「兄弟」など第三者と建物を共有していた場合、他の共有者の権利を害する恐れがあるため、配偶者居住権の設定は認められません。

ただし、被相続人と配偶者が共有していた場合は問題ありません。建物が「被相続人の単独所有」または「被相続人と配偶者の共有」であることが必要です。

配偶者居住権のメリット

① 居住の権利と生活資金の両方を確保できる

配偶者居住権の最大のメリットは、住み慣れた家に住み続けながら、多くの預貯金を相続できる点です。

配偶者居住権の評価額は所有権よりも低く設定されるため、その分だけ預貯金などの他の財産を多く相続できます。これにより、住居と生活費の両方を確保することが可能になります。

② 二次相続での節税効果

配偶者居住権には、大きな相続税の節税効果があります。

配偶者居住権は、配偶者の死亡によって消滅します。消滅した権利は相続財産として承継されないため、二次相続(残された親の死亡時の相続)において相続税の課税対象となりません。

資産規模が大きい家庭ほど、この「消滅による節税効果」は絶大です。

③ 小規模宅地等の特例も適用可能

相続税対策において重要な「小規模宅地等の特例」は、配偶者が取得した敷地利用権に対しても適用可能です。

配偶者については無条件で適用要件を満たすため、敷地利用権の評価額の80%(限度面積330㎡まで)を減額することができます。

配偶者居住権のデメリットと注意点

配偶者居住権は万能ではありません。むしろ、安易な設定は将来取り返しのつかないトラブルを招く可能性があります。メリットだけでなく、デメリットやリスクも十分に理解した上で検討することが重要です。

① 売却・譲渡が一切できない

例えば、数年後に「家が広すぎて管理できないので、売却して高級老人ホームに入りたい」と考えたとします。しかし、配偶者居住権そのものは売れないため、建物の所有者(子など)と協力して、建物全体を売却し、その代金を分け合うしかありません。

もし所有者である子が「将来自分が住むつもりだから売りたくない」と反対すれば、配偶者は資金を作ることができず、身動きが取れなくなります。

これは、将来のライフプランが不確定な段階で設定すべきではない最大の理由です。

② 建物所有者にとっても売却が困難

配偶者居住権が設定された建物は、所有者(子など)も自由に売却することはできません。厳密には売却自体は可能ですが、購入した第三者は配偶者の居住権を引き続き負担しなければならないため、実質的に市場での流動性は著しく低下します。

これが「配偶者居住権を設定すると売れなくなる」と言われる理由です。

③ 中途解約時の贈与税リスク

配偶者がまだ十分に生きられる期間を残して権利を放棄・合意解除した場合、配偶者から建物所有者に対して「権利の価値相当額の贈与」があったとみなされ、建物所有者に多額の贈与税が課される可能性があります。

例外的に、著しく健康状態が悪化した場合や、対価を支払って買い取る形式であれば贈与税は回避できますが、その場合は配偶者に譲渡所得税がかかる場合があります。この「出口戦略」の難しさは、設定前に十分にシミュレーションすべき点です。

④ リフォームや増改築には所有者の承諾が必要

配偶者は建物を使用する権利はありますが、所有権はありません。そのため、大規模なリフォームや増改築を行う場合は、建物所有者の承諾が必要になります。

親子関係が良好であれば問題ありませんが、関係が悪化した場合、思うような改修ができない可能性もあります。

⑤ 固定資産税や修繕費の負担

配偶者は建物の使用に伴う通常の必要費(固定資産税や小規模な修繕費など)を負担する義務があります。高齢になるほど、これらの負担が重くなる可能性も考慮する必要があります。

配偶者居住権の設定方法

死後に備えて設定する方法(生前対策)

遺言によります。配偶者に配偶者居住権を遺贈する旨の遺言をしたときは、遺言者が亡くなると同時に配偶者居住権が成立します。

公正証書遺言で作成しておくことで、相続発生後の手続きがスムーズになります。

相続発生後に設定する方法

原則として遺産分割協議によります。

法定相続人全員の間で配偶者が配偶者居住権を取得する旨の遺産分割協議が調うと配偶者居住権が成立します。遺産分割協議が調わない場合は、家庭裁判所の審判で配偶者居住権を取得する方法があります。

配偶者居住権の存続期間は?

原則として配偶者の終身の間です。

ただし、遺産分割協議、遺言又は家庭裁判所の審判でこれと異なる定めをしたときはその定めによります。例えば、「○年○月○日から○年」「○年○月○日から○年○月○日まで」のように具体的な期間を定めることができます。

配偶者居住権の登記手続き

配偶者居住権は、遺産分割協議書に判子を押しただけでは完全ではありません。第三者に対抗するための「登記」が不可欠です。

登記の必要性

民法1031条は、建物所有者に対し、配偶者への配偶者居住権設定登記を備えさせる義務を課しています。

登記がなされないまま建物が第三者に売却された場合、配偶者はその新しい所有者に対して「私はここに住む権利がある」と主張できず、立ち退きを迫られるリスクがあるからです。

登記申請の概要

司法書士への依頼がおすすめ

配偶者居住権の設定登記は、通常の相続登記よりも複雑な手続きとなります。登記の専門家である司法書士に依頼することで、確実かつスムーズに手続きを完了することができます。

配偶者居住権を設定すべきケース・すべきでないケース

設定を検討すべきケース

• 配偶者が高齢で、終身その家に住み続ける意思が固い場合
• 不動産の評価額が高く、配偶者が所有権を取得すると生活資金が不足する場合
• 親子関係が良好で、将来的なトラブルのリスクが低い場合
• 二次相続を見据えた節税対策を重視する場合
• 相続税の課税対象となる資産規模が大きい家庭

設定を慎重に検討すべきケース

• 将来、施設入所や住み替えの可能性がある場合
• 配偶者がまだ比較的若く、ライフプランが不確定な場合
• 親子関係に不安があり、将来的な協力が期待できない場合
• 建物の老朽化が進んでおり、大規模修繕が必要になる可能性が高い場合
• 配偶者が建物の管理や固定資産税の負担に不安がある場合

よくある質問(Q&A)

Q1. 配偶者居住権は登記しないとどうなりますか?

A. 登記しないと、第三者に対して配偶者居住権を主張できません。建物が売却された場合、新しい所有者から立ち退きを求められる可能性があります。配偶者居住権を取得したら、必ず登記を行いましょう。

Q2. 配偶者居住権の設定にはどれくらいの費用がかかりますか?

A. 登録免許税として建物の固定資産税評価額の0.2%がかかります。また、司法書士への報酬が別途必要になります(一般的に10万円~20万円程度)。詳細は司法書士にお問い合わせください。

Q3. マンションでも配偶者居住権は設定できますか?

A. はい、設定できます。戸建てだけでなく、マンションの専有部分についても配偶者居住権を設定することが可能です。

Q4. 配偶者が認知症の場合でも設定できますか?

A. 配偶者に意思能力がない場合、遺産分割協議に参加できないため、成年後見人を選任する必要があります。成年後見人が配偶者の代理人として協議に参加することで、配偶者居住権を設定することが可能です。

Q5. 配偶者が再婚した場合、配偶者居住権はどうなりますか?

A. 配偶者が再婚しても、配偶者居住権は消滅しません。権利は配偶者の死亡まで存続します。

Q6. 建物が老朽化して建て替えが必要な場合はどうなりますか?

A. 建て替えには建物所有者の同意が必要です。建て替えを行う場合、配偶者居住権は消滅し、新しい建物について改めて権利関係を整理する必要があります。この点も設定前に十分に考慮すべきポイントです。

まとめ:配偶者居住権は専門家への相談が重要

配偶者居住権は、配偶者の居住の権利と生活資金の確保を両立できる有用な制度です。特に、不動産の評価額が高く、預貯金が少ない場合には、大きなメリットがあります。

しかし、売却制限や中途解約時の税務リスクなど、デメリットも多く存在します。安易に設定すると、将来的に思わぬトラブルに発展する可能性もあります。

当事務所では、配偶者居住権の設定に関する相談から、登記手続き、遺言書作成まで、トータルでサポートいたします。お気軽にご相談ください。