不動産の名義変更で確定申告は必要？
譲渡所得が出るケース・不要なケース

不動産の名義変更をすると確定申告（所得税）は必要ですか？

全てのケースで必要なわけではありませんが、一部の手続きでは譲渡所得の申告が必要です。

土地や建物などの不動産を譲渡（売却等）したことによって生じた所得を譲渡所得といい、他の所得と分離して所得税・住民税が課税されます。

譲渡所得が生じない（損失となる）場合は原則として課税されませんので申告も不要です。ただし、居住用財産の譲渡損失の特例（損益通算・繰越控除）や、3,000万円特別控除・空き家の特例などの適用を受けるためには、税額が0でも確定申告が必要です。

「譲渡」には、売買のほか交換・競売・公売・代物弁済・財産分与・収用・法人に対する現物出資なども含まれます。

相続や贈与による名義変更では基本的に譲渡所得は発生しませんので、所得税の確定申告は不要です（法人への贈与や負担付贈与などの場合は、譲渡とみなされ申告が必要になることがあります。）。なお、譲渡所得の申告とは別に相続税・贈与税の申告が必要な場合があります。

譲渡所得の詳細はこちら
譲渡所得について詳しく見る

マイホームを売ったときの特例（3,000万円控除）

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

適用のための主な要件

適用されないケース

以下のような場合には、この特例は適用されません。

詳しくは国税庁のページをご参照ください。
No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）

相続した空き家を売却する場合の特例（3,000万円控除）

相続によって取得した空き家を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）があります。この特例を適用できれば、多くのケースで譲渡所得税をゼロまたは大幅に軽減できます。

適用のための主な要件

なお、2024年1月1日以降の譲渡については、買主が譲渡の翌年2月15日までに建物の解体または耐震改修を行った場合にも適用可能となるよう、要件が緩和されています。

詳しくは国税庁のページをご参照ください。
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）

離婚に伴う財産分与と確定申告

離婚によって自宅不動産を相手方に譲渡（名義変更）する場合にも、譲渡所得税の問題が発生します。ここで特に重要なのが名義変更のタイミングです。

居住用不動産を譲渡する際に使える「3,000万円特別控除」は、夫婦など特別な関係にある者への譲渡には適用されません。つまり、離婚届の提出前に売買や贈与等の方法で名義変更してしまうと、まだ夫婦関係にあるため3,000万円控除が使えず、値上がり分に対して多額の譲渡所得税がかかるおそれがあります。

なお、財産分与を受ける側には原則として贈与税はかかりません。ただし、分与額が婚姻中の協力で得た財産の範囲を著しく超える場合には、超過部分に贈与税が課される可能性があります。

所得税の確定申告以外にも、名義変更の後に税務申告が必要になることがありますか？

はい、以下のようなケースでは所得税以外の税務申告が必要になります。

基礎控除額を超える贈与（110万円超）により名義変更した場合は、翌年に贈与税の申告が必要です。申告期間は2月1日から3月15日までです。

相続時精算課税や配偶者控除を利用して納税額がゼロになる場合でも申告は必要です。年間110万円以下の贈与であれば申告は不要です。

不動産名義変更とは直接関係ありませんが、相続税が発生する場合は、被相続人が亡くなってから10ヶ月以内（厳密には相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内）に相続税の申告が必要です。名義変更の有無にかかわらず、一定の財産以上をお持ちの場合は申告が必要になります。

税務署以外に税金の申告が必要なものはありますか？

不動産取得税は都道府県が課税する地方税です。税務署ではなく都道府県税事務所に申告・申請します。

不動産取得税は、売買や贈与などの場合は取得の際に1度だけ課税されます（相続による取得の場合はかかりません）。

取得後の申告期限は各都道府県で異なります。都道府県によって取扱いに若干の違いがありますので、管轄の都道府県税事務所にご確認ください。実際には申告が不要となるケースも多いようです。

不動産取得税の詳細はこちら
不動産取得税について詳しく見る