不動産の名義変更で確定申告は必要？
譲渡所得が出るケース・不要なケース

不動産の名義変更をすると確定申告（所得税）は必要ですか？

全てのケースで必要なわけではありませんが、一部の手続きでは譲渡所得の申告が必要です。

土地や建物などの不動産を譲渡（売却等）したことによって生じた所得を譲渡所得といい、他の所得と分離して所得税・住民税が課税されます。

特例を適用する前の計算で譲渡損失となる場合は、原則として所得税の確定申告は不要です（居住用財産の譲渡損失について損益通算・繰越控除の特例を受ける場合は申告が必要です）。一方、譲渡益が出ていても、3,000万円特別控除や空き家特例を適用した結果として税額が0になる場合は、特例の適用を受けるために確定申告が必要です。

「譲渡」には、売買のほか交換・競売・公売・代物弁済・財産分与・収用・法人に対する現物出資なども含まれます。

相続や贈与による名義変更では基本的に譲渡所得は発生しませんので、所得税の確定申告は不要です。ただし、個人から法人へ贈与した場合は時価で譲渡したものとみなされ、また住宅ローンなどの債務を引き受けてもらう負担付贈与では負担額を対価として、贈与した側に譲渡所得の申告が必要になることがあります。なお、譲渡所得の申告とは別に相続税・贈与税の申告が必要な場合があります。

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マイホームを売ったときの特例（3,000万円控除）

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

適用のための主な要件

適用されないケース

以下のような場合には、この特例は適用されません。

詳しくは国税庁のページをご参照ください。
No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）

相続した空き家を売却する場合の特例（3,000万円控除）

相続によって取得した空き家を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）があります。この特例を適用できれば、多くのケースで譲渡所得税をゼロまたは大幅に軽減できます。

適用のための主な要件

なお、2024年1月1日以降の譲渡については、買主が譲渡の翌年2月15日までに建物の解体または耐震改修を行った場合にも適用可能となるよう、要件が緩和されています。

詳しくは国税庁のページをご参照ください。
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）

相続した不動産を売却したときの確定申告（不要なケース・取得費加算の特例）

相続登記（名義変更）をしただけでは、確定申告は不要です。確定申告が問題になるのは、相続した不動産をその後売却したときです。売却して譲渡所得（売却益）が出れば、原則として翌年に確定申告が必要になります。

確定申告が不要なケース・必要なケース

譲渡所得は「譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算し、プラスにならなければ原則として申告は不要です。取得費には被相続人（亡くなった方）が購入したときの金額を引き継いで使えます（建物は取得価額をそのまま使うのではなく、所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算します）。

相続税を納めた方は「取得費加算の特例」で節税できます

相続税を納めた方が、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで（おおむね亡くなってから3年10か月以内）に相続した不動産を売却した場合、納めた相続税額のうち一定の金額を取得費に加算して、譲渡所得を減らすことができます（租税特別措置法第39条）。

ただし、この特例と前述の空き家特例（3,000万円控除）はどちらか一方の選択適用（併用不可）です。どちらが有利かは売却価額や相続税額によって変わりますので、税理士または税務署にご確認ください。

詳しくは国税庁のページをご参照ください。
No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（国税庁）

離婚に伴う財産分与と確定申告

離婚によって自宅不動産を相手方に譲渡（名義変更）する場合にも、譲渡所得税の問題が発生します。財産分与では売買代金を受け取らなくても、渡した側に、分与した時点の不動産の時価を収入金額として譲渡所得が生じることがあります。そのうえで特に重要なのが名義変更のタイミングです。

居住用不動産を譲渡する際に使える「3,000万円特別控除」は、夫婦など特別な関係にある者への譲渡には適用されません。つまり、離婚届の提出前に売買や贈与等の方法で名義変更してしまうと、まだ夫婦関係にあるため3,000万円控除が使えず、値上がり分に対して多額の譲渡所得税がかかるおそれがあります。

なお、財産分与を受ける側には原則として贈与税はかかりません。ただし、分与額が婚姻中の協力で得た財産の範囲を著しく超える場合には、超過部分に贈与税が課される可能性があります。

夫から妻へ名義変更した場合の確定申告（夫婦間の名義変更）

「家の名義を夫から妻に変更したい」というご相談では、名義変更の原因（贈与・財産分与・売買）によって、必要になる税金の申告が全く異なります。

婚姻期間が20年以上の夫婦間で居住用不動産（またはその取得資金）を贈与した場合は、一定の要件（贈与を受けた年の翌年3月15日までにその不動産に住み、その後も住み続ける見込みであること等）を満たせば、基礎控除110万円とは別に最高2,000万円まで控除できる「贈与税の配偶者控除（おしどり贈与）」が使えます。同じ配偶者からの贈与では一生に一度だけ利用でき、税額が0になる場合でも贈与税の申告が必要です。

詳しくは国税庁のページと当センターの贈与税の解説をご参照ください。
No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除（国税庁）
贈与税がかからずに不動産を名義変更する方法について詳しく見る

譲渡所得の確定申告の時期・必要書類

不動産を売却（譲渡）して確定申告が必要になった場合は、原則として譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までに、住所地を管轄する税務署へ申告します（期限が土日祝日に当たる年は翌開庁日まで。e-Taxでの電子申告も可能です）。贈与税の申告期間は原則として翌年2月1日から3月15日までで、開始日が異なる点にご注意ください。

なお、給与所得者で給与以外の所得の合計額が20万円以下の場合など、所得税の確定申告が不要となる制度もあります（3,000万円特別控除など、申告が適用条件となる特例を利用する場合は確定申告が必要です）。

主な必要書類

所得税の確定申告以外にも、名義変更の後に税務申告が必要になることがありますか？

はい、以下のようなケースでは所得税以外の税務申告が必要になります。

基礎控除額を超える贈与（110万円超）により名義変更した場合は、翌年に贈与税の申告が必要です。申告期間は2月1日から3月15日までです。

おしどり贈与の配偶者控除や、相続時精算課税の特別控除（2,500万円）を利用して納税額が0になる場合でも、申告は必要です。なお、2024年1月1日以降は相続時精算課税にも年110万円の基礎控除が設けられており、暦年課税・相続時精算課税とも年間110万円以下の贈与であれば申告は不要です（相続時精算課税を初めて利用する年は、申告が不要な場合でも「相続時精算課税選択届出書」の提出が必要です）。

不動産名義変更とは直接関係ありませんが、相続税が発生する場合は、被相続人が亡くなってから10ヶ月以内（厳密には相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内）に相続税の申告が必要です。名義変更の有無にかかわらず、一定の財産以上をお持ちの場合は申告が必要になります。

税務署以外に税金の申告が必要なものはありますか？

不動産取得税は都道府県が課税する地方税です。税務署ではなく都道府県税事務所に申告・申請します。

不動産取得税は、売買や贈与などの場合は取得の際に1度だけ課税されます（相続による取得の場合はかかりません）。離婚の財産分与では、夫婦で築いた財産の清算（清算的財産分与）と認められる部分については課税されない取扱いが一般的です（管轄の都道府県税事務所にご確認ください）。

取得後の申告期限や、登記情報の連携によって申告書の提出を省略できるかどうかは、都道府県ごとに取扱いが異なります（例：東京都は取得から30日以内の申告を案内しています）。不動産所在地を管轄する都道府県税事務所の案内をご確認ください。

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不動産の名義変更と確定申告に関するよくある質問